"Tapu sözleşmesi", bir borç verenin katılımı olmaksızın hem alıcı hem de satıcı arasında doğrudan gerçekleşen bir mülk satın alımını ifade etmek için kullanılan yasal bir ifadedir. Ayrıca, taksitli satın alma sözleşmesi, taksitli arsa sözleşmesi veya tapu senedi olarak anılır. Bu makale, bir tapu sözleşmesinin neyle ilgili olduğunu, dezavantajları ve nasıl çalıştığını tam olarak anlamanızı sağlayacaktır.
Tapu Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Çalışır?
Tapu sözleşmesi, ipotek kredisi verenin yardımı olmadan gayrimenkul satın alınmasına ilişkin bir düzenlemedir. Alıcı, satıcıya aylık faturaları ödemeyi teklif eder ve tüm ödemeler tamamlandıktan sonra alıcı tapuyu alır. Başka bir deyişle Tapu Sözleşmesi, taşınmaz ediniminde kullanılan bir tür satış sözleşmesidir. Diğer varlık sınıfı satın alma sözleşmelerinden farkı, süreci finanse edenin satıcı olmasıdır.
Tapu sözleşmesi ile mülkün satıcısı alıcıya borç verir; alıcının sözleşmede belirtilen koşullarda mülkü satın alması karşılığında. Bu nedenle satıcı finansmanı aynı zamanda bir tapu sözleşmesi olarak da düşünülür. Genellikle, alıcı peşinat ödemek zorunda değildir. Satın alma anlaşması sona erdiğinde, alıcı mülkün mülkiyetine ve sorumluluğuna sahiptir, ancak yasal olarak mülkün sahibi değildir; genellikle satıcının ipoteği geri ödendiğinde ortaya çıkan sözleşme hükümleri karşılanana kadar.
Sözleşmeli Tapuda Alıcılar İçin Avantajlar
Gerçekten ihtiyacınız olan tek şey, satıcının sizinle iş yapmaya istekli olmasıdır. Söz konusu olduğunda daha fazla müzakere gücünüz olabilir. peşinat; ve ipotek almakla ilişkili kapanış masraflarını, oluşturma ücretlerini ve diğer ücretleri ödemekten kaçınacaksınız. Geleneksel bir ipotekte temerrüde düşerseniz, borç veren sizden borcun tamamını geri ödemenizi isteyebilir; Tüm kaçırılan ödemeleri telafi etseniz bile. Sözleşmenize bu dili dahil etmeyi kabul etmediğiniz sürece; tapu sözleşmesi kullanan bir satıcının bu seçeneği yoktur. Ek olarak, çeşitli avantajlar vardır: kredi yeterliliği olmaması, düşük veya esnek peşinat ödemesi, rekabetçi faiz oranları ve koşulları ve daha hızlı ödeme.
Sözleşmeli Tapuda Alıcılar İçin Dezavantajlar
Tapu için bir ev sözleşmesi satın almanın birincil tehlikesi, mülk üzerinde yasal bir hak talebinizin olmamasıdır; satın alma tutarının tamamı ödenene kadar. Bu, ödemelerinizde temerrüde düşerseniz ve bunları yapamıyorsanız; mülkü ve daha önce yatırmış olduğunuz tüm parayı kaybedersiniz. Geleneksel bir ipoteğin aksine, senet sözleşmesinde temerrüde düşen bir alıcının sadece 30-60 günü olabilir; varsayılanı düzeltmek veya mülkü boşaltmak için.
Diğer bir önemli tehlike ise, satıcının mülkiyeti rehin ve ipotek ile ipotek etmeye devam edebilmesidir; çünkü tüm sözleşme ödemeleri yapılana kadar net mülkiyeti devretmek zorunda değiller. Ek olarak, nispeten minimum ifşa/denetim gereklilikleri vardır. Bu, evin kapsamlı bir değerlendirmesini yapmayan bir alıcının; pahalı onarım gerektiren ciddi kusurları olan bir ev bulabilir.
Sözleşmeli Tapuda Satıcılar İçin Avantajlar
Tapu sözleşmesi, geleneksel bir ipotek alamayan bir alıcıyla iş yapmanızı sağlar. Tipik olarak, prosedür geleneksel bir ipotek satışından daha hızlıdır. Alıcı temerrüde düşerse, gerekli uzun yasal sürece girmeden sözleşmeyi derhal feshedebilirsiniz; Bir ipotek sahibinin bir eve rehin vermesi için. Ek olarak, herhangi bir değerlendirmeye gerek yoktur, daha geniş bir alıcı seçimi, finansmandan kâr etme olasılığı; ve daha hızlı bir çözüm.
Sözleşmeli Tapuda Satıcıların Dezavantajları
Bir satıcı için tapu sözleşmesinin birincil dezavantajı şudur; mülk uzun yıllar sizin adınıza kalacaktır. Bu büyük olasılıkla yatırım yaklaşımınıza uymayacaktır. Ek olarak, paranızın tamamını almadan önce sözleşmenin tamamlanmasını beklemeniz gerekecek; Geleneksel bir ipotek şirketinden toplam satın alma fiyatının hemen ödenmesinin aksine. Ek tehlikeler arasında kredi raporunuzda kalan kredi, krediden satıcının sorumlu kalması, alıcının krediyi temerrüde düşürme riski; ve alıcı, geleneksel bir ipotekle bağlantılı resmi başvuru prosedüründen asla geçmez. Ayrıca, satıcı mülkün yasal mülkiyetini elinde tutar ve alıcı mülkü geçerli koda uygun olarak muhafaza edemezse; ve yönetmelik standartları, satıcı sonuç olarak para cezalarına, davalara ve diğer yasal komplikasyonlara maruz kalabilir.
Tapu Sözleşmesiyle Ev Alırken Bilmeniz Gerekenler
Alıcılar, evin satın alma değerini içeren sözleşmenin koşullarını anlamalıdır; satıcının ipoteğinin getiri oranı, kredinin süresi ve ipoteğin peşinat gerektirip gerektirmediği. Alıcılar, tapu sözleşmesi kapsamında sorumlu oldukları belirli kalemlerin farkında olmalıdır. Satıcıya aylık taksitlerle birlikte, alıcılar genellikle emlak vergilerinden sorumludur. ev sahibi sigortasıve herhangi bir mülk bakımı. Ek olarak, mülkü standarda uygun tutmak için maliyetli değişikliklerden alıcılar sorumlu olabilir; sözleşmenin tamamlanmasını takip eden belirli bir süre içinde. Sorumlu olduğunuz harcamaları anladığınızdan ve bunları karşılayabileceğinizden emin olun.
Satıcının mülkün gerçekten sahibi olduğunu ve mülke karşı mevcut herhangi bir haciz bulunmadığını tespit edin. Bu bilgiyi almak için ilçe kayıt cihazınızın ofisi veya bir unvan şirketi ile iletişime geçin. Size mülkü satan kişinin mülkün gerçekten sahibi olduğundan ve sizi dolandırmaya çalışmadığından emin olmak istiyorsunuz. Ayrıca, mülke karşı bekleyen herhangi bir haciz bulunmadığından emin olmak istersiniz; bu, gelecekte yasal unvan edinmenizi veya yer değiştirmenizi engelleyebilir.
Emanet Senedi ile İpotek Arasındaki Farklar
Tapu sözleşmesi yoluyla bir ev satın almak, ipotek yoluyla bir ev satın almaktan daha az anayasal koruma sağlar. Herhangi bir nedenle kredi geri ödemelerinizi geciktirirseniz veya temerrüde düşerseniz, evi kaybetmeden önce durumu düzeltmek için normalde altı ila on iki ayınız vardır. Sözleşme hükümlerine ve eyalet emlak kurallarına bağlı olarak, mülkü kaybetmeden önce bir sözleşmedeki kusurları düzeltmek için yalnızca altmış gününüz olabilir.
Bir tapu kredisi sözleşmesindeki getiri oranı, normal olarak geleneksel bir ipotek üzerindeki faiz oranından %3 ila %6 daha fazladır. Daha yüksek faiz oranı, daha yüksek geri ödeme anlamına gelir, ayrıca ev sahibi olmasanız bile emlak vergileri ve sigortadan siz sorumlusunuz. Bazı sözleşmeler, alıcının kredinin sonunda balon ödeme olarak adlandırılan büyük bir ödeme yapmasını gerektirir.
Ayrıca sözleşme gereği yapılan kredi ödemeleri genellikle kredi raporunuza yansımaz, bu da alıcının anında ödemelerden yararlanamayacağı anlamına gelir. Bu ödemelerin kredi puanınıza dahil edilmesi için satıcı ve kredi büroları ile çalışabilirsiniz ancak ipotek ödemelerinin aksine bu otomatik olarak gerçekleşmez.
Muhtemelen bir sözleşme tapusunun dezavantajlarının nasıl olduğunu merak ediyorsunuz, bunları aşağıda görelim.
Tapu Sözleşmesinin Dezavantajları
Tapu sözleşmesi, bir ev satın alırken mülk değerlendirmesi, tapu raporu veya ev incelemesi gerektirmez. Bu, mülkün devam eden hacizleri veya alıcının bilmediği büyük mülk yıkımına sahip olabileceğinden, alıcıyı riske sokar. Birini kullanmayı seçerseniz, herhangi bir değişiklikten sorumlu olabileceğiniz için, herhangi bir mülk onarımının fiyatını belgelemek ve belirlemek için tarafsız bir mülk müfettişi ile iletişime geçin. Bir tapu sözleşmesinde hem alıcı hem de satıcı için bir takım dezavantajlar vardır.
#1. İflas ve Haciz Riskleri
Bir alıcı aylık ödemelerin gerisinde kalırsa, kredinin tamamı ödenene kadar mülkte hiçbir eşitlik gerçekleşmediği için mülkü ve ona harcanan parayı kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır. Real Town'a göre, tapu sözleşmesinin satıcı için dezavantajlarından biri, alıcının sözleşmeyi ihlal etmesi durumunda tapuyu temizlemenin zaman ve para alabilmesidir. Ek olarak, alıcı temerrüde düşerse, satıcı, alıcıya herhangi bir tazminat ödemeden mülk üzerinde derhal haciz yapma hakkına sahiptir.
#2. Başlık Sorunları
Tapu sözleşmesi, standart bir satış sözleşmesiyle aynı tapu gereksinimlerine tabi olmadığından, alıcılar, kötü bir tapuya sahip bir mülk satın almanın dezavantajlarını yaşarlar. Satıcıların nihai ödeme yapılana kadar temiz bir tapu vermeleri gerekmediğinden, alıcılar mülkün temiz bir tapusunu alacaklarından emin olamazlar. California Emlak Departmanına göre, taşınan unvan bulanıksa, alıcılar sıklıkla tazminat alamazlar ve ipotekli tapu nedeniyle sözleşmeyi iptal edemezler. Ayrıca, sözleşmenin süresi boyunca satıcıya karşı rehinler doğabilir ve satıcının mülkiyetini tehlikeye atabilir.
#3. Diğer meseleler
Ek olarak, satıcının iflas etme, kaybolma veya ölme riski vardır, bu da mülkü vasiyetnameye itebilir ve alıcının sözleşmesini tehlikeye atabilir. Bu durumda, alıcının tek seçeneği, satıcının mülkün mülkiyetine ilişkin iddiasına itiraz etmek için zaman alıcı ve maliyetli bir davaya girmek olacaktır. Ayrıca satıcı, nihai ödemeyi müteakip alıcıdan mülkün tapusunu kesmek isteyebilir. California Emlak Departmanına göre diğer olası durumlar arasında satıcının alıcının ödemelerini borç verene geri ödeyememesi veya alıcının bu tür bir devri yasaklayan sözleşme sözleşmeleri nedeniyle çıkarlarını devredememesi sayılabilir.
Tapu Sözleşmesi Nasıl Çalışır?
Tapu sözleşmesi, alıcının arazinin hemen mülkiyetine sahip olduğu ve satın alma bedelini zaman içinde taksitler halinde ödediği, ancak satıcının tüm ödemeler ödenene kadar yasal mülkiyeti elinde tuttuğu bir mülk satış sözleşmesi çalışmasıdır. Arazi sözleşmesi, arazi taksit sözleşmesi veya arazi satış sözleşmesi olarak da bilinir.
Bu tür bir satış, her iki tarafın da işlem şartlarını koşullara göre özelleştirmesine izin vererek uyarlanabilir. Bir tapu satışı sözleşmesinin işe yarayacağı aşağıdaki senaryoları göz önünde bulundurun:
#1. Konvansiyonel Finansmanı Atlatmak
Borç verenlerden kaçınma fırsatı, düşük veya yetersiz kredi, peşinat eksikliği veya diğer faktörler nedeniyle geleneksel bir ipotek alamayan alıcılar için tapu sözleşmesini cazip bir seçenek haline getirir. Bu durumda satıcı, borç verenin talep ettiğinden daha yüksek bir faiz oranını kabul edebilir.
Ek olarak, alışılmadık derecede yüksek faiz oranları döneminde, bir satıcı, normal oranlarda indirim sunarak daha fazla olası alıcıyı çekmek amacıyla bir senet için sözleşmeli işe girmek isteyebilir.
#2. Maliyetleri Ödemekten Kaçınmak İçin
Tapu satışları için sözleşmeli işler, normal bir krediyle bağlantılı birçok masraftan kaçındıkları için geleneksel olarak finanse edilen işlemlerden daha ucuz olabilir. Kapanış maliyetleri de aynı nedenlerle daha düşük olabilir, özellikle de işlem bir yetkilinin katılımı olmadan müzakere edildiyse. emlâkçı.
#3. Ev Satış Prosedürünü Hızlandırmak İçin
Geleneksel gayrimenkul işlemleri uzun zaman alabilir. İşleme dahil olan, alıcı, satıcı ve borç veren de dahil olmak üzere, herkesin kapanış masasına birlikte oturmadan önce programlarının koordine edilmesi gereken çok sayıda kişi var. Tapu sözleşmeleri ise hızlı olabilir. Bir tapu için yasal bir sözleşme çalışması yapmak için gerekli olan tek şey alıcı ve satıcı arasında bir anlaşmadır.
Doğal olarak, tapu sözleşmesini ilçenizin tapu sicil memuru veya tescilli ofisi ile kaydettirmek çok önemlidir, bu sadece tarafların amacını resmileştirmekle kalmaz, aynı zamanda bunu yapmazsanız para cezası alma riskiniz de olabilir.
#4. Satıcı ve Alıcı Tanıştığında
Tapu sözleşmesi çoğu zaman bir aile içinde mülk sahipliğini bir akrabadan diğerine aktarmak için yararlıdır. Ek olarak, bir banka veya başka bir finans kuruluşunu dahil etmekten kaçınmak için birbirine yeterince güvenen yakın arkadaşlar arasında bir satış yapılması istenebilir.
Ev Alırken Bilmeniz Gereken Önemli Şeyler
İşte sözleşmeli tapu ile ev satın alırken dikkat edilmesi gereken bazı kritik noktalar.
#1. Masrafları Tamamla
Taahhüt edilecek tüm masrafları idrak ettiğinizden ve üstlenebileceğinizden emin olun. Satıcıya yapılan aylık taksit ödemelerinin yanı sıra, ev sahibi sigortası, emlak vergileri ve tapu sözleşmesinde belirtilen diğer masraflardan siz sorumlu olacaksınız. Tapu evleri için çok sayıda sözleşme “olduğu gibi” sunulur ve sizin sorumlu olacağınız kapsamlı onarımlar gerektirebilir. Sözleşme şartlarına bağlı olarak onarım için ödeme yapmazsanız evinizi kaybedebilirsiniz.
#2. Balonla Ödeme
Geleneksel bir ipotekte olduğu gibi, bir tapu sözleşmesi genellikle üzerinde anlaşmaya varılan bir satın alma fiyatı ve ödeme planı içerir. Bununla birlikte, ödemeler genellikle uzun bir süre boyunca eşit olarak itfa edilmez, bu da, ödenmemiş bakiyenin tamamını karşılayarak satın alma işlemini tamamlamak için belirli bir tarihte büyük bir toplu ödeme "balon ödemesi" yapmak zorunda kalacağınız anlamına gelir. satış fiyatına. Bu noktada, balon ödemesini karşılamak için neredeyse kesinlikle bir ipotek almanız gerekecek. Bir ipotek alamıyorsanız veya vadesi geldiğinde balon ödemesini yapamıyorsanız, kesinlikle sözleşmenin iptali ve tahliye riskini alırsınız.
#3. İptal ve Tahliye
Tek bir ödemede temerrüde düşerseniz, balon ödemeyi yapamazsanız veya tapu sözleşmesinin diğer şartlarına uymazsanız, satıcı sözleşmeyi iptal edebilir ve 60 gün içinde aleyhinize tahliye davası açabilir. Evin mülkiyetini ve satın alınmasına yatırılan tüm paraları kaybedeceksiniz.
#4. Gayrimenkul Üzerinde İpotek ve İpotekler
Sözleşme süresi boyunca satıcının mülkün mülkiyetini elinde tutması nedeniyle, satıcının mülkü ipotek ve rehin ile bağlaması riskini üstlenirsiniz. Satıcı ipotek ödemelerinde temerrüde düşerse ve mülke haciz gelirse, evi kaybedersiniz.
#5. Tapu Kaydı Sözleşmesi
Tapu sözleşmesini, mülkün bulunduğu ilçedeki ilçe sicil memuru veya tapu sicil memuru ile imzaladıktan sonraki dört ay içinde “kaydetmeniz” gerekir. Aksi takdirde para cezasına çarptırılabilirsiniz. Ek olarak, sözleşmenin kaydedilmesi, varlık üzerindeki kontrolünüzü gösterir ve sizi mülk üzerindeki satıcının sözleşme sonrası yükümlülüklerinden korur.
Tapu Sözleşmesi Nedir?
Tapu sözleşmesi, alıcının arazinin hemen mülkiyetine sahip olduğu ve satın alma fiyatını zaman içinde taksitler halinde ödediği, ancak satıcının tüm ödemeler ödenene kadar yasal mülkiyeti elinde tuttuğu bir mülk satış sözleşmesidir. Arazi sözleşmesi, arazi taksit sözleşmesi veya arazi satış sözleşmesi olarak da bilinir.
Tapu Sözleşmesinin Kaydından Kim Sorumludur?
Doğal olarak, ilçenizin tapu sicil memuru veya tescilli ofisi ile tapu sözleşmesini kaydetmeniz çok önemlidir, bu sadece tarafların amacını resmileştirmekle kalmaz, aynı zamanda bunu yapmazsanız para cezası alma riskiniz de olabilir.
Tapu Sözleşmesinin Dezavantajları Nelerdir?
Hem alıcı hem de satıcı için bir takım dezavantajlar vardır. Bunlar;
- İflas ve Haciz Riskleri
- Başlık Sorunları
Tapu Sözleşmesini Ne Zaman Kullanmalıyım?
Tapu satışı için bir sözleşmenin mantıklı olacağı aşağıdaki senaryoları göz önünde bulundurun:
- Geleneksel finansmanı atlatmak için
- Masraf ödememek için
- Satıcı ve alıcı tanıştığında
- Ev satış prosedürünü hızlandırmak için
Tapu Sözleşmesi ile İpotek Arasındaki Fark Nedir?
Geleneksel bir satın alma parası ipoteği, bir senet sözleşmesinden çok daha uzun sürer ve çok daha fazla paraya mal olur. Tipik bir tapu sözleşmesinde başlatma ücreti, resmi başvuru veya yüksek kapanış ve uzlaşma maliyetleri yoktur.
Tapu Sözleşmesinin Diğer Adı Nedir?
Arazi sözleşmesi, ödemeli arazi sözleşmesi veya arazi satış sözleşmesi olarak da adlandırılır. Tapu sözleşmesi, satıcının alıcıya mülkü kararlaştırılan bir fiyattan satın alması için para verdiği ve alıcının krediyi taksitler halinde geri ödediği özel bir gayrimenkul sözleşmesi türüdür.
Illinois'de Tapu Sözleşmesi İçin Neler Gereklidir?
Bir Tapu Sözleşmesi neye ihtiyaç duyar? Her iki tarafın da imzaladığı ve noter tasdikli olduğu yazılı bir sözleşmeye ihtiyacınız var.
İlgili Makale
- Güven Belgesi: Genel Bakış, İpotek ve Güven Belgesi ve Nasıl Çalışır?
- HİBE TAHSİSİ: Tanımı ve Nasıl Çalışır (Güncellendi!!)
- GRANT DEED: En İyi ABD Uygulamaları ve Bilmeniz Gereken Her Şey
- ÖZEL GARANTİ BELGESİ: Tanımı ve Nasıl Çalışır (Teksas ve Florida)
- GENEL GARANTİ BELGESİ: Tanımı ve Nasıl Çalışır (Teksas ve Florida)
- İpotek VS İpotek: Fark Nedir?
- İpoteğinizi KREDİ KARTI İLE ÖDEMEYEBİLİR MİSİNİZ: Nasıl Ödeyeceğinize İlişkin İpuçları
