Konu evlerini satmak olduğunda mülk sahipleri çeşitli alternatiflere sahiptir. Bir acentenin evlerini sergilemesine ve satmasına olanak tanıyan açık bir listeyle gitme seçeneğine sahipler. Bu münhasır olmayan listeleme sözleşmesi, mal sahibinin aynı anda birden fazla komisyoncu tutmasına olanak tanır. Bu makalede, açık listeleme, sözleşmeler, emlak, uygulama ve açık listeleme ve özel ajans hakkında bilmeniz gereken her şeyi tartışacağız.
Açık bir listeleme ile yalnızca bir acentenin bir evi tanıtmasına ve satmasına izin veren bir listeleme arasındaki en büyük fark, açık bir listelemede mal sahibinin genellikle yalnızca bir satış komisyoncusu komisyonu ödemesidir. Sahibi hiçbir şekilde temsil edilmiyor. Bu, normal ücretlerin yaklaşık yarısıdır.
Sahipler, kendilerini temsil etmesi için bir komisyoncuya ödeme yapmazlar, ancak alıcıyı temsil eden komisyoncu öder. Ve mal sahibi alıcıyı kendi başına bulursa, kimseye komisyon borcu olmayacaktır.
Açık İlan Nedir ve Nasıl Çalışır?
Açık bir listelemenin iki anlamı vardır: gayrimenkul. Açık liste, mümkün olduğunca çok sayıda potansiyel alıcıyı cezbetmek için birçok emlakçı tarafından listelenen satılık bir mülktür. Mülk için kazanan alıcıyı getiren acente komisyonu alacaktır.
Açık listeleme ayrıca, evini veya mülkünü bir yetkilinin yardımı olmadan satan bir satıcıya da atıfta bulunabilir. emlâkçı (ve böylece onlara bir komisyon ödemek zorunda kalmadan).
Her iki senaryoda da açık listeleme, bir listelemenin tam tersidir. özel listemülk sahibinin, mülk için teklif vermenin ve mülk edinmenin tek yolu olan bir emlakçı tuttuğu. Bu temsilci, mülkü sergileme ve satma konusunda benzersiz veya münhasır bir hakka sahiptir.
Açık Listeleme ile Özel Listeleme Arasındaki Fark Nedir?
Ev satıcıları, bir emlakçıya özel bir liste veya açık bir liste satma seçeneğine sahip olabilir. Açık listeye sahip bir mülk, yakındaki diğer emlakçıların bir alıcı bulmak için rekabet etmesine olanak tanır. Özel bir listeleme, tek acenteyi satış için özenle çaba göstermeye motive eder.
En Yaygın Üç Listeleme Türü Nelerdir?
Ticari emlakçılar, bir mülk için alıcı bulmak için üç farklı listeleme stratejisinden birini kullanır. Münhasır Satış Hakkı, Münhasır Ajans Listesi ve Açık Listeleme arasında seçim yapabilirsiniz.
Açık Liste Tanımı
İlk olarak, bir veya daha fazla emlak komisyoncusu ile münhasır olmayan bir listeleme düzenlemesine açık listeleme denir. Bu mülkün satışına dahil olan tüm acenteler, yalnızca alıcıyı getirirlerse komisyon alma hakkına sahiptir. Bir satıcının birden fazla aracı kullanmasının birkaç nedeni vardır. Yakında bir mülkün satılması gerekebilir. Ev ise bir süredir piyasada ve daha önce alıcı bulmakta sorun yaşıyordu.
İkinci durumda, satıcı, mülkün tekliflerini doğrudan yöneterek paradan (yani, acente komisyonundan) tasarruf etmeye çalışıyor olabilir. Bu tür mülklerde düzenli olarak “Sahibinden satılık” işaretlerini göreceksiniz. Bu durum, satıcının komisyonları hesaba katması gerekmeyeceği için mülk için talep edilen fiyatın daha düşük olacağına inanan, bütçe bilincine sahip alıcılara hitap edebilir. Bir emlakçının komisyonu tipik olarak mülkün son satın alınması fiyat; acentenin kesintisi, satıcı herhangi bir para almadan önce, kapanış sırasında doğrudan alıcının ödemesinden çıkar). Ayrıca doğrudan mal sahibiyle müzakere etmenin işlemin daha sorunsuz ve hızlı ilerlemesini sağlayacağına da inanabilirler. müzakerelere üçüncü bir taraf dahil edilmeyecektir.
Alıcıların Çoğu Hangi Listeleme Sözleşmelerini Tercih Eder?
Özel satış hakkına sahip bir listeleme, en yaygın listeleme biçimidir. Komisyoncuya, mal sahiplerini temsil ederek ve doğrudan veya başka bir firma aracılığıyla bir alıcı çekerek komisyon kazanma hakkı verir. Mülk sahibi olarak, hem listeleme hem de satış komisyoncusu maliyetlerinden siz sorumlusunuz.
Açık Listeleme Tek Taraflı mı, İki Taraflı mı?
"Tek taraflı sözleşme", iki taraf arasındaki açık liste anlaşmasını tanımlar. Sözleşmede karşı taraf teslim etmekle yükümlü olmadığından sözleşme tek taraflı taahhüt niteliğindedir.
Açık Liste Emlak
Açık listeler, ev sahiplerinin bir emlakçının yardımı olmadan evlerini satmalarına izin veren münhasır olmayan anlaşmalardır. olarak evlerini pazarlayabilirler. Sahibinden satılık (FSBO) veya daha fazla sayıda potansiyel alıcıya ulaşmak için birden fazla emlak komisyoncusu ile açık listeler. Bu durumda, sadece ev satıldıktan sonra alıcıyı getiren emlak komisyoncusuna ödeme yaparlar.
Satıcının yalnızca onlarla çalışma taahhüdü yoktur. Bir emlak komisyoncusu açık bir listeyi almakta tereddüt edebilir. Dolayısıyla satıcı, olası alıcıları bulma konusunda onlara daha fazla esneklik ve seçenek sunduğu için anlaşmadan kazançlı çıkacaktır. Buna ek olarak, satıcı, teklif sahibini kazanan bir teklifle getiren acenteye standart komisyonun yalnızca yarısını ödeyecektir. Bunun nedeni, acentenin genellikle yalnızca işlemin alıcı tarafında yer almasıdır. Satıcı, mülkün pazarlamasının tüm yönlerinden sorumlu olduğundan, bir satış acentesine gerek yoktur. Satıcı, mülkün o kadar yüksek talep göreceğini varsayabilir ki, onun fiyatını ödemeye istekli alıcıları bulmak nispeten kolay olacaktır.
Emlak İşi
Emlak işletmelerinin, acentelerinin açık liste durumlarına girmesine izin verilip verilmeyeceğini düzenleyen politikaları olabilir. Örneğin bazı firmalar açık listelerin reklamını yapmayabilir, ancak acenteler zaten olası alıcılar olan müşterilerle etkileşim kurmak için izin alabilir. Açık listeler neden olabilir emlak işletmeleri Satıcının kendi alıcılarını bulabileceğinden ve aracıların yardımı olmadan anlaşmayı kapatabileceğinden endişe duydukları için onlarla işbirliği yapmakta tereddüt etmek. Bu, acenteler için zaman ve para kaybı olur. Satıcı, müşterileriyle doğrudan bir anlaşma yaparak acentelerden kaçınmaya çalışabilir ve böylece onları sürecin dışında tutabilir. Evin potansiyel alıcılar için çekici olmayacağına dair korkular da olabilir.
Acentelerin açık listelemeler yoluyla komisyon kazanma fırsatının sınırlı olması nedeniyle, çabalarını özel sözleşmeler üzerinde yoğunlaştırmayı tercih edebilirler. Bazı temsilciler, yalnızca sahip oldukları mülklerle ilgileneceklerini belirtmektedir. tek satış hakları saklıdır.
Açık Liste Sözleşmesi
Açık liste sözleşmesi, bir satıcı ve bir emlakçı arasında mülklerini münhasır olmayan bir şekilde satmak için yapılan bir sözleşmedir. Mülklerini satmak için açık bir liste, satıcının diğer emlak şirketleriyle anlaşmalar yapmasına izin verir. Ayrıca, satıcı bir alıcı bulmak amacıyla mülkü kendi kendine tanıtabilir ve pazarlayabilir. Kiralanan emlakçı, mülk için bir alıcı bulmaya kişisel olarak dahil olmadıkça herhangi bir komisyon alınmayacaktır.
Açık liste sözleşmesi, esas olarak, evinizi satma görevinin birkaç acente arasında paylaşıldığı anlamına gelir. Mülk satıldığında sadece alıcıyı getiren acente komisyon alır.
Avantajlar şunları içerir:
#1. Düzenleme, acenteler arasındaki rekabeti teşvik ediyor ve satış baskısını artırıyor.
#2. Ne kadar çok acente varsa, o kadar fazla potansiyel alıcı vardır. Her acente ve firma kendi alıcı listesine sahip olacaktır. Ayrıca çeşitli insanlarla konuşabilir ve farklı grupları hedef alabilirler. Mülkünüz sadece bir temsilcinin bağlantıları yerine tüm bu kişiler tarafından aynı anda görülebilir.
#3. Eviniz satılmazsa, acenteye hiçbir şey borçlu değilsiniz.
#4. İstemiyorsanız, bir temsilci ile ilişki sürdürmek zorunda değilsiniz.
#5. Ayrıca mülkü kendi başınıza pazarlamakta özgürsünüz. Mülkü satarsanız hiçbir aracıya komisyon ödemezsiniz.
Komisyonun sadece yarısından sorumlu olacaksın. Hem satış hem de satın alma yarılarını ödemek yerine, ücretin 'satış' bileşenini ödemeniz gerekir. Acente esasen bir alıcının acentesi olarak işlev gördüğünden (size bir teklifle gelen kişi için çalışır).
Dezavantajları şunları içerir:
Popüler inanışın aksine, açık bir listeleme kullanmanın bir takım dezavantajları vardır.
#1. Evin tanıtımını kendiniz yapmaktan siz sorumlusunuz, bu da özellikle aşağı pazarda zor bir girişim olabilir.
#2. İstediğiniz mülkü alamamanız mümkündür. Bu strateji, acenteleri birbirine karşı koyarak evinizin satışını bir rekabet haline getirir. Sonuç olarak, sizin için en iyi teklifi bulmaya odaklanmak yerine. Odak noktası, bir fiyat teklif edecek ve sizi kabul etmeye ikna edecek bir alıcı bulmak olabilir.
#3. Ev, potansiyel alıcılar için basit bir satın alma gibi görünebilir. Alıcılar, fiyatlandırmalarını ağ oluşturma fırsatını algılayacak ve mülkünüz birçok acente tarafından yönetiliyorsa, kendi parametreleri dahilinde çalışmaya en istekli acenteyi seçecektir.
#4. Birden fazla temsilci, potansiyel alıcılar tarafından mülkünüzün satılmasının zor olduğuna dair bir ipucu olarak yanlış algılanabilir. Bununla birlikte, bir şeylerin yanlış olduğunu veya aşırı pahalı olduğunu belirtmek.
#5. Çoğu zaman, acenteler özel listelemelerine açık listelere göre öncelik vereceklerdir. Bu, evinizin beklediğinizden çok daha uzun süre piyasada kalabileceği anlamına gelir. Belki fiyatı düşürmeyi düşünmezseniz.
Açık Listeleme ve Münhasır Ajans karşılaştırması
Evinizi satmaya karar verdiğinizde, birçok değerlendirme yapmanız gerekecek. Bu hususlardan biri, mülkünüzün reklamını yapmak için çok sayıda acente mi yoksa sadece bir acente mi tutacağınız olacaktır.
Uygun emlakçıyı bulmak zor olabileceğinden, bazı satıcılar çeşitli acentelerle uğraşmalarına izin veren açık bir listeye sahip olmayı tercih eder. Diğerleri ise, mülklerinin satışını yalnızca bir acentenin üstlenmesini tercih eder.
Özel Acente
Bu durumda özel bir ajansın ne olduğunu hiç merak ettiniz mi? Temel olarak, tek bir acenteye veya acenteye evinizi pazarlamak için münhasır hak verdiğiniz anlamına gelir. Ev satıcıları tarafından kullanılan en yaygın listeleme sözleşmesidir.
Kiraladığınız emlakçının, eviniz için mümkün olan en yüksek fiyatı elde etmek için çıkarlarınız doğrultusunda çalışarak tüm niyet ve amaçlar için aracınız olarak hareket edeceği anlamına gelir. Bir sözleşme imzaladığınızda, normalde acentenin evinizi satmak için belirli bir zamanı olduğunu belirtir; Bu süreden sonra hizmetlerini cezasız bırakabilirsiniz.
Açık bir listelemeyi seçebilecekken ve sizin adınıza çalışan birden fazla acenteye sahipken neden bir emlakçıya özel bir acente veresiniz? Her iki ilan türünün de avantajları ve dezavantajları vardır, ancak özel bir ajans dikkate alınmaya değerdir. Sonraki paragraflarda nedenini öğrenin.
Eşsiz Listeye Sahip Olmanın Avantajları
Açık bir liste, ilk bakışta üstün bir alternatif gibi görünebilir. Özel bir ajanstan daha az komisyon ödersiniz ve kendinizi tanıtabilir ve reklamını yapabilirsiniz. Evinizi satarsanız emlakçıya komisyon ödemeniz gerekmez.
Daha küçük bir komisyon çekici görünse de, özel bir acenteye sahip olmanın faydaları vardır. Daha yüksek bir komisyon gerekecektir. Reklam ve diğer ücretler de daha yüksek olacaktır, ancak özel bir ajans, göz önünde bulundurmadığınız avantajlarla birlikte gelir:
#1. Tek bir emlakçı ile gerçek bir çalışma bağlantınız olur.
#2. Emlak danışmanınız sizin için ekstra çaba gösterecektir.
#3. Özel bir temsilci, eviniz için en iyi fiyatı almanızı sağlamak için sizinle birlikte çalışacaktır.
#4. Özel ajansın açık listelerden daha yüksek teklifler alma olasılığı daha yüksektir.
Kaliteli bir özel temsilciyle bağlantı kurduğunuzda, onların da ötesine geçmelerini bekleyebilirsiniz. Evinizin değerini işin maliyetinin çok ötesinde artıracak yükseltmeler önerebilirler. Daha iyi teklifler almak için sizin için bir pazarlama planı oluşturacaklar. Bir müzayedede satış yapmanın yararları ve sakıncaları hakkında onlarla konuşabilirsiniz.
Başka bir deyişle, bir emlakçıya ayrıcalıklı bir liste verdiğinizde, sizi temsil etmesi için bir profesyonel atamış olursunuz. Emlakçılar açık bir listede rekabet edebilir, ancak sizin adınıza faaliyet göstermek yerine birbirleriyle rekabet edebilirler. Aldıkları herhangi bir teklifi kabul edebilir ve sizi kabul etmeye ikna etmeye çalışabilirler. Evinizin onlar için birinci öncelik olmaması mümkündür. Tipik olarak, özel mülkleri önce gelir.
Özel Ajansa sahip olmanın dezavantajları
Bir emlakçı tutmadan önce araştırmanızı yapmalısınız. En az üç emlakçıyla görüşün ve seçiminizi yalnızca komisyona göre yapmayın. Bazı şirketler daha az komisyon teklif edebilir ancak daha yüksek ücretler uygulayabilir. Anlaşma bir miktar reklam içeriyorsa, herhangi bir emlak komisyoncusu biraz daha yüksek ücret talep edecektir. Emlakçı ücretlerinde pazarlık yapılabilir mi? Emlakçılarla röportaj yaparken ihtiyaç duyacağınız bilgileri size verelim.
1. Adım
Özel bir anlaşma imzalamadan önce, ince baskıyı okuduğunuzdan emin olun. Sözleşmenin süresine çok dikkat edin. Bazı emlakçılar, özel bir anlaşma imzalamanız için çok uğraşabilir, ancak imzaladıktan sonra takip edemezler.
2. Adım
Mülkünüzü bir yıl boyunca satmak için münhasır haklar veren bir sözleşme imzaladıysanız, bir yıl geçene kadar başka bir acente bulmanıza izin verilmeyecektir. Bir yıllık sözleşme imzalamanıza gerek yoktur. Daha kısa bir süre için pazarlık yapın. 30 ila 90 gün sonra emlakçınızın çalışmalarını değerlendirmek için yeterli zamanınız olacak. Memnun kalmazsanız, üzerinde anlaşılan süre dolduktan sonra farklı bir temsilciye geçebilirsiniz.
En sonunda,
Emlak danışmanınız, alıcı pazarında eviniz için makul bir fiyat ödemeye istekli bir alıcı bulamayabilir. İster açık ister özel bir liste seçin, bu sizin için bir dezavantaj olabilir. Evinizi hızlı bir şekilde satmanız gerekiyorsa, özel bir acente bir alıcıyı açık bir listeden daha hızlı bulabilir, ancak bir alıcı pazarında istediğiniz fiyatı alamayabilirsiniz.
Özel bir ajansın faydaları genellikle dezavantajları aşıyor, ancak hepsi hangi emlakçıyı seçtiğinize bağlı. OpenAgent, bölgenizde güvenilir emlakçılar önerebilir. Her biriyle görüşün ve size en iyi hizmeti makul bir maliyetle sunacağına inandığınız birini seçin.
Listeler Uygulamasını Aç
Open Listings, bir ev satın alma sürecini olabildiğince basit ve ekonomik hale getirmeyi amaçlayan hepsi bir arada bir ev satın alma uygulamasıydı. Müşterilerimize milyarlarca dolarlık ev satın almalarında yardımcı olduk ve komisyon ücretlerinde 25 milyon doların üzerinde tasarruf sağladık. Çevrimiçi bir mülk satın alın ve on binlerce dolar tasarruf edin. Open Listings, ev satın alanlar için ücretsiz, hepsi bir arada bir uygulamadır.
Opendoor tarafından 2018'de satın alınan, mülk satın almayı daha verimli ve ucuz hale getiren hepsi bir arada bir ev satın alma hizmetidir. Alıcıların, yarım milyardan fazla değere sahip ev satın alırken acente ücretlerinde 5 milyon dolardan fazla tasarruf etmelerine yardımcı oldular. dolar.
Alıcılar, ev aramak, soru sormak, tur planlamak ve gerçek zamanlı olarak mülk raporları almak için bir uygulama kullanır. Bir teklif sunmaya hazır olduklarında en yüksek puan alan yerel bir temsilciyle ortaklık kurdular. Açık Listeleme acenteleri yalnızca sözleşme ve sürecin müzakere aşamalarında zaman harcadıklarından, alıcılara paralarının yarısını - ev başına ortalama 7,000 ABD Doları - iade edebilirler.
conculsion
Emlak firmaları, acentelerinin açık liste düzenlemelerine girmesine izin verilip verilmediğini kontrol eden politikalara sahip olabilir. Örneğin, bazı firmalar açık listelerin reklamını yapmayabilir, ancak brokerlerin halihazırda potansiyel alıcılar olarak sahip oldukları müşterilerle etkileşim kurmasına izin verilebilir. Emlak işletmeleri, satıcının kendi alıcılarını bulacağından ve aracıların katılımı olmadan bir işlemi kapatacağından endişe ettikleri için açık listelerle işbirliği yapmakta tereddüt edebilirler. Bu, ajanlar adına zaman ve para kaybı olur. Satıcı, müşterileriyle doğrudan bir sözleşme müzakere ederek ve onları döngüden çıkararak acentelerden kaçınmaya çalışabilir. Mülkün potansiyel alıcılar için çekici olmayacağına dair endişeler de olabilir.
Acentelerin açık listelemeler yoluyla komisyon kazanma fırsatının sınırlı olması nedeniyle, çabalarını özel sözleşmeler üzerinde yoğunlaştırmayı tercih edebilirler. Bazı acenteler, yalnızca tek satış haklarına sahip oldukları mülklerle ilgileneceklerini belirtmektedir.
FAQs
Açık listeler yasal mı?
Evet, açık listeler yasaldır. Kaliforniya'daki MLS'lerin açık listeleri kabul etmeleri kanunen zorunludur. Ek olarak, MLS'ler yasa ve REALTOR® MLS Ulusal Birliği politikası tarafından, yalnızca sınırlı yardım sağlasalar bile, işbirliği yapan brokerlere tazminat ödeyen meşru münhasır satış hakkı veya münhasır ajans listelerini kabul etmekle yükümlüdür.
Açık listeleme ikili bir anlaşma mıdır?
Açık listeleme, tek taraflı bir sözleşmedir, çünkü yalnızca bir taraf (satıcı), bir aracı bir alıcı ürettiğinde ve ne zaman olursa olsun harekete geçmek zorundadır.
Açık listeleme ile özel listeleme arasındaki fark nedir?
Münhasır acente listeleme sözleşmesinde, acenteler yalnızca mülkün satılması durumunda ödeme alır. Açık liste sözleşmesinde ise satıcılar istedikleri kadar broker ile çalışma özgürlüğüne sahiptir. Ancak, satıcı malı bir komisyoncu yardımı olmadan satarsa, herhangi bir ödeme yapması gerekmez.
- AÇIK LİSTE: Tam Bir Genel Bakış, Türler ve Örnekler
- Emlak Trendleri: Kapsamlı Piyasa Trendleri 2021
- DEĞİŞİM TEMSİLCİLERİ: Herhangi Bir Organizasyonda Değişim Temsilcileri Nasıl Belirlenir?
- Emlak İşi: Yeni Başlayanlar İçin Kesin Bir Kılavuz (+ Nasıl başlamalı ipuçları)
- GAYRİMENKUL GELİŞTİRME İŞİ: Nasıl Geliştirici olunur ve bir şirket kurmak için ayrıntılı adımlar
