Gayrimenkul özel sermayesi (REPE), yatırım bankacılığı ve özel sermayeden sonra bizim için en kariyerle ilgili soruları oluşturur.
Gayrimenkul sektörü firmaya, bölgeye ve stratejiye bağlı olarak büyük farklılıklar gösterir ve maaş, çalışma saatleri ve çalışma tarzlarındaki farklılıklar bunu yansıtır.
Genel yatırım bankacılığı ve özel sermayenin olağan “yüksek finans” yolları, gayrimenkul özel sermayesinde bazı avantajlara sahiptir. Ancak, herkes için değildir ve özel sermaye gayrimenkul yatırımına başlamadan önce ince yazıları dikkatlice okumalısınız.
Gayrimenkul Girişim Sermayesi Yatırımı Nedir?
Başlangıç olarak, özel sermaye gayrimenkul yatırımı, bir şirketin dış yatırımcılardan fon toplamasını ve daha sonra bu sermayeyi satmadan önce sınırlı bir süre mülk satın almak ve geliştirmek için kullanmasını gerektirir. Bununla birlikte, bu fonların nasıl çalıştığının ayrıntılarına girmeden önce, bu tür yatırımların genellikle yalnızca kurumsal yatırımcılara veya akredite (yüksek net değerli) yatırımcılara sunulduğunu anlamak önemlidir. Tipik olarak, bir yatırımcı bir gayrimenkul özel sermaye fonuna katılmak için en az 250,000 $ katkıda bulunmalıdır. Ancak, bazı fonlar için minimum bağış milyonlarca dolar olabilir.
Özel sermaye fonu ve gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) kulağa benzer gelse de, bu iki yatırım aracını birbirinden ayıran birkaç önemli özellik vardır. Örneğin, GYO varlıkları kamuya açık olmaları nedeniyle çok likit iken, özel gayrimenkul fonları sıklıkla katkı paylarının birkaç yıl süreyle tutulmasını gerektirir. Ayrıca, GYO'lar sıkı bir şekilde düzenlenirken, özel sermaye fonları aynı miktarda incelemeye veya katı standartlara tabi değildir.
Paranızı Özel Sermayeli Gayrimenkule Koymalı mısınız?
Özel sermaye gayrimenkulüne yatırım yapmakla ilgilenen akredite bir yatırımcı olduğunuzu varsayalım. Bu seçimi yapmadan önce nelere dikkat etmelisiniz? Genel olarak, üç ana kriter dikkate alınmalıdır: gerekli ön sermaye miktarı, risk seviyesi ve olası karlar.
İlk yatırım
Özel sermayeli gayrimenkule yatırım yapmadan önce gereken ön sermaye miktarını belirleyin. Bazı özel sermaye gayrimenkul fonlarının, 25,000 ABD Doları, 50,000 ABD Doları veya 100,000 ABD Doları gibi minimum bir yatırım gereksinimi vardır. Diğerleri en az 250,000 dolarlık bir başlangıç yatırımı yaptı. Yatırımcı ne kadar varlıklı olursa olsun, bu küçük bir miktar değildir. Akredite yatırımcıların, kurumların ve ilgili üçüncü şahısların genellikle özel sermayeli gayrimenkullere katılmalarının yasaklanmasının nedeni de budur. Varsayım, bu tarafların ilk yatırımı yapmak için gerekli fonlara sahip oldukları ve ilgili tehlikelerin farkında olduklarıdır.
Bir GYO veya başka bir yatırım türünden farklı olarak, özel sermaye gayrimenkulüne yapılan ilk sermaye yatırımının likit olmadığını anlamak çok önemlidir. Bu paranın yatırımcılara iade edilmesi yıllar alabilir. Sonuç olarak, başka bir amaç için ihtiyaç duyabileceğiniz bir özel sermaye girişimine, anlaşma vadesi dolmadan ve paranızı geri almadan önce para yatırmamak çok önemlidir.
Risk
Bu projelerle ilişkili risk, ticari gayrimenkulün tarihsel olarak “alternatif bir yatırım” olarak görülmesinin nedenlerinden biridir. Sektör son yıllarda önemli ölçüde gelişmesine rağmen, fon veya bireysel yatırımın beklentileri karşılamaması durumunda yatırımcıların tüm yatırımlarını kaybetmeleri hala yeterince tehlikelidir.
Bununla birlikte, riski azaltmak için bazı önlemler var. Fonun sponsorunu kapsamlı bir şekilde araştırmalısınız - ne düzeyde deneyime sahipler? Özel sermaye gayrimenkul yatırımına ne kadar süredir dahil oldular? Bu fonun iş modeli nedir? Çıkışları için plan nedir? Bir fonun nasıl inşa edildiğini ve sermayenin nasıl yatırılacağını bilmek, potansiyel riski azaltmak isteyen herhangi bir yatırımcı için çok önemlidir.
Geri dönüşler
Özel sermaye gayrimenkulü, getirilerin nadiren garanti altına alınmasına rağmen, yatırımcılar için büyük getiri sağlama potansiyeline sahiptir. Yıllık getiri oranı, işlemin yapısı ve niteliğinden büyük ölçüde etkilenir. Örneğin, çekirdek pazarlardaki A Sınıfı mülklere yapılan yatırımlar yıllık %6-8 getiri sağlayabilir.
İkincil piyasalardaki A/B Sınıfı mülkleri veya A Sınıfı şehirlerdeki B Sınıfı binaları içeren çekirdek artı stratejileri, biraz daha riskli olarak kabul edilir, ancak genellikle yıllık %10 veya daha yüksek getiri sağlar. Katma değerli ve fırsatçı gayrimenkul işlemleri çift haneli veya daha yüksek karlar üretebilir, ancak aynı zamanda en büyük riski de taşırlar. Bir özel sermaye gayrimenkul yatırımına yatırım yapmadan önce, herhangi bir yatırımcı risk toleranslarını iyice incelemelidir.
Girişim Sermayesi Gayrimenkul Başarı Stratejileri
Ticari gayrimenkul, bazılarının üstesinden gelmek diğerlerinden daha zor olan çeşitli nedenlerle sıkıntılı olabilir. Zeki bir sponsor, sağlam proje yönetimi ve kontrolü ile bu mülkleri tersine çevirmenin yenilikçi yollarını belirleyecektir. Ancak, bu prosedür zaman alabilir ve nadiren bir smaçtır. Sıkıntılı bir gayrimenkule yatırım yapmayı düşünen herkes bunu gözleri sonuna kadar açık yapmalıdır. Yukarıda belirtilen beş nokta, bunu yapmanıza yardımcı olacaktır.
#1. Pazar segmenti
Daha önce belirtildiği gibi, özel sermaye gayrimenkullerinin çoğunluğu birkaç ticari mülk türüne odaklanmaktadır: çok aileli, ofis, perakende, otel, endüstriyel ve arazi geliştirme. Bir fona yatırım yapmadan önce, bir yatırımcı bu endüstriler arasındaki temel farklılıkları anlamalıdır. Ayrıca bir fonun iş yaklaşımını ve firmanın yatırım yapmayı planladığı mülk türünü anlamak isteyeceklerdir. Yatırım yapmadan önce, o pazar alanına inandığınızdan emin olun.
#2. Coğrafi konum
Ticari gayrimenkul sektörü hiper yerel olduğundan, coğrafi konum, özel sermaye gayrimenkul işleminin başarısı için kritik öneme sahiptir. Bazı fonlar yalnızca ana pazarlar (örneğin, New York, Los Angeles ve San Francisco) gibi belirli yerel yerlere yatırım yaparken, diğerleri yalnızca bir pazar içindeki alt pazarlara (örneğin, şehir içi şehirler ve büyük metropollerin dışındaki kasabalar) yatırım yapacaktır. alanlar).
Yerel piyasada herhangi bir özel sermayeli gayrimenkule yatırım yapmadan önce, piyasanın özelliklerini kavramanız gerekir. O lokasyonda bu ürün kategorisine yönelik talebi neyin yönlendirdiğini görmek için özellikle sponsorun pazar araştırmasını inceleyin.
#3. Sermaye yapısı
Ticari gayrimenkul işlemleri, başlangıçta nakit alınmasına ve sonunda kârın dağıtılmasına izin verecek şekilde çeşitli şekillerde organize edilebilir. Bu yapıya genellikle “şelale” denir. Tipik olarak, özel sermaye gayrimenkul firmaları bir anlaşmaya öz sermaye yatırımı yapar, ancak bu her zaman böyle değildir.
İsimlerine rağmen, bu fonlar ayrıca kıdemli krediler, köprü kredileri, tercih edilen öz sermaye ve ara borç gibi borçlara da yatırım yapabilir. Fonun sermayeyi nasıl dağıtmayı planladığını anladığınızdan emin olun. Paranızın sermaye yığınında nereye düştüğü şelalede nereye ineceğinizi, yani ne kadar ve ne zaman iade edeceğinizi belirler.
#3. finansman
Özel sermaye, tipik olarak önemli bir ticari gayrimenkul projesi için çeşitli finansman kaynaklarından biridir. Bir özel sermaye gayrimenkul fonu, LP (limited ortak) sermayesine sahip olabilirken, proje sponsoru GP (genel ortak) sermayesinin çoğunluğuna sahip olabilir. Dahil olmak üzere herhangi bir işlemde kimin hangi sermayeye sahip olduğunu anlamak çok önemlidir. borç / özsermaye oranı ve banka kaynakları veya diğer finansman kaynakları.
#4. Toplam Yatırım Sayısı
Çoğu özel sermaye gayrimenkul fonu, fonun görev süresi boyunca belirli sayıda işlemde (tipik olarak, örneğin 8-10 aralığında) yatırıma izin verecek şekilde yapılandırılmıştır. Normalde, yatırımcıların yumurtalarının hepsinin tek bir sepette olmaması için fonun çeşitli holding portföyüne sahip olmasını istersiniz.
Gayrimenkul Girişim Sermayesi ve GYO'lar ve Gayrimenkul İşletme Şirketleri
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar), mülk edinmeden, geliştirmeden, işletmeden ve satmadan önce kamu piyasalarında düzenli olarak finansman ve öz sermaye artırır.
GYO'lar, sahip oldukları gayrimenkulle ilgili varlıkların yüzdesi, temettü olarak dağıttıkları net gelir yüzdesi ve gayrimenkul kaynaklarından elde edilen gelir yüzdesi konusunda sıkı yönergelere uymalıdır.
Karşılığında, birçok ülkede kurumlar gelir vergisinden muafiyet gibi tercihli vergi statüsünden yararlanırlar.
Gayrimenkul işleten şirketler (EOC'ler) karşılaştırılabilir ancak farklı limitlere ve kriterlere tabidirler ve bu nedenle aynı vergi indirimlerinden faydalanmazlar.
Aşağıdaki özellikler, gayrimenkul özel sermaye şirketlerini ayırt eder:
- REPE yatırımcıları, firma yatırım yaparken sermayesi uzun süre kilitli olan Sınırlı Ortaklardır. GYO ve REOC yatırımcıları, yüksek likidite yatırımları olan kamu hissedarları ve borç verenlerdir.
- REPE firmaları mülk edinmek veya geliştirmek, bunları birkaç yıl ellerinde tutmak ve sonra satmak isterler; GYO'lar ve REOC'ler sıklıkla varlıkları süresiz olarak tutar.
- Düzenlemeler – REPE firmaları özel yatırım firmaları olarak hafifçe düzenlenir ve GYO'lar ve hatta REOC'ler ile aynı düzenlemelere tabi değildir.
Gayrimenkul özel sermaye şirketleri nasıl para kazanıyor?
Özel sermayeli gayrimenkul firmaları üç şekilde para kazanır: yönetim ücretleri, taşınan faiz ve temettü yeniden sermayelendirmeleri yoluyla.
Özel Sermayeli Gayrimenkule Kimler Katılabilir?
Özel sermayeli gayrimenkul fonlarına yatırım yapmak geleneksel olarak özel şahıslar, kurumlar ve aşağıda ayrıntıları verilen diğer birkaç üçüncü şahısla sınırlandırılmıştır:
#1. Özel yatırımcılar
Özel sermaye gayrimenkulleri, genellikle yalnızca, çoğunlukla çok zengin bireylerden oluşan sınırlı bir grup özel yatırımcı tarafından kullanılabilir; ancak, daha önce de belirtildiği gibi, bu son yıllarda değişti ve artık sıradan ölümlü akredite yatırımcılar da yatırım yapabilir. Bir kişinin akredite bir yatırımcı olarak kabul edilebilmesi için en az 1 milyon dolarlık varlığa (birincil ikametgahı hariç) veya yıllık en az 200,000 dolarlık düzenli gelire sahip olması gerekir. Çoğu özel sermaye gayrimenkul fonu, son iki yılda toplam geliri 300,000 $ veya daha fazla olan çiftlere de açıktır.
Özel yatırımcılar her zaman tek bir anlaşma veya fonda büyük nakit (örneğin, 100,000 ila 250,000 ABD Doları veya daha fazla) katkıda bulunabileceklerini beklediler, ancak yeni kuralların gelmesiyle bu beklentiler önemli ölçüde azaldı. Örneğin Penn Capital, 25,000 $ minimum yatırım gereksinimine sahiptir.
#2. kurumlar
Özel sermayeli gayrimenkulün en önemli yatırımcıları tipik olarak kurumlardır. Hedge fonları, emeklilik fonları, yatırım fonları, bağışlar, bankalar ve sigorta şirketleri kurumsal yatırımcılara örnektir.
#3. Üçüncü şahıs
Varlık yöneticileri gibi belirli üçüncü şahıslar, genellikle yukarıda adı geçen kurumlar adına özel sermayeli gayrimenkullere yatırım yapabilir. Başka bir grup insan bu kategoriye girer, ancak bunlar özel veya kurumsal yatırımcılar olarak sınıflandırılabilir – ultra yüksek net değerli bireyler veya aile ofisleri.
Aile ofisleri, miras yoluyla veya gayrimenkul dışında bir alanda para kazanarak servetlerine giren ailelerin varlıklarını yönetmekle görevli uzmanlardan oluşmaktadır. Bu uzman ekipler, tıpkı emeklilik fonları veya sigorta şirketleri için çalışan profesyonellerin yararlanıcıları ve üyeleri için portföyleri çeşitlendirmeye çalışması gibi, paralarını yönettikleri aileler için çeşitli portföyler geliştirmeye çalışır.
Bir özel sermaye şirketi kurmak için ne kadar ihtiyacınız var?
Tarihsel olarak, minimum özel sermaye yatırım büyüklüğü 25 milyon dolardı.
En İyi Özel Sermaye Gayrimenkul Yatırımı Türleri
Özel sermaye gayrimenkul fonları, nakitlerinin büyük bir kısmını ticari projelere yatırır. Tarihsel olarak, konut amaçlı gayrimenkullere yalnızca az sayıda özel sermaye fonu katıldı. Ancak son krizden bu yana yeni bir varlık sınıfı ortaya çıktı: büyük ölçekli tek ailelik kiralık ev portföyü. Geleneksel olarak ticari gayrimenkul olarak değerlendirilmese de, portföyler halinde toplandığında ve ölçek ekonomileri ile yönetildiğinde ve ayrıca kredi veren kuruluşlar tarafından desteklendiğinde, bu varlık sınıfı bir tür ticari gayrimenkul olarak tanınmaya başlamıştır.
#1. Ticari gayrimenkul
Özel sermaye gayrimenkulleri neredeyse tamamen çok aileli apartmanlar, ofis binaları, perakende, otel, endüstriyel, kişisel depolama, arazi geliştirme ve diğer benzer mülkleri içeren ticari sektöre odaklanmıştır. Bunun nedeni, bu mülk kategorilerine yüksek giriş engelleri de dahil olmak üzere çeşitli faktörlerdir. Çok az kişi herhangi bir büyüklükteki ticari işletmeye girebilir, bu nedenle özel sermaye fonları tipik olarak ihtiyacı karşılamıştır. Özel sermaye gayrimenkul fonları, ticari bir gayrimenkul gelişimini finanse etmek için sıklıkla hem borç hem de öz sermayeye yatırım yapacaktır.
#2. Konut gayrimenkulü
Yukarıda bahsedilen kiralık müstakil evlerin yeni varlık sınıfı dışında, özel sermayenin konut amaçlı gayrimenkullere katılma olasılığı çok daha düşüktür. Basitçe söylemek gerekirse, çoğu finansal kurum, bir kişinin mülküne sahip olma işinde olmak istemez. Yüzlerce tek ailelik kiralık ev sahibi olmak, 200'den fazla apartman veya ofis gökdelen gibi tek ve daha büyük bir varlığa sahip olmaktan çok daha zordur. Ancak, daha önce de belirtildiği gibi, özel sermayenin konut amaçlı gayrimenkullerle meşgul olacağı zamanlar vardır. Bu pazardaki en önemli oyunculardan ikisi Blackstone ve Starwood'dur.
Gayrimenkul Özel Sermaye Yatırımının Artıları ve Eksileri
Artık özel sermaye gayrimenkulünün ne olduğunu ve nasıl çalıştığını anladığınıza göre, bir sonraki adım, bu tür bir yatırım planı kullanmanın yararlarını ve dezavantajlarını düşünmektir. Diğer tüm yatırım fırsatlarında olduğu gibi, her zaman dikkate alınması gereken avantajlar ve dezavantajlar olacaktır. Bunları sizin için aşağıda özetledik. Portföyünüze bu gayrimenkullerden birini eklemeye değip değmeyeceğini belirlemek için bunları dikkatlice okuyun.
Artılar
Beklediğiniz gibi, özel sermaye gayrimenkulüne yatırım yapmanın en büyük avantajı getirisidir. Özel sermaye yatırımcıları, yatırımlarının bir sonucu olarak herhangi bir temel yatırım tarafından üretilen herhangi bir gelir veya kârın bir yüzdesine hak kazanırlar. Bu kuruluşların bu birikmiş sermaye miktarıyla satın alabilecekleri yatırımların kalitesi göz önüne alındığında, bu getiriler genellikle çok büyüktür. Özel sermaye yatırımcıları ise, bu firmalar çok çeşitli gayrimenkul varlıklarıyla meşgul oldukları için çeşitlendirmeden yararlanırlar. Son olarak, bir fon yöneticisine varlık yönetimine yatırım yaparak, yatırımcılar kendi taraflarında çok az aktif çalışma ile yüksek getirilerden yararlanabilirler.
Eksiler
Bunu söyledikten sonra, bir özel sermaye şirketiyle çalışmanın, minimum taahhüdünüze ek olarak sıklıkla ek ücretler gerektirdiğini anlamak çok önemlidir. Özellikle belirli yönetim maliyetlerini ödemeye hazır olmalısınız. Ancak, bu fonlar çok az düzenlemeye tabi olduğundan, sizden alınabilecek ücretlerin bir sınırı yoktur. Ayrıca, bu fonların çoğu ihtiyaca dayalı yatırımlar olarak sınıflandırılır, bu da ihtiyaç duyduğunuzda sermayeye katkıda bulunmanız gerekebileceği anlamına gelir. Bir sermaye çağrısını karşılayamazsanız, fonun tüm hissenizi kaybetmenizi talep etmesi nadir değildir.
Girişim Sermayesi Gayrimenkul Yatırım Türleri
Bunu göz önünde bulundurarak, özel sermaye yatırımını araştırmakla ilgilenen yetkili bir yatırımcıysanız, aralarından seçim yapabileceğiniz çeşitli farklı fon türleri olduğunu bilmelisiniz. Bunlar aşağıdaki gibidir:
- Çekirdek fonlar, riskten kaçınan yatırımcılar için uygundur. Bu fonlar genellikle, tamamen kiralanmış çok aileli binalar gibi yüksek kaliteli, yüksek değerli gayrimenkul varlıklarına yatırım yapar. Tutarlı nakit akışı sağlarlar, ancak düşük risk miktarı nedeniyle sıklıkla daha düşük getiri sağlarlar.
- Çekirdek artı fonlar ise temel ve katma değerli özelliklerin bir karışımını sağlar. Bu durumda, yatırımcıların daha yüksek bir risk seviyesini kabul etmeleri karşılığında, genellikle biraz daha yüksek karlar sağlarlar.
- Katma değer: Katma değerli fonlarla, varlık yöneticisi mülk satın alır, onları yeniden geliştirir ve ardından emlak piyasası iyi gittiğinde satar. Bu tür bir fona yatırım yapmak, genellikle daha yüksek getiri olasılığı karşılığında orta ila yüksek düzeyde risk almayı gerektirir.
Son olarak, fırsatçı fonlar kazanç için en büyük şansı sunar, ancak bu strateji aynı zamanda en büyük miktarda riski de beraberinde getirir. Bu fonlar genellikle gelişmemiş mülkler veya geciken piyasalar gibi geleneksel olmayan varlıklara yatırım yapar.
Gayrimenkul özel sermayesi stresli mi?
Özel sermayeye girmek son derece zordur ve bir kez orada, iş yorucudur, özellikle anlaşmalar tamamlanmak üzereyken uzun saatler ve fedakarlıklar gerektirir.
Girişim Sermayesi Gayrimenkul Getirileri
Esneklik ve likidite eksikliğine rağmen, bu tür bir yatırım, önemli miktarda gelir ve önemli fiyat artışı sunma potansiyeline sahiptir. Çekirdek stratejilerin yıllık getirileri %6 ila %8 aralığında ve çekirdek artı stratejiler için %8 ila %10 aralığındadır.
Katma değerli veya fırsatçı taktikler önemli ölçüde daha iyi getiriler sağlayabilir. Bununla birlikte, özel sermaye gayrimenkulleri, bir fonun düşük performans göstermesi durumunda yatırımcıların tüm yatırımlarını kaybedebilecekleri kadar tehlikelidir.
Sonuç
Dürüst olmak gerekirse, özel sermayeli gayrimenkule yatırım yapmadan önce düşünülmesi gereken çok şey var. Bu seçeneği düşünüyorsanız, en iyi şansınız, faydalar ve tehlikeler hakkında tamamen bilgi sahibi olmanızı sağlayabilecek bir finans uzmanına danışmaktır. Ancak, katkıda bulunmayı düşündüğünüz fonlar hakkında da araştırma yapmalısınız. Her bir fonun kendi ücretlerini ve yatırım yapısını nasıl ele aldığını anlamak çok önemlidir. Sonuçta bir fonun size ve portföyünüze uygun olup olmadığını ancak nasıl çalıştığını anlarsanız değerlendirebilirsiniz.
İlgili Makaleler
- Gayrimenkul İşine Nasıl Başlanır: Adım Adım Yeni Başlayanlar Kılavuzu
- PARA İLE GAYRİMENKUL YATIRIMI NASIL YAPILIR
- TİCARİ GAYRİMENKUL YATIRIMI: Neleri İçerir ve Yatırıma Nasıl Başlanır?
- TİCARİ GAYRİMENKUL KREDİLERİ: Türleri, Oranları ve Gereksinimleri
- GAYRİMENKULE NASIL BAŞLANIR: 2022'de Kendi Gayrimenkul İşinizi Nasıl Başlatacağınıza İlişkin Adım Adım Kılavuz
Referanslar
