ABD'de Florida gibi ikili temsilcilik uygulamasını yasaklayan eyaletler var. Bununla birlikte, bazıları, uygulama etrafındaki karmaşıklıklara rağmen, hala kendi bölgelerinde izin veriyor. İkili acente, emlakta satıcılar ve alıcılar arasındaki iletişimi kolaylaştırdığı kadar, bu uygulama hakkında bilmeniz gereken bazı gerçekler de var.
Emlakta İkili Ajans Nedir?
İkili acente, bir emlak anlaşmasını kapatırken bir acente hem alıcı hem de satıcı için çalıştığında kullanılan bir terimdir. Bir ev sahibi ve kiracı aynı emlakçı veya şirket ile çalıştığında da kullanılır. İkili temsilcilik, bir vekilin çıkarları netleştirme ve amaçlarına ulaşma konusunda iki sözleşme tarafını özellikle temsil ettiği anlamına gelir. Bu terim, yaygın olarak uygulanmamaktadır çünkü insanlar, bu olduğunda bir çıkar çatışması olabileceğine inanmaktadır. Bu nedenle, varsayılan çıkar çatışmasından kaçınmak için çoğu müşteri, bir emlak anlaşmasının her iki tarafında pazarlık yapmak için bir aracı kullanmak yerine farklı aracılarla çalışmayı tercih edecektir. Ayrıca her eyalette izin verilmemektedir, ancak bazıları hala kendi belediyelerinde uygulanmasına izin vermektedir.
İkili Ajans Nasıl Çalışır?
Tek taraflı temsilci yerine ikili temsilciliği kullanmak isteyen müşteriler, neye bulaştıklarını açıkça anlarlar. İlgili teknikler nedeniyle, acente genellikle çıkarları temsil edilecek iki tarafın devlet emlak departmanından resmi bir açıklama imzalamasını talep eder. Bazı eyaletlerde kabul edilmediği için emlakta ikili acente olarak iki tarafı temsil ederken acenteler son derece dikkatli davranıyorlar. İmzalanan belge ile acente, her iki tarafın farklı çıkarları üzerinde çalışmaya devam eder.
İkili Ajansın Sebepleri Nelerdir?
Aşağıda gayrimenkulde ikili temsilciliğe neden olan görünen durumlar yer almaktadır.
#1. Çevrimiçi Listeleme
Çevrimiçi listelemenin dikkate değer bir nedeni, bir alıcının bir ev satın almak istemesi ve satın alma sürecinde yardımcı olması için bir acenteyle iletişime geçmesidir. Üzerindeyken, çevrimiçi olarak listelenen bir evle karşılaştınız ve satın alma sürecinize yardımcı olmak için iletişim kurduğunuz acente tarafından listelendiğini bilmeden satın almak istediniz. Çoğu durumda, alıcı kendisini temsil etmesi için başka bir temsilci bulabilir. Ancak, alıcının işlemi gerçekleştirmeye karar verdiği nadir durumlar vardır. Ancak, bu yalnızca eyalette ikili temsilciliğe izin verilirse gerçekleşecektir.
#2. Açık ev
Acenteler, satıcılar için açık ev izlemesine ev sahipliği yapanlardır. bu sayede onları temsil ediyor. Bu sırada ev almak isteyen kişilerin isimlerini ve irtibat bilgilerini sicillerinden alıyorlar. Söz konusu acente ile yakın temas halinde olan potansiyel bir alıcının, evi satın alırken kendilerini temsil etmesi için aynı acenteyi kullanmayı tercih edebileceği zamanlar vardır.
#3. Yeni İnşa Edilen Site
Henüz bitmiş bir ev satın almak için satış ofisine gitmeli ve satıcı için çalışan acentelerle konuşmalısınız. Zamanla bir ilişki kurulur. Bu bağlantı ev almak isteyenler için çok açık olmayabilir. Ancak zaman içinde temsilci ile kurulan ilişki, aynı temsilci ile çalışmaya karar vermelerini sağlar.
İkili Ajanstan Kimler Yararlanır?
İlgili tüm taraflar bundan yararlanır. Satıcı ve alıcı, işlemin yürütüldüğü iletişim kolaylığı ve hızından yararlanır. Ve ikili temsilci ayrıca acentelik ücretini her iki taraftan da alır. Ancak acentenin hem satıcıya hem de alıcıya göre daha fazla faydası vardır. Temsilci sorumluluklarını ve her iki tarafa karşı vekalet görevlerini yerine getirmeleri zor olsa da, yine de her iki iş için de ödüllendirilirler. Ayrıca, her iki uçta çalışmak tüm süreci hızlandırır.
İkili Temsilciliğe İzin Vermeyen Devlet
Gayrimenkulde, ikili acentelik tüm eyaletlerde uygulanabilir değildir ve kabul edilmediği durumlarda yasa dışı kabul edilir. . İkili ajansa izin vermeyen eyaletlerden bazıları şunlardır;
- Alaska
- Colorado
- Florida
- Kansas
- Maryland
- Teksas
- Vermont
- Wyoming
Gayrimenkulde İkili Temsil lehinde ve Aleyhindeki Argümanlar
Bazı emlak uzmanları ve tüketici savunucuları, bir acentenin asla aynı anda iki kişi için çalışmaması konusunda ısrar ediyor. Bir anlaşmada hem alıcı hem de satıcı için çalışırken ikili bir temsilcinin gerçekten tarafsız olup olmayacağından emin değiller. Bunun nedeni çoğunlukla satıcının evi için en fazla parayı almak ve alıcının ise en az parayı ödemek istemesidir. Gayrimenkulde ikili temsilcilik uygulamasına karşı birkaç argüman var. Bu, bazı eyaletlerde neden izin verilmediğini açıklıyor.
En yaygın argüman, satıcı ve alıcının değişen çıkarlarına dayanmaktadır. Bir satıcı mülkünün mümkün olan en yüksek fiyata satılmasını isterken, alıcı mümkün olan en düşük fiyata satın almak ister. Sonuç olarak, insanlar bir anlaşmada hem alıcı hem de satıcı için çalışırken ikili bir temsilcinin gerçekten tarafsız olma olasılığından şüphe duyuyorlar.
İkinci argüman, ikili temsilciliğin çok önemli olmadığını ve hatta iletişimi hızlandırarak her iki tarafa da yardımcı olabileceğini söylüyor. İletişim güçlendirildiğinde, anlaşmanın daha hızlı bir alanda kapanması zorunludur.
İkili Temsilcilikte Temsilcilerin Sorumluluğu
Hem satıcının hem de alıcının, kendisinin her ikisini de temsil edeceğini bilmesini sağlamak acentenin sorumluluğundadır. Bir temsilci ayrıca, iki tarafın devlet emlak departmanından resmi açıklamayı imzalamasını sağlamalıdır. Bu, her iki tarafı da oynamaya çalışmadığını kanıtlamaya hizmet edecek.
Alıcılar İkili Temsilcilikten Nasıl Kaçınabilir?
İkili temsilciliğe her eyalette izin verilmediğinden, sizin eyaletinizde de bulunmayabilir. Ayrıca, acenteleri ilgili taraflara her ikisini de temsil edeceklerini bildirirken sözlü veya yazılı formatı kullanmaya zorlayan belirli bir yasa yoktur, baştan dikkatli olmak daha iyidir. Bundan hiçbir şekilde hoşlanmıyorsanız, acentenize en baştan sormalısınız.
Bir temsilci kiraladığınızda, yalnızca sizin için mi çalışacaklarını yoksa diğer taraf için de çalışan ikili bir temsilci olarak mı çalışacağını hemen sorun. Bu şekilde, gizli ikili ajans hakkında endişelenmenize gerek kalmayacak.
İkili Ajansın Avantajları
Bunun satıcıya, alıcıya ve ikili temsilciye sunduğu üç önemli avantaja bakacağız.
#1. uygun ücret
Aynı acente ile çalışmak, acentenin ücretini düşürebilir ve böylece daha uygun fiyatlı hale getirebilir.
#2. İşlemi hızlandırır
Her iki taraf için de çalışan bir emlakçı, adamın anlaşmanın zaman çerçevesini etkin bir şekilde yöneteceği anlamına gelir. Müzakerelerin zamanlamasını anlaşılır bir şekilde kısaltması gerekecek. İlgili taraflarla bir toplantı planlamak için gereken süreyi ciddi olarak azaltmak.
#3. Daha Hızlı İletişim
İlgiyi temsil etmek için aynı aracıyı kullanırken iletişim çoğunlukla daha hızlıdır.
İkili Ajansın Dezavantajları
Bunun sahip olduğu birkaç avantaja rağmen, dezavantajları da yoktur. Dezavantajlarından bazıları aşağıdaki gibidir;
#1. Kişisel ilgi
Temsilci, iki farklı çıkarı temsil etmekle karşı karşıya kalacaktır. Çoğu zaman, temsilci, satıcının ve alıcının çıkarına karşı kendi çıkarına odaklandı. Gayrimenkulde ikili temsilcilik etik olmayan bir uygulama değildir, ancak acenteler bazen çıkarlarını koruyan sinsi taktikler sunar.
#2. Çıkar çatışması
Bir temsilci, hem alıcı hem de satıcı için çalışırken tarafsız olma konusunda sorun yaşayabilir. Bu iki tarafın çıkarları bu noktada çatışacak ve dikkatli olunmazsa her ikisi de anlaşmadan uzaklaşabilir. Ayrıca, acente ve alıcı arasında yanlış anlaşılan menfaat kayıtları vardır. Bu, yalnızca ilgili acentenin ücretinin bir sonucudur. Acente ücretinin yüzdesini hepimiz biliyoruz, satıcıya aittir. Satıcının anlaşmasına olan ilgisi nedeniyle alıcı için adil bir fiyat pazarlığı yapmayacağı zamanlar vardır.
#3. Müşteriler ilgilerine bakar
Çoğu durumda, aracının yapabileceği en iyi şey işleme yardımcı olmaktır. Bu, alıcının ve satıcının çıkarlarına dikkat etmesi gerektiği anlamına gelir.
#4. Zor müzakereler
Hem alıcı hem de satıcı için çalışan acenteler her zaman her ikisinin de çıkarları doğrultusunda hareket etmezler. Ayrıca, bu ikili temsilci satıcıya liste fiyatının altındaki bir teklifi kabul etmemesini söylerse, alıcının aleyhine çalışırlar. Aynı durum satıcı için de geçerlidir.
#5. Kontrol ve denge yok
Her ajanın ortaya çıkarması gereken hatalar ve belirsizlikler muhtemelen gizlenecektir. Bunun nedeni, iki açıdan yapılması gereken doğru kontrol ve dengelerin doğru yapılmamış olmasıdır.
Florida İkili Ajansı
Florida, ABD'de kendi bölgelerinde ikili temsilciliğe izin vermeyen eyaletlerden biridir. Bunun başlıca nedeni, alıcı, satıcı ve acente arasında meydana gelen kriz ve bir dizi davaydı. Son çare olarak Florida eyaleti, işlem aracıları ikili ajans ile gelen sorunu frenlemek için.
İşlem Temsilcisi Florida
Bir işlem komisyoncusu, Florida eyaletinde bir tür sınırlı acentedir. Bununla, acente sadece işlem için çalışıyor ve alıcı veya satıcının en iyi seçimi yapmasına yardımcı olma görevine sahip değil. Sonuç olarak, bir aracı, işlem için aracı olarak hareket eden ve her iki taraftan da bazı bilgileri saklaması gereken tarafsız bir kişidir. Bu, acentenin satıcıya, alıcının mülk için daha fazla ödeyeceğini veya satıcının izinleri olmadan mülk için daha az alacağını söyleyemeyeceği anlamına gelir.
Bunu daha basit bir biçimde sunmak için, acentenin ilgili taraflardan hiçbirine güvene dayalı bir görevi yoktur. Bununla birlikte, gayrimenkulde işlem aracısına karşı bir argüman var. Temsilci yalnızca işlemi kolaylaştırmak için vardır ve hiçbir zaman taraflardan birinin çıkarına netlik sağlamaz. Bunun da sınırlamaları vardır, çünkü bir alıcı yine de değerinden daha yüksek bir fiyata bir ev satın alabilir.
Florida'daki İşlem Temsilcisinden Önce
1980'ler itibariyle, eyalet yasama hortumunun yaklaşık %80'i bir emlak yasası çıkardı. Hukuk devleti temsilcileri, anlaşma devam etmeden önce kimin temsil edileceğini yazılı olarak açıklamalıdır. Ne yazık ki, Florida ajanları bunu ikili ajans için açık bir alan olarak gördüler.
Florida gayrimenkulündeki ikili temsilcilik uygulaması, sonunda davalara yol açan birkaç şikayeti engelledi. En ünlü davalardan biri Minneapolis'teki Edina Realty idi. Dava kazanıldı ve bu Florida'daki ikili temsilciliğe son verdi. Şu anda Florid, dezavantajları olmasına rağmen işlem acentesini tanıyor.
Neyse ki, Güneybatı Florida'daki Buyer's Broker gibi ikili acente ve işlem acentesi ile frakaları ortadan kaldırmak için var olan bireysel kuruluşlar var. Alıcıların çıkarlarına hizmet eden aracı kurumlardır. Ayrıca listeyi barındırmazlar veya satıcıları temsil etmezler. Aynı şekilde satıcıları temsil eden acentenin de alıcılarla işi yoktur.
Tek ve ikili ajans arasındaki fark nedir?
Bir evin hem alıcısını hem de satıcısını temsil eden aracılara "ikili acente" denir. İki aracı, aynı işlemde aynı aracı için çalıştığında, ikili bir aracı durumu ortaya çıkabilir. Tek ajans, bir emlak işlemi sırasında yalnızca bir tarafla ilgilenen bir aracı veya komisyoncu anlamına gelir.
Alıcı ve satıcı aynı acenteye sahip olabilir mi?
Evet, buna izin verilir. İşlem komisyonculuğu olarak bilinen bir koşuldan bahsediyorsunuz. Emlakçınız, satıcı müşterisi olduğunuz mülkü satın almakla ilgilenen bir alıcı müşteriyi temsil ediyorsa, bu bir hizmet seçeneğidir.
İkili ajansı nasıl açıklarsınız?
Bir emlakçı hem ev alıcısını hem de satıcısını temsil ettiğinde buna ikili ajans denir. Emlak işlemlerinde, her bir tarafı ayrı vekillerin temsil etmesi çok daha tipiktir, çünkü bu, bir vekil her iki taraf adına müzakere ettiğinde ortaya çıkabilecek potansiyel çıkar çatışmasını ortadan kaldırmaya yardımcı olur.
İkili ajans iyi bir fikir mi?
Nakit paranızı korumak ve en yüksek fiyata sattığınızdan veya satın aldığınızdan emin olmak istiyorsanız, ikili aracılıktan genellikle en iyi şekilde kaçınılır. Evi satın alan veya satan kişi hakkında hassas bilgileri öğrenmek istedikleri için, alıcılar veya satıcılar ikili bir aracı ile anlaşmak zorunda kalabilirler.
İkili temsilcilik neden sorunludur?
Bununla birlikte, ikili ajans bağlantısı, gerçek hayatta sıklıkla sorunlara yol açabilir. Acente her iki tarafa karşı da yükümlü olduğu için hem alıcıyı hem de satıcıyı temsil etmesi zor olabilir. Sonuç olarak, her iki taraf da mümkün olan en büyük temsili alamadıklarını hissedebilir.
Evimi iki acente ile satabilir miyim?
Müşterek tek acentelik olarak da bilinen ortak acentelik, iki emlakçının sizin adınıza evinizi satmak için birlikte çalışmasıdır. Bir mülk müşterek tek aracılık sözleşmesi kapsamında satıldığında, alıcıyı gerçekten bulup bulmadığına bakılmaksızın tüm katılımcı emlakçılar komisyon alır.
Sonuç
Bir ev satın almak veya satmak söz konusu olduğunda, İşletme getirisi, ilginizi temsil edecek bir emlakçı bulmanızı önerir. İkili acente, acente ücretini düşürmeyi teklif etse de, mali çıkarınız etkileniyor. Bu nedenle kaçınılmalıdır.
İkili Ajans Hakkında SSS
Tek ajans ile ikili ajans arasındaki fark nedir?
Bu ikisi arasındaki en büyük fark, tanımlarında yatmaktadır. İkili acente, bir emlak anlaşmasında hem satıcıyı hem de alıcıyı temsil eden bir acente anlamına gelir. Tek acente, bir işlemde münhasıran bir tarafla çalışan bir emlakçı veya komisyoncu anlamına gelir.
Satıcıyla aynı emlakçıyı kullanmak iyi bir fikir mi?
Tamamen değil, içtenlikle, tavsiye edilmez. Ancak, buna mecbursanız, eyaletinizde buna izin verilmeli ve emlakçınız hem satıcıya hem de alıcıya hizmet vermenin yanı sıra her iki mahalle hakkında da bilgili olmalıdır.
Kendi emlakçım olabilir miyim?
Emlak danışmanınız olmak için gerekenlere sahip olduğunuzu düşünüyorsanız, es can. Ancak daha profesyonel hale getirmek için evinizi satmadan önce emlak ruhsatı alabilirsiniz.
- Faiz Geliri: Vergilendirilebilir Faiz Gelirinin Tanımı ve Süreci
- E-POSTA PAZARLAMA LİSTESİ: Satın almak daha iyi bir seçim mi?
- Emlakçıya Ödemeyi Kim Öder: Emlakçıya Nasıl Ödeme Yapılacağına İlişkin Bir Kılavuz
- Nitelikli Alıcılar ve Akredite Yatırımcılar Arasındaki Fark
- SPEC EVİ: Neden ve Ne Zaman Satın Alınır
