Amerikalı yetişkinlerin çoğu bir noktada Freddie Mac ve Fannie Mae terimlerini kesinlikle duymuşlardır, ancak kim veya ne olduklarını bilmiyor olabilirler. İsimler, bu konut piyasası devlerinin amaca yönelik işlevlerini yalanlayan belirli bir yöresel çekiciliği çağrıştıran, kendilerine özgü bir karaktere sahiptir. Her iki kuruluş da günümüz iç piyasasında önemli olsa da, bu makalede FHLMC'nin anlamı, geçmişi, kira geliri, satış kılavuzu ve temel işlevinin yanı sıra ABD hükümeti tarafından desteklenip desteklenmediğine bakacağız. Gnma Fnmaf ve FHLMC ile FHLMC ve Fnma arasındaki farkı inceleyin.
FHLMC Nedir?
Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi (FHLMC), ipotek borç verenlere para akışını sürdürmek ve böylece orta gelirli Amerikalılar için ev sahipliğini ve kiralık konutu teşvik etmek için 1970 yılında Kongre tarafından kurulmuş, hissedarlara ait, devlet destekli bir kuruluştur (GSE). Freddie Mac olarak da bilinen FHLMC, ikincil ipotek piyasasında ev kredileri satın alan, garanti eden ve menkul kıymetleştiren önemli bir oyuncudur.
FHLMC'nin Tarihi
Federal hükümet, konut piyasasını istikrara kavuşturmak ve uygun fiyatlı Amerikan ev sahipliğini genişletmek amacıyla ipotek kreditörlerine kesintisiz bir fon akışı sağlamak için 1970 yılında Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi'ni (FHLMC) veya Freddie Mac'i kurdu. Freddie Mac'ten (ve Fannie Mae'den) önce perakende konut sektörü, likidite ve istikrarı korumak için daha fazla düzenlemeye ve hatta daha fazla hedefe yönelik teşviklere ihtiyaç duyuyordu.
Başlangıçta Fannie Mae vardı.
Fannie Mae (Federal Ulusal İpotek Derneği), uygun fiyatlı konuttaki artışı desteklemek için daha tutarlı bir ipotek ile ilgili fon akışı oluşturmaya yardımcı olmak için New Deal'ın bir parçası olarak 1938'de hükümet tarafından kuruldu. Kongre, yaklaşık 30 yıl sonrasına kadar benzer bir amacı olan Freddie Mac'i yaratmadı.
Fannie Mae'nin kuruluşu, orta sınıf hanelere güvenli ve ucuz finansman sağlayarak XNUMX. Dünya Savaşı sonrası büyük konut patlaması için çerçeve oluşturdu. Bu, yalnızca devlet destekli kredi akışıyla değil, aynı zamanda bu krediler için paketlenebilecekleri ve menkul kıymetler olarak satılabilecekleri bir "ikincil pazar"ın kurulmasıyla da mümkün kılındı. Bunlar ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) olarak adlandırılır.
İkincil piyasa veya tahvil piyasası, tüm iş modelini karlı hale getirdi ve bankalara ve diğer borç verenlere 20 ve 30 yıllık sabit oranlı kredileri güvenle sunmaları için uygun bir yol sağladı. Müşterilere sağladığı fayda açıktı: Bireysel ipotekler artık yavaş ve tutarlı bir şekilde geri ödenebiliyor ve bu da yerel ekonomik istikrar sağlıyordu. Borç verme tarafında, ev kredilerini teminat olarak bir araya getirme ve satma yeteneği, likiditeyi yenilemenin ve borç verenleri agresif bir şekilde yeni kredileri finanse etmeye teşvik etmenin bir yolunu sağladı.
FHLMC Ne Yapar?
Freddie Mac'in misyonu, ABD konut piyasasına likidite, istikrar ve karşılanabilirlik sunmaktır. Bu hedefleri elindeki birkaç araçla takip ediyor.
#1. Likidite:
Freddie Mac, daha küçük bankalardan, kredi birliklerinden ve diğer borç verenlerden ipotek alıyor. Sonuç olarak Freddie Mac, borç veren ağını sıvı halde tutar ve kredi vermeye devam etmesine olanak tanır. Mortgage piyasasını çalışır durumda tutmanın anahtarı budur.
#2. İstikrar:
Freddie Mac, satın aldığı ipotekleri menkul kıymetlerde konsolide eder ve ardından bunları ikincil ipotek piyasasındaki yatırımcılara satar. Bu, daha geniş ipotek piyasasının istikrar kazanmasına yardımcı olur.
#3. Karşılanabilirlik:
Freddie Mac emlak fiyatlarını etkilemezken, Home PossibleSM ve Home Possible AdvantageSM gibi tercihli finansman planları sağlar.
Fannie Mae Satış Rehberi
Fannie Mae ve FHLMC yakın zamanda ilgili satış kılavuzlarını güncelledi.
Fannie Mae, aşağıdaki revizyonları içeren Satış Rehberi Duyurusunu (SEL-2022-01) yayınladı:
- Masaüstü değerlendirmeleri: LTV oranları %90'a eşit veya daha düşük olan belirli tek birimlik ana konut edinim işlemleri için masaüstü ekspertizlerinin kullanılmasına izin verilmesi (19 Mart 2022'den itibaren geçerlidir);
- Homestyle Yenileme kredileri: HomeStyle Tadilat kredileri için aşağıdaki gereksinimler güncellenmiştir: (1) yenileme işi, kredi kapanış tarihinden itibaren 15 ay içinde tamamlanmalıdır; (2) 15 aylık süreyi aşan uzatmalara, yalnızca borçlunun kontrolü dışındaki hafifletici koşullar nedeniyle izin verilecektir; ve (3) yenileme kredisi sözleşmesinde gerekli olan ek bilgiler (2 Şubat 2022'den itibaren geçerlidir).
- HomePath mülkleri için kredi düzeyinde fiyat ayarlama kredisi: Bir HomePath mülkü tarafından güvence altına alınan bir kredi Fannie Mae'ye satıldığında (2 Şubat 2022'den itibaren) borç verenin değerlendirmenin maliyeti için borçluya kredi vermesine izin verilmesi; ve
- Varlık Belgeleri: Masaüstü taahhütte taahhüt edilen belirli yeniden finansman işlemleri için varlık doğrulaması için güncellenmiş dokümantasyon gereksinimleri (yani, doğrulanması gereken meblağların 500 ABD doları veya daha az olduğu durumlarda varlıkların belgelenmesi gerekmeyecektir) (19 Mart 2022'den itibaren geçerlidir).
FHLMC Satış Rehberi
FHLMC, diğer konuların yanı sıra aşağıdakileri ele alan Satış Rehberi Bülteni 2022-2'yi yayınladı:
- Mülk uygunluğu ve değerlendirmeleri: Geçici COVID-19 değerlendirme esnekliklerinin başarısına ve fiziksel inceleme gerektirmeyen değerlendirme seçeneklerine yönelik pazar iştahına dayanarak Freddie Mac, belirli ipotek işlemleri için iç ve dış inceleme değerlendirmesi yerine bir masaüstü değerlendirme seçeneği sunuyor (Mart'tan itibaren geçerli) 6, 2022).
- Kalite kontrol: Freddie Mac tarafından belirlenen üçüncü taraf hizmet sağlayıcılardan alınan verilerin yeniden doğrulanması için artırılmış esneklik ve e-posta yoluyla istihdamı ve geliri yeniden doğrulama yeteneği (2 Şubat 2022'den itibaren geçerlidir);
- Gelir ve varlıklar: 2021 vergi yılı tarihlerini yansıtan güncellenmiş vergi beyannamesi yaşı gereksinimleri ve Ana Sermaye Kredi Limitleri (HELOC'ler) ipotek dosyasının HELOC'un borçlunun gayrimenkulü tarafından güvence altına alındığına ve HELOC gelirlerinin borçluya ödendiğine dair kanıt içermesi koşuluyla peşinat, kapanış maliyetleri ve rezervler için uygun bir fon kaynağı olarak (2 Şubat'tan itibaren geçerli) 2022); ve
- Kullanıcı formları ve sertifikalar: Affordable Merit Rate Mortgage notunu ve binicisini kullanımdan kaldırır (2 Şubat 2022'den itibaren geçerlidir).
FHLMC Kira Geliri
2018 Ekim 19'de yayınlanan Bülten 31-2018'da FHLMC, kira geliri gereksinimlerindeki değişiklikleri duyurdu. Önemli değişiklikler burada listelenir.
FHLMC Kira Geliri Hak Kazanmak İçin Gereklidir
Hak kazanmak için kira gelirini kullanırken, Freddie Mac (FHLMC) aşağıdaki gereksinimleri benimsemiştir:
- Borçlular, bir kiralık mülk satın alırken veya bir birincil konutu kiralık bir mülke dönüştürürken, söz konusu mülkten elde edilen kira gelirine hak kazanmak için bir birincil konuta sahip olmalıdır. Borçlu birincil konuta sahip değilse, kira geliri hak kazanmak için kullanılamaz.
- Bir kiralık mülk satın alan veya ana konutunu kiralık bir mülke dönüştüren borçlular, en az bir yıllık yatırım amaçlı gayrimenkul yönetimi deneyimine sahip değillerse aşağıdaki kısıtlamalarla karşılaşırlar:
- Kira geliri yalnızca kiralık mülkün PITI ödemesini mahsup etmek için kullanılabilir.
- PITI ödemesinin üzerindeki herhangi bir kira gelirinin, borçlunun aylık brüt nitelikli gelirine eklenmesine izin verilmez.
- FHLMC ayrıca, borçlunun en az bir yıllık kiralık mülk yönetimi geçmişi yoksa, hak kazanmak için kullanılan net kira gelirinin borçlunun aylık uygun gelirinin %30'u ile sınırlandırılması koşulunu da kaldırdı.
Kira Geliri Belgeleri
Önceki iki yılın vergi beyannamesi artık gerekli değildir; sadece borçlunun en son vergi beyannamesi gereklidir. Evraklar, mülkün bir önceki takvim yılında geç yenilendiğini veya satın alındığını göstermedikçe, kira geliri yıllık olarak hesaplanmalıdır.
Aşağıdakiler, mevcut FHLMC kira geliri gereksinimleridir:
- 12 Nisan 2019 tarihinde veya sonrasında gönderilen krediler, yeni Freddie Mac kurallarına uygun olmalıdır.
- 12 Nisan 2019'dan önce verilen kredilerin iki seçeneği vardı:
- Freddie Mac'in mevcut kira geliri gereksinimleri, kredi fonlarının en geç 24 Mayıs 2019 tarihine kadar alınması koşuluyla karşılanabilir.
- FHLMC'nin yeni kira geliri gereksinimleri karşılanabilir.
FHLMC ve Fnma
Fannie Mae (Federal Ulusal Mortgage Derneği veya FNMA), 1938'de Ulusal Konut Yasası değişikliğinin bir parçası olarak kuruldu. Federal bir devlet kurumu olarak kabul edildi ve misyonu, Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan krediler için ikincil bir ipotek piyasası olarak hizmet etmekti. 1954 Charter Yasası uyarınca, Fannie Mae federal bir devlet kurumu olmaktan çıktı ve özel-kamu şirketi oldu.
Fannie Mae ve Freddie Mac oldukça benzer. Her ikisi de halka açık bir amacı gerçekleştirmek için kurulmuş halka açık şirketlerdir. İkisi arasındaki temel fark, satın aldıkları ipoteklerin menşeidir. Fannie Mae, büyük perakende veya ticari bankalardan ipotek kredisi alır, ancak Freddie Mac, topluluklara bankacılık hizmetleri sunmaya adanmış, genellikle "tasarruf bankaları" veya "tasarruf ve kredi birlikleri" olarak adlandırılan daha küçük bankalardan kredi alır.
GNMA, FNMAF ve FHLMC Arasındaki Fark Nedir?
Şimdi Fannie Mae, Freddie Mac ve Ginnie Mae'yi tartışalım. Tam olarak nedir ve nasıl farklılık gösterirler?
Benzerlikler, üçünün de ikincil ipotek piyasasıyla uğraşıyor olması gerçeğiyle başlıyor. Bu ne anlama geliyor? Tiny National Bank'a gittiğinizi ve 1 milyon dolarlık bir kredi aldığınızı düşünelim. Bu yerel bir banka olduğu için, borç verme için mevcut olan tüm para buydu. Tiny National Bank, sağladığınız senetleri ikincil piyasada bir yatırımcıya satar. Artık bir yatırımcı IOU'ya sahip olduğuna göre, bankanın borç verecek bir milyon doları daha var. Bu, bankanın ödünç vermek için istikrarlı bir fon arzına sahip olmasını sağlar. Bu aşırı basitleştirme, ama sen anladın.
Ginnie Mae, Fannie Mae ve Freddie Mac'e benzer; tek fark, Ginnie Mae'nin devlete ait bir işletme olması, ancak Fannie Mae ve Freddie Mac'in, hissedarların özel mülkiyetinde olduğu federal olarak imtiyazlı şirketler olan "devlet destekli şirketler" (GSE'ler) olmasıdır. .
Bugün Ginnie Mae menkul kıymetleri, Amerika Birleşik Devletleri Federal Hükümeti'nin "tam inanç ve kredi" garantisiyle desteklenen tek ipoteğe dayalı menkul kıymetlerdir, ancak bazıları Fannie Mae ve Freddie Mac menkul kıymetlerinin bu garantinin fiilen veya "etkili" lehtarları olduğunu iddia etmektedir. Federal Hükümet onları iflastan kurtardıktan ve Eylül 2008'deki Büyük Durgunluk sırasında onları devlet koruması altına aldıktan sonra.
İsimler neden bu kadar tuhaf?
İsimler, baş harflerden türetilmiştir çünkü baş harfler, hükümetimizin bayıldığı bir şeydir. (Ülkemize Amerika Birleşik Devletleri bile denir!) Fannie Mae, Federal Ulusal Mortgage Derneği veya FNMA tarafından kuruldu. FHLMC veya Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi, Freddie Mac olarak yeniden adlandırıldı. Hükümet Ulusal İpotek Derneği, adını Ginnie Mae olarak değiştirdi.
FHLMC ABD Hükümeti Tarafından Destekleniyor mu?
Hayır. ABD hükümeti, FHLMC veya FHLMC menkul kıymetlerini finanse etmez veya korumaz.
Fannie, Freddie ve 2008 Mortgage Krizi
Freddie Mac ve Fannie Mae, 2007 ve 2008 konut krizlerine giden yıllarda halka açık şirketlerdi. Sonuç olarak, CEO'su ve üst düzey ekibi karlılığı artırmakla görevlendirildi.
Freddie Mac ve Fannie Mae, yüksek faizli ipotekler gibi daha riskli varlıklar aldı çünkü ellerinde tuttukları ipotekler ABD hükümeti tarafından destekleniyordu ve temerrüde düşemezdi. Eylül 2008'de Federal Konut Finansmanı Ajansı, Freddie Mac ve Fannie Mae'yi başarısız olmalarına izin vermek yerine konservatörlüğe yerleştirdi.
FHLMC'nin açılımı nedir?
FHLMC, Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi'dir.
Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi, amacı bankalardan ve diğer kredi verenlerden ipotek satın alarak konut piyasası istikrarını ve karşılanabilirliğini artırmak olan Kongre tarafından kurulmuş özel bir şirkettir.
FHLMC, Freddie Mac ile aynı mı?
Evet, Freddie Mac, FHLMC olarak da bilinen Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi'nin başka bir adıdır. Freddie Mac, Amerika Birleşik Devletleri ikincil ipotek piyasasını geliştirmek için Acil Durum Konut Finansmanı Yasası'nın bir parçası olarak 1970 yılında kuruldu.
FHLMC'nin rolü nedir?
Freddie Mac'in rolü, ipotek kreditörlerinden çok sayıda kredi almak, bunları konsolide etmek ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler olarak satmaktır.
Kimler Freddie Mac için uygundur?
Başvuru sahibi, menşe veya hizmet alanında faaliyet gösterdiği her ülkede usulüne uygun olarak iş yapmasına izin verilen kalıcı bir kuruluş ve devam eden bir işletme olmalıdır. Başvuru sahibi, yatırım dereceli krediler oluşturabilen ve/veya hizmet verebilen geçerli bir şirket olmalıdır.
Bankalar neden Freddie Mac'e ipotek satıyor?
Borç verenler, Freddie Mac gibi şirketlere ipotek sattıkları için ev kredisi vermeye devam edebilirler. Freddie Mac, ekonomik koşullardan bağımsız olarak ipotek sisteminde parayı hareket ettirerek ikincil ipotek piyasasına yardımcı olur.
Freddie Mac kredisinin faydaları nelerdir?
Freddie Mac SBL Programının avantajları şunlardır:
- Kredi boyutları esnektir ve 750,000$ ile 7.5 milyon$ arasında değişir.
- %4.51'den başlayan düşük faiz oranları
- %80 LTV'ye kadar kapsamlı kaldıraç.
- Cömert DSCR minimumları 1.20x kadar düşüktür.
Sonuç
Ev sahibi olmak, Amerikan rüyasının önemli bir parçasıdır ve nesiller boyu zenginlik oluşturmak için en etkili stratejidir. Bankalar ve mortgage şirketleri ise her krediyi finanse edecek finansal kaynaklara sahip değil. GSE'lerin ipotek sektöründe bu kadar hayati olmasının nedeni budur.
Freddie Mac, Amerika Birleşik Devletleri Hazinesi ile benzersiz ve eskiye dayanan bağlantısını kullanarak ev sahiplerine satın alınabilirlik, borç verenlere likidite ve konut piyasasına genel istikrar sağlayabilir. Kısıtlamalara uyulduğu ve yüksek riskli işlemlerden kaçınıldığı sürece, Federal Konut Kredisi Mortgage Kurumu'nun katkıları daha geniş ekonomiye ve insanların yaşamlarına fayda sağlamaya devam edecektir.
İlgili Makaleler
- JUMBO İpotek Limiti: Jumbo İpotek Limiti 2023
- FNMA KİRA GELİRİ: Anlamı ve Yönergeler
- QUEEN LOGO: Gerçek Anlam, Tarih ve Kraliçe Logosunda Neden Bir Kuş Var?
- ZORUNLU ERİŞİM KONTROLÜ MAC: Nasıl Çalışır?
Referanslar
