Bir şerifin satışında hacizli mülk satın almak, bir yatırım amaçlı gayrimenkulden tasarruf etmek için mükemmel bir stratejidir. Bu tür bir satış için çeşitli kurallar vardır ve bunları bilmek, bilinçli ve muhtemelen karlı bir satın alma yapmanıza yardımcı olacaktır.
Şerif Satışı Nedir?
Bir şerifin satışı, el konulan mülkün ödenmemiş alacaklıları tazmin etmek için mahkeme kararıyla açık artırmaya çıkarıldığı bir açık artırmadır. Müzayede kazançları, mülk nedeniyle mali kayıplara uğrayan ipotek borç verenleri, bankalar, vergi tahsildarları ve diğer davacıları tazmin etmeyi amaçlamaktadır.
Genel olarak, bir haciz müzayedesi, mülk bir banka veya başka bir borç veren tarafından ödenmediği için mülkü doğrudan sattığında gerçekleşirken, bir şerifin satışı, mülkün önceki sahibine karşı yasal hükümleri toplamak için mahkeme emriyle yapılan bir sürecin parçası olarak gerçekleşir. Emlak.
Şerif Satışının Süreci Nedir?
Şerif Satışları normalde adliye merdivenlerinde haftalık veya aylık olarak düzenli aralıklarla yapılır ve ayrıca arazide veya halka açık, saha dışında bir mekanda da yapılabilir. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki her ilçe farklı olduğundan, tarih, saat ve yerleri öğrenmek için ilçe katibinizle web sitelerini ziyaret ederek veya onları arayarak iletişime geçmeniz çok önemlidir.
Evler genellikle belirli bir sırayla satılmasa da, olası alıcıların harika fırsatları kaçırmamak için erken gelmeleri gerektiğini lütfen unutmayın.
Bir Şerifin Satışında Müzayedeye Çıkan Farklı Türde Mülkler Nelerdir?
Daha önce de belirtildiği gibi, Sheriff's Sales'te açık artırmaya çıkarılan evler konut hacizleridir. Müstakil evler ve apartman daireleri, konut haciz mülklerine örnektir. Bir ev sahibi ipotek ödemelerinde geride kaldığında, mülk haciz haline gelebilir. Bu gerçekleştiğinde, mülkler haciz sürecine girer ve açık artırma için ayarlanabilir. Haciz satışları, müzayede başlamadan önce herhangi bir zamanda ertelenebilir veya iptal edilebilir.
Bir Şerifin Satışı Nerede Olur?
Satışlar genellikle şerifin ofisinde veya ilçe adliyesinde yapılır. Ülkenin bazı bölgelerinde adliye binasının içinde değil de merdivenlerinde yapılıyor.
Halk bir şerifin satışına katılabilir. Borç Verenler, kendi mülkleri için teklif verme girişiminde bulunabilir veya bir temsilci gönderebilir. Borç verenin bu yaklaşımı yasaldır. Akılda tutulması gereken bir şey, bir mülk için teklif vermeden önce herkesin elinde sertifikalı nakit olması gerektiğidir.
Emlak Listesi Nasıl Görüntülenir
Bir sonraki şerif satışında müzayedeye çıkarılacak mülklerin bir listesini birkaç yerde bulabilirsiniz. Pek çok şerif departmanının, gelecek satışları görebileceğiniz web sayfaları vardır. Ayrıca yerel şerifinizin ofisini ziyaret ederek müzayedeye çıkarılacak mülklerin bir listesini de edinebilirsiniz.
Satılık mülkler genellikle yerel gazetede, gerçek satış tarihinden bir ay öncesine kadar ilan edilir. Bölgenizdeki şerif ofisi, bildirimi hangi süreli yayınların basacağını size bildirebilir.
Normalde her mülke bir dava numarası, bir şerif departmanı numarası veya bir dava numarası atanır. İcra takibinde hem davacının hem de davalının adını verecektir. Mülkün adresi ve açıklamasının yanı sıra borç tutarı veya "üzgün fiyat" içerecektir.
Üzgün Fiyat nedir?
Üzücü fiyat, davacının (genellikle borç verenin) mülk için kabul etmeye istekli olduğu en düşük fiyattır. Teklif gelmediği takdirde taşınmaz satılmayacaktır.
Bozulan fiyat, borç verenin kayıplarını telafi etmek için borçlu olduğu para miktarı olan gerçek karar tutarından daha küçük veya daha yüksek olabilir. Davacının avukatı veya başka bir temsilcisi, fiyatı yükseltmek amacıyla sık sık mülk için teklif verecektir.
Şerif Satışına Hazırlanmak
Satışa hazırlanmak için, teklif vermeyi planlıyorsanız ilgileneceğinize inandığınız tüm mülkler için tam kapsamlı bir başlık araması yapmalısınız. Bazı yargı bölgeleri bu aramayı çevrimiçi yapmanıza olanak tanırken, diğerleri bunu ana adliyede yapmanızı şart koşar. Bunu sizin yerinize halletmesi için bir avukat da tutabilirsiniz.
Eyalet veya federal düzeyde mülke karşı herhangi bir haciz olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Bu, Dahili Gelir Hizmeti vergi hacizlerini, belediye vergilerini ve hatta su giderlerini içerebilir. Ev sahibinin alacaklılarından bir diğeri, haciz kararı vermiş olabilir. İcra mahkemesi prosedürleriyle tahliye edilmeyen bu hacizlerden herhangi birini ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Mülkte herhangi bir açık izin olup olmadığını öğrenmek için, bulunduğu kasaba veya belediye ile iletişime geçin. Satın alırsanız, onları kapatmak için para harcamanız gerekecek.
Şerif Satışının Kapanması ve Riskler
Şerif Satışından satın alınan mülk “olduğu gibi” satılır ve teklif verdikleri mülkler üzerinde kendi durum tespitini yapmak alıcının sorumluluğundadır. Alıcılar, mülkün haciz satışından sağ çıkabilecek herhangi bir tapu sorunu olup olmadığını belirlemek için ilgilendikleri mülkler hakkında tapu raporları almayı seçebilirler. Son olarak, alıcı satış makbuzunu aldıktan sonra, mülkün tapusunu ilçeden alabilir.
Bir Şerifin Satışını Durdurabilir misiniz?
Bir şerifin satışını durdurmanın üç olası yolu vardır:
- Vergi Satışı İtfası
- Iflas
- Kısa satış
Mülk, satıştan önceki son 90 gün içinde konut olarak kullanılmışsa, ev sahipleri vergi indirimi satışında evlerini geri almak için ödenmemiş tüm vergileri ödeyebilirler. Bunu satıştan sonraki 90 gün içinde yapmak zorundadırlar. Ayrıca, tüm vergileri, faizleri ve harçları ödemek zorundadırlar.
Evler, bir şerifin satışında nadiren gerçek değerlerinin küçük bir yüzdesinden daha fazlasına satıldığı için, alıcılar başarılı bir düzenleme için pazarlık yapabilirlerse, borç verenler ara sıra kısa bir satış yapacaklardır. Borç verenler, istedikleri zaman evi müzayededen çekme ve başka bir teklifi kabul etme seçeneğine sahiptir.
İflas başvurusu, bir şerifin satışı da dahil olmak üzere tüm mahkeme tahsilat işlemlerine etkin bir şekilde son verir. Ayrıca, alacaklı taleplerine tepki vermek yerine daha fazla olasılığı araştırmak için zaman kazandırır. A Bölüm 13 iflas prosedür sırasında ev sahiplerinin evlerinde kalmalarına da izin verebilir.
Müzayede fiyatının ev sahibinin borcunun tamamını karşılamaya yetmeyebileceğini unutmayın. Bu durumda, borç veren, ev sahiplerine karşı bir eksiklik kararı şeklinde maliyetlerini telafi etmek için ek önlemler alabilir.
Bir şerifin satışı fikri ürkütücü. Ne yazık ki, katı son tarihler var. Bir şerif satışıyla karşı karşıyaysanız, son teslim tarihlerinden önce size nasıl yardımcı olabileceğimizi görmek için lütfen en kısa sürede bizimle iletişime geçin.
Ev Sahipleri Şerifin Satışını Durdurmak İçin Ne Yapabilir?
Bir ev sahibi olarak, bir şerifin satışından kaçınmak ve evinizi korumak için adımlar atabilirsiniz. Koşullarınızın yanı sıra eyalet ve federal mevzuata bağlı olarak potansiyel olarak şunları yapabilirsiniz:
- Mahkemede hacze itiraz edin (aldığınız haciz belgelerini kontrol edin veya haciz davasına yanıt vermek için son tarihi öğrenmek için bir avukata danışın)
- Bir kredi değişikliği veya başka bir zarar azaltma yöntemi için başvurun (eyalet yasası veya federal yasa kapsamındaki herhangi bir son tarih sona ermeden önce başvurduğunuzdan emin olun)
- Krediyi yenileyin (yine, eyalet yasası veya ipotek sözleşmeniz tarafından belirlenen son başvuru tarihlerini kaçırmayın).
- İflas başvurusunda bulunun veya ipotek yükümlülüğünün tamamını ödeyin.
Bir Şerif Satışı Geri Alınabilir mi?
Büyük olasılıkla değil. Pennsylvania'da bir ipotek haciz satışında bir ev satıldıktan sonra, ev sahibinin geri ödeme hakkı yoktur. Bir vergi borcu satışında satılmışsa, çok olağandışı durumlarda bir şerif satışı tersine çevrilebilir.
Ya Şerif Satışına Kimse Teklif Vermezse?
Şerif Satışı sırasında bir ev satılmazsa, emlak sahibi (REO) olur. Ev, satılana veya açık artırmaya çıkarılana kadar bankalar veya diğer borç verenler tarafından devralınır.
Şerif Satışı İçin Kredi Almak Mümkün mü?
Teorik olarak, bir Şerifin satışından bir ev satın almak için kredi alabilirsiniz. Haczedilmiş bir ev satın almak için genellikle bir FHA kredisine ihtiyacınız olur, ancak bu kredinin müzayede sırasında verilmesi gerekir. Evinize haciz getirildiyse, açık artırmada geri almak için kredi almak zor hatta imkansız olacaktır.
Şerif Satışı Halka Açık mı?
Şerif Satışları aslında halka açıktır. Genellikle ilçe adliyelerinde yapılırlar.
Bir Şerifin Satışından Kim Para Kazanır?
Şerif Satışlarından elde edilen kazançlar, ipotek kredi verenlere, vergi tahsildarlarına ve önceki sahibi tarafından ödeme yapılmayan bankalara dağıtılır. Borçluları temerrüde düşen borç verenlere geri ödeme yapmak için çözüm budur.
Hacizli Evler Müzayedesi Ne Kadar?
Şerif Satışı sırasında bir evin fiyatı, takdir edilen değer, piyasa koşulları ve potansiyel alıcıların veya yatırımcıların mevcudiyeti dahil olmak üzere çeşitli kriterler tarafından belirlenir. Hacizli evler, haciz müzayedelerinde genellikle takdir edilen değerinden çok daha düşük bir fiyata satılır ve bu da düşük maliyetli bir yatırım amaçlı gayrimenkul bulmak için mükemmel bir fırsat sağlar.
Şerifin Satışından Sonra Ne Olur?
Eyalet mevzuatına bağlı olarak, müzayededen sonra da alternatifleriniz olabilir. Eyalet kanunları satış sonrası bir itfa süresine izin veriyorsa, evi geri satın alabilir ve elinizde tutabilirsiniz. Alternatif olarak, eyalet kanunları, kullanmasanız bile size geri ödeme süresi boyunca evde oturma hakkı verebilir. Ancak, yasal olarak konutu kullanma hakkınız sona erdiğinde ayrılmazsanız, büyük olasılıkla tahliye edileceksiniz.
Satışın iptali (geçersiz kılınması) için dava açarak sınırlı durumlarda şerifin satışına karşı çıkabilirsiniz. Satışın davranışında bir hile, hata veya usulsüzlük olduğunu kanıtlayabilirseniz mahkeme satışı bozabilir. Örneğin, banka size gerekli tebligatı göndermemişse veya müzayede gazetede gerektiği gibi yayınlanmamışsa, bu eksiklikler satışa itiraz sebebi olabilir.
Bir Şerifin Satışını Düşünmeli misiniz?
Bir şerifin satışı, yüzeyde büyük bir anlaşma gibi görünebilir, ancak bazı unsurlar süreci karmaşık hale getirebilir ve tahmin ettiğinizden çok daha pahalıya mal olabilir.
Müzayede evlerinin çoğu görülmeden satın alınmalıdır, bu nedenle bazı riskler söz konusudur.
Bölgenizdeki Şerif Satışlarını Nasıl Bulursunuz?
Nerede yaşadığınıza ve hangi belediyenin satıştan sorumlu olduğuna bağlı olarak, şerifin satışları farklı şekillerde düzenlenir ve duyurulur. Yakınınızdaki bir satış hakkında bilgi almak için yerel polis teşkilatıyla iletişime geçin ve bir sonraki satış tarihini sorun.
Bir ay boyunca ilginizi çeken bir mülk bulamazsanız, aramaya devam edin.
İlgili Makaleler
- EV İHALE AÇIKLAMASI!!! (+ Hacizli ev satın almak için ayrıntılı rehber
- İHTİYAÇLI EV NASIL ALINIR: Hacizli Ev Satın Alma Adımları
- Kısa Satış Nedir? Açığa Satış Süreci Rehberi
- KISA SATIŞ: Tanım, Süreç ve Faydalar
- Gecekondu Hakları: Farklı Devletlerdeki Hukuki Tanım ve Hukuk
Referanslar
