Pazarlık ve Satış Tapusu Nedir?
Pazarlık ve satış tapusu, önceki sahibin (imtiyaz verenin) bir mülkü mevcut sahibine (hibe alan) devretmesine izin veren yasal bir araçtır. Bu tür tapu, gayrimenkul hacizlerinde ve vergi satışlarında yaygın olarak kullanılırken, teminat işlemleri de olağan gayrimenkul işlemlerinde sıklıkla kullanılmaktadır. Ancak daha sonra, bir mülkün tapu kusurları, önceki sahibinin vergi borçları ve diğer mülklerden bilinmeyen irtifak hakları gibi yükümlülüklerden arınmış olacağını garanti ettikleri için ticari borç verenler tarafından garanti işlemleri tercih edilir. Bu güvenceler pazarlık ve satış senedi ile sağlanmaz.
Ne olursa olsun, bu gönderi size bir pazarlık ve satış belgesinin ne için kullanıldığını ve onlar hakkında bilmeniz gereken her şeyi gösterecektir. Ayrıca, bunları kullanmanız gerekip gerekmediğini de içerir.
Pazarlık ve Satış Tapusu: Genel Bakış
Sadece bir mülkün satıcısı tapuya sahiptir ve bir pazarlık ve satış sözleşmesine göre mülkiyeti devretme yetkisine sahiptir. Daha önce de belirtildiği gibi, bu tür bir tapu, alıcıyı arazi üzerinde rehin veya diğer taleplerden korumaz, bu nedenle bu zorluklar ortaya çıkarsa alıcı sorumlu tutulabilir.
Ancak, satıcının mülkün geçmişi ve durumu hakkında çok az bilgisi olması muhtemel olduğundan, haciz veya vergi satışlarında mülkün devri sırasında pazarlık ve satış tapuları yaygın olarak kullanılmaktadır, diye açıklıyor. Eric Maribojoc, George Mason Üniversitesi'nin Arlington, Virginia'daki Gayrimenkul Girişimciliği Merkezi'nin İcra Direktörü.
Maribojoc'a göre,
"Satıcı, mülkiyete veya mülkiyet kusurlarına karşı herhangi bir iddia ile ilgili hiçbir garanti vermez." “Alıcı ise malı her türlü hak talebine veya mevcut olabilecek tapu sorunlarına tabi olarak kabul eder.”
Bununla birlikte, satıcı, gecikmiş emlak vergisi olmaması gibi bir yükümlülük belirtmeyi seçebilir, diye açıklıyor Maribojoc. Sonuç olarak, bu durumda tapu, “akitli satış ve pazarlık senedi” olarak sınıflandırılır.
Devon, Pennsylvania'daki McCausland Keen & Buckman'da ticari gayrimenkul avukatı olan Andrew Maguire'a göre, Nevada, New Jersey, New York, Oregon, Rhode Island ve Washington dahil olmak üzere belirli yargı bölgelerinde pazarlık ve satış işlemleri yasaldır.
Maguire, "Bu eyaletlerdeki gayrimenkul alıcılarının çoğu, sözleşmeli bir pazarlık ve satış tapusu talep edecek" diyor ve "mülkün satıcısı, taşınan mülkün tapusunu engellemek için hiçbir şey yapmadığını belirtiyor. tapuda özel olarak atıfta bulunulan takyidatlar. ”
Bir pazarlık ve satış anlaşmasında sözleşmelerin neyi veya kimi koruduğunu anlamak çok önemlidir. Bu, “Bir Pazarlık ve satış tapusu nasıl çalışır?” Sorusunu gündeme getiriyor.
Pazarlık ve Satış Tapusu Nasıl Çalışır?
Bir pazarlık ve satış belgesi formu bir dizi önemli ayrıntıyı içerir.
- Posta Adresi ve Vergi Denetçisinin Parsel Numarası: Bu, mülkün yasal açıklamasında ortaya çıkıyor.
- Burs Veren ve Burs Alan İsimleri: İmtiyaz veren, mülkün şimdiki sahibidir. Hibe alan, mülkiyeti devralan mülkün yeni sahibidir.
- Bir pazarlık ve satış tapusu, imtiyazı verenin, mülkü yeni bir sahibine devretme veya devretme konusunda yasal hakka sahip olduğunu onaylar.
Tapu koruması yoktur: Bir pazarlık ve satış belgesi, mülkün takyidat veya tapu güçlüklerinden arınmış olduğunu garanti etmez. Vergi hacizleri, zahmetli irtifaklar ve tapu üzerindeki üçüncü şahıs iddiaları, hacizli bir evi pazarlık ve satış belgesi ile satın alan ev sahipleri tarafından karşılaşılabilir. Bazı alıcılar, bir pazarlık ve satış işlemiyle ilgili tehlikeleri azaltmak için hacizli bir ev satın almadan önce bir tapu araştırması yapar, tapu sigortası yaptırır ve bir emlak avukatı tutar.
Pazarlık ve Satış Tapuları ile Vazgeçme Tapuları Arasındaki Fark Nedir?
Hızlı alacak tapuları olarak da bilinen cayma tapuları, nadiren tapu devri için ticari gayrimenkul işlemlerinde kullanılmaktadır. Bunlar en tipik olarak, parasal bir tazminat takas edilmediğinde bir mülkün mülkiyetini devretmek için kullanılır. Gayrimenkulün aile üyeleri arasında veya yaşayan bir tröst (genellikle emlak planlamasının bir parçası olarak) devredilmesi, önceki bir işlemden kaynaklanan hataların ve tapu kusurlarının düzeltilmesi veya bir sahiplik grubuna bir kişinin eklenmesi veya çıkarılması, yapılabileceklerin örnekleridir.
Ve imtiyaz verenin bir araziyi tapuda yasal yetkiye sahip olduğunu kanıtlamadıkları için, ticari gayrimenkul işlemlerinde nadiren rücu senetleri kullanılır. Hibe verenler, bazı durumlarda (tipik olarak tapu sorunlarını düzeltmek için) her iki tarafın da sahip olmadıklarını bildikleri mülkü tapu senedine tabi tutarlar, bu nedenle bir haciz müzayedesinde bir geri ödeme belgesi kullanılmayacaktır. Pazarlık ve satış tapusu, yasal bir satış hakkı oluşturduğundan tercih edilir.
Altı Farklı Tapu Türü Vardır
Alıcı veya hibe alan ile olan bağlantılarına bağlı olarak, mülk sahipleri genellikle altı farklı tapu türüyle ilgilenir.
Devir ve temlik belgesi
Vazgeçme tapusu mülkü bir sahibinden diğerine devreder, ancak net bir tapu garanti etmez veya hibeyi verenin mülkü tapu (devir) için yasal yetkiye sahip olduğunu göstermez. Vazgeçme belgeleri, tapu hatalarını düzeltmek, aile üyeleri arasında veya yaşayan bir güvene mülk aktarmak veya daha da önemlisi, bir grup mal sahibine kişi eklemek veya çıkarmak için yaygın olarak kullanılır.
Genel Garanti Belgesi
Genel bir garanti belgesi, ticari bir gayrimenkul satışı ile birlikte gelen bir belgedir. Esasen, hibe verenin, mülkü hibe alan kişiye tapuya verme konusunda yasal yetkiye sahip olduğunu doğrulayan bir beyandır ve mülkün tarihi boyunca unvanı garanti eder. Alıcının mülkün önceki sahiplerinden herhangi bir talep, vergi borcu veya diğer yükümlülüklerle karşı karşıya kalmamasını sağlar.
hibe senedi
Özel garanti belgesi veya sınırlı garanti belgesi olarak da bilinen bir hibe belgesi, normal bir garanti belgesine benzer şekilde çalışır, ancak önemli bir fark vardır: Yalnızca, satıcının mülkün mülkiyeti boyunca net bir tapu ve takyidat olmamasını sağlar. Bir alıcı, bu tür bir tapu tarafından, mülkün mülkiyet tarihi boyunca net bir mülkiyeti garanti eden genel bir garanti belgesinden daha az korunur. Bir hibe belgesi, alıcıyı önceki sahiplik döneminde yapılan taleplerden yalıtmasa da, satıcıyı sorumluluktan korur.
Pazarlık ve Satış Tapusu
Bir pazarlık ve satış tapusu, hibe verenin mülkiyeti satılan mülke devretme hakkına sahip olduğunu onaylar. Ancak, hibe alan kişinin mülklerini rehinsiz alacağını garanti etmez.
Vakıf Senedi
Güven belgesi, bazı ev kredilerine iliştirilen yasal bir belgedir. Bu, üç taraf arasındaki bir sözleşmedir: yararlanıcı (borç veren), hibe veren (borçlu) ve mütevelli (ünvan şirketi gibi tarafsız bir üçüncü taraf). Borçlu borcun tamamını ödeyene kadar süren bir mülk parçası üzerinde bir haciz yaratır.
Ipotek işleri
Bir ipotek tapusu, büyük bir istisna dışında, bir güven tapusuna benzer. Bu tür bir eylemde sadece iki taraf yer alır; borç veren ve borç alan. Bir ipotek sözleşmesi, bir güven belgesinde unvanı elinde tutan mütevelliyi içermez. İpotek tamamen ödenene kadar, borç veren ve borçlu mülkün eşit mülkiyetini paylaşır. Bu noktada, ev sahibi mülkün tek sahibidir ve artık herhangi bir borçtan sorumlu değildir.
Ne Tür Bir İş Yaptığınız Neden Önemlidir?
Bir mülke eşlik eden tapu türünü anlamak çok önemlidir. Çözülmemiş tapu sorunları, örneğin, işleme riskler ekler ve müzayedede evi ters çevirme niyetiyle satın alan bir yatırımcıysanız kârlılığınızı etkileyebilir. Sonuç olarak, her şeyi kapsayan bir eylem esastır.
“Yatırımcılar, bir pazarlık ve satış veya tazminat davası yoluyla haciz veya vergi satışı ile ilgili bir mülke yatırım yaparak ek riskler almaya hazırlarsa, bu ek riskleri ödemek için projelerini yeterince yüksek bir getiri ile taahhüt etmelidirler, Maribojoc tartışıyor.
Maguire'a göre, yatırımcılar ayrıca mülkün bir borç veren tarafından finanse edilebilir olduğundan - nakit ödeme yapmıyorlarsa - ve bir unvan şirketi tarafından sigortalanabilir olduğundan emin olmalıdır.
Unvan şirketleri sorunları araştırır ve ortaya çıkabilecek çözülmemiş taleplerin çözülmesine yardımcı olmak için sigorta sağlar. Borç verenin poliçesi alıcıyı veya yatırımcıyı kapsamadığından, borç verenin gerekli poliçesine ek olarak bir mal sahibinin tapu sigortası poliçesi almak iyi bir fikirdir. Ayrıca işlemde kullanılan tapu şeklinin de tapu sigorta oranınızı etkileyebileceğini belirtmekte fayda var.
Maguire, "Alıcılar ayrıca bir satın alma sözleşmesi imzalamadan önce tapu şeklini tartışmalı ve borç verenin ve unvan şirketlerinin kapanıştan önce tapu şeklini onaylamasını sağlamalıdır" diyor.
Pazarlık ve Satış Tapusunu Ne Zaman Kullanırsınız?
Vergi satışlarında, emlak satışlarında ve haciz işlemlerinde bu tür tapu yaygın olarak kullanılmaktadır. Banka veya vergi makamları, mülkün veya eski sahibinin geçmişinden haberdar olabilir ve herhangi bir vaatte bulunarak herhangi bir risk almaz.
Ancak, bu koşullarda bile, bu eylemler tüm eyaletlerde tipik değildir. Colorado, Wyoming ve Washington gibi Batı eyaletleri, pazarlık ve satış tapularına sahip olma olasılığı en yüksek olanlardır. Ayrıca zaman zaman New York ve Vermont'ta da kullanılıyorlar.
Pazarlık ve Satış Tapu Bileşenleri
Açıkça belirtilmediği sürece, garantiler pazarlık ve satış sözleşmelerinde iletilebilir. Yine de bu bir seçim. Hiçbir şey böyle bir tapunun bir veya daha fazla garanti içermesini engellemez.
Öte yandan bir pazarlık ve satış tapusu, genellikle bir işlemin yalnızca temel esaslarını kaydeder: tarih, alıcı ve satıcının adları, mülk için ödenen tutar ve yasal açıklaması. Nakil, tipik olarak "Hibe veren, dağıtır ve satar..." veya "Hibe veren verir ve serbest bırakır..." kelimeleri ile belirtilir.
Sözleşmeler mi, Sözleşmeler Yok mu?
Sözleşmeler, sözleşmede açıkça ifade edilmelidir ve ima edilemez. Size böyle bir belge sunulursa, mülk üzerinde herhangi bir ödenmemiş haciz veya ipotek varsa, kapsanmadığınızı varsaymayın. Dikkatlice okuyun veya bir avukat tarafından gözden geçirin, böylece kendinizi tam olarak neye bulaştırdığınızı bilirsiniz.
Mümkünse, mülk hakkında biraz araştırma yapın. Bunları tespit edebilmek için bazı yaygın engellerin farkında olmak isteyeceksiniz.
Birkaç Ortak Kusur
Aşağıdakiler, pazarlık ve satış tapularını kullanmanın getirdiği birkaç kusurdur. Temel olarak, bu tür bir tapu ile gitmeniz gerekip gerekmediğine karar vermenize yardımcı olacaktır.
#1. Emlak Vergileri
Emlak, zaman zaman şehirler, ilçeler ve eyaletler tarafından vergilendirilir. Bu vergilerin ödenmemesi, mülk üzerinde haciz uygulanmasına neden olacaktır. Bir vergi haczi, daha sonra mülk üzerinde haciz seçeneğine sahip olan bir yatırımcıya satılabilir.
İkinci ipotekler ve ev geliştirme kredileri ilk ipoteklere göre önceliklidir, ancak çoğu durumda emlak vergileri ipoteklere göre önceliklidir.
#2. Ev Sahipleri Derneği'ne Borçlar
Ev sahibi dernek aidatları yerel mahkemelerde yasal yükümlülük olarak kaydedilir. Faturalarınızı zamanında ödememeniz, mülkünüz üzerinde haciz ve nihayetinde haciz ile sonuçlanacaktır. Mülk satıldığında, haciz kapanış anlaşmasının bir parçası olarak ödenmelidir.
Daireler, ortak tesislere sahip olmadığınız için benzersizdir, ancak yine de bakım ücretlerinden ve harçlardan siz sorumlusunuz. Bu ücret ve ücretlerin ödenmemesi durumunda haciz konulabilir.
Ev Sahipleri Derneği'nin Kuralları ve Kısıtlamaları
Alt bölümler ve ev sahibi derneklerinde düzenlemeler, sözleşmeler ve kısıtlamalar vardır. Çim bakımından çatı rengine kadar her şeyi kapsayan yönergeler içeren son derece kapsamlı belgeler olabilirler. Bu kısıtlamaların düzenli olarak ihlal edilmesi, ödenmemiş para cezaları için mülk üzerinde hacizle sonuçlanabilir.
#3. Malzeme Teminatları veya Mekanik
Eski mal sahibi onarım, ekipman değişimi veya büyük bir iş yaptıysa ve kararlaştırıldığı gibi ödemediyse, büyük olasılıkla mülk üzerinde bir haciz açılacaktır. Bu ipotekler nadiren mülkiyet için bir tehlikedir, ancak faiz tahakkuk ettiriyorlarsa, satarken ve satın alma işlemini kapatırken büyük miktarda para için kancada olabilirsiniz.
#4. Vergiler Üzerindeki Taahhütler
Bir ev sahibi gelir vergilerinde geride kalırsa, kendisine ve büyük olasılıkla evine karşı haciz açılacaktır. Daha sonra satmaya çalışırsanız, önce hükümet payını alır ve faiz ve cezalar hızla toplanabilir.
#5. Belediye Değerlendirmeleri ve Ücretler
Çöp ve kanalizasyon masraflarını ödemezseniz size zarar vermek için geri döner. Genellikle hükümete veya hükümete bağlı bir kuruluşa borçludurlar. Bir belediye, yeni kanalizasyon sistemleri veya yürüyüş yolları için mülk sahiplerinden ücret alabilir. Postayla bir fatura gelir ve ev sahibi bunu ödemek zorundadır, yoksa mülke haciz konur.
#6. Seçkin Etki Alanı
Bu nadirdir, ancak önemli bir sorun olabilir. Eviniz, yeni bir ilçe spor stadyumunun inşasını engelleyen eski bir mahallede olabilir. Aniden, satın aldığınız mülkü satmak zorunda kalıyorsunuz ve ne kadar alacağınıza dair bir tahmin veriliyor.
Pazarlık ve Satış Senedinin Amacı Nedir?
Sadece bir mülkün satıcısı tapuya sahiptir ve bir pazarlık ve satış sözleşmesine göre mülkiyeti devretme yetkisine sahiptir. Bu tür bir tapu, alıcıyı mülk üzerinde rehin veya diğer taleplerden korumaz, bu nedenle bu zorluklar ortaya çıkarsa alıcı sorumlu tutulabilir.
Pazarlık ve Satış Senedi Kötü mü?
Bu tür bir tapu ile gayrimenkul satın almak her zaman kötü bir fikir değildir, ancak temkinli olmak en iyisidir. Bir taşınmazın pazarlık ve satış belgesi ile satın alınması ve tapu kusurlarının sonradan fark edilmesi hallerinde satıcıdan para iadesi istenemez.
Gayrimenkulde Pazarlık ve Satış Nedir?
Pazarlık ve satış tapuları adından da anlaşılacağı gibi bir işlemde kullanılır. Pazarlık ve satış belgesi, bir vazgeçme talebinden farklı olarak, mülkü verenin mülkün sahibi olduğunu ve bir alıcıya satabileceğini belirtir. Gayrimenkul işlemlerinde ve el konulan malların devrinde pazarlık ve satış tapuları kullanılır.
İki Tür Amel Nedir?
“Hibe tapusu” ve “itiraz tapusu” Kaliforniya'da en yaygın iki tapu türüdür. Her yerde bulunan “eşler arası transfer tapusu” gibi karşılaşacağınız diğer birçok tapu, hibe veya feragat tapularının özel versiyonlarıdır.
Pazarlık ve Satış Senedi ile Vazgeçme Senedi Arasındaki Temel Fark Nedir?
Bir pazarlık ve satış tapusu yürüten bir hibe verenin, mülkün mutlak mülkiyetini garanti ettiğini hatırlayın. Bu, mülkün mülkiyeti üzerinde başka hiçbir malikin hak iddia etmediğini gösterir. Öte yandan, bir feragatname, böyle bir garanti vermez.
İlgili Makaleler
