Gayrimenkul yatırımı, yatırım yapmakla aynı şey değildir. hisse senetleri ve tahviller. Bu iki pazaryeri ile 100$ gibi düşük bir miktarla başlayabilir ve istediğiniz zaman çıkabilirsiniz. Ama konu gayrimenkul olunca o kadar basit değil. İlk olarak, peşinat için tasarruf etme, finansman sağlama, tüm evrak işlerini tamamlama ve son olarak da kapatma sorunu var. Gayrimenkulde para kazanmak istiyor ancak tüm bu parayı biriktirme ve satın alma süreciyle uğraşma düşüncesine dayanamıyorsanız, hala birkaç seçeneğiniz var. Bunlardan biri de gayrimenkul toptancılığıdır. Peki, gayrimenkul toptancılığına nasıl başlanabilir? Gayrimenkul toptancılığına yeni başlayanlar için kılavuzumuzu okumaya devam edin ve bundan nasıl kâr edebileceğinizi öğrenin.
Gayrimenkul Toptancılığı Nedir?
Gayrimenkul toptancılığı, 'toptancı' olarak bilinen bir kişinin mülkün satıcısından bir sözleşme aldığı ve bu sözleşmeyi nihai bir alıcıya devrettiği süreçtir. Toptancılık bunlardan biri olarak kabul edilir. en iyi kısa vadeli yatırım teknikleri. Toptan satış, yeni başlayanlar için gayrimenkul yatırım işine başlamak için mükemmel bir yaklaşımdır. Bunun nedeni, toptancılığa başlamanın büyük bir yatırım gerektirmemesidir. Toptan satış, yeni başlayanların emlak piyasasını hızla öğrenmelerine ve önemli müzakere becerileri geliştirmelerine de yardımcı olabilir.
Bir toptancı, piyasa değerinden daha düşük bir fiyata sunulan mülkleri keşfederek, satıcıyla bir anlaşmaya vararak ve ardından satın alma sözleşmesini başka bir alıcıya devrederek fayda sağlayabilir. Genellikle toplam mülk maliyetinin bir yüzdesi olan işleme bir toptan satış ücreti ekleyerek para kazanırlar. Nihai alıcılar genellikle emlak rehabilite edicileri veya satıcılarla pazarlık yapmak ve yer bulmak için zaman harcamak istemeyen diğer yatırımcılardır. Toptancılar aracı olarak hareket ederek, emlak yatırımcılarına potansiyel anlaşmaları bulma ve kapatmada yardımcı olarak para kazanırlar. Bununla birlikte, aşağıda daha ayrıntılı olarak açıklanacak olan, toptancılığın düzgün bir şekilde işlemesini sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç husus vardır.
Gayrimenkul Toptancılığı Nasıl Çalışır?
Gayrimenkulün toptan satışı, önemli miktarda öz sermaye koymaya istekli kişiler için uygundur. Genel olarak risksiz olmakla birlikte, toptan satış, iyi bir getiri sağlamak için önemli miktarda durum tespiti ve çaba gerektirmektedir. Piyasa değerinden çok daha düşük bir fiyata teklif edilen mülkleri bulabilmeniz, satıcılarla anlaşmalar yapabilmeniz ve bu mülkleri satın almak için istekli nakit alıcılar aramanız gerektiğinden, bir toptancı işletmesi yürütmek zor olabilir.
Toptan satışta başarılı olmak için, güçlü potansiyel müşteri listeleri geliştirmeye ve ayrıca zaman içinde toptan alıcı listenizi ağ oluşturmaya ve küratörlüğe getirmeye çok zaman ve çaba harcamaya istekli olmalısınız. Sürece bu şekilde hakim olmaya istekli olanlar, şüphesiz gayrimenkul toptancılığının faydalarını göreceklerdir.
Gayrimenkul Toptan Satış Örneği
Gayrimenkul toptan satışının temeli basittir. Örneğin, bir ev sahibinin satmak istediğini varsayalım. Bununla birlikte, mülk kötü durumda ve bu nedenle tam piyasa değerinden satılması pek mümkün değil - eğer varsa. Ev sahibi, evin kendisini rehabilite etmek yerine, müteakip bir yatırımcı ile toptan satış anlaşması imzalayabilir. Ev sahibi, yükseltmeleri karşılayamayacak durumda olsun veya olmasın, bir toptancı ile toptan satış sözleşmesi yapmayı seçebilir. Sözleşme, toptancıya mülkü belirli bir fiyata (rehabilitasyon için gereken iş nedeniyle genellikle piyasa değerinden daha düşük) satın alma hakkı verir.
Toptancı daha sonra toptancının orijinal sözleşmesinden biraz daha fazlasını harcamaya ve yeni yatırımcıya evi satın alma haklarını satmaya hazır bir son alıcı bulacaktır. Toptan satışın mülkün kendisini satmak değil, satın alma hakkı olduğunu unutmayın.
Toptan Gayrimenkul Satışına Nasıl Başlayacağınıza İlişkin 5 Kolay Adım
Toptan gayrimenkul satışına nasıl başlayacağını öğrenmek isteyen yatırımcılar, prosedürün zor olmadığını duyduklarında rahatlayacaklardır. İşte emlak toptancılığına başlamak için birkaç kolay adım:
- Başlamadan önce, yerel pazarınız hakkında biraz araştırma yapın.
- Bölgeniz için bir alıcı listesi oluşturun.
- Size en uygun finansman seçeneğini bulun.
- Olası toptan satış özelliklerini aramaya başlayın.
- Sözleşmeyi satıp satmayacağınıza veya çift kapanışta çalışıp çalışmayacağınıza karar verin.
# 1. Ödevini yap
Her şeyde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe ne kadar hazırlıklı olursanız o kadar iyi. Başlamak için iyi bir yer, gayrimenkuldeki evlerin toptan satışı sürecine genel bir bakışla tanışmaktır. Ardından, bölgenizde uygun pazar araştırması yapmak iyi bir fikirdir. Bölgenizdeki emlak fiyatlarının nasıl olduğunu, farklı toplulukların bulunduğu yerleri ve ne tür mülklerin mevcut olduğunu öğrenin. Araştırmanızı bugün yapmak, gelecekteki toptan satış operasyonlarınız için sağlam bir temel oluşturmanıza yardımcı olabilir.
#2. Alıcı listeniz üzerinde çalışmaya başlayın.
Yatırımcılar ilk toptan gayrimenkul işlerini aramaya başlamadan önce bir alıcı listesi hazırlamak iyi bir fikirdir. Bir toptancı olarak asıl göreviniz, satıcılar ve alıcılar arasında aracılık yapmaktır. Bu nedenle, bir mülkü sözleşmeye bağlamadan önce alıcıların nerede bulunacağını bilmek iyi bir fikirdir. Sağlam bir alıcı listesi oluşturmak, bulduğunuz herhangi bir pazarlığı nereden alacağınızı belirlemenize yardımcı olacaktır.
Gayrimenkul etkinliklerine katılmak, networking, e-posta pazarlama ve sosyal medya hepsi bir alıcı listesi oluşturma stratejileridir. Birçok müreffeh toptancı, iletişim bilgilerinizi belirli bir alana yayan haydut tabelalarına da güvenir. Unutmayın, bir anlaşma bulmadan önce kime satış yaptığınızı bilmek sizin yararınızadır.
#3. Sermayeyi Hazırlayın
İlk toptan satış işleminizi keşfedebilmeniz için önce finansman sağlamalısınız. Sözleşmeyi satın alamıyorsanız, harika bir mülk belirlemek şirketinize fayda sağlamayacaktır. Başlamak için hizmetlerinizi özel veya sabit para satıcısıyla uyumlu hale getirin. Sonuç olarak, ilk anlaşmanız ortaya çıktığında, hızlı ve kolay bir şekilde finansman elde edebileceksiniz.
#4. Toptan Gayrimenkul Fırsatlarını Bulun
Gayrimenkul toptancılığı fırsatları aramaya hazır olduğunuzda, birkaç seçeneğiniz vardır. Pazar alanınızdaki sıkıntılı mülkleri aramak, gayrimenkul toptancılığına başlamak için iyi bir yerdir. Satıcılar genellikle mülkten kurtulmaya hevesli olduklarından bunlar idealdir ve satın alma işlemini genellikle piyasa değerinden daha düşük bir fiyata güvence altına alabilirsiniz. Aşağıdaki gibi çevrimiçi emlak sitelerini arayarak sıkıntılı mülkleri arayabilirsiniz. Zillow veya Realtor.com, ağınıza soruyor, hatta Craigslist'e bakıyor. Ayrıca yerel kamu kayıtlarını inceleyerek sorunlu mülkleri de bulabilirsiniz. Birinin yakın zamanda bir mülkü devraldığı veya bir ev sahibinin ödemelerinde geri kaldığı örnekleri arayın.
#5. Çıkış Stratejinizi Planlayın
Bir gayrimenkul toptancısı olarak, bir işlemden kâr elde etmenin iki yolu vardır: bir sözleşme satmak ve çifte kapanış yapmak. Bir sözleşme sunmayı seçen toptancılar, mülkü elinde tutmadan ve işlemden kazanç elde etmeden satıcıları ve alıcıları birbirine bağlar. Bu en yaygın toptan satış stratejisidir.
Toptancılar ayrıca mülkün fiziksel olarak ele geçirilmesini gerektiren bir çift kapanış da yapabilirler. Bu, mülkün kapatılmasıyla ilgili tüm masraflardan yatırımcıların sorumlu olacağı anlamına gelir. Sonuç olarak, yatırımcılar mülk için çok daha fazla ödemeye hazır bir alıcı bulurlarsa çift kapanışı kullanacaklardır. Genel olarak, en iyi yöntem, eldeki toptan satış anlaşmasına göre belirlenecektir.
Gayrimenkul Toptan Satışına Nasıl Başlanır: Yeni Başlayanlar İçin İpuçları
Toptan emlak satış becerilerinizi geliştirmek istiyorsanız, yeni başlayanlar için izlemeniz gereken birkaç genel yönerge şunlardır:
- Fırsatları bulmak için pazarlamanız gerekir.
- Ağ Oluşturma Temeldir
- Rakamlarınızı Anlayın
- Potansiyel Müşterileri Satışa Dönüştürün
#1. Fırsatları Bulmak İçin Pazarlama Yapmalısınız
Yeni başlayanlar için emlak toptan satışına başlamak için bankayı kırmak zorunda değilsiniz, ancak fırsatları keşfetmek için elinizde paraya ihtiyacınız var. Toptan satış anlaşmaları, tipik rehabilitasyon anlaşmalarından farklıdır, çünkü ilgili ek bir katman vardır. Son yatırımcıyı sizden almaya ikna edecek kadar kemikte yeterli et olmalıdır. Kar elde etmek için, herkesin karşılayabileceği kadar düşük bir fiyat noktasında indirimler belirlemelisiniz. Pazarlık bulmak için pazarlamaya para yatırmanız gerekebilir.
Tam teşekküllü bir pazarlama çabası başlatmak zorunda değilsiniz, ancak fırsatlar sihirli bir şekilde kucağınıza düşmeyecek. Haydut işaretleri, hedefli pazarlama ve sosyal medyaya maruz kalma dahil, parayı bozmadan ev aramak için birkaç strateji vardır. Başlamadan önce, teklifleri bulmak için biraz para harcamanız gerekeceğini anlamalısınız.
#2. Ağ Oluşturma Temeldir
Gayrimenkulde başarılı olmak istiyorsanız kendinizi ortaya koymalısınız. İster toptan satış yapıyor, ister satış yapıyor veya kiralık evler için alışveriş yapıyor olun, yerel maruziyetinizi artırmanız gerekir. Bu özellikle firmanın toptan satış tarafında önemlidir. İyi toptan satış anlaşmaları yapmak zordur. En iyilerinden bazıları, yakın temaslardan ağızdan ağza iletişim yoluyla gelecektir. Bu bağlantıları geliştirmek, özellikle toptan alıcıların bir listesini başlatırken zaman ve çaba gerektirir.
Bölgenizdeki her ağ oluşturma etkinliği veya gayrimenkul yatırım kulübü, profilinizi yükseltmek ve yeni kişilerle tanışmak için bir fırsattır. İş dünyasında ne kadar çok kişi tanırsanız, bir dahaki sefere belirli bir anlaşma yaptıklarında sizi düşünmeleri o kadar olasıdır. Her zaman dağıtmak için elinizin altında kartvizitleriniz olmalıdır. Resmi olmayan ayarlar, sıklıkla en iyi bağlantılarınızdan bazılarını kuracağınız yerlerdir. Çocuklarınızın okuluna yapılan geziler, iş projeleri ve hatta en sevdiğiniz barda geçirilen mutlu saatler, gayrimenkul hakkında konuşmak için fırsatlar sağlayabilir. Uygun toptan satış fırsatlarını keşfetmek için mümkün olduğunca çok çeşitli olanaklara ihtiyacınız var.
#3. Rakamlarınızı Anlayın
Çoğu yeni toptancı, sayıları tam olarak bilmeme ve anlamama hatasına düşer. Bir an için toptan satış prosedürünü düşünün. Mülkü, son yatırımcının potansiyel gördüğü yeterince düşük bir fiyattan satın almalısınız. Mülke bağlı olarak, büyük olasılıkla bir onarım ve ücret listesi gerekecektir. Onarım uzmanı değilseniz, bu görevi bir yükleniciye veya ne yaptığını bilen birine devretmelisiniz. Ayrıca, mülkün sahibi olduğu sürece ödenmesi gereken taşıma ücretleri de vardır. Birkaç ay sonra vergiler, sigortalar, kamu hizmetleri ve diğer masraflar hızla artacaktır.
Son olarak, mahalledeki benzer mülklerin ne için satıldığına dair bir fikriniz olmalıdır. Çalışma ve yükseltmeler harikadır, ancak inandığınız kadar büyük bir fiyat artışıyla sonuçlanmayabilir. Önemli bir kâr olduğuna inansanız bile, tüm söylenenlerden ve yapıldıktan sonra yatırımcılarınızın aradığı şey bu olmayabilir. Teklif vermeden önce rakamları anlamalısınız.
# 4. Potansiyel Müşterileri Fırsatlara Dönüştürün
Gayrimenkuldeki diğer her şey gibi, fırsatları ortaya çıktıkça değerlendirmelisiniz. Potansiyel müşteriler edinmek ve ev sahipleriyle konuşmak harikadır, ancak bu potansiyel müşterileri satışa dönüştürmelisiniz. Ev sahipleriyle nasıl konuşulacağını ve bunu yaparken ne söyleyeceğinizi öğrenmeye zaman ayırmalısınız. Çoğu durumda, bir sorunu çözmelerine yardımcı olabileceğiniz için satıyorlar. Size veya bir başkasına büyük olasılıkla satacaklar. Onlarla nasıl konuştuğunuz, sorularına nasıl cevap verdiğiniz ve durumlarla nasıl başa çıktığınız tüm farkı yaratır.
Telefonunuzun durmadan çalması harika, ancak satışları kapatmazsanız size pek bir faydası olmaz. Birkaç anlaşmayı kapattıktan sonra, prosedür çok daha uygulanabilir hale gelir. O aşamaya ulaşana kadar bir deneme yanılma sürecinden geçmelisiniz. Bir ev sahibine söylenecek mükemmel kelimeleri bulmak biraz pratik gerektirecektir. Güzergah boyunca birkaç çıkmaz sokak olacak. Bir rutininiz ve anlaşmaları dönüştürme yönteminiz olduğunda toptan satış çok daha kolay hale gelecektir.
Toptan Gayrimenkul Satışına Başlamak İçin Ne Kadar Sermayeye İhtiyacınız Var?
Neyse ki, emlak toptan satışına başlamak için çok fazla paraya ihtiyacınız yok. Gayrimenkul toptancılığına başlamak için herhangi bir kredi almanıza ve mükemmel krediye sahip olmanıza gerek kalmayacak. Ancak, bir pazarlama bütçesi ayırmanız çok önemlidir. Daha önce de belirtildiği gibi, pazarlama, toptancılığın en önemli yönlerinden biridir çünkü size fırsatlar bulmada, müşteri bulmada ve sözleşmeleri atamada yardımcı olacaktır. İlk başladığınızda, haberi yaymak için Craigslist gibi ücretsiz pazarlama araçlarını kullanın.
Uygun bir pazarlama bütçesi için yeterli parayı bulmakta sorun yaşıyorsanız, bir ortakla çalışmayı düşünün. Tabii ki, bu, kârları bölmek anlamına gelir, ancak bir ortak, bilginin yanı sıra çok ihtiyaç duyulan fonları da getirebilir.
Emlak Toptancıları Ne Öder?
Emlak toptancılarının kazandığı para miktarı, tamamen uygun teklifi keşfetme yeteneklerine bağlıdır. Amaç, yatırımcının ödemeye istekli olduğundan daha az bir mülkü güvence altına almaktır. Fark ne kadar büyük olursa, o kadar çok para kazanabilirsiniz. Olağanüstü teklifleri belirleme konusunda deneyim ve uzmanlık kazandıkça, kâr potansiyeli fırlar.
Ortalama bir satış tanımlamak zordur, ancak mükemmel pazarlığı keşfederseniz, her işlemden 5,000 ila 10,000 ABD Doları arasında bir kazanç elde etmek nadir değildir. Ne kadar çok para kazanırsanız, o kadar çok işlem yapabilirsiniz vb.
Ev Satışı vs. Toptan Gayrimenkul Satışı
“Toptancılık vs. ev çevirme” meselesinin mükemmel bir cevabı yoktur. Bunun yerine, yatırımcılar yatırımdan ne elde etmek istediklerine karar vermeli ve ardından onları hedeflerine bir adım daha yaklaştıracak en büyük çıkış planını seçmelidir. Örneğin, ev çevirme, normalde daha fazla servet, zaman ve beceriye sahip yatırımcılar için ayrılmıştır. Başka hiçbir şey değilse, ev çevirme daha pahalıdır, daha uzun sürer ve daha risklidir. Bununla birlikte, yatırımcılar yeterince hazırlıklıysa, ev çevirme daha cömert getiriler sağlayabilir. Buna karşılık, emlak toptan satışı, giriş seviyesi yöntemlerle eş anlamlı hale geldi.
Gayrimenkul toptan satışının tamamlanması genellikle daha az zaman alır, yatırımcılara önceden daha az paraya mal olur ve riske maruz kalmayı azaltır. Sonuç olarak, toptan satış daha düşük getiri sağlar.
Toptan satış veya çevirme kararı tamamen yatırımcının deneyimine, fonlara erişime, uygun zamana ve riskten kaçınmaya bağlıdır. Ancak, doğru veya yanlış cevap yoktur. Her yöntemin karlı bir kariyere yol açma potansiyeli vardır. Toptan satış genellikle anlaşma başına daha az para kazandırırken, kısa zaman periyodu daha düşük hacimli getirileri telafi eder. Öte yandan, çevirme, daha az işlem ancak daha fazla kazanç ile sonuçlanacaktır.
Gayrimenkul Toptancılığının Avantajları
- Daha kısa sürede kar elde edilebilir.
- Kendinizi gayrimenkul sektörüne bırakın.
- Sınırlı fon ve kredisi olanlar için uygundur.
Toptan gayrimenkulü tanımladığımıza göre, muhtemelen planın avantajlarını merak ediyorsunuzdur. Gayrimenkul toptancılığının en önemli üç avantajını öğrenmek için okumaya devam edin:
#1. Daha Az Zamanda Daha Fazla Para Kazanın
Ödevini yaparsan ve süreç hakkında kendini eğitirsen, toptan satış oldukça karlı bir iş olabilir. Kişisel kaynaklara veya deneyime çok az ihtiyaç duyduğu veya hiç ihtiyaç duymadığı için toptan satış, yeni başlayan yatırımcılar için idealdir. Teklifiniz onaylanırsa, satın alma işlemini tamamlayabilir ve check-in'inizi 30 ila 45 gün veya daha kısa sürede alabilirsiniz.
Şunu düşünün: Mülkünün onarım sonrası değerinin (ARV) 125,000$ olduğu tahmin edilen motive olmuş bir satıcıyla iletişim kuruyorsunuz. (ARV hesaplaması hakkında daha fazla bilgi için bu sayfaya bakın.) 100,000$'lık piyasa altı teklifiniz kabul edildi ve mülkü sözleşmeye aldınız. 115,000 $ isteyen bir alıcı buluyorsunuz ve işlemi kendi avukatınız veya tapu şirketinizle kapatıyorsunuz. Bu, nispeten kısa bir sürede 15,000 $ kazandığınız anlamına gelir ve işlem hem size hem de müşterinize fayda sağlar.
İlk işleminizin iyi gittiğini varsayarak, gelecekte sizinle tekrar iş yapmak isteyebileceklerinden, alıcınızın bilgilerini alıcı listenize eklemeyi unutmayın.
#2. Emlak Piyasasını Araştırın
Toptancılık, yeni başlayanlar için idealdir, çünkü onları kısa sürede tamamen gayrimenkul sektörüne daldırır. Gerekli eğitim ve bilgi birikimi ile pazarlama, müzakere, organizasyon ve gerekli yasal belgeleri edinmeyi öğrenebileceksiniz. Bir toptan satış anlaşması, bazı açılardan, yatırım kariyeriniz boyunca yaşayabileceğiniz diğer emlak anlaşmalarının birçok özelliğini bir araya getirir. Kemerinizin altındaki birkaç toptan satış fırsatıyla, tekliflerde neleri arayacağınızı ve nelerden kaçınmanız gerektiğini bileceksiniz.
#3. İlgili kredi yoktur ve yalnızca küçük bir miktar para gereklidir.
Düşük kredi puanı veya finansmana sınırlı erişim sizi gayrimenkul yatırımı, toptan satış harika bir seçenektir. Normalde mülkü satın almadığınız için, krediniz düşük olsa bile toptan satış yapabilirsiniz. Bunun yerine, satın alma sözleşmesini, kredi kontrollerini yapmaktan ve işlemi finanse etmekten sorumlu olan bir son müşteriye devrediyorsunuz. Ancak, toptan gayrimenkul yatırımı yapmanın bazı dezavantajları vardır. Ardından, dezavantajlar hakkında daha fazla bilgi edinin.
Toptan Gayrimenkul Satışının Dezavantajları
- Gelir değişken olabilir. Alıcı bulmaya bağlıdır.
- Bir alıcının listesini güncel tutmak zor olabilir.
Yatırımcılar, herhangi bir çıkış stratejisinin riskler ve dezavantajlar içereceğinin farkında olmalıdır, ancak bunların çoğu en aza indirilebilir. Aşağıda, toptan gayrimenkul yatırımının dikkatle düşünülmesi gereken bazı sakıncaları bulunmaktadır:
#1. Garantili bir gelir yoktur.
Toptancılık her zamanki 9'dan 5'e işiniz değil. Tabii ki, kendi işvereniniz olmanın faydaları var, ancak size iki haftada bir maaş sözü verilmiyor. Ayrıca, toptan satışla ilgili herhangi bir sağlık sigortası veya emeklilik yardımı yoktur. Sonuç olarak, gayrimenkul yatırımını (özellikle toptancılığı) tam zamanlı işiniz yapmak istiyorsanız, mali durumlarını nasıl yöneteceğini bilen türden biri olmalısınız. Bir anlaşma beklendiği gibi gitmezse, yapabileceğiniz en büyük şey “yağmurlu gün” parasını bir kenara bırakmaktır.
#2. Alıcı bulma zorluğu
Başarılı bir toptancı olmak için sağlam bir alıcı listesine sahip olmak çok önemlidir. Toptancılık dünyasında alıcı yoksa sözleşme de yoktur. Ayrıca, sözleşmenizin hazırlanma şekli kendi riskinizi etkiler. Bir alıcı bulamazsanız, emanete koyduğunuz miktara bağlı olarak satıcınızı iade etmeniz gerekebilir. Satıcıya ilk teklifi yapmadan önce, olası alıcıların bir listesini hazır bulundurmanız tavsiye edilir. Sonuç olarak, para kaybetme şansınız önemli ölçüde azalır. Ayrıca, gelecekteki alıcılar anlaşmaları kapatamayacağınızı öğrenirlerse, sizinle iş yapmaya daha az istekli olacaklardır.
#3. Organize Bir Alıcı Listesinin Sürdürülmesi
Aktif bir alıcı listesi tutmak, başarılı bir toptan satış işi yürütmenin yarısıdır. Birkaç anlaşmadan sonra, doğru pazarlamayı kullanırsanız, oldukça iyi bir irtibat listeniz olmalıdır. Ancak, bu tür temaslara sahip olmak yeterli değildir. Her alıcının çeşitli zevklerini anlamak gerekir. "A Alıcısı"nın anahtar teslim kiralık mülkleri tercih ettiğini biliyorsanız, yalnızca bu gereksinimleri karşılayan, yani daha az çalışma gerektiren ve biraz daha iyi durumda olan bir mülk bulursanız onunla iletişime geçeceksiniz. “B Alıcısı”nın rehabilitasyoncu olduğunu biliyorsanız, ona yalnızca kapsamlı inşaat gerektiren ve piyasa değerinin çok altında fiyatlı evler teklif etmelisiniz.
Her mülkü teklif etmek yerine, alıcı listenizdeki her kişiye rastlarsınız, o evde gerçekten değer bulacağına inandığınız kişilere ulaşın. Kişi listenizin en üstünde kalarak ve tekliflerinizi her bireyin zevkine göre kişiselleştirerek sadık müşteriler kazanacaksınız.
Gayrimenkul Toptancılığı Yasadışı mı?
Gayrimenkul toptan satışının yasallığı bir çekişme kaynağı olabilir. Toptan gayrimenkul yatırımcılarının hukuka aykırı iş yaptığını iddia edenler, ruhsatsız, aracı kurumlardan dolayı bunu yapmaktadırlar. Toptancılar ise bir mülkü kendi başına değil, mülkle ilişkili gayrimenkul sözleşmesinin mülkiyetini satmaktadır. Bu bakış açısına göre, toptan satış genellikle yasal bir faaliyet olarak kabul edilir. Bununla birlikte, gayrimenkul uzmanlarının her zaman yerel piyasanın kuralları ve düzenlemeleri konusunda bilgili olmaları ve herhangi bir hamle yapmadan önce şirket faaliyetlerinin tamamen yasal olmasını sağlamaları gerektiği göz ardı edilemez.
Karlı Toptan Gayrimenkul Yatırımcısı Nasıl Olunur?
Toptan emlak, ilgileneceğiniz bir şeye yatırım mı yapıyor? Başarılı bir toptan gayrimenkul yatırımcısının özellikleri şunlardır:
#1. Öğrenilmiş bir zihniyet:
Başarılı girişimcilerin içsel yeteneklerden veya yeteneklerden yoksun olduğunu söylemek mümkündür. Başarılı yatırımcılar, zaman içinde oluşturulmuş doğru zihniyete sahiptir ve herhangi bir göreve tutarlılık ve kararlılıkla yaklaşabilir.
#2. Teknolojiden yararlanın:
Teknolojiyi iş akışlarına dahil edenler, organize olurken daha fazla bilgiyi daha doğru bir şekilde işleyebilirler. Müşteri ilişkileri yönetimi (CRM) Belgeleri bulutta taramanıza ve depolamanıza olanak tanıyan yazılımlar ve mobil uygulamalar, işiniz için faydalı olabilecek iki teknoloji örneğidir. İşletmenizi otomatikleştirmek için emlak yazılımını nasıl kullanacağınız hakkında daha fazla bilgi edinin.
#3. İşlevsel bir web siteniz olsun:
Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, bugünün ev alıcılarının yüzde 51'i evlerini internette buluyor ve interneti mal ve hizmet aramak için kullanan müşterilerin en büyük oranını oluşturuyor. Güçlü bir web sitesi, markanızı ve otoritenizi geliştirmenize yardımcı olur ve bu da daha fazla iş yapmanıza yardımcı olur.
#4. Güvenilir mahalle kompozisyonlarına erişim:
Bir gayrimenkul yatırımcısının başarısı, evlerini rekabetçi bir şekilde fiyatlandırmak için benzer ev satışları bulma yeteneklerine büyük ölçüde bağlıdır. Ayrıca, mahalle karşılaştırmaları, yatırımcıların piyasa değerinden daha düşük bir fiyata teklif edilen evleri bulmasını sağlar. MLS'ye erişimi olan bir emlakçıyla çalışmak, sağlam piyasa işlem verileri elde etmek için bir yaklaşımdır.
#5. Ne zaman dış kaynak kullanacağınızı veya yetki vereceğinizi bilin
Zeki işletme sahipleri, kendi zamanlarının değerini anlarlar. Günlük işleri ve projeleri hokkabazlık etmek sürekli bir dengeleme eylemidir ve uzun vadede kendilerine zarar verme riskini göze alarak her şeyi yapmaya çalışan yatırımcılar. Gününüze çok fazla olay sıkıştırmaya çalışmak hatalara, özensizliğe ve hatta harika fırsatları kaçırmanıza neden olabilir. İş ve projeleri dışarıdan temin edip etmeyeceğinizi anlamak, değerli bir yatırım olabilir.
Gayrimenkul Toptancılığına Yeni Başlayanların Yaptığı Yaygın Hatalar Nelerdir?
Emlak toptancısı olmak isteyen çoğu kişi bir işlemi asla tamamlamaz. Firmanın nasıl çalıştığına dair varsayımları vardır, ne kadar iş gerektiğinin farkında değildirler ve görevleri hatalı bir şekilde yerine getirirler. İşte fark ettiğim bazı hata örnekleri:
#1. Nakit yatırımcının ne ödeyeceği konusundaki belirsizlik
Bir pazarlık bulmak, sürecin en önemli bileşenidir. Pek çok acemi toptancı veya yatırımcı, bir FSBO (sahibi tarafından satılık) buldukları veya bir satıcının onları geri aramasını sağladığı için bir anlaşma yaptıklarına inanır. Mülkü nerede bulduğunuz hiç fark etmez; önemli olan bunun için alabileceğiniz fiyattır. Listenizde ne kadar alıcı olursa olsun, makul bir fiyata mülk bulamazsanız, hiçbiri onları istemez.
#2. Yüz değerinde sahte sözler almak
Birkaç toptancı benimle iletişime geçerek önümüzdeki aylarda yüzlerce toptan satış fırsatının olacağını ve kaç tane satın alabileceğimi sordu. Listelenmemiş hacizlere ayrıcalıklı erişime sahip olduklarını iddia ediyorlar. Toptancıların listelenmemiş hacizlere ayrıcalıklı erişimleri olmadığı için bu toptancılardan bir daha asla haber almadım. Fırsatlar, hile ile değil, çok çalışarak kazanılır.
#3. Verileri tahrif etmek
Pek çok toptancı, gerçekleri bilmedikleri veya anlaşma olmayan bir şeyden anlaşma yaratmaya çalıştıkları için basitçe rakamlar uydurur. Sürekli olarak gülünç derecede düşük rehabilitasyon tahminleri veya yalnızca onarımları içeren kâr rakamları içeren toptancı anlaşmaları alıyorum: "Fiyatınız 100,000 $, onarımlar 20,000 $, ARV 150,000 $, kâr 30,000 $!" Toptancı, satış ücretlerini, taşıma ücretlerini, kapanış maliyetlerini ve olası finansman maliyetlerini hariç tutar.
Yatırımcı bu işlemde neredeyse kesinlikle para kaybedecek ve toptancı bu rakamları vererek deneyimsiz görünüyor. Yatırımcıları bir anlaşmaya ikna etmeye çalışmaktansa kâr rakamını dışarıda bırakmak tercih edilir. Tanıdığım en iyi toptancılar, deneyimsiz yatırımcıları defalarca feci anlaşmalara çekmek yerine tekrar eden işlere odaklanır.
Gayrimenkul Toptan Satış Karlarınızdan En İyi Şekilde Nasıl Yararlanabilirsiniz?
Toptan satış işinizi zaten kurduysanız, kârınızı nasıl maksimize edeceğinize dair bazı ipuçları arıyor olabilirsiniz. Gayrimenkul toptancılığı hedeflerinize ulaşmanıza yardımcı olacak beş önemli ipucu:
#1. Satıcıyı Düşünün
Toptan gayrimenkulün birincil amaçlarından birinin, mülkü mümkün olan en düşük fiyata sözleşme yapmak olduğunu unutmayın. Bir satıcı hacizle karşı karşıya olsa bile, makul bir fiyat üzerinde pazarlık yapmak zor olabilir. Diğer toptancılar veya nakit alıcılar gibi alternatif olasılıkları olabilir. Bu nedenle sunumunuzu oluştururken kendinizi satıcının yerine koymanız çok önemlidir. Toptan satış sürecinin ana hatlarını çizerek ve onların acı endişelerini anladığınızı göstererek bir işletmeyi kapatma şansınızı artırabilirsiniz. Daha fazla yardıma ihtiyacınız olursa, motive olmuş satıcılarla etkileşim kurmak için başarısız olmayan komut dosyamızı kaçırmak istemeyeceksiniz.
#2. Açık ve Dürüst Olun
Şeffaflık, başarılı bir toptan emlak işi geliştirmenin bir diğer önemli yönüdür. Bu özellik, toptan satış yaparken hayati önem taşır çünkü dürüstlük, bir yatırımcı olarak yaptığınız her şeyde her zaman en iyi politikadır. Bir toptancı olarak konumunuzu, ilişkili risklerinizi ve hedeflerinizi netleştirmeniz gerekecek. Satıcılar, fiyat ne olursa olsun güvenebileceklerine inandıkları kişilerle çalışmayı tercih ederler. Bu nedenle, yanıtları beğenmeseler bile sorgulara açık ve eksiksiz yanıt vermek çok önemlidir.
#3. Çıkış Planınız Olsun
Çıkış stratejisi, bir yatırımcının bir anlaşmadan nasıl çıkmayı planladığını ve bundan nasıl faydalanmayı planladığını açıklar. Bir toptancı için tipik bir çıkış stratejisi, toptan satış için bir ücret karşılığında son müşterilere sözleşmeleri derhal devretmektir.
Bunu etkili bir şekilde yapmak için toptancıların, toptancı alıcı listelerini oluşturmak ve sürdürmek için düzenli olarak zaman ayırması gerekir. Listenizde ne kadar çok alıcı varsa, bir mülk satma olasılığınız o kadar yüksek olur. Daha önce de belirtildiği gibi, birçok toptancı, ağ oluşturma ve yatırım kulübü toplantılarına katılarak listelerini oluşturur ve her yatırımcının satın alma tercihlerini öğrenerek bu bağları korur. Düzenli olarak takip etmek, listenizdeki yatırımcıların aktif olarak satın almak için ne zaman arama yaptığını öğrenmek için de harika bir yöntemdir.
#4. Tüm Tarafların Katılımını Sürdürmek
Bir emlak toptancısının görevlerinden biri, herkesi her işlemin durumu hakkında güncel tutmaktır. İmzalanmış bir sözleşmeniz olsa bile, onu sonuçlandırmak için görmelisiniz. Bu, satıcıyla iletişimde kalmak ve aynı zamanda son alıcıyı işlemin durumu hakkında güncel tutmak anlamına gelir. Bu, satıcı için zor bir dönem olabilir ve yol boyunca birçok soruları olacağından emin olabilirsiniz. Satıcılarınızı ve alıcılarınızı bilgilendirmek ve memnun etmek, iyi bir müşteri hizmetinden daha fazlasıdır. Sizin için gelecekte tekrar eden işlere yol açacak sağlam ilişkiler kurmak için başka bir fırsat.
#5. Kapanış Sonrası Takip
Her anlaşma, gayrimenkul toptancılığı işinizi büyütmek için bir fırsat olarak değerlendirilmelidir. Bir işlemi tamamladıktan sonra iletişim kurmak veya bir toplantı planlamak için zaman ayırın. Çok sık olarak, toptancılar bir sözleşmeyi tamamlar ve ardından ilgili tüm tarafları bilgilendirmeden ayrılırdı. Görevinizi gerektiği gibi yerine getirirseniz ve herkes memnun kalırsa, gelecekte sizinle tekrar çalışmak istemeleri gerekir. Adınızı herkesin zihninde taze tutmak için yalnızca hızlı bir e-posta veya kısa mesaj gerekir. Bu yapılmazsa potansiyel anlaşmalar kaybolabilir.
Toptan Satış İşlemini Kapatma Yöntemleri
Toptan gayrimenkulde, bir anlaşmayı kapatmak için iki temel prosedür vardır. Sözleşme atamasını zaten tartıştık, ancak başka bir seçenek daha var: çifte kapatma (çifte emanet olarak da bilinir). Toptan satış anlaşmasını tamamlamanın en yaygın iki yoluna bir göz atalım.
#1. Gayrimenkul Toptancılığında Sözleşme Devri
Toptan gayrimenkulün en temel yöntemi sözleşme temlikidir. Adından da anlaşılacağı gibi, bir sözleşmenin atanması, toptancının mülkten ziyade sözleşmeyi satmasını gerektirir. Arazinin sahibi olmayabilirler, ancak sözleşme nedeniyle arazi üzerinde kontrolleri var. Bunu takiben, toptancı söz konusu mülk için sözleşmeyi devrettiğinde, alıcının pozisyonu bir son alıcı tarafından edinilir.
Toptan satış düzenlemesi sırasında konu mülkü satın almak için bir sözleşme imzalamanız gerektiğini anlamak çok önemlidir. Buna alış ve satış sözleşmesi denir. Ayrıca, sözleşmenin sizi bir son müşteriye “temsil etmenizi” veya “sözleşmeyi satmanızı” yasaklamadığından emin olun. Tüm sözleşmeler, varsayılan olarak başka bir tarafa satılabilir (sözleşmede aksi özellikle belirtilmedikçe).
Sadece bir sözleşme atamanın, mülkü sattığınız veya adınızın tapuda görüneceği anlamına gelmediğini anlamak çok önemlidir. Siz sadece ev satın alma haklarınızı sözleşme dahilinde devrediyorsunuz ve bu hakları nihai alıcıya kâr için satıyorsunuz. Alıcı evi satın almaya hazır olduğunda, depozitonun kapanışı yapacak olan tapu acentesine veya avukata teslim edildiğinden emin olun. İşlem tamamlandığında, "aracı" rolünüz için "bulucu ücreti" ile telafi edilirsiniz. Tabii ki, bu, satın alma ve satış sözleşmesinin her şartının yerine getirildiğini varsayar.
#2. Emlak Toptan Satış Çift Kapanış
Bir toptancı, satıcının sözleşme hükmünün devrine rıza göstermeyi reddetmesi veya yerel yasalarca yasaklanması gibi belirli durumlarda çifte emanet yapmayı seçebilir.
Genellikle "eşzamanlı kapanış" olarak bilinen çifte kapanış, eşit derecede karlı bir gayrimenkul toptancılığı türüdür. Bir yatırımcı bir mülk satın aldığında ve daha sonraki bir tarihte yeniden sattığında çifte kapanış gerçekleşir. Değerleme konusu taşınmazın yeniden satışı, koşullara bağlı olarak satın alındığı gün veya 60 gün sonrasına kadar gerçekleşebilir.
Çifte kapanış sırasında, şirketiniz bir unvanlar zincirine katılır ve sınırlı bir süre için mülkün gerçek sahibi olarak kabul edilir. Sonuç olarak, satıcının mülkün mülkiyeti resmi olarak size devredilir (AB işlemi). Daha sonra mülk için sizden daha fazlasını ödemeye istekli bir alıcı bulmak size kalmış (BC işlemi). Çift kapanış gerçekleştirme süreci geleneksel bir satın alma işlemiyle aynı olsa da, toptancılar bu tür bir işlemin onaylandığını onaylamak için borç verenleri ile doğrulamalıdır.
Gayrimenkul toptan satışı hakkında bilgi edinmek için hangi kaynaklar mevcuttur?
Bireylerin bu alandaki bilgi ve becerilerini geliştirmelerine yardımcı olabilecek, gayrimenkul toptancılığına adanmış çeşitli çevrimiçi kurslar, kitaplar ve forumlar vardır.
Toptan emlak anlaşmasını nasıl müzakere edersiniz?
Gayrimenkul toptan satışında başarılı müzakere, güçlü iletişim becerileri, pazar ve mülk bilgisi ve satıcıyla karşılıklı yarar sağlayan bir anlaşmaya varma becerisi gerektirir.
Gayrimenkul toptan satışının vergisel etkileri nelerdir?
Gayrimenkul toptan satışının gelir vergisi, sermaye kazancı vergisi ve serbest meslek vergisi gibi vergi etkileri olabilir. İşletmenize özel vergi etkilerini anlamak için bir vergi uzmanına danışmanız önemlidir.
Toptan emlak satışlarınız için alıcıları nasıl buluyorsunuz?
Toptancılar, potansiyel alıcıları ağ oluşturma, pazarlama çabaları veya bir emlak komisyoncuları ve yatırımcılar ağı ile çalışarak bulabilirler.
Gayrimenkul toptan satışında yer alan riskler nelerdir?
Gayrimenkulün toptan satışıyla ilgili risklerden bazıları, mülk için bir alıcı bulma, karlı anlaşmalar bulma zorluğu ve uygun prosedürler izlenmezse olası yasal sorunları içerir.
Başarılı bir toptan emlak işi nasıl kurulur?
Başarılı bir emlak toptancılığı işi kurmak, kendini adama, sıkı çalışma ve pazar ile endüstri hakkında kapsamlı bir anlayış gerektirir. Bilgi ve becerilerinizi sürekli olarak genişletmek, diğer profesyonellerle ağ kurmak ve hem alıcılar hem de satıcılarla iyi ilişkiler sürdürmek önemlidir.
Özet
Toptan gayrimenkul satışı, yeni başlayanlar için gayrimenkul yatırım piyasasına girmek için mükemmel bir fırsattır çünkü çok az veya hiç nakit gerektirmez.
Bu, kolay olacağını veya paranın hemen orada olacağını göstermez. Çok çalışmak gerekir ve ne yaptığınızı bilmiyorsanız, başınızı belaya sokmak kolaydır. İşin nasıl yürüdüğünü öğrenmek, başkalarından öğrenmek, pazarınızı öğrenmek, alıcıları bulmak ve anlaşmaları uygun şekilde yürütmek için zaman ayırırsanız, karlı bir iş geliştirebileceksiniz.
Toptan Satış Emlak SSS'leri
Toptan gayrimenkul için paraya mı ihtiyacınız var?
Krediye veya paraya gerek yok. Mülkleri toptan satarken gerçekten yapmanız gereken tek şey, belirli bir mülk için bir devralan belirlemektir - bu, savaşın yarısıdır. Uygun mülkün reklamını uygun kişiye yapabilmelisiniz.
Toptan gayrimenkul satışı yasal mı?
Kendi eyaletinizin yasalarına uyduğunuz sürece toptan gayrimenkul yasaldır. Bununla birlikte, toptan satışı yasa dışı kılan birkaç durum vardır. Özellikle yatırımcılar, satışa önce alıcıyı getiremez, şeffaf bir sözleşme olmadan ilerleyemez veya amaç gösteremez.
Gayrimenkul satışından vergi ödüyor musunuz?
Emlakçılar, paletler ve toptancılar kazançları üzerinden yüzde 15.3 oranında serbest meslek vergisine tabidir.
İlgili Makaleler
- Ticari Gayrimenkul: Tanımı, Türleri, Şirketleri ve En İyi Yatırım İpuçları
- Gayrimenkul Sektörü: Genel Bakış, Türler ve Örnekler
- Emlak Trendleri: Kapsamlı Piyasa Trendleri 2023
- Alım Sözleşmesi: Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi
- Kapı Çalma: En İyi 2023 Emlak Uygulamaları (+ Ücretsiz Senaryo Stratejileri)
- TOPTAN GAYRİMENKUL SÖZLEŞMESİ: Toptan Gayrimenkul Sözleşmesini Anlamak
