Adını siz koyun, faturalar, borçlar ve diğer finansal stres kaynakları, günlük yaşama stres katan buzdağının sadece görünen kısmıdır. Mülkiyet sıkıntısı bu baskıların doğrudan bir sonucudur. Beklenmeyen koşulların bir bireyi veya grubu bir mülkü istediklerinden daha ucuza satmaya zorladığı durumlar. Sıkıntılı mülkler, çoğunlukla baskı altında satılan evleri ifade eder. Makalenin bu sonraki bölümü, sıkıntılı mülk satışları ve nasıl bulunacağı hakkında bilmeniz gereken her şeyi içerdiğinden okumaya devam edin.
Sıkıntılı Mülkün Anlamı
Rehine girmek üzere olan veya bankanın zaten sahip olduğu bir evi sıkıntılı bir mülk olarak adlandırıyoruz. İndirimli bir fiyata ev satın alma şansı nedeniyle, yatırımcılar sıklıkla bu mülkleri ararlar. Ancak alıcılar, evin pahalı onarımlar gerektirmesi riskini üstlenirler. Sıkıntılı mülk satışları üç ana nedenden biriyle gerçekleşebilir. Her olasılığı daha ayrıntılı olarak inceleyelim.
Sıkıntılı Mülk Satışları
Bir ev, hisse senedi veya başka bir varlığın hızlı bir şekilde satılması gerektiğinde, sıkıntılı mülk satışlarından geçer. Bir satıcı sıkıntılı bir durumda mülkünü sattığında, daha düşük bir fiyatı kabul etme baskısı altında oldukları için sıklıkla para kaybederler. Çoğu zaman, bu varlıklardan elde edilen gelirler, borçları, tıbbi masrafları veya diğer beklenmedik ihtiyaçları karşılamak için kullanılır. Aşağıdaki sorunlu mülk satış kategorilerinin farkında olmalısınız: Bankaya ait mülkler üzerindeki hacizler ve açığa satışlar.
#1. haciz
Borç veren, haciz adı verilen yasal bir prosedürle, borç verene ödeme yapmayı bırakan bir borçludan kalan bakiyeyi telafi etmek amacıyla bir kredi için teminat görevi gören bir varlığın satışını zorlayabilir.
haciz türleri
Çok sayıda haciz türü vardır ve bunlar ABD, Kanada ve diğer birçok ülkede meydana gelir. Örneğin, her ikisi de ABD'de genellikle yargısal satış ve satış yetkisiyle kullanılmaktadır, ancak diğer yöntemler de birkaç eyalette yasaldır.
Adli Haciz:
Bir mahkeme, adli satış olarak da bilinen adli haciz sırasında ipotekli mülkün satışını denetler. Herhangi bir fon bırakırlarsa, diğer tüm haciz sahipleri ve ipotek sahipleri ödendikten sonra bunları ipotek sahibine/borçluya veririz.
ABD'deki her eyalette adli haciz seçenekleri vardır ve birçoğu bunu talep eder (Florida adli haciz gerektirir). Borçluya dava açarak, borç veren yasal haciz sürecini başlatır.
ABD'de bir eyalet veya yerel mahkemede (genellikle kısa) bir duruşma sırasında, karşılıklı savunmaların ardından bir karar verirler.
Tapu gibi gerekli belgeleri de yürüten bir adli görevli satışı denetler. Bu görevi bir üst mahkemeden bir yargıç veya mahremiyet mahkemesi tarafından seçilen özel bir hakem yürütebilir.
Yargısız Haciz:
Birçok eyalet, gerçek bir ipotek yerine satış yetkisi maddesine sahip bir güven belgesinin kullanıldığı, satış yetkisiyle haciz olarak da bilinen Yargısız hacizlere izin verir.
Başta Teksas ve Kaliforniya olmak üzere birçok ABD eyaletindeki neredeyse tüm 'ipotekler' aslında birer güven belgesidir. Bu işlem, ipotek sahibinin mülkü hakimin onayı olmadan satmasını gerektirir. Adli satış hacizine kıyasla, bu süreç tipik olarak önemli ölçüde daha hızlı ve daha ucuzdur.
Sıkı Haciz:
Diğer haciz türleri az olmaları nedeniyle önemsiz sayılır. İpotek, Connecticut, New Hampshire ve Vermont gibi az sayıda eyalette izin verilen katı bir haciz kapsamında mahkemede hüküm sürerse, mahkeme, suçlu ipotek borçlusunu belirli bir zaman dilimi içinde ipoteği ödemeye zorlar.
İpotek sahibinin bunu yapmaması durumunda, ipotek sahibi mülkün mülkiyetini satmaya gerek kalmadan devralır. Bu tür bir haciz genellikle yalnızca borç mülkün değerini aştığında bir seçenektir.
#2. Bankaya Ait Mülkler veya Sahip Olunan Gayrimenkuller (REO'lar).
Bir haciz müzayedesinde başarıyla satılmayan bir gayrimenkul parçası, sahip olunan gayrimenkul (REO) olarak bilinir.
Bankalar gibi kredi verenler, REO'lara sahiptir. Rehine konulan bir mülk, krediyi ödemek için gereken tutarı satmadığında, bir borç veren - genellikle bir banka veya Fannie Mae gibi yarı resmi bir kuruluş veya Freddie Mac- sahiplenir.
Reos Süreci Nasıl Oluşur?
Bir ipotek temerrütünün haciz öncesi aşaması, ya bir gayrimenkul açığa satışını ya da sıklıkla bir kamu müzayedesini içerir.
Her ikisinin de gerçekleşmemesi durumunda, haciz prosedürü borç verenin - örneğin bir bankanın - mülkün mülkiyetini almasıyla sonuçlanabilir. Bir emlakçının yardımı olmadan, bankalar envanterlerindeki REO evlerini satmaya çalışabilirler.
Bu gerçekleştiğinde, bankalar sıklıkla REO evlerini web sitelerinde listeler. Ev arayan müşteriler, bir bankanın portföyündeki REO mülkleri hakkında kredi yetkililerinden de bilgi alabilirler.
REO'daki profesyoneller
Mülkleri pazarlayan bir REO uzmanı, bir bankanın yönetimini üstlenir. REO özellikleri dışarı çıkar, teklifleri değerlendirir, portföyün durumu hakkında düzenli raporlar oluşturur ve tapuları bulur.
#3. Kısa Satışlar
Gayrimenkulde, bir mülk, mevcut sahibinin ipoteğine borçlu olduğumuzdan daha düşük bir fiyata satışa çıkarıldığında açığa satış gerçekleşir.
Kısa bir satış, genellikle, bir ev sahibi mali zorluk içinde olduğunda ve ipotek şirketinin onu rehine koymasını önlemek için evi hızlı bir şekilde satmak zorunda kaldığında meydana gelir.
Kısa bir satışta, borç veren tüm kârı alır. Borç veren daha sonra ödenmemiş tutarı affedebilir veya bir eksiklik davası açabilir ve eski ev sahibinden farkı tamamen veya kısmen telafi etmesini isteyebilir.
Kısa Satışlar Nasıl Çalışır?
Açığa satış için en yaygın senaryo, bir ev sahibinin bir veya daha fazla ipotek ödemesinde geride kalması ve ciddi mali sıkıntılar içinde olmasıdır. Yakında haciz prosedürleri olabilir.
Ayrıca, birçok bölgede emlak değerlerinde düşüş ve satışlarda yavaşlama görülen 2007-2009 mali krizi gibi konut piyasasındaki bir gerileme sırasında gerçekleşmesi daha olasıdır.
Örneğin, mülk değerleri düşerse, bir ev sahibi, hala borçlu olduğu 150,000 dolarlık ipotek bakiyesiyle 175,000 dolarlık bir ev satabilir. 25,00 dolarlık fark.
Sıkıntılı Mülk Nasıl Bulunur; Ipuçları ve Püf noktaları
Sıkıntılı bir mülk aramaya başladığınızda, neyi bulacağınızı veya arayacağınızı bilmek çok önemlidir. Bir mülkün başının belada olabileceğine dair birincil işaretlerden biri veya birkaçı:
#1. En Güncel Satış Fiyatı
ABD emlak piyasalarının çoğunda ev fiyatları artıyor olsa da, bu, fiyatların ara sıra geri dönmeyeceğini garanti etmez. Emlak fiyatları her zamanki düşüş döngüsüne başladığında, alımlarını piyasanın zirvesinde yapan alıcılar genellikle satmaya en istekli olanlardır.
Evleri için fazla ödeme yapan alıcılar, geçimini sağlamakta zorlanıyor olabilir ve satmaya istekli olabilir.
#2. Mortgage Tutarı
Ev sahibinin yapması gereken güncel ipotek ödemesi de satış fiyatı kullanılarak tahmin edilebilir. Fiyatların hızla yükseldiği ve büyük aylık ipotek ödemelerine yol açan rekabetçi emlak piyasalarında alıcılar bazen mümkün olduğunca az para yatırırlar.
İyi sermayelendirilmiş bir yatırımcı, ekonomi yavaşlamaya başlarsa ve bazı sahipler kendilerini geçimini sağlayamayacak durumda bulursa, bir haciz öncesi veya açığa satış fırsatı bulabilir.
#3. Dış tezahür
Bir mülkün krizde olduğuna dair göstergeler aranırken, ilk izlenimler önemlidir.
Bir ev, bu özelliklerden herhangi birini sergiliyorsa sıkıntılı demektir. Geceleri ışıkların yanmadığı konutlar. Otlarla dolu avlulu, kırık camlı ve solmuş boyalı evler. Okunmamış gazeteler veya istenmeyen mektuplar. Pencere ve kapılara yapıştırılan uyarılar.
Bloktaki diğer evlerden genellikle içinde bulundukları için öne çıkan evler
kötü durum.
#4. Hayat değiştiren olaylar
Mülk, bazen sahibinin kontrolü dışındaki nedenlerden dolayı sıkıntılı hale gelebilir. Herkes iş kaybı, boşanma veya ölüm gibi yaşamı değiştiren olaylar yaşayabilir.
İnsanlar bu gibi durumlarda duygusal veya maddi zorluklar nedeniyle ev sahipliğinin sorumluluğunu taşıyamayabilir. Anlaşma olasılığına rağmen, yatırımcılar sempatik görünmeye özen göstermelidir. Satıcının pahasına kâr etmeye aşırı istekli görünen alıcılardan gelen en adil teklifleri bile reddedebilirler.
Sorunlu Mülkleri Nerede Bulabilirsiniz?
Bir sonraki aşama, artık görünümlerine aşina olduğunuza göre, sorunlu mülklerin yerini belirlemektir. Sorunlu bir mülk bulmak için aşağıdakilerden yardım almanız gerekir:
#1. Toptan Satış Komisyoncuları:
Toptancılar, piyasa değeri altındaki mülkleri bulma, sorunlu mülkü sözleşmeye bağlama ve ardından sözleşmeyi devretmek için sizin gibi bir yatırımcı arama konusunda profesyonellerdir.
Piyasada en iyiyi aradıktan sonra sahibini zaten satmaya ikna ettiler.
Pazarlık. Tek yapmanız gereken ödevinizi yapmak ve sözleşmeyi devralmadan önce sayıların toplandığını onaylamak.
Bir emlak toptancısına ödemeniz gereken küçücük bir tahsis ücretini, harika bir emlak toptan satışı için ödemeniz gereken küçük bir meblağ olarak düşünebiliriz.
2 numara. MLS:
Hacizli mülkleri bulmak için başka bir yararlı araç, yerel çoklu listeleme hizmetinizdir. Emlak danışmanınızdan birden fazla listelenmiş, birden fazla satılık veya süresi dolmuş ilanları aramasını isteyin.
Sıkıntılı Mülk web siteleri: Aşağıdaki web siteleri, sorunlu mülkleri bulmanıza veya bulmanıza yardımcı olabilir:
ABD'deki mülkler.
- Şehir Teklifi
- ArabaProperty.com
- Sınırlama
- domanya
- Satılıkbyowner.com
- Homes.com
- Amerika'nın Ev Hizmetleri
- İnternet Listeleme Ekranı
- Sıvı Uzay
#3. Emlak Müzayedeleri:
Bir borç veren bir eve haciz koyarsa ancak onu doğrudan satamazsa,
REO mülkü genellikle bir açık artırmada satılır.
Auction.com gibi emlak müzayedeleri için mahalle gazeteniz ve web siteleri
ikisi de emlak müzayedelerini duyurur.
#4. Avukatlarla Dernek:
Hacizli evler genellikle gayrimenkul hacizlerine, vasiyetnameye veya aile hukukuna odaklanan avukatlara danışarak bulunabilir. Bir avukatla yakınlık kurmak zaman alır ama buna değebilir.
Mali kriz veya boşanma gibi olaylar nedeniyle sıkıntılı mülkler kullanılabilir hale geldiğinde, bir avukat ağına sahip olmak size içeriden bilgi verebilir.
Sıkıntılı Mülklerin Avantajları ve Dezavantajları
Şimdi sıkıntılı mülklerin bazı avantajlarına bir göz atalım.
- Fiyatlar genellikle piyasanın altında kalıyor.
- Anında eşitlik için mükemmel bir şans.
- Başka türlü erişilemeyecek bir toplulukta ucuz başlangıç evi.
- Doğrudan bankadan bir REO satın alırken, finansman daha kolay olabilir.
İdeal lokasyondaki ideal sıkıntılı evi ideal zamanda satın alırken astronomik kazanç potansiyeli vardır.
Sorunlu mülklerin dezavantajları
- Sorunlu bir ev satın almanın gerçek maliyeti, öngörülemeyen onarımlar nedeniyle tırmanabilir.
- Bazı pazarlarda rekabet, REO ve açığa satış mülkleri için değerleri yükseltebilir.
- Hemen bir anlaşma yapmak istiyorsanız, sıkıntılı mülk satın almak çok fazla paraya mal olabilir.
- Bir müzayedede veya doğrudan bir borç verenden bankaya ait gayrimenkul satın alırken, tapu sigortası almak zor olabilir.
Sonuç
Bazı gayrimenkul yatırımcıları için, sıkıntılı bir ev bulmak, anahtar teslimi bir kiralık ev satın almaktan daha fazla zaman ve çaba gerektirir, ancak ekstra iş buna değebilir.
Nerede bulacağınızı ve neyi arayacağınızı bildiğinizde, sıkıntılı emlak satışları, tüm yatırımcılar için uygun olmasalar da, fırsatlar için harika bir kaynak olabilir.
Tehlikeli Mülkiyet SSS'leri
Sorunlu Mülkleri Nerede Bulabilirsiniz?
Nevada'nın Las Vegas-Cenneti. Ülkedeki açık ara en büyük yüzde, Las Vegas'taki tüm ev satışlarının %41'i haciz müzayede satışları ve sıkıntılı satışlardı.
tehlike değeri ne demek?
Tehlike değeri, evi hemen satacağınız miktardır.
İlgili Makaleler
