Hayalinizdeki evi bulmak için kıçınızla çalıştığınızı hayal edin. Sadece işlevsel ihtiyaçlarınızı karşılamakla kalmayıp, aile üyelerinizi de barındıran, aynı zamanda en derin arzularınızı da karşılayan bir ev. Satın almak için gerekli adımı atıyorsunuz ve sadece bir yıl sonra yeni yerleşiyorsunuz, hükümet bir anda sizi mülkten tahliye edeceklerini duyuruyor. Kulağa nasıl geldiğini biliyorum. Ama evet, hükümetin bunu yapmasına izin verilir. Temel olarak, bir hükümet, özel mülkiyeti veya başka bir devlet işlevini kullanarak özel mülkiyeti ele geçirmeye çalıştığında, bunun gayrimenkulü kınadığı söylenir. Bu parça gayrimenkulde kınamayı, tersini ve örneğini açıklar.
Kınama Nedir?
Kınama, bir belediyenin veya başka bir özel şirketin mülk edindiği yasal süreçtir. Kural olarak, bir ev veya işyeri binası, tehlikeli veya zararlı olduğu takdirde belediye tarafından geçici veya kalıcı olarak kınanabilir.
Başka bir deyişle, bir hükümetin veya temsilcisinin özel mülkü kamu kullanımı için tazminat karşılığında, kınama yoluyla ele geçirme hakkıdır. fiziksel ve yasal mülkiyet.
Genel olarak, yasal yetki alanı kavramı, potansiyel olarak bir yapıyı satın almaya mahkûm edebilir. Ancak, hüküm giymiş mülk sahipleri mahkemelere başvurabilir veya şartları kabul edip adil piyasa değeri (FMV) elde edebilir. Kural olarak, bir mahkumiyet davasında mahkeme, almanın yasal olup olmadığına ve tazminatın yeterli olup olmadığına karar vermelidir.
Kınama Emlak
Bir emlak ifadesi olarak, kınama, mülkün yasal olarak edinilmesi sürecini tanımlar. Temel olarak, kamu devleti ve özel kuruluşlar bu prosedürü gerçekleştirebilir. Buna göre, bu yöntemin birincil amacı, güvenlik veya halk sağlığı riski gibi belirli bir gereksinimi karşılamak için özeldir.
Genel olarak, bir kamu otoritesi, bir kamu arazisinin düzenlenmesi yoluyla bu önlemleri alabilir. Ancak bu, özel mülkiyetin kamu amaçları için alınabileceği ve kullanılabileceği anlamına gelir. Eldeki mal sahibi yalnızca adil bir tazminat alacak, ancak satış gerçekleşmeden önce onay gerekliliği yok. Okullar, otoyollar ve yollar gibi kamu bina projeleri için arazi hacizleri genellikle yaygın olaylar veya deneyimlediğimiz şeylerdir. Yine de, gerekli bir açıklama yok Bu eylemlerle ilgili olarak kamuoyuna mülkün ele geçirilmesinden önce.
Bir devlet kurumu, kamu kullanımı için varlıklara el koyabilse de, bu binaların ve arazi el koymalarının yalnızca özel kullanım için gerçekleştiği durumlar olmuştur. Kiralık mülklerin kıtlığı veya genel olarak konut gibi çeşitli nedenlerle bu ortaya çıkabilir. Şehir hükümeti, bir kişinin evini, apartman olarak yeniden kullanmak veya kiraya vermek amacıyla ele geçirebilir. Sonuç olarak, konut ihtiyacı olan bölgede yaşayanlar ek seçeneklere sahip olacak. Aynı şekilde, bozulan arazi gibi doğal bir durum tüm alanı etkilediğinde, hükümet durumu düzeltmek için bu adımı atabilir.
Altta yatan nedenler ele alınana ve düzeltilene kadar geçici çözümler bulunabilir. başka durumlar var hacizlerin kalıcı olduğu yerler, bu durumda mal sahipleri mülklerini hükümete kaptırma ihtimaliyle karşı karşıya kalırlar. Tipik olarak, hükümet ilk adımı mülkiyeti satın alarak veya üçüncü bir tarafa devrederek, ardından yıkım ve yeniden inşa ederek atacaktır.
Gayrimenkulde Kınama Türleri
Genel olarak kınama, bir hükümet varlıkları bir amaç için kullanmayı amaçladığında ortaya çıkar. Bu amaç, sahibinin asıl niyetinden farklı olabilir. Başka bir örnek, mülkün durumu, kullanım veya kiralama için riskli hale getirdiği için bir mülkün kınanmasıdır. Bununla birlikte, gayrimenkulde kınama türleri şunlardır:
#1. Harap veya Güvensiz Binalar
Harap veya güvensiz binalar, sakinlerini ve komşu binaların sakinlerini korumak için sıklıkla kınanır. Ancak, uygun onarımlar yapılırsa, kullanma durumuna güvensizlik nedeniyle mahkumiyete tabi bir binanın restorasyonu söz konusu olabilir. Bu arada, bir binanın yerel, eyalet veya federal konut kodları ve güvenlik standartlarını karşılamaması durumunda kınamaya tabi olması mümkündür.
Bu, bir mülk yaşlandıkça zamanla gerçekleşebilir. Yangın, deprem veya mülke zarar veren kimyasal dökülme gibi belirli bir olaydan sonra dikkat eksikliğinin bir sonucu olarak bir bina tehlikeli hale gelebilir. Tadilat yapılırsa veya hasarlar giderilirse sipariş kaldırılabilir. Ancak, bir bina tadilat sonucunda mahkûm edilebilir. Bu, teftişler, binanın orijinal inşaatı sırasında mevcut olmayan diğer güvenli olmayan koşulları veya ihlalleri ortaya çıkarırsa gerçekleşebilir.
Bu nedenle mülk sahipleri kınama emirlerini göz ardı etmemelidir. Bunun nedeni, bunun yapılması ek sorunlara ve masraflara yol açabilmesidir. Ancak, mahkeme kararından kurtulmak isteyen ev sahipleri için mülkün onarılması veya yıkılması bir seçenektir. Öte yandan, direktiflere katılmıyorsanız, seçim yapabileceğiniz seçenekler var. Bir avukatla görüşebilirler.
#2. Seçkin Alan Adı
Seçkin alan yasal kavramı, ABD federal ve eyalet hükümetlerine mülkü kınama ve uygun olduğunda mülk unvanlarının sahipliğini üstlenme hakkı verir.
Ancak, mülke el konulurken, kınama makamı bir el koyma ve adil tazminat bildirimi sağlamalıdır. Bu, kamu kullanımı için arazinin kamuya açık alan yasalarına göre ele geçirilmesine ek olarak. Bu arada, el koyma yalnızca genel halkın yararına olmalıdır.
Aksine, mal sahipleri dava haklarını kaybetmeden pro tanto ödülü kabul edebilirler. Ancak bu, yetkililerin bir el koymadan önce bir değerlendirme yapmasından sonradır. Bu sürecin bir parçası olarak, kınama organı tüm tarafları bilgilendirmeli ve değerlendirmenin bir kopyasını sağlamalıdır.
Ayrıca, mahkûm edilen mülkün sahiplerine nihai olarak hangi mahkemelerin verdiğine kıyasla pro tanto ödemelerin genellikle küçük olduğu göz önüne alındığında, bir mülk sahibinin, teklif edilen miktarın değerini tam olarak yansıtmadığını düşünmesi durumunda dava açması mümkündür. Ek olarak, hüküm giymiş mülk sahipleri mülklerini geri almak için dava açma seçeneğine sahiptir. Bu arada, el koymanın halkın çıkarına olmadığını kanıtlayabilirlerse.
Kınama Süreci
Bu süreçler biraz farklılık gösterse de, çoğunlukla benzerdir. Genel olarak, hacizden sonra, mülkün hükümet tarafından bir değerlemesi olacaktır. Aynı şekilde, adil bir piyasa değeri karşılığında devlet kısmi bir ödeme yapar. Bununla birlikte, bir mülk sahibi bu eyleme karşı çıkınca, mülkiyet hakkı davaları başlar. Başlangıç olarak, ev veya arsa teklifinin makul olduğunu kanıtlamak için bir duruşmaya ihtiyaç vardır. Tipik olarak, taraflardan biri mutsuz olduğunda, yardım mevcuttur.
Ayrıca Oku: GAYRİMENKUL GAYRİMENKULLERİ: ÖRNEKLER (+ YARARLI İPUÇLARI)
#1. Bildirim ve İşitme
Kınama sürecinin etkileyebileceği kişiler bir bildirim almalıdır. Bunu, arazi için adil bir fiyat üzerinde pazarlık yaparak veya ayrıntılarında ekspertiz değeri olan bir mektup göndererek başarabilirsiniz. Bu, hükümetin mülke el koyma niyetinde olduğunu gösteren bir bildirimdir. Bu genellikle arazi kullanımının bir yorumunu, önerilen satış fiyatını ve diğer ilgili verileri içerir. Uzlaştırıcı ve teklifle ilgili daha fazla pazarlık genellikle mahkeme eyleminden önce gelir. Taraflar anlaşamazlarsa, mahkeme mal sahibine resmi bir mahkûmiyet kararı verecektir.
Devletler, duruşma sayısı veya bu oturumların yapısı bakımından farklılık gösterebilir. Bununla birlikte, federal süreçler daha hızlı ve daha az aşamaya sahipken, eyalet mevzuatı yöntemi değiştirebilir. Bu esas olarak mülke ve hükümetin nihai kullanımına dayanır. Bu arada, teklif potansiyel olarak bir yarışmayı tetikleyebilir. Başka bir deyişle, ilk mahkeme süreçlerinin anayasal bir hak ihlali oluşturmaması halinde temyize gidilebilir.
Ayrıca tanıklar, partinin tutumunu destekleyecek kanıtlar sunar. Aynı şekilde, piyasa değerinin normal bir tanımı da olacaktır. Ancak temyiz yıllar sürse de haciz durdurulmaz. Bazı durumlarda tek çözüm paradır.
#2. Kınama Tazminatı
Devlet mülke el koyduğunda, bu mülk için el koyma anında tazminat ödenmelidir. Aksi takdirde borca faiz uygulanacaktır. Sadece bir arazi parçasına el konulduğu zaman, aylar veya yıllar sonra itiraz edilebilir. Öte yandan, haciz daha fazla arazi içeriyorsa, arazi kullanımı ne olursa olsun mal sahibi tazminat almalıdır. Ancak, arazi sahibinin bu olayları ve kendisini nasıl etkilediğini anlaması çok önemlidir.
#3. Avukat İhtiyacı
Bir arazi sahibi bir haciz bildirimi aldığında, arazi sahibinin haklarını korumak ve müsadere için tazminat toplamak için hukuk müşaviriyle çalışmak çok önemlidir. Müzakereler bazı durumlarda koşulları iyileştirebilir.
Ters Kınama Emlak
Gayrimenkulde ters kınama, hükümetin mülkün yasal olarak sahibi olmadığı bir durumu özetleyen yasal bir doktrindir. Ama daha ziyade onu işe yaramaz olduğu noktaya kadar düzenler.
Gayrimenkulde hukuki bir tabir olarak “ters kınama”, devletin özel mülkiyeti aldığı ancak Anayasa'nın 5. maddesine göre gerekli tazminatı ödemediği durumlara atıfta bulunur. Bu da mal sahibini dava açmaya zorluyor. Bu nedenle emlakta bu tür bir kınama, ters kınama olarak kabul edilir. Hükümetin bir davalıya/sahibi mülküne el koyması için dava açan davacı olduğu dolaylı mahkumiyetten farklı olarak. Ters mahkumiyet davalarında ise davacı davacı olur ve tarafların sırası bozulur.
Başka bir deyişle, bir mülk sahibi, bir mülkün değerini telafi etmek için bir devlet davalısına karşı dava açtığında, gayrimenkulde bu kolayca ters mahkumiyet olarak adlandırılabilir. Ayrıca, Özel Mülkiyet Haklarının Korunması Yasası, mülklerini kullanımı hükümet eylemi nedeniyle kısıtlanan mülk sahiplerine tazminat sağlar. Mülkün kendisine hiçbir şey olmadığı durumlarda bile.
Bununla birlikte, kamu hizmeti şirketleri ve diğer devlet kurumları, ters kınama doktrininden muaf değildir. Bu doktrin, mülk sahiplerinin adil tazminat almasını sağlar. Bu, kamu amaçları için kullanımdayken varlıklarına zarar gelmesidir. Amerika Birleşik Devletleri Anayasasının 5. Değişikliği ve bazı eyalet anayasaları bunu zorunlu kılmaktadır.
Temel olarak, bu hak, bir arazi sahibinin, mülkiyetini etkileyen kamu girişimlerine rızası olmadan itiraz etme hakkını korur.
Kınama Emlak Örneği
Tipik olarak, yerel yetkililer, kendileri veya başkaları için tehlike oluşturan herkesi tahliye etme yetkisine sahiptir. Yerel yetkililerin tarihi bir yapıyı kınaması mümkündür. Ancak bu, çökme gibi tehlikeli olduğu düşünülürse geçerlidir. Sonuç olarak, mülk sınırsız ve hükümetin elinde olacaktı.
Gayrimenkul kınama örneği, kamu projelerine yol açmak için arazi ve yapılara el konulmasını içerebilir. Örneğin, kamu yararına olacak bir otoyol veya özel girişimler. Örneğin bir yerel yönetim, turist çekmek ve vergileri artırmak için bir otel geliştirmek isteyebilir.
Gayrimenkulde mülkiyet örneğine gelince, elektrik hatları ve boru hatlarının yapımında da kınama ihtiyacı olabilir. Devlet, arazinizde boru hatları ve elektrik hatları inşa etmek ve bakımını yapmak için mülkiyet dışı bir irtifak hakkı elde eder. Mülkiyeti elinde tutan asıl mülk sahibi, anlaşmayı resmileştirmek için bir senet imzalar.
Bunun nasıl yanlış gidebileceğine dair birkaç örnek var. Örneğin, bir kamu hizmeti şirketi, bir arazi sahibinin mülküne bir elektrik hattı kurduğunda. Sonuç olarak, elektrik hattı evlerine zarar veren bir elektrik yangını çıkarır. Toprak sahibi, Beşinci Değişiklik uyarınca firmayı dava etme ve ters mahkûmiyet için tazminat alma hakkına sahiptir.
Sonuç
Çoğu devlet kurumu, hepsi olmasa da, “kamu yararı” adına mahkum etme yetkisine sahiptir. Karayolları, okullar, hapishaneler, havaalanları ve hükümet binaları gibi bazı kullanımlar açıkça kamuya açıktır ve dolayısıyla düzenlemeye tabidir. Her ne kadar bazen, kamu amacı her zaman açık olmayabilir veya bu eylemlerin görünür nedenleri olabilir. Örneğin, gayrimenkulde, yerel bir bölgenin yenilenmesinin bir parçası olarak bir bina mahkûmiyeti, özel kullanım için yeniden kullanıma yol açabilir. Özellikle felaketi azaltan ve vergi gelirini artıran bir şey.
Ancak, bir mülk kınama sürecine başladığında, yardım almak çok önemlidir. Bir devlet kurumu bir vatandaşın özel mülküne el koyduğunda ve bunun için sahibine tazminat ödediğinde.
Kınama Emlak SSS
Bir "Kınama İşlemleri" ne anlama gelir?
Eminent Domain'in yetkisi altında bir varlığın alınmasının daha iyiye hizmet etmek için gerekli olduğunu kanıtlamak çok önemlidir. Özel mülk sahibinin çıkarları süreç boyunca korunacaktır. Bu, hem mülkün orijinal biçimindeki zararlar için hem de hayatta kalan mülkün kaybı için sağlanan tazminat ile
Alma ile ters kınama aynı şey midir?
Hükümet düzenlemelerinin özel mülkiyeti ciddi şekilde etkilediği durumlarda, ters mahkûmiyeti tanımlamak için gayrimenkulde "düzenleyici alım" terimini kullanabiliriz. En önemlisi, hükümetin özel mülk sahiplerine tazminat ödememesi.
Eviniz mahkumsa ve borcunuz varsa, seçenekleriniz nelerdir?
Çoğu ipotek, borçlunun mülkü yaşanabilir bir durumda tutması gerektiğini şart koşar. İpotek kredisi verenler, bir konut kınamaya tabi ise, bir krediyi geri çekebilir veya bir mülke haciz koyabilir. Bu, kredi notunuzu olumsuz etkileyebilir ve mülkün satılmasını veya yenilenmesini zorlaştırabilir.
Eminent domain kelimesinin zıt ve eş anlamı nedir?
Devlet, seçkin alan sürecini başlatan kişidir. Yasadışı bir hükümet devralımına karşı koymak için, özel mülk sahipleri “ters kınama” davası olarak bilinen davayı açabilir. Bir arazi sahibi imar sınırlamalarına itiraz ettiğinde, bu genellikle bir arazi kullanımı ihtilafıdır.
İlgili Makaleler
- GAYRİMENKUL İŞLETMECİLİĞİ: Yeni Başlayanlar için Kesin Bir Kılavuz (+ Nasıl başlamalı ipuçları)
- GERÇEK DEĞER MUHASEBESİ: Gerçeğe Uygun Değer Muhasebesinin Tanımı ve Yararları
- PALLADIUM ETF: En İyi Uygulama ve Bilmeniz Gereken Her Şey Basitleştirilmiş)
- Adil Piyasa Değeri Nedir: Değer Nasıl Hesaplanır?
- ADİL PİYASA DEĞERİ: Adil Pazar Değeri Nasıl Hesaplanır?
- Sox Uyumluluğu: Gereksinimler ve Kontroller
