Kiralık bir mülke sahip olmak, kiralık emlak vergisi indirimleri de dahil olmak üzere bir dizi nakit avantaj sağlayabilir. Mülk kiralandığında, tutarlı bir nakit akışı üretir. Sigorta, emlak vergileri ve mülk bakımı gibi maliyetler için yapılan kesintiler, kira gelirinden kaynaklanan vergiyi azaltabilir. Ve gayrimenkul değer kazanma eğiliminde olduğundan, onu kâr için satabilirsiniz.
Diğer bir avantaj, mülkün ömrü boyunca yatırımcının vergi ödemesini azaltan amortismandır. Amortisman, yatırımcılar tarafından, cepten yapılan harcamaları en aza indirirken, herhangi bir mülkteki karlarını en üst düzeye çıkarmak için sıklıkla kullanılır. Bu vergi avantajları, yatırım kararınızda önemli bir rol oynayabilir. Bu yazıda kiralık mülk amortismanını nasıl hesaplayacağımızı görelim.
Amortisman Nedir?
Amortisman, kiralık mülkün satın alınması veya yenilenmesi maliyetinin düşülmesi işlemidir. Amortisman, bu maliyetleri mülkün faydalı ömrü boyunca yayar.
Kiralık bir mülk satın aldığınızı varsayalım. Mülkü satın aldığınız yılda önemli bir vergi indirimi almak yerine, yapı maliyetinin bir kısmını her yıl daha az amortisman indirimi olarak alırsınız.
Bir mülkün aşınması ve yıpranması nedeniyle meydana gelen değer düşüşünü tanımlamak için kullanılan “amortisman” terimini duymuş olabilirsiniz. Bu tamamen doğru değil. Amortisman, değerini belirlemek yerine mülkün masrafını dağıtma sürecidir. Kiralık mülkünüz mükemmel durumda olsa bile, amortismana tabi tutulacaktır.
Kiralık Mülk Amortismanı Nedir?
IRS, bir kiralık konut mülkünün 27.5'de 2020 yıllık bir faydalı ömre sahip olduğunu tahmin ediyor. Bu süre zarfında mülk, en azından vergi açısından yıpranır - veya amortismana tabi tutulur.
Gayrimenkul yatırımcısı iseniz, vergiden kaynaklanan gelir miktarını en aza indirmek için yıllık gelirinizden mülkün maliyet esasının yüzde 3.636'sını düşebilirsiniz.
Amortisman geliştirmeleri
Sadece bir kiralık mülk satın alma maliyetini düşürmezsiniz. Mülkü yenilemek için harcanan para da devalüe edilir. Bir mülkün değerini veya kullanışlılığını artıran her şey, onu yeni veya yeni gibi duruma getiren veya yeni kullanıma uyarlayan her şey bir iyileştirme olarak kabul edilir.
Olası geliştirmelerin sayısı sınırsızdır, ancak ortak geliştirmeler şunları içerir:
- Ekstra oda veya garaj ekleme.
- Isıtma ve soğutma gibi yeni sistemlerin devreye alınması.
- Çatı değişimi.
- Duvardan duvara halı sermek.
- Tekerlekli sandalye rampası gibi erişilebilirlik özellikleri ekleme.
Rutin bakım ve onarımlar iyileştirme olarak kabul edilmez. Bakım giderleri, paranın harcandığı yılda gider olarak düşülür. Örneğin, bir çatıya katran uygulamak bakım olarak kabul edilirken, tam bir çatıyı değiştirmek amortisman olarak kabul edilir.
Ne kadar sürer?
Amortisman kesintileri, mülk satın alındığında değil, kira geliri elde etmek için kullanıldığında başlar. Bu, IRS tarafından "mülkün hizmete alınması" olarak adlandırılır.
Amortisman, iki şeyden biri gerçekleşene kadar devam eder:
- Mülkteki “maliyet esasınızın” tamamını düştünüz. Çoğu durumda, maliyet esasınız, yerleşim sırasında ödenen vergiler ve ücretler ile mülkte yapılan tüm değişiklikler dahil olmak üzere mülkü almak için ödediğiniz tutardır.
- Mülkü devre dışı bırakırsınız, yani artık onu gelir elde etmek için kullanmazsınız. Bunun nedeni, mülkü satmış veya kiralamayı bırakmaya karar vermiş olmanız olabilir.
Kiralık Mülk Amortisman Kuralları
Ancak, tüm kiralık mülk bileşenleri amortismana tabi tutulamaz.
Örneğin arsa veya partinin değeri düşmediği için amortismana tabi tutulamaz. Mülk yönetim ücretleri, rutin bakım ve emlak vergisi dahil olmak üzere rutin işletme giderleri de amortismana tabi tutulmaz. Bunun yerine meydana geldikleri yılda brüt kira gelirinden mahsup edilirler.
IRS Yayını 527'de, kiralık mülkün amortismana tabi tutulması için karşılanması gereken birkaç koşuldan bahsedilmektedir:
- Mülkün sahibi olmalısınız.
- Mülk, genellikle kiracılar aracılığıyla para sağlamalıdır.
- Mülkün faydalı ömrü belirlenebilir olmalıdır, bu nedenle arazi asla kullanılmadığı için amortismana tabi tutulamaz.
- Taşınmazın faydalı ömrü en az bir yıl olmalıdır.
Mülk bir yıldan az bir süredir tutulduğu için, tamir eden ve çeviren gayrimenkul yatırımcıları onu amorti edemez. Toptancılar ayrıca sattıkları gayrimenkulün hiçbir zaman fiilen sahibi olmadıkları için bir amortisman indirimi talep edemezler.
Kiralık Mülk Amortismanı Nasıl Hesaplanır
Kiralık mülk amortismanını üç adımda hesaplayabilirsiniz: maliyet esasınızı belirleme, seçtiğiniz amortisman planı kapsamında mülkün kullanılabilir ömrüne bölme ve bir amortisman çizelgesi hesaplama.
#1. Maliyet Temelinizi Oluşturun
Maliyet esasınız (gelecekteki tüm amortismanları hesaplayacağınız başlangıç değeri), kiralık mülkünüzün değeri artı belirli uygun kapanış maliyetleri ile belirlenir.
Gayrimenkulü yatırım olarak satın alıyorsanız, mülk değeri büyük olasılıkla satın alma fiyatıdır. Bir süre orada yaşadıktan sonra mülk bir kiralık mülke dönüştürülüyorsa, profesyonel bir gayrimenkul değerlendirmesi almak en iyi şansınız olabilir.
Arazinin değeri, bir mülkün maliyet esasının hesaplanmasına dahil edilmediğinden, evin değerini yalnızca vergi nedenleriyle dikkate almalısınız.
Ayrıca Oku: Kiralık Gayrimenkule Yatırım Yapmadan Önce Dikkate Alınması Gereken 3 Büyük Faktör
Bazı uygun kapanış maliyetleri mülk değerine eklenebilir. Bunlar bazı örnekler:
- Emlak vergileri: Satıcının emlak vergilerini ödemeyi kabul ederseniz, vergi beyannamenizde başka bir yerde ödenen yerel vergiler olarak düşmediğiniz sürece bunları maliyet esasınıza dahil edebilirsiniz.
- Özet ücretleri: Tapu çalışmasının bir parçası olarak, mülkün bir açıklaması yazılır.
- Masraflar gaz, elektrik ve su gibi kamu hizmetlerini kurmak için.
- İşlemleri kaydetme ücretleri: Yerel yetkililerle işlemin bir kaydı tutulur. Bu bir maliyetle gelir.
- Transfer vergileri: Bir devir vergisi, genellikle bir mülk devredildiğinde yerel yönetimler tarafından alınan satış fiyatının yüzdesi olarak belirlenir.
- Yasal ücretler: Bazı bölgelerde, kapanış sırasında bir avukat bulunmalıdır. Gerekli olmasa bile orada bir avukat bulundurmak isteyebilirsiniz.
- Araştırmalar: Mülkiyet sınırlarını belirlemek için bir anket gerekebilir.
- Başlık sigortası: Bir ipotek için başvuruyorsanız, borç vereniniz bir borç verenin tapu kapsamı satın almanızı isteyecektir. Bir mal sahibinin tapu kapsamı, mülkünüz üzerinde, siz kapatılmadan önce keşfedilmemiş geçerli bir menfaati keşfederse sizi koruyacaktır.
- Ödemeyi taahhüt ettiğiniz diğer borçlar: Geri ödenen faiz veya emlak komisyonları olabilir.
Kabul edilebilir kapanış maliyetlerinde 6,000 ABD Doları öderseniz ve 200,000 ABD Doları karşılığında bir yatırım amaçlı mülk edinirseniz, toplam maliyet esasınız 206,000 ABD Doları olur.
#2. Mülkün faydalı ömrüne bölün
Bir kiralık mülkün yıllık amortisman miktarını hesaplamak için, maliyet tabanını mülkün faydalı ömrüne bölün.
O halde, mevcut 206,000 $'lık maliyet temelimizi alalım ve bunu 27.5 yıllık GDS yaşam ömrüne bölelim. Her yıl 7,490.91 ABD Doları veya kredi tutarının yüzde 3.6'sı olduğu ortaya çıkıyor.
#3. Kiralık Mülk Amortisman Planını Hesaplayın
Her şey bu kadar basit olsa ne güzel olurdu. Maalesef öyle değil. Bunun nedeni, mülkün hizmette olduğu sürece yalnızca mülke sahip olduğunuz ilk yıl için amortisman talep edebilmenizdir. Sonuç olarak, mülkü mayıs ayında kiralamaya başlarsanız, ayın ortasında kiralamaya başlamış gibi davranmalısınız.
IRS, Yayın 946'nın sonuna doğru tablolar sağlar. İlk yılda alınacak amortisman yüzdesini hangi tablonun verdiğini bulmak için Ek A'daki ikinci tabloyu kullanın. Çünkü biz istihdam ediyoruz GDS Mayıs ayında başlayan ay ortası hizmet varsayımı olan kiralık konut mülklerinde, ilk yılda yüzde 2.273 amortisman talep edebilirsiniz.
Konut kiralama mülkünün amortismanı örneği
Bir konut kiralama mülkünde amortisman hesaplama formülü basittir:
Satın alma fiyatı – arazi değeri = bina değeri.
Yıllık izin amortisman = bina değeri / 27.5 yıl
Örnek olarak, 150,000 dolarlık tek ailelik kiralık evimizi düşünün. Parselin arsa değeri 20,000$'dır ve satın alma sırasında sermaye yükseltmelerine 5,000$ harcadık. Dolayısıyla, yıllık amortisman giderimiz aşağıdaki gibi olacaktır:
150,000 ABD Doları satın alma fiyatı - 20,000 ABD Doları arsa değeri = 130,000 ABD Doları bina değeri + 5,000 ABD Doları yenileme.
Yıllık izin verilen amortisman = 135,000$ (inşaat değeri 130,000$ + 5,000$ tadilat)/ 27.5 yıl = yıllık amortisman giderinde 4,909$.
Amortisman, Kiralık Bir Mülkten Vergilendirilebilir Net Geliri Nasıl Azaltır?
Amortisman harcamalarının gayrimenkul yatırımcılarına sunduğu önemli avantaja kısaca göz atalım. Amortisman, bir konutun 27.5 yıllık bir süre boyunca yıprandığı veya amortismana tabi tutulduğu varsayımına dayanan nakdi olmayan bir kesintidir.
Tek ailelik kiralamamız yıllık brüt 18,000 $ rant sağlıyorsa ve mülk yönetimi, rutin bakım ve onarımlar, faiz gideri ve emlak vergisi gibi şeyleri içeren toplam işletme giderlerimiz brüt gelirimizin %50'sini oluşturuyorsa, yıllık net gelirimiz 9,000 dolar. Ancak, amortisman avantajı nedeniyle vergilendirilebilir gelirimiz bunun yarısından azdır:
Amortisman öncesi, 18,000 ABD Doları yıllık toplam gelir - 9,000 ABD Doları işletme gideri = 9,000 ABD Doları
Nakit olmayan amortisman giderinde 9,000$ – 4,909$ = vergiye tabi gelirde 4,091$.
Dolayısıyla, bu durumda, hala 9,000$ nakit kârımız olmasına rağmen, elimizdeki gerçek nakdin yarısından daha azına vergi ödemek zorundayız. Yüzde 32 vergi dilimindeyseniz, tek aileli kiralık mülkünüzdeki amortisman gideri nedeniyle büyük olasılıkla federal vergilerde 1,571 $ tasarruf ettiniz.
Kiralık bir mülkün kısmi yıl amortismanı nedir?
Önceki örnekte tam bir yıllık amortisman kullandık. Peki ya kiralık mülkünüzü yılın ortasında satın alırsanız? Neyse ki, IRS zaten bir cevap sağladığı için herhangi bir tahminde bulunmaya gerek yok.
Aşağıdaki IRS tablosu, mülkün işletmeye alındığı ayı, amortismana tabi tutulabilecek maliyet esası yüzdesiyle karşılaştırır:
| Ay hizmete girdi | Maliyet bazlı amortisman yüzdesi |
| Ocak | %3.485 |
| Şubat | %3.182 |
| Mart | %2.879 |
| Nisan | %2.576 |
| Mayıs | %2.273 |
| Haziran | %1.970 |
| Temmuz | %1.667 |
| Ağustos | %1.364 |
| Eylül | %1.061 |
| Ekim | %0.758 |
| Kasım | %0.455 |
| Aralık | %0.152 |
Amortisman Süresi nedir?
Amortisman süresiz değildir. Mevcut mülk sahibi için amortisman iki şekilde sona erebilir:
- 27.5 yıl sonra, tüm maliyet esası çıkarılmıştır.
- Mülk, satılarak veya para üretmeyi durdurarak hizmet dışı bırakılır.
Bir mülk el değiştirdiğinde amortisman saati 'sıfırlanır'. Bu nedenle, bir mülkü beş yıl boyunca tutsanız ve toplam amortismanın yaklaşık %18'ini tüketmiş olsanız bile, yeni bir mal sahibi 27.5 yıllık amortisman döngüsünü yeniden başlatabilir.
1031 vergi ertelenmiş ticaretin emlak yatırımcıları arasında bu kadar popüler olmasının sayısız nedenlerinden biri de budur. Herhangi bir sermaye kazancı vergisini ertelemeye ek olarak, birkaç yıllık bir yeniden satış mülküne yatırım yapabilir ve vergilendirilebilir net geliri düşürmek için amortisman giderinin %100'ünü yine de düşebilirsiniz.
Kiralık Gayrimenkul Sattığınızda Amortismanı Geri Almak
Amortisman saatini sıfırlamak alıcılar için uygundur, ancak satıcı olarak harcadığınız ve kar ettiğiniz amortismana ne olur?
IRS, mülkünüzü sattığınızda amortismanınızı 'geri alır'. Amortisman gideri aldığınız her yıl, maliyet tabanınız azalır ve satış yaptığınızda potansiyel sermaye kazancınız artar.
Örneğin, beş yıl sonra, 120,000$'lık evimizin maliyet esası (arazi değeri hariç) 24,545$ (yıllık 4,909$ yıllık amortisman gideri x 5 yıl) 95,455$'lık cari maliyet esası için düşürülür. Aslında, önceki beş yıl boyunca vergiye tabi gelirinizi düşürmek için kullandığınız 24,545 $'lık amortisman gideri artık sermaye kazançları vergisine tabidir.
Ancak, bir yatırım amaçlı gayrimenkulü satmak ve bir başkasını almak için vergi ertelenmiş 1031 borsayı kullanarak, amortisman ve sermaye kazançları üzerinden vergi ödemeyi erteleyebilirsiniz.
Amortisman Süresi Ne Kadardır?
İyileşme süresi, mülk sahiplerinin amortismanı düşebileceği zaman dilimidir. Düzeltmeler de dahil olmak üzere maliyet esası, kurtarma süresinin sonunda tükenir. Ancak, devam eden iyileştirmelere yatırım yapan mülk sahiplerinin maliyet esaslarını zaman içinde değiştirebileceklerini unutmayın.
Kiralık Bir Mülkün Amortismanını Düşürmezsem Ne Olur?
Acemi bir emlak yatırımcısı için bu vergi indirimini unutmak, özellikle de kendi getirilerinizi hazırlıyorsanız, basit olabilir. Neyse ki, amortisman avantajınızı, olaydan sonra en son vergi beyannamenizde talep edebilirsiniz.
Kiralık Mülk Amortismanı SSS
Kiralık mülkte amortisman nasıl hesaplanır?
Kiralık mülk amortismanını hesaplamak için, önce mülkün değeri eksi arazi artı uygun kapanış maliyetleri olan maliyet esasını belirlemelisiniz. Kullanılan amortisman yöntemine göre bu, mülkün faydalı ömrüne bölünür.
Kiralık mülkümü amortismana tabi tutmalı mıyım?
Özetle, kanunen kiralık mülkü amortismana tabi tutmak zorunda değilsiniz. Öte yandan, kiralık mülkün değerini düşürmemeyi seçmek büyük bir mali gaftır. Kiralık emlak gelirlerinizin bir yüzdesini çöpe atmakla aynı şey.
Amortisman almayı unutursanız ne olur?
Bir varlığın amortismana tabi tutulmasında başarısız olursanız, IRS bunu yalnızca Form 3115'i doldurarak ele alınabilecek uygunsuz bir muhasebe yönteminin kullanımı olarak değerlendirir.
İlgili Makaleler
