İlk kiralık mülkünüzü satın aldığınızda yatırım yapmak ileriye doğru atılmış büyük bir adımdır. Bu satın alabileceğiniz en büyük şeylerden biridir ve biraz zaman ayırıp çalışırsanız, uyurken para kazanmanın harika bir yolu olabilir. Ancak bir emlak kralı olmadan ve bir imparatorluk kurmaya başlamadan önce temel bilgileri öğrenmelisiniz. İlk kiralık mülkünüzü satın aldığınızda, nasıl ev bulacağınızı, ipotek alacağınızı ve iyi kiracılar bulacağınızı bilmek önemlidir. Kiralık bir mülk satın almadan önce göz önünde bulundurmanız gereken adımlara ve ilk yatırım mülkünüzü satın alırken karşılaşabileceğiniz sorunlara bir göz atalım. Kiralık bir mülk satın almak, özellikle de eyalet dışından satın alıyorsanız, kendiniz için bir ev satın almaya çok benzer, ancak düşünmeniz gereken bazı farklılıklar vardır.
Kiralık Emlak Doğru Seçim mi?
Bir dakika içinde, kiralık bir mülkün nasıl satın alınacağının temelleri hakkında konuşacağız. Öncelikle kiralamak için bir mülk satın almanın sizin için doğru bir yatırım olup olmadığını düşünmelisiniz.
İç Gelir Servisi, kira gelirini “pasif” bir faaliyet olarak görebilir, ancak gayrimenkul yatırımları genellikle aktif katılım ve daha yüksek düzeyde bir potansiyel ödül karşılığında bir miktar risk almaya istekli olmayı gerektirir.
Bir gayrimenkul yatırımcısı yerel bir mülk kiralasa bile Yönetim şirketi, yine de mülke göz kulak olması gerekebilir. Örneğin, yatırımcılardan belirli iyileştirme veya onarımları onaylamaları ve her ay ve yıl sonunda gelir tablosunu ve net nakit akışı raporunu gözden geçirmeleri istenebilir.
Bir yatırımcı kiracıları denetleme konusunda iyi bir iş çıkarsa bile, kirayı geç ödeyen veya kovulması gereken biriyle sonuçlanabilir. Kira gelirini kaybetmek ve tahliye için fazladan ödeme yapmak, potansiyel karları ve genel getirileri hızla azaltabilir. Ayrıca bir tahliyeyi takip etmek çok zaman alabilir.
Sorumluluklarla birlikte gelse de, iyi bir yatırım amaçlı gayrimenkul size kira geliri, uzun vadeli emlak değeri artışı ve işletme ve mal sahibi giderleri ve amortisman düşülmesinden elde edilen vergi avantajlarının mükemmel bir kombinasyonunu sağlayabilir.
5 Adımda İlk Kiralık Mülkünüzü Nasıl Satın Alabilirsiniz?
Kiralık mülk sahibi olmanın iyi bir yatırım olduğuna karar verdikten sonra atmanız gereken beş temel adım vardır:
#1. Finansman için Düzenle
Tek ailelik kiralık bir mülk üzerinde ipotek almak istediğinizde, süreç istediğiniz zamandan biraz farklıdır. ipotek almak kendi evinde. Peşinatlar daha büyüktür, borç veren ücretleri ve faiz oranları biraz daha yüksektir ve karşılanması gereken farklı gereksinimler vardır:
Peşinatların çoğu, mülkün fiyatının %20 ila %25'i arasındadır ve bazı yatırımcılar, peşinat için ihtiyaç duydukları parayı elde etmek için evlerini yeniden finanse eder.
Experian, en iyi kredi koşulları için 720 ve üzeri bir kredi puanına ihtiyaç olduğunu ancak daha düşük kredi notu ile yatırım amaçlı gayrimenkul satın almanın mümkün olduğunu söylüyor.
Vergi beyannamelerinin kopyası, banka ekstresive gelir belgesi, borçlunun göstermesi gereken belgelerden bazılarıdır (birincil konutta kredi başvurusuna benzer).
Borç verenler, aylık gelir beklenenden düşükse veya aylık giderler beklenenden yüksekse, altı aya kadar ipotek ödemelerinin bir rezerv hesabında tutulmasını isteyebilir.
Bir kiralık mülk için finansman elde ederken, atlamak için daha fazla çember olabilir, ancak iyi haber şu ki birçok seçenek var. Fannie Mae ve Freddie Mac, bankalar ve kredi birlikleri gibi geleneksel borç verenlerden alınan kredileri geri alıyor. Diğer yatırımcılar, özel borç verenlerden veya bir ortak girişim kurarak kiralık mülk için finansman alırlar.
#2. Kiralık Mülk İadelerini Anlayın
Yatırım getirisi (ROI), gayrimenkul yatırımcılarının bir yatırım amaçlı gayrimenkulün ne kadar karlı olabileceğini anlamak için kullandıkları finansal bir ölçümdür. Mülkün ne kadar para kazandırdığını anlamak için bir yatırımcının şunları bilmesi gerekir:
- Kiracılardan alınan kira ve evcil hayvan kirası gibi diğer gelirler dahil olmak üzere yıllık kira gelirini tahmin edin.
- Onarımlar, mülk yönetim ücretleri, vergiler ve sigorta gibi yıllık işletme maliyetlerinizi tahmin edin.
- Tahmini yıllık nakit akımı gelir eksi gider alarak.
- Peşinat ve diğer ön ödemeleri hesaplayın (gerekli onarımlar gibi)
- Yatırım getirisini hesaplamak için yıllık nakit akışını yatırılan toplam nakit miktarına bölün.
#3. Kiralık Mülk Bulun
Kiralık bir yer ve en iyi emlak piyasalarını seçerken göz önünde bulundurulması gereken en önemli şeylerden bazıları şunlardır:
- Daha fazla iş ve daha fazla insan
- Kiralanan hanelerin payı
- Kiralar yükseliyor ve boş pozisyonlar düşüyor.
- Ev değerlerinde zaman içinde meydana gelen değişiklikler uzun vadeli büyümeye yol açabilir.
- Okul bölgesinin kalitesi ve bölgedeki iş sayısı dahil olmak üzere mahalle derecelendirmesi
- İlk kez alıcılar, kiralamaya hazır veya halihazırda kiracısı olan tek ailelik kiralık bir mülk satın alabilirlerse daha az yatırım riski taşırlar.
- Emlak vergisi oranları bir şehirden ve eyaletten diğerine çok farklı olabilir ve bu da yatırım getirisini etkileyebilir.
Satılık ev arayabileceğiniz Zillow, Trulia ve Realtor.com gibi birçok web sitesi var. Ancak listelerin çoğu, birincil ev arayan insanlar içindir.
#4. Bir Mülk Yöneticisi İşe Alın (Kendi Kendini Yönetmiyorsa)
Bir ev sahibi gibi göründüğünden daha fazla zaman alabilir. Bir kiralık mülkü iyi yönetmek için yapılması gereken şeylerden bazıları, kiracıları bulmak ve taramak, kira toplamak ve onarımlarla ilgilenmek.
Adil Konut Yasası, yerel ve eyaletteki ev sahibi-kiracı yasaları, periyodik mülk denetimleri, düzenli kira karşılaştırmaları ve nitelikli satıcılardan en iyi fiyatları almak, işletme maliyetlerini kontrol altında tutmak ve kiralık mülk getirilerini artırmak için sahiplerinin yapması gereken her şeydir. Yeni yatırımcılar, gayrimenkul yatırımcılarının başarılı olmasına yardımcı olmak için tasarlanmış bir eğitim programı olan Roofstock Academy'ye giderek, nasıl iyi yatırımcı ve ev sahibi olunacağını öğrenebilirler.
Ev sahibi olmak istemeyen veya bunu yapacak vakti olmayan kişiler genellikle yerel bir mülk yöneticisi tutar. Bir işe alarak mülk yöneticisi, bir yatırımcı, beraberinde gelen tüm sorunlarla uğraşmak zorunda kalmadan kiralık bir mülke sahip olmanın avantajlarından yararlanabilir. En iyi kiralık emlak yöneticileri, yatırımcıların en iyi getiriler için en iyi pazarlarda kiralık mülk satın alarak pasif gelir akışlarını artırmaya odaklanabilmeleri için günlük görevleri yerine getirir.
#5. Gelir ve Giderleri Takip Edin
Deneyimli gayrimenkul yatırımcıları için bile kiralık mülklerin gelir ve maliyetlerini takip etmek zor olabilir. Kiralık bir evin getirisini etkileyen bazı yaygın gelir ve masraflar şunlardır:
- Kira geliri
- Güvenlik için depozito
- Diğer paralar (evcil hayvan, depo, çamaşırhane, oda arkadaşı vb.)
- kiralama ücretleri
- Bir mülkü yönetmenin maliyeti
- Sabitleme ve bakım
- peyzaj
- Zararlı kontrolü
- Yardımcı programlar (bazen küçük çok aileli mülklerde bulunur)
- Ev kredisi ödemeleri
- Sigorta
- Emlak vergileri
- HOA ücretleri
- amortisman maliyeti
- Mülk sahibi masrafları (eyalet dışı bir mülke seyahat etmek gibi)
Gelir ve giderlerinizi takip etmek için post-it notları, kokteyl peçeteleri veya bir dizi elektronik tablo kullanabilseniz bile. Akıllı gayrimenkul yatırımcıları genellikle kiralık mülkleri olan kişiler için yapılmış yazılımları seçerler. Stessa, emlak yatırımcılarına, mülklerinin finansmanını çevrimiçi veya telefonları aracılığıyla yönetmeleri için ücretsiz ve güçlü bir araç sunar. Stessa, gayrimenkul yatırımcıları için gayrimenkul yatırımcıları tarafından yapılır.
Ücretsiz hesap açtıktan sonra tek yapmanız gereken kiralık mülkün adresini girmek. Gelir tablosu, net nakit akışı ve sermaye giderleri dahil olmak üzere raporları çalıştırmak için işletme bankacılığı hesabınızı bağlayın.
Para Düşmeden Kiralık Mülk Satın Alma
Paletler, ev alıcıları ve yatırımcılar hiç para yatırmadan kiralık mülk satın aldıklarında, bu, yatırım amaçlı gayrimenkulün ön maliyetlerine kendi paralarının çoğunu veya hiçbirini koymadıkları anlamına gelir. Gayrimenkul yatırımcıları kendi paralarından daha azını kullanırlarsa daha iyi getiri elde edebilirler.
Her türlü kiralık mülkü, özellikle de parası düşükken satın almak, elbette, maliyetli olacaktır. Ama ne yaptığınızı biliyorsanız, parayı kendi birikiminizden almak zorunda değilsiniz. Çok fazla birikiminiz yoksa, gayrimenkul yatırımı yapmak için evinizin öz sermayesini veya ortak borcunu kullanın.
Yatırım Olarak Kiralık Mülk Satın Alma Avantajları
Yatırım amaçlı kiralık bir mülk satın almanın birçok nedeni vardır. Gayrimenkulde parası olmayan bir kiralık mülk satın alırken iyi ve kötü zamanlar vardır, ancak iyi zamanlar genellikle kötü zamanlardan daha ağır basar.
#1. İyi Nakit Akışı
Kiralık mülklere yatırım yaptığınızda, iyi bir nakit akışı elde edersiniz çünkü her ay hesabınıza para gelmeye devam eder. Her gün işe gitmek zorunda kalmadan banka hesabınızda daha fazla paranız olacak.
#2. Vergi Avantajları
Kiralık bir mülkünüz varsa, eyaletinizin size vergi indirimleri vermesi için iyi bir şans var. Kiralık mülkleri olan kişiler, bunlar için çok az vergi öder veya hiç vergi ödemez. Evinizi kiraya vererek kazandığınız para için vergi ödemeniz bile gerekmeyebilir. Bu aynı zamanda gibi şeyler için kesintiler ile birlikte gelir ipotek faizi, sigorta, fiziksel aşınma ve yıpranma ve mülk bakımı. Her gün yaşam maliyeti artıyor, bu nedenle bu vergi indirimleri yardımcı olabilir.
#3. Değer Takdir
Bir gayrimenkulün değeri zamanla artar. Bu, mülkün fiyatı zamanla arttıkça daha fazla para kazanacağınız ve ipoteğinizi daha hızlı ödeyebileceğiniz anlamına gelir. Ayrıca, uygun bir fiyat için doğru zaman geldiğinde mülkünüzü satmayı da seçebilirsiniz. Hala inişler ve çıkışlar olsa da, satın alma a kiralık mülk bir olarak yatırım çok uzun zamandır yükseliyor.
#4. Sorumlu sensin
Kiralık bir mülk satın aldığınızda, hemen hemen her şeyle ilgilenirsiniz. Ne tür bir mülk istediğinize, onu kime kiralamak istediğinize ve satın alma sürecini nasıl yürütmek istediğinize karar verirsiniz. Bulunduğunuz yere bağlı olarak kiralık ofisler, evler veya kısa süreli tatil konaklamaları bulabilirsiniz.
Harika Bir Kiralık Mülk Satın Alma İpuçları
Zengin Baba Şirketi'ni kuran Robert Kiyosaki, bir keresinde, "Küçük ölçekte bile gayrimenkule yatırım yapmak, bir kişinin nakit akışını ve servetini artırmanın denenmiş ve gerçek bir yolu olmaya devam ediyor" demişti.
Bu doğru olsa da, tüm evler iyi yatırımlar değildir. İşte hiç para ödemeden harika bir kiralık mülk satın almak için bazı ipuçları:
- Gayrimenkule yatırım yapmak için uzun vadeli düşünmeniz gerekir.
- Kiralık mülklere yatırım yapmanın yatırım getirisi, nakit akışı, üst sınır oranı ve nakit getirisi hakkında bilgi edinin. Bu rehber yardımıyla emlak anlaşmalarını nasıl analiz edeceğinizi öğrenebilirsiniz.
- Kiralık bir mülkü ne ve nereden alacağınıza karar vermeden önce, her bir emlak piyasasına dikkatlice bakmalısınız.
Eyalet Dışında Kiralık Mülk Satın Alma
Eyalet dışında bir kiralık mülk satın almanın birçok avantajı vardır. Her şeyden önce, eyalet dışından kiralık mülk satın alırken, kiralama portföyünüzü dağıtırsınız. Ülkenin çeşitli yerlerinde mülk sahibi olmak sizi doğal afetlerden korur. Her eyalet, ilçe ve belediyenin kendi piyasa odaklı ekonomisi vardır. Bir lokasyondaki pazar düşerse, daha iyi yerlerde başka konutlarınız olur.
Eyalet dışından kiralık mülk satın almanın bir başka harika yanı da, istediğiniz getiri türünü seçebilmeniz ve ardından size bu getiriyi sağlama olasılığı en yüksek olan piyasayı seçebilmenizdir. Her ay en çok parayı getiren bir mülk mü arıyorsunuz? Daha yüksek bir beklenen getiriye sahip olmayı mı tercih edersiniz? Hedeflerinize bağlı olarak, kendi bölgenizin dışındaki gayrimenkullere nereye yatırım yapacağınızı belirleyebilirsiniz.
Ayrıca, San Francisco veya New York City gibi çok pahalı bir pazarda yaşıyorsanız, yatırım getirisi (ROI) çok düşük olacağından veya hatta hiç olmayacağından bölgenizde kiralık mülklere sahip olmanız mantıklı olmayabilir. Ancak eyalet dışından kiralık mülk satın alarak çok daha fazla para kazanabilirsiniz.
Sonuç
Bir iş gibi davranırsanız, kiralık mülk harika bir yatırım olabilir. Ancak paranızı harcamadan önce, (mümkün olduğunca) neye bulaştığınızı bilmek isteyeceksiniz. Gayrimenkulden aylık pasif gelir elde etmek çekici olsa da, bu geliri elde tutmak için genellikle çok çalışmak gerektiğini unutmayın.
FAQs
İpotek ile kiralık mülk sahibi olmak mümkün mü?
Kiralama nakit gerektirmez. Bir ipoteğe hak kazanmanız ve en az %20 peşinatınız olması koşuluyla, ödemeleri öderken bir kiralık mülk sahibi olabilirsiniz.
Sahip olduğum kira geliri üzerinden vergi ödeyecek miyim?
Kira geliri federal vergilendirmeye tabidir ve diğer gelir kaynaklarıyla aynı şekilde vergi beyannamenizde vergilendirilebilir gelirinize dahil edilmelidir.
Yatırım amaçlı gayrimenkul için ipotek almak daha mı zor?
Yatırım amaçlı gayrimenkul kredileri, sahibi tarafından kullanılan kredilerden daha zor ve daha pahalıdır. Birçok borç veren, daha güçlü kredi puanları, daha iyi borç-gelir oranları ve aynı işvereni iki yıl boyunca tuttuğunuza dair kanıt (W2'ler, maaş bordroları, vergi beyannameleri) talep eder.
İlgili Makaleler
- KİRALIK MÜLKİYET SATIN ALMA: Kiralık Emlak Satın Alma İpuçları
- YATIRIM MÜLKİYET İÇİN İpotek Oranları: Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller İçin Güncel Mortgage Oranları
- Gayrimenkul İşine Nasıl Başlanır: Adım Adım Yeni Başlayanlar Kılavuzu
- KİRA SÖZLEŞMESİ: Formlar, Şablonlar ve En İyi ABD Uygulaması (Ayrıntılı Kılavuz)
