Gayrimenkuldeki işlemler iki kategoriye ayrılır: emsallere uygun ve emsallere uygun olmayan. Emsallere uygun işlem, birbirini tanımayan iki taraf arasında yapılan bir sözleşmedir. Gayrimenkulde emsalsiz bir işlem, alıcı ve satıcının kişisel bir ilişkisi olduğunda ortaya çıkarken, örneğin; arkadaşlar, aile veya iş arkadaşları arasında bir anlaşma. Bu makale, emsallere uygun olmayan işlemlerin nasıl çalıştığı ve bununla ilişkili vergi sonuçları konusunda size rehberlik edecektir.
Gayrimenkulde Kolsuz İşlem Nedir?
Gayrimenkulde emsallere uygun olmayan bir işlem, alıcı ve satıcının önceden bir ilişkisi olduğunda gerçekleşir; evlilik, aile ilişkisi, arkadaşlık, iş ortaklığı veya istihdam gibi. Böyle bir ilişki olduğunda, bir tarafın diğerini bir şekilde etkilemesi veya evin adil piyasa değerini dolandırmak için her iki tarafın birlikte hareket etmesi önemli bir olasılıktır. “İpotek dolandırıcılığı” olarak adlandırılan bu emsalsiz işlem örneğini görelim. Gülünç bir emsalsiz işlem.
Peter'ın bir ev satın almak istediğini varsayalım. Evini kendisine 200,000 $ nakit karşılığında 200,000 $ daha ucuz bir fiyata satmaya söz veren kuzeni Jack ile tanışır. Oysa ev gerçekte zar zor 150,000 dolar değerinde. Jack'in onlara güvendiğini bilen Peter, evin satın alma fiyatını artırmak ve ek para elde etmek için kuzenlerinin ilişkisini istismar etmeye çalışıyor. Bu tür eylemlere ipotek dolandırıcılığı denir.
Neler Emsaline Uygun İşlem Olarak Kabul Edilir?
Gayrimenkulde "emsallere uygun işlem", alıcı ve satıcının hiçbir şekilde birbiriyle ilişkili olmadığı işlemdir. Bu nitelikteki bir işlemde her iki taraf da kendi çıkarlarını gözetmek konusunda özgürdür ve herhangi bir zorlama veya manipülasyon söz konusu değildir.
Emsallere Uygun İşlem ile Emsalsiz İşlemler Arasındaki Fark Nedir?
Kol Boyu Dışı İşlem Örneği
Şu senaryoyu düşünün: Bir anne arabasını oğluna satmak istiyor. Oğluna arabada indirim yapmaya karar verebilir. Üçüncü bir tarafa satarsa daha iyi bir fiyat alabilecek olsa bile. Bu durumda işlem emsallere uygun değildir çünkü alıcı ve satıcı zaten aile üyeleri olarak akrabadır.
Bu emsallere uygun olmayan işlem örneği zararsız olsa da, diğer örnekler daha fazla olabilir. Daha önce söylediklerimize dayanarak, anne oğlundan 800,000 dolarlık arabası için 500,000 dolar ödemesini isteyebilir. Çocuk, annesinin tavsiyesine inandığı için fazla ödeme yapabilir. Bu noktada anne, hapis cezası da dahil olmak üzere ağır sonuçları olan ipotek dolandırıcılığı yapmıştır. Çocuğundan yararlanmak dışında. Uzun vadeli olmayan bir emsal işlem, taraflardan herhangi birini ve borç vereni riske maruz bırakır. Çünkü işlemin şartları ve fiyatı, her iki taraf arasında objektif bir satıştan ziyade, bir taraf veya diğer taraf lehine çarpık olabilir.
Emsallere uygun olmayan bir işlemin başka bir örneği de şudur. Halka açık bir şirketin kurucusu, aile üyelerinden birini şirket içinde önemli bir göreve atayarak kayırmacılığa katılırsa; diğer daha nitelikli adaylar mevcut olmasına rağmen. Bunun sonucunda şirketin hissedarları zarar görebilir.
Silahsız İşlem Yasadışı mı?
Emsallere uygun olmayan işlemler yasaldır, ancak dolandırıcılık olasılığı nedeniyle, emsallere uygun işlemlerden daha fazla incelemeye tabidirler. Bir ev için ipotek almaya çalışırken, uyulması gereken ek hükümet ve özel borç veren kuralları vardır. Borç verenlerin aile işlemlerinde kaçınmak istediği birkaç şey vardır ve bunlardan bazıları sizin yararınızadır.
Aile veya arkadaş işlemleri kolayca bozulabileceğinden; Borç verenler, hem alıcının hem de satıcının kendi çıkarlarına göre hareket etmesini sağlamak ister. Piyasa değerine yakın bir fiyatı kabul etmek ve ipotek dolandırıcılığı yapmamak; yanlış beyan, saman alıcılar, şişirilmiş fiyatlar vb.
Uzun vadeli olmayan bir işlemle, ek sınırlamalar nedeniyle kredi almakta daha fazla zorlukla karşılaşma riskiniz vardır. Bununla birlikte, IRS, ev için adil bir piyasa değerinin yanı sıra bir faiz tutarının ödenmesini sağlamak için yakından izleyeceğinden, ek vergilere tabi olabilirsiniz. Daha düşük bir fiyata bir ev satın alır ve birkaç yıl içinde satarsanız, sermaye kazançları vergisine de tabi olabilirsiniz.
Bir Kol Mesafesinde Ev Almalı mıyım?
Bir arkadaştan veya akrabadan mülk satın almanın sayısız avantajı vardır, ancak ev satışlarını ve aileyi birleştirmek bazen zor olabilir.
#1. Ek Kısıtlamalar
Muvazaasız bir işlemle, ek kısıtlamalar nedeniyle kredi almakta daha fazla zorlukla karşılaşma riskiniz vardır. IRS, evinizden alacağınız adil piyasa değerini ve faiz tutarını dikkate alacağı için ek vergilere maruz kalabilirsiniz. Daha düşük bir fiyata bir ev satın alır ve birkaç yıl içinde satarsanız, sermaye kazançları vergisine de tabi olabilirsiniz.
#2. ilişki çatışması
Doğrudan işlemde yer almayan diğer aile üyeleri veya tanıdıklar bazı durumlarda senaryoyu kıskanabilir. Örneğin, onlarca yıldır ailede olan bir ev alırsanız. Bunun işlem üzerinde doğrudan bir etkisi olmasa da ilişkilerinizde bazı çatışmalara neden olabilir. Bu nedenle, bir aile üyesinden veya arkadaşınızdan ev satın alırken dikkatli olun ve genel algının bilincinde olun.
#3. Finansal Değişim
İkinci potansiyel engel, satıcının mali durumundaki ani bir değişikliktir. Bu, satın alma için sizden ek para istemelerini isteyebilir; özellikle bir ipotek kredisi veren yerine satıcı destekli finansman sağladılarsa.
#4. Hisse Senedi Hediyesi
Bir öz sermaye hediyesi, ev sahiplerinin evlerini piyasa değerinden daha düşük bir fiyata satmalarına olanak tanır. Bu genellikle ebeveynler ve çocuklar arasındaki mülkiyet transferlerini kolaylaştırır. Özkaynak, satış fiyatı ile adil piyasa değeri arasındaki farktır. Öz sermaye hediyesini belgeleyerek, öz sermaye, alıcı için bir ön ödeme işlevi görür. Bu, maliyetin geri kalanını karşılamak için bir ipotek sağlamayı kolaylaştırır.
Kol Boyu Dışı İşlem Vergi Sonuçları
Emsallere uygun olmayan bir işlemin varlığı bazen her iki taraf için de önemli vergi sonuçlarıyla sonuçlanabilir. Bir mülkün devri için yetersiz bir değerlendirme olduğunda. Emsallere uygunluk ilkesi, işlemin vergi sonucunu etkileyebilir.
Emsallere uygun olmayan bir işleme katılmasına rağmen; satışın gerçekleşmemesi durumunda taraflar önemli vergi sonuçlarıyla karşı karşıya kalabilirler. adil piyasa değeri.
Örneğin, bir satıcı kazançlardan yararlanmak için adil piyasa değerinden daha yüksek bir fiyata bir işlem kaydederse. Veya (potansiyel olarak çifte vergilendirmeyi önlemek için) adil piyasa değerinden daha düşük bir fiyata bir satın alma işlemi belgeliyorsa, her iki taraf da çifte vergilendirmeye tabi olabilir.
Sonuç olarak, Internal Revenue Service bu kategoriye girebilecek işlemleri yakından inceler. Bu, mülkün piyasa standartlarıyla uyumlu olmasını sağlamak içindir.
İşlemin bir öz sermaye armağanı içerebileceği kadarıyla, alıcı yine de satış fiyatı olarak adil piyasa değerini beyan etmeli ve bu tutar üzerinden vergi ödemelidir. Bunun nedeni, hediyenin bu değere karşı sayılmasıdır. Bu temelde, verilen eşitlik, federal bağış vergisi yasalarına göre vergilendirilebilir.
Kol Boyu ve Kolsuz Boy Arasındaki Fark Nedir?
Emsallere uygun işlemlerde alıcı ve satıcı hiçbir şekilde birbirini etkilemeye çalışmaz. Ancak, “kol kola” işlem olarak da adlandırılan, uzun vadeli olmayan bir emsal işlemde, alıcılar ve satıcılar, şahsen veya iş yoluyla birbirlerini zaten tanırlar.
Ortak Olmayan Kol Boyu Durumları
Emsallere uygun olmayan işlemler sıklıkla aile mülkü satışlarında yer alırken, bu kategori arkadaşlardan ev sahiplerine, iş arkadaşlarına ve diğerlerine kadar her türlü yakın ilişkiyi kapsar.
Aşağıda, emsallerine uygun olmayan işlemlerin gerçekleştiği yaygın senaryolar yer almaktadır:
#1. Kısa Vadeli Satış.
Bir mülk sahibi, mülkünü ipoteklerinde kalan borçtan daha azına satmak için borç verenden onay aldığında açığa satış gerçekleşir; Bu da borç veren üzerinde olumsuz bir finansal etkiye sahiptir. Borç veren bu tür bir işlemde para kaybetmeye istekli olduğundan, bunu ancak bunun tipik bir emsalsiz işlem olduğunu onaylayabilirse yapacaktır.
#2. Çift Kapanış.
İki işlem arka arkaya gerçekleştiğinde çift kapanış gerçekleşir. Bu, ilk işlem, hemen ardından gerçekleşen ikinci işlemin değerinden çok daha az olduğunda gerçekleşir. İlk işlem, adil piyasa değerini yansıtmadığı için silahsız olacaktır.
#3. Sahibinden Kiralık.
Sadık bir kiracıyla yapılan kira-sahiplik sözleşmesinin bir parçası olarak, ev sahibi bir mülkün fiyatını adil piyasa değerinin altında tutabilir. Böyle bir durumda, gelecekteki vergi sonuçlarından kaçınmak için her iki tarafın da karşılıklı anlaşmaya varmayan bir işlemde hakkaniyet hediyesi üzerinde anlaşmaları gerekebilir.
#4. Manipüle Edilen Değer
Bir alıcı ve satıcı, mülkün gelecekteki yeniden satış değerini manipüle etmek için bir evi gerçek piyasa değerinden çok daha yüksek bir fiyata koymayı kabul edebilir. Ancak gayrimenkul adil piyasa değerine göre değerlendirildiği için bu satış her iki taraf için de vergi sorunlarına yol açacaktır.
Sonuç
Emsallere uygun olmayan bir işlem, alıcı ve satıcının halihazırda kişisel veya profesyonel bir ilişkisi olduğunda ortaya çıkar. Kol uzunluğunun kişisel bir ilişkisi yoktur. Her ikisi de yasaldır, ancak çoğu borç veren ve komisyoncu, ilgili taraflar için daha basit ve daha faydalı olduklarından, emsallere uygun işlemleri tercih eder.
Bir anlaşmayı kapatırken, durumlarını yanlış beyan etmeleri halinde emsallere uygun olmayan vergi işlemlerinin sonuçlarından kaçınmak için bu ikisi arasında ayrım yapmak önemlidir. Genel olarak, ilgili makamlar ve borç verenler, alıcı-satıcı ilişkisinden bağımsız olarak adil işlemler sağlar.
Kol Boyu Olmayan İşlemlerle İlgili SSS
Emsalsiz ipotek nedir?
Silahsız İpotek, uygun bir Kendi Kendine Yönelik Plandan sağlanan fonların kendisine veya bir eşe, çocuğa veya kan, evlilik veya diğer bağlantılarla ilgili diğer kişilere ortak borçlu olarak ödünç verildiği bir kredidir.
Emsalsiz gelir nedir?
Emsallere uygun olmayan gelir, yalnızca tarafların emsallere uygun bir şekilde işlem yapmaları durumunda elde edilecek tutarı aşan kısmı değil, tüm tutarı içeren emsallere uygun olmayan gelir tutarıdır.
Oğlumla ortak ev alabilir miyim?
Evet. Birçok borç veren, aile üyelerinin ortak ipoteklerini onaylamaktan mutluluk duyar. Birçok ebeveyn, mülk merdivenine çıkmalarına yardımcı olmak için çocuklarıyla birlikte ipotek başvurusunda bulunacaktır.
FHA, eşitlik hediyesine izin veriyor mu?
FHA, konut bir aile üyesinden diğerine satıldığı sürece öz sermaye hediyelerine izin verir. VA ve USDA kredilerinin bir ön ödemeye ihtiyacı olmadığından, öz sermaye hediyeleri nadirdir.
İlgili Makaleler
- Transfer Fiyatlandırması: Tanım, Yönergeler ve Önem
- KİRA VE KİRA ARASINDAKİ FARK: Tanımı ve Çeşitleri
- ÜRÜN KARIŞIMI: Her İşletmeyi Ölçeklendirmek için En İyi Ürün Karması Stratejileri (+ Ayrıntılı Kılavuz)
- İş Etki Analizi BIA: Ayrıntılı Süreç Adımları ve Örnekler
- ADİL PİYASA DEĞERİ: Adil Pazar Değeri Nasıl Hesaplanır?
