İtiraz şartı, bir ev sahibi veya olası alıcı olarak çıkarlarınızı korumak için var olan bir itiraz fikridir; mülk üzerindeki ipoteği ödedikten sonra mülke ücretsiz ve net olarak sahip olacağınızı öngören bağlayıcı bir yasal hükümdür. Bu yazımızda gayrimenkul yatırımcıları için fesih şartının ne olduğunu ve ipotek oranını açıklayacağız.
Savunma Maddesi
Bir ipotek gibi bir dizi ödeme yapıldığında, bir sözleşme koşulunu geçersiz ve hükümsüz ilan etmek için “fesih” terimi kullanılır. Ayrıca, unvanı borç verenden borçluya kaydırmak gibi anlaşmanın şartlarını değiştirebilir. Borçlu, borcunu bilançolarından etkin bir şekilde ortadan kaldıran defeasance hesapları aracılığıyla kredi geri ödemeleri için para ayırabilir.
Alıcı olarak sizi korumak için bir fesih hükmü mevcuttur. Bu, anlaşmanın sonunu tuttuktan ve ipotek ödemelerinizi yaptıktan sonra mülkün tam mülkiyetini ve yönetimini alacağınızı garanti ederek yapılır. Ancak bu hükümler her ipotek sözleşmesinde mevcut değildir. İtiraz maddeleri yalnızca ipotek yasası için başlık teorisini kullanan eyaletlerde bulunur, çünkü aşağıda daha derine ineceğiz.
Defeasance Cümlesi Nasıl Çalışır?
İpotek yasası, bir mülkün tam mülkiyetine kimin sahip olduğunu belirlemek için fesih hükümleri kullanır. Yeni ev sahipleri, orada yaşayan ve mülk değişiklikleriyle ilgili kararları verenler oldukları için, mülklerinin tam sahibiymiş gibi hissedebilirler. Ödenmemesi durumunda, borç verenler teknik olarak hala mülk üzerinde haciz ve kayıplarını telafi etmek için satma hakkına sahiptir.
Gayrimenkul alımına ilişkin sözleşmeler genellikle daha fazla fesih maddesi içerir. Bir kredi bir ipotek ile güvence altına alındığında, fesih hükmü, alıcının mülkün mülkiyetini ancak yükümlülük tam olarak yerine getirildikten sonra (yani hem anapara hem de faiz tutarları) alacağını şart koşar. Borç veren bu unvanı geri ödeme tarihine kadar elinde tutar.
Hangi eyalette ikamet ettiğinize ve haciz mi yoksa tapu mülk mü olduğuna bağlı olarak, haciz işlemlerinin tam olarak nasıl ilerlediğini belirleyecektir. Savunma hükümleri, unvan teorisine bağlı olan eyaletlerde faydalıdır. İlerledikçe bu fikre daha fazla değineceğiz. Borç vereniniz, ipotek kredinizi temerrüde düşürmeniz durumunda, borcunuz hala var olduğu sürece mülkünüzün mülkiyetini elinde tutar. Ancak, muafiyet hükmü, krediyi tamamen iade ettiğinizde mülkün tapusunu almanızı gerektirir.
Defeasance Clause İstisnaları
Her eyalette kullanılan farklı gayrimenkul düzenlemeleri ve ipotek terminolojisi nedeniyle, tüm ipotek sözleşmeleri bir fesih maddesi içermeyecektir.
İtiraz maddeleri normalde bankanın evin mülkiyetini elinde bulundurduğu eyaletlerde faydalıdır. İpoteği ödeyene kadar, çünkü kredinin karşılanması üzerine mülkiyeti devrederler. Unvan teorisi, aşağıdakiler dahil, ABD'deki eyaletlerin yarısından fazlasında faydalıdır:
- Sahilden Massachusetts, New Hampshire ve Washington, DC
- Güney, Kuzey Karolina, Tennessee, Teksas, Virginia, Batı Virjinya, Alabama, Georgia, Mississippi'yi içerir.
- Midwest, Idaho, Michigan, Minnesota ve Missouri'yi içerir.
- Arizona, California, Colorado, Nebraska, Nevada, Oregon, Güney Dakota, Utah, Washington (eyalet) ve Wyoming'in tümü Batı'da bulunmaktadır.
Başlık teorisi durumu Alaska da. Yukarıda bahsetmediğimiz diğer durumlar haciz teorisine bağlıdır.
Defeasance Hesapları Açmanın Avantajları
#1. Muhasebeyi Daha Az Zorlaştırır
Söz konusu işlemlerin her yönüyle belgelenmesi zorunluluğunu ortadan kaldırır. Kredi işlevsel olarak borçlunun bilançosundan çıkarıldıktan sonra muhasebenin karmaşıklığı azalır.
#2. Erken Ödeme Cezalarının Tehlikesini Azaltır
Tipik olarak, bir borçlu, özellikle ilk beş yıl içinde, kararlaştırılan tarihten önce bir krediyi geri öderse, bir ön ödeme cezasına tabidir. Yatırımcıyı gelecekteki faiz ödeme gelir kayıplarından korumak için para cezaları uygularlar.
Ödenmemiş ipotek bakiyesi temelinde, borçlu cezayı değerlendirebilir. Bu nedenle, fesih hükmünü kullanarak ön ödeme cezalarından kurtulurlar. Bu ödemeler risk taşır çünkü ön ödeme modelleri sıklıkla keyfidir.
#3. Faiz Oranlarını Düşük Tutar
Gelecekte faiz oranlarına olan talebin yüksek olduğu bir ekonomide aldatma oldukça avantajlıdır. Borçlunun daha yüksek faiz oranları ödemek zorunda kalmamasını sağlar.
Defeasance Hesaplarının Dezavantajları
#1. Yüksek fiyat
Savunma muhasebesi inanılmaz derecede zordur ve deneyimli muhasebeciler ve avukatlar gerektirir. Bu nedenle, yalnızca ilgili ön ödeme cezası, aracılık ve danışma maliyetlerinden daha ağır bastığında takip edilmelidir.
#2. Finansal Talepler
Yükümlülüğün bilançodan kaldırılması sonucu serbest bırakılan teminatın maliyetinin yerine konabilmesi için borçlunun yeterli sermayeye sahip olması gerekir.
Yabancılaşma Cümlesi nedir?
Bir borçlu evini sattığında veya devrettiğinde, ipotek sözleşmesindeki yabancılaştırma maddesi ipotek kredisi verene haklar sağlar. Bu hak, anapara ve faiz de dahil olmak üzere borcun derhal ve eksiksiz olarak geri ödenmesini talep etme hakkıdır. Alıcının mülkiyetinin mülke devri olabilir. Ancak hüküm, kalanın ödenmesi gerektiğini öngörmektedir. Bu koşul, mülk satıldığında bakiye vadesi geldiğinden, “satışta vade şartı” olarak da bilinir. Bu hüküm, satış veya devrin isteğe bağlı olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır.
Hızlandırma Cümlesi nedir?
Bir kredi sözleşmesinin “hızlandırılmış hükmü”, borçlunun krediyi tam olarak hemen geri ödemesi gereken koşulları belirtir. Borçlu, kredi düzenlemesinin şartlarını önemli ölçüde ihlal ettiğinde, genellikle hızlandırılmış bir madde tetiklenir.
Örneğin, borçlu çok fazla ödemeyi atlarsa, çoğu ipotekteki hızlandırma hükmü devreye girer. Ticari ve konut ipotekleri, tipik olarak hızlandırma hükümlerine sahip olanlardır. Bazı kiralamalar da bunları içerebilir.
Defeasance, Verimi Korumakla Nasıl Karşılaştırılır?
Borçlular, dayanak gayrimenkul varlığını, getiri sürdürme veya fesih maddesi yoluyla serbest bırakma seçeneğine sahiptir. Bununla birlikte, iki prosedür, yasal ve ekonomik açıdan çok farklıdır. Fesih, teminatın değiştirilmesini ve kredinin müteakip borçlu tarafından resmi olarak üstlenilmesini içerirken, verimin korunması, kredinin gerçek ön ödemesidir.
Kredinin ödenmemiş anapara tutarı ve bir ön ödeme cezası, bir verim sürdürme ön ödemesini oluşturur. Kalan kredi ödemelerinin, kredinin vade tarihine en yakın ABD Hazine tahvilinin cari getirisine iskonto edilen bugünkü değeri, ön ödeme cezasını hesaplamak için yaygın olarak kullanılır. Kredi hizmeti veren, tek işlem ücreti olarak küçük bir işlem maliyeti öder.
Buna karşılık, çeşitli üçüncü şahıslara yapılan işlem maliyetleriyle birlikte, ödenmemiş kredi taksitlerini karşılamaya yeterli bir tahvil portföyünün fiyatı, fesih maliyetini belirler.
Defeasance Bono Satın Alma Yolları
Normal olarak, mülkün yeniden finansmanından veya satışından elde edilen fonlar, fesih tahvillerinin ödenmesi için hayati önem taşır.
Borçlu, kredi sözleşmesi izin verdiği sürece tahvilleri herhangi bir menkul kıymet satıcısından satın alabilir. Chatham, müşterilerimizin tahvil alımında uygun maliyetli fiyatlandırma almalarını sağlayan son derece başarılı bir açık artırma prosedürü oluşturmuştur. Chatham müzayedeyi yürütür ve her teklifin son derece rekabetçi olmasını sağlar. Son olarak, Chatham bankalara teşvik sunmaz ve bir aracı kurum değildir. Tahvilleri satın almak için herhangi bir ücret, prim veya kar almıyoruz. Tek endişemiz müşterilerimize mümkün olan en iyi anlaşmayı sağlamaktır.
Chatham, savunmada nasıl bir rol oynuyor?
Chatham, borçlu için savunma danışmanı olarak hizmet eder ve tarafsız, profesyonel bir danışmandır. Maliyet tahminleri sunar ve borçluya fesih prosedürü boyunca rehberlik eder. Karşı taraflarla koordineli çalışır ve savunmanın verimli ve uygun maliyetli bir şekilde yapılmasını sağlar. Chatham ayrıca fesih tahvillerini satın alabilir ve halef borçlu organizasyonunu oluşturabilir. Ve bu, kredi sözleşmelerinin izin vermesi durumunda, kapatıldıktan sonra krediyi devralacaktır.
Savunma danışmanları, tüm prosedürü tam olarak anlayan ve borçluyu temsil eden ve pozisyonlarını özel kılan tek taraflardır. Bir savunma danışmanı olarak Chatham, süreci mümkün olduğunca basitleştirmeyi amaçlıyor. Bu, müşterilerin, fesih maddelerinde, temeldeki gayrimenkul işlemine odaklanmasını sağlayacaktır.
Defeasance'ın Kalıntı Değeri Neleri İçerir ve Nereden Gelir?
Borcu ödemeyi taahhüt etmeyen vefat hesabındaki nakit, artık değer olarak bilinir. Kayan değer ve ön ödeme değeri, artık değerin iki farklı kaynağıdır.
İptal edilen kredinin kalan ömrü boyunca, kayan değer kademeli olarak büyür. Tahvillerden nakit girişi ile kredi geri ödemesi için nakit çıkışı arasındaki dakika zamanlama farklılıklarından kaynaklanır. kısa tvadeli mevduatlar, defâans hesabındaki para piyasası faiz oranlarını kazanır. bir flo varvade sonunda kredinin tamamı geri ödendiğinde, sonraki borçluya değer aktarımında.
Ön ödeme değeri, kredi sözleşmelerindeki hükümler, kredinin vade tarihine kadar ödenmemiş tüm kredi ödemelerini karşılaması gerektiğini ve yine de kredinin geri ödemesinin açık ön ödeme tarihinde erken olmasına olanak tanıdığını belirttiğinde gelişir. Erken açık ön ödeme tarihinde, halef borçlu, kapatılan borcun anapara bakiyesini kapatacaktır. İflas hesabında kalan tahvillerin sonraki borçluya serbest bırakılması var. Bu, kredinin geri ödenmesi üzerinedir ve daha sonra bunları hemen piyasada satar. Ön ödeme değeri, serbest bırakılan tahvillerin satış fiyatı ile iptal edilen borcun geri ödeme maliyeti arasındaki farktır.
Savunma Maliyeti
Peşin ödenen faiz, getiriyi sürdürme veya diğer ön ödeme primleri, hukuk, muhasebe ve danışmanlık ücretleri, doğrudan borcun feshine atfedilebilir. Ertelenmiş finansman ücretlerinin silinmesi; hizmet veren işlem ücretleri; saklama hesabı ücretleri; derecelendirme kuruluşu ücretleri; ve hesaplanan fesih primi.
Defeasance Clause Emlak
İtirazı tam olarak anlamak için teminatlı tapu ve teminatlı ipotek fikirlerini anlamak çok önemlidir.
Teminatlı bir unvan, borç verenin bir kredi için teminat olarak elinde bulundurduğu bir mülkiyet unvanıdır. Borçlu krediyi geri ödemezse, borç veren varlığın kontrolünü ele geçirme ve kayıplarını telafi etmek için satma yetkisine sahiptir. Ayrıca, teminatlı ipotek, bir mülkün adına karşı bir ipotek tescili olduğu zamandır. Bu, borç verene temerrüt durumunda mülk üzerinde yasal bir hak talebinde bulunur.
Bir ipoteğin fesih maddesi çok önemlidir çünkü borçlunun teminatlı unvanını veya teminatlı ipoteği tehlikeye atmadan erken ipotek geri ödemesine olanak tanır. Bu hüküm çok önemlidir, çünkü borçluya, eğer yapabilirlerse, ceza ödemeden ipoteklerini ödeme özgürlüğü verir. Örneğin, borçlu ipotek süresi bitmeden mülkünü satarsa, herhangi bir maliyete katlanmadan krediyi erken ödeyebilir.
Bir ipotekte bir fesih maddesine sahip olmanın ne anlama geldiğini anlamak için iyi bir araç, teorik örneklerdir.
Gayrimenkulde Temyiz Klozunda Ek Taraflar Nelerdir?
#1. Kredi Sunucusu
Kredi hizmeti veren, bir ön ödemenin yanı sıra bir fesih bildirimi talep eder. Kredi sözleşmelerinin resmi kopyaları ve kredi amortisman çizelgesi sağlanır. İflastan sonra krediye hizmet etmeye devam ederler.
#2. Kredi Servisinin Hukuk Müşaviri
İtirazda onları temsil etmek için, kredi görevlisi bir hukuk firması tutar. Avukat, kredi hizmeti veren adına, fesih belgelerini oluşturur, durum tespiti süreci için bilgi toplar ve anlaşmanın belirli bileşenlerini onaylar.
#3. Derecelendirme kuruluşları
Menkul kıymetleştirme havuzunun notunun düşürülmesini önlemek için, derecelendirme kuruluşları bunun olmayacağından emin olmak için önemli temerrütleri inceleyebilir. Derecelendirme kuruluşunun incelemesi nedeniyle ibra sürecinde 10 iş gününe kadar gecikme olabilir.
#4. Menkul Kıymet Aracısı
Saklayıcı olarak da bilinen menkul kıymetler aracısı, defeasance bonolarını sınırlı bir hesapta tutan bir bankadır. Ve kredinin bakiyesini kapatmak için tahvilin nakit makbuzlarını kredi görevlisine gönderirler.
# 5. Muhasebeci
Bağımsız bir CPA firması, bir raporda, fesih tahvillerinin nakit tahsilat portföyünün tüm ödenmemiş kredi ödemelerini karşılamaya yeterli olacağını onaylar.
#6. Halef Borçlu
Bu, borçlunun kredi için mali sorumluluğunu üstlenmek için tek amaçlı, iflastan uzak bir LLC'nin kurulmasıdır. Felaket tahvillerinin mülkiyetini korurken.
#7. Halef Borçlunun Avukatı
Bu avukat, itiraz belgelerini değerlendirir ve halef borçlu kuruluşunu oluşturmak için gerekli evrakları sunar.
#8. unvan firma
Altta yatan yeniden finansmanı veya satışı idare eden aynı tapu işletmesi, aynı zamanda, fesih için tapu ve emaneti de idare eder.
#9. Borçlunun Danışmanı
Çoğu borçlu, itiraz kayıtlarını değerlendirmek ve gerekli evrakları kredi görevlisine geri göndermelerine yardımcı olmak için hukuk danışmanı tutar.
Bir Mortgage'de Temyiz Klozu
Erken İngiliz örf ve adet hukuku uyarınca bir ipotek sahibine borç para veren bir ipotek sahibine, karşılığında mülke iptal edilebilir bir ücret tapusu verildi. Hangi yükümlülük için güvenlik görevi gördü. Borç, vadesinde veya vadesinde ödendiğinde, böyle bir tapu mağlubiyete veya iptale tabi idi.
Bu noktada, ipotek sahibi mülkün mülkiyetini geri alacaktır. Bir fesih hükmündeki ipotek, mülkün mutlak mülkiyetini kazanırsa, ipotek borcunu bir gün bile olsa ödemediyse, bu noktada ipoteklinin unvanı ücretli bir mülk olarak değişti. Bu tür ipotek sözleşmeleri için geçerli olan bu örf ve adet hukuku ilkeleri, bir fesih hükmünde yer almaktadır.
Bu koşula göre, ipotek ettiğiniz mülkün tam mülkiyetini almadan önce kredinin tamamı geri ödenecektir.
Çoğu eyalette yaygın olan haciz teorisine dayanarak, bir ipotekte bir fesih maddesi yaygın değildir. İpotek, ipotek alacaklısının adını ipotekli mülk üzerinde rehin sahibi olarak yerleştirir ve mülkiyeti yalnızca ipotek haczedildikten sonra ipotek sahibi için saklı tutar. İpoteğe feshedilebilir tapu verilmediği için fesih maddesi hükmüne gerek yoktur.
İpotekte Temyiz Klozu Nasıl Çalışır?
İtiraz, ev alıcısı olarak sizin, ipotek ödendikten sonra mülkün tamamına ve tamamına sahip olacağını belirten yasal bir terimdir. Çıkarlarınızı korumak için resmi olarak var.
Bir kez daha, fesih maddesinde devletinizin emlak hukukunun bir bileşeni olan ipotek teorisini nasıl yorumladığı, nerede yaşadığınıza bağlı olacaktır.
Başlık Teorisi ve Lien Teorisi
Devletlerin farklı gayrimenkul yasaları olabilir, ancak ipotek hukuku teorisi söz konusu olduğunda, bunlar her zaman iki kategoriden birine girer: haciz teorisi veya tapu teorisi.
“Kredi geri ödenene kadar, banka evin mülkiyetini elinde tutar”, bu “unvan hipotezine” göredir.
İpotek teorisine göre, bir alıcı ipotek aldığında, banka alıcının mülk üzerindeki mülkiyetine karşı bir talep olarak bir mülk hacizini kaydeder.
Borçlu ipotek sözleşmesi imzaladığında haciz teorisinin olduğu bir durumda, aynı zamanda bir teminat senedi de imzalarlar. Böylece, bankaya mülkün yasal mülkiyetini vermek, ancak adil mülkiyetlerini korumak. Adil unvan, borçlunun, bir satış veya temerrüt olmaksızın, kredinin ömrü boyunca mülke sahip olma hakkına sahip olduğunu ima eder. Adil bir unvan, yasal bir hak ile aynı şey değildir.
Haciz işlemleri için gereklilik, ikisi arasındaki en büyük ayrımın fark edilebileceği yerdir. Foreclosures bir unvan teorisi durumunda mahkeme sisteminden geçmelidir. Bir mütevelli, haciz teorisinin yürürlükte olduğu bir eyalette, çoğu zaman mahkeme sisteminin yardımı olmadan, adli olmayan bir şekilde haciz işlemini gerçekleştirir.
Özünde, bir bankanın sizi adil bir tapuya sahip olduğunuz bir evden (haciz teorisi durumları) zorla tahliye etmesi, bankanın mülkün tam mülkiyetine sahip olduğu bir eyaletten (ünvan teorisi durumları) ve sizin durumunuzdan daha zordur. borç ödemesi yapıyorlar.
Yabancılaştırma Maddesi Nedir?
Bir borçlu evini sattığında veya devrettiğinde, ipotek sözleşmesindeki yabancılaştırma maddesi, ipotek kredisi verene anapara ve faiz dahil olmak üzere borcun derhal ve eksiksiz geri ödenmesini talep etme hakkı verir.
Hızlandırma Maddesi Nedir?
Bir kredi sözleşmesinin “hızlandırılmış hükmü”, borçlunun krediyi tam olarak hemen geri ödemesi gereken koşulları belirtir. Borçlu, kredi düzenlemesinin şartlarını önemli ölçüde ihlal ettiğinde, genellikle hızlandırılmış bir madde tetiklenir.
Verimi Koruma ve Defeasance Arasındaki Fark Nedir?
Borçlular, dayanak gayrimenkul varlığını verimin korunması veya iptali yoluyla serbest bırakma seçeneğine sahiptir. Bununla birlikte, iki prosedür yasal ve ekonomik açıdan çok farklıdır. Fesih, teminatın değiştirilmesini ve kredinin sonraki borçlu tarafından resmi olarak kabul edilmesini içerirken, verimin korunması kredinin gerçek ön ödemesidir.
Defeasance'nin Tanımı Nedir?
Bir ipotek gibi bir dizi ödeme yapıldığında, "fesih" terimi, bir sözleşme koşulunu geçersiz ilan etmek ve mülkiyetin borç verenden borçluya geçmesi gibi sözleşmenin şartlarını değiştirmek için kullanılır.
İflas Dönemi Nedir?
Fesih Dönemi, Fesih Tarihini takip eden gün başlar ve Pencere Döneminin başlangıcından önceki gün sona erer. Bu Tahvil, Fesih Tarihinden önce bir REMIC tröstüne aktarılırsa, Fesih Süresi geçerli olacaktır.
Madde Defeasance'da Neler Var?
Bir borçlu, fiilen risksiz varlıkları gayri kabili rücu bir fesih tröstüne devrettiğinde ve bu varlıklardan elde edilen nakit akışları, planlanan faize makul ölçüde yakın olduğunda ve borcun anapara ödemeleri sona erdiğinde, özü olmayan bir fesih işlemine girer.
Defeasance Maliyetleri Nelerdir?
Fesih Peşin ödenmiş faiz, getiri bakımı veya diğer ön ödeme primleri, borcun feshine doğrudan atfedilebilen yasal, muhasebe ve danışmanlık ücretleri; ertelenmiş finansmanın mahsup edilmesi, teminatlı borcun iptali veya ön ödemesiyle ilişkili maliyetlere örnektir ve "maliyetler" tanımına dahil edilir.
İlgili Makaleler
