Evleri çevirmeye başlamak için önce gayrimenkul hakkında bilgi edinmelisiniz. Popüler TV şovları ev çevirmeyi basit bir süreç gibi gösterse de, sürecin sadece küçük bir bölümünü tasvir ediyorlar. Bir evi çevirmekle ilgili emeğin büyük bir kısmı değişkenlerle ilgileniyor. Yeni başlayan biri olarak işinize on binlerce dolar yatırmadan ve başarılı olmadan önce bir evi nasıl çevireceğinizi öğrenmenizi sağlayacak beş adımımız var. Ama önce, ev onarımlarının ve devrilmelerin neleri gerektirdiğini kavramak çok önemlidir.
ev çevirmek nedir
Ev çevirme, bir emlak yatırımcısının ev satın alması ve daha sonra onları kar için yeniden satması uygulamasıdır. Bir evin bir flip olarak etiketlenebilmesi için hemen yeniden satılması amacıyla satın alınması gerekir. Alış ve satış arasındaki süre birkaç aydan bir yıla kadar değişebilir.
Ev çevirme iki türe ayrılır:
- Yatırımcı, gerekli tadilat ve güncellemelerle değeri artma potansiyeli olan bir mülk satın alır. İşi bitirdikten sonra evi ödediğinden çok daha yüksek bir fiyata satarak para kazanıyorlar. Bunun "düzelt ve çevir" olarak anıldığını duymuş olabilirsiniz.
- Bir yatırımcı, ev değerlerinin hızla yükseldiği bir piyasada bir ev satın alır. Hiçbir iyileştirme yapmıyorlar ve mülkü elinde tuttuktan birkaç ay sonra daha yüksek bir fiyat ve kârla satıyorlar.
Çoğunlukla düzelt ve çevir'in ilk tanımına odaklanıyoruz ve size bir ev seçmenize, değişiklikler yapmanıza ve akıllıca satış yapmanıza yardımcı olacak tavsiyeler veriyoruz.
Yeni Başlayanlar İçin 5 Kolay Adımda Bir Ev Nasıl Ters Çevirilir
Evleri çevirmeye başlamadan önce, temel adımları anlamalısınız. Bu, finansal riskinizi azaltırken başarı şansınızı artırır. Ev çevirmeye başlamak için atabileceğiniz 5 adım:
- Ev çevirmesini finanse etmek için nakit kullanın.
- Pazarı Anlayın
- Bir Ev Flip Bütçesi Oluşturun
- Akıllı Yenilemeler Yapın
- Yerel bir Emlak Uzmanından tavsiye alın
#1. Ev çevirmesini finanse etmek için nakit kullanın.
Evleri çevirmek, özellikle hiç paranız yoksa riskli bir iş olabilir. Karışıma borç eklemenin işleri nasıl daha da kötüleştirdiğini anlamak kolaydır. İşte bu yüzden her zaman bir evi paraya çevirmeyi öneriyoruz:
- Faiz ücreti yoktur: Borç para alan ev yüzgeçleri, aylarca faiz ödeyerek, evi sadece başa baş için satmaları gereken tutarı artırabilir.
- Satmak için acelesi yok: Borcunuzu bir fiyaskoyu finanse etmek için kullandığınızda, çaresizlik içinde hareket edebilirsiniz. Evi satamazsanız, büyük olasılıkla fiyatı düşürür ve para kaybedersiniz. Yalnızca nakit ev paletleri, mülkün satılmadığı her gün karşılarına yığılan faiz ödemeleri olmadığı için zayıf bir piyasayı geride bırakabilir.
- Sizi geride tutacak hiçbir borç olmayacak: En önemlisi, borç kullanarak her türlü “yatırım” kötü bir fikirdir. Dönem. Nakit parayla bile, yatırım yaptığınızdan daha fazla paraya çevrilmiş bir evi satmaya çalışmak bir kumardır. Süreçte borç kullanmak, planlarınız gerçekleşirse para kaybetme şansınızı artırır.
Ayrıca Oku: 2022 Yılında Ev Almak İçin En İyi Zaman
Bir evi çevirmek için borç para almanın neden iyi bir fikir olmadığını göstermek için bir örneğe bakalım: Ters çevirmek için bir ev almak için borç alıyorsunuz ve tadilat dört yerine altı ay sürene kadar her şey yolunda gitmiyor gibi görünüyor. Evinizin reklamını yaptığınızda, fiyatı düşürmek ve beklediğinizden çok daha ucuza satmak zorunda kalana kadar bir ay piyasada kalır.
Bir ay sonra kapanır ve ödemenizi alırsınız. Ancak, ödülünüzün önemli bir kısmı krediyi ve sekiz aylık faizi geri ödemek için kullanılır! Bu, acente komisyonları, vergiler ve tapu ücretleri gibi standart satış ücretlerine ektir.
Evi nakite çevirmiş olsaydınız, çaresizlik sizi düşük fiyata satmaya zorlamazdı. Endişelenecek bir faiz ödemesi olmadan, satıştan önce piyasanın ısınmasını ve fiyatın mükemmel olmasını beklemiş olabilirsiniz.
Nakit ödeme yapmadığınız sürece, ev çevirmenin finansal riski buna değmez.
#2. Pazarı Anlamak
Birçok ev paleti, bir sonraki çabalarına o kadar odaklanmıştır ki, mesleğin daha az çekici olan kısmını gözden kaçırırlar. Ancak bölgenizdeki piyasa ve gayrimenkul trendlerini tam olarak kavrayamıyorsanız aşağıdaki sorunlarla karşılaşabilirsiniz:
Satın aldığınız evde iyi bir pazarlık yapıp yapmadığınızdan emin değilsiniz. Ev piyasa değerinden listelendiğinde, satış fiyatı, tadilatları yapabileceğiniz ve yine de öne çıkabileceğiniz kadar düşük olmalıdır.
Evin muhtemel değerini tam olarak tahmin edemezsiniz. Ev fikriniz, mahallenin gerçekliği ve mahalle sakinlerinin tasarladığınız evi karşılayabilme kabiliyeti ile uyumlu olmalıdır.
Evi nasıl fiyatlandıracağınız hakkında hiçbir fikriniz yok. Ağırlıklı olarak 130,000–150,000 mülkün bulunduğu bir toplulukta bir ev satın aldıysanız, satış zamanı geldiğinde fiyatınızı bu aralığın alt ucunda fiyatlandırmanız gerekir.
Peki, başarılı bir flip yapmak için piyasayı nasıl tam olarak anlayabilirsiniz? Bulmak bir emlâkçı yılların uzmanlığına sahip mahallenizde. Temsilciniz, fiyat aralığınıza, yenileme bütçenize ve beklenen kâra bağlı olarak mülk aramanızı doğru mahallelere daraltmanıza yardımcı olabilir.
Ayrıca şunu da okuyun: Gayrimenkulde Kapora Oranı: Kapitalizasyon Oranlarını Bilmek İçin Yatırımcı Rehberi
İnternette gördüğünüz evin 145,000$'lık bir çalıntı olduğuna ve çok fazla potansiyele sahip olduğuna inanabilirsiniz. Bununla birlikte, mahalledeki en güzel ve en büyük ev üç ay önce 160,000 dolara satılsaydı, herhangi bir tadilat büyük olasılıkla mahalleyi geride bırakacaktı. Ve satılamayan bir eve sıkışıp kalırdın.
Piyasayı avucunun içi gibi anlayan bir emlakçıyla çalışmak işe yarıyor. Satmaya hazır olduğunuzda, acenteniz evinizi rekabetçi bir şekilde fiyatlandırmak için uzmanlıklarını kullanabilir, böylece en yüksek doları kazanırsınız. Üst düzey bir acenteyle çalışmak, mali durumunuzu yolunda tutan akıllıca bir yatırım yapmanıza yardımcı olabilir.
#3. Bir Ev Flip Bütçesi Oluşturun
Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alır almaz bir bütçe yapın. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir ev almak, onarımları onarmak, yenileme projelerini bitirmek ve kapanış masraflarını ödemek için fiyat aralığınızı belirleyin.
Herhangi bir kozmetik projenin yanı sıra sıhhi tesisat veya elektrik sorunları gibi maliyetli revizyonların bir listesini yapın. Herhangi bir inşaat deneyiminiz yoksa, bir müteahhit size neyin düzeltilmesi gerektiğini ve ne kadara mal olacağını söyleyebilir. Sürpriz onarımlar bir terslik yaratabilir veya bozabilir, bu yüzden araştırmanızı burada yapın.
Sözleşmeniz bittiğinde bir ev denetimi ve ihtiyaç duyabileceğiniz diğer özel muayeneleri yaptırın. Daha sonra hazırlıksız yakalanmaktansa, sorunları erkenden tespit etmek her zaman tercih edilir.
#4. Akıllı Yenilemeler Yapın
Parıldayan parke zeminler, modaya uygun aydınlatma armatürleri ve profesyonel kalitede sobalara sahip harika mutfaklar hayalleri kolayca kontrolden çıkabilir. Bu nedenle, bütçenizi önceden planlamak ve ardından güncellemelerinizin yolunda gitmesini ve evin değerini gerçekten artırmasını sağlamak çok önemlidir.
Mutfaklar ve banyolar gibi büyük yükseltmelerin çevirmenizi değiştirebileceğini veya bozabileceğini unutmayın. Örneğin mutfağı ele alalım. 2020 Maliyet-Değer raporuna göre, önemli bir mutfak tadilatının ortalama maliyeti yaklaşık 68,500 dolardır. 2 Bu giderden geri kazanılan ortalama tutar yalnızca yaklaşık 40,000 ABD Dolarıdır. 3 Bir evi ters çevirdiğinizde, bu tür bir yatırım getirisi görmek istemezsiniz.
Evinizi 220,000 dolara satmak istiyorsanız, ısmarlama dolaplara, üst düzey yüzeylere ve o rüya mutfak adasına 60,000 dolar harcamayın! Mevcut dolapları yeniden boyamaya, granit tezgahları kurmaya ve cihazları güncellemeye odaklanan daha uygun maliyetli bir yenileme düşünün. Evi sattığınızda daha az ödersiniz ve maliyetlerinizi karşılama şansınız çok daha yüksektir.
Bir kapakta birkaç büyük değişiklik yapabilirken, küçük değişikliklerin önemini hafife almayın. Yeni bir kat boya, yeni donanım ve yeni çevre düzenlemesi büyük bir fark yaratabilir!
#5. Yerel bir Emlak Uzmanından tavsiye alın
Ev çevirmesinden kar etmek mümkün mü? Doğru yapılırsa kesinlikle yapabilirsiniz! Ters çevrilmiş evler, 267,000'in ikinci çeyreğinde tüm zamanların en yüksek medyan fiyatı olan 2021 ABD Doları'na satıldı ve yaklaşık 67,000 ABD Doları brüt kar elde edildi.
Brüt kârın onarım ve yenileme maliyetlerini içermediğini unutmayın. Bununla birlikte, nakit parayla çevirebilir ve yenileme bütçenizi dahilinde tutabilirseniz, yatırımınızdan iyi bir getiri elde etmek tamamen mümkündür.
Bir evi etkili bir şekilde çevirmenin sırrı, onu nakitle yapmak, satın aldığınız ev türünde akıllıca bir yatırım yapmak, bütçenize uygun onarımları seçmek ve hemen satmaktır. Ekibinizde bir gayrimenkul profesyonelinin olması tüm bunları mümkün kılıyor!
Nitelikli bir emlakçı, ister yıllarca yaşamak için bir ev alıyor olun, ister altı ay içinde para kazanmak için akıllıca bir yatırım yapmak için ihtiyaç duyduğunuz piyasa uzmanlığını ve pratik danışmanlığı sağlayabilir.
House Flipping Karlı mı?
Evleri çevirmek basit görünebilir, ama öyle değil. Kabul edelim: Bir ev devrilmesi ya bir rüya ya da bir kabus olabilir.
Doğru yapıldığında, bir ev çevirme müthiş bir yatırım olabilir ve oldukça karlı olabilir. Kısa sürede mantıklı değişiklikler yapabilir ve evi ödediğinizden çok daha fazlasına satabilirsiniz.
Ancak, yanlış yapılırsa, bir ev çevirme kolayca ters yöne gidebilir. Hepimiz evin devrilmesiyle ilgili korku hikayeleri duymuşuzdur, burada harika görünen bir fiyat, temeli zayıf ve çatısı akan bir eve dönüşmüştür. Sonunda, bir ev çevirme size para kazandırmayabilir. Size binlerce dolara mal olabilir.
Bir evi çevirmeye karar verirseniz, para kaybetmek istemezsiniz. Mantıklı bir yatırım yapmak ve bundan kâr etmek istiyorsunuz. Bu nedenle birçok kişi, değeri belirlemek için bir değerleme uzmanı tutar ve ardından bir düzeltme ve ters çevirmenin beklendiği gibi karşılığını alıp almayacağını belirlemek için yüzde 70 kılavuzunu uygular.
Bir Ev Flip Maliyeti Ne Kadardır?
Bir evi çevirmenin maliyeti evden mülke büyük ölçüde değişir. İstenilen bir mahallede daha düşük fiyatlı bir ev çalınabilir, ancak kapsamlı onarımlar gerektiriyorsa kar marjınız sınırlı olabilir. Öte yandan, yükselen bir mahallede pazarlık çok fazla dikkat gerektirmeyebilir, ancak pazar o kadar sıcak değilse, istediğinizden daha uzun süre evde kalabilirsiniz.
Ters çevrilecek bir ev ararken, çeşitli yönleri tahmin etmeli ve hesaba katmalısınız. Bir evin akıllı bir yatırım olup olmadığına karar vermek için deneyimli ev paletleri yüzde 70 kuralından yararlanır. Yüzde 70 kuralını hesaplamak için şu dört adımı izleyin:
- evin durumunu belirle onarım sonrası değer (ARV): Onarım ve tadilat sonrası evin değerini belirleyin.
- Gerekli onarımların maliyetini hesaplayın: Evdeki fırını değiştirmek gerekli midir? Mutfak dolabınız eski ve hasarlı mı? Evi değerlendirirken, düzeltilmesi veya yeniden modellenmesi gereken her şeyin farkında olun ve kesin bir maliyet tahmini yapın.
- ARV'nin %70'inden onarım maliyetini çıkarın: Bir evin ARV'sinin 200,000 $ olduğunu varsayalım. %0.7 veya 70 $ elde etmek için 140,000'ye bölün. 140,000 dolarlık rakamdan onarım maliyetini çıkarın. Bu örnekte, onarım ve yenilemelerin toplam maliyetini 30,000 ABD Doları olarak tahmin edeceğiz.
- Bir ev için ne kadar ödemeniz gerektiğini bulmak için sonucu kullanın: ARV'nizin yüzde 70'i 140,000 ABD Doları ve onarımların maliyeti 30,000 ABD Doları ise, ev için 110,000 ABD Dolarından fazla ödememelisiniz.
Bir evi çevirmek ne kadar sürer?
Bir evi ters çevirmenin sizin için en iyi seçenek olup olmadığına karar verirken, ne kadar sürdüğünü anlamak çok önemlidir. Kazandığınız kar miktarı, evinizin ne kadar çabuk döndüğünden etkilenecektir. Attom'a göre, bir evi çevirmek yaklaşık 6 ay sürüyor, ancak bunu etkileyen unsurları anlamak süreci hızlandırmaya yardımcı olabilir.
Satın alma
Bir ev satın almak için gereken süre değişir, ancak pazarlanabilir bir mülk bulursanız, bunu hızlı bir şekilde yapabilmeniz gerekir. Ev dekorasyonu için en iyi evlerden bazıları piyasada uzun süre dayanmaz, bu nedenle dikkatli olmak ve esnek bir programa sahip olmak önemlidir. İdeal mülkü keşfettikten ve kazanan bir teklifte bulunduktan sonra, bir ev satın almak genellikle bir ay kadar sürer.
yenileme
Ev tadilatı fiyatları eve göre değişiklik göstermektedir. Bazı evler satılmadan önce daha fazla çalışma gerektirirken, diğerleri sadece birkaç küçük değişiklik gerektirecektir. İşçilik miktarı ve yapmak istediğiniz şey, ev onarımlarını düzeltmenin ne kadar süreceğini belirleyecektir.
Tadilatları kendiniz yaparsanız aylarca sürebilir, ancak profesyonelleri işe almak süreci önemli ölçüde kısaltabilir.
Satışa
Tadilat gibi bir evi satmak için gereken süre, yapılan iş miktarına göre belirlenir. Mülkünüzü kendi başınıza sattığınızda, uzun zaman alır - belki birkaç ay - çünkü derlenmesi gereken çok fazla evrak işi vardır. Bir emlakçı kiralamak, iş yükünüzü azaltacak ve daha yönetilebilir hale getirecektir.
Para Olmadan Ev Çevirmek Mümkün mü?
Yeterli paranız yoksa veya riski azaltmak istiyorsanız, bir evi çevirmek için parayı güvence altına almanın çeşitli yolları vardır. Sert para, özel veya emlak kitle fonlaması borç verenleri, evleri çevirmenize yardımcı olabilir.
Ev Çevirmek Tehlikeli mi?
En büyük tehlike, evi kar için satamayacak olmanız veya onarım ve iyileştirmelerin beklenenden daha pahalıya mal olacak olmasıdır. Evleri çevirmek dolandırıcılık ve dolandırıcılığı içerir. Tüm evler ters çevrilebilir değildir.
Ev Çevirmek Zor mu?
Evleri yenilemek ve çevirmek zaman alır. Mülk avlamak aylar alabilir. Evi tamir etmek zaman alır. Çalışıyorsanız yıkım ve inşaat işleri akşamları ve hafta sonları sürebilir.
Çevirmek mi, Kiralamak mı — Hangisi Daha İyi?
Kısa vadeli yatırımcılar için çevirmek ve kiralamak en iyisidir. Sabit bir gelire ihtiyacınız varsa ve daha fazla zamanınız ve paranız varsa, kiralık bir mülk edinebilirsiniz.
Evleri Çevirerek Para Kazanabilir misiniz?
Tam zamanlı çalışırken, saygısız mülk ek nakit sağlayabilir. Evleri çevirmenin size göre olup olmadığını görmek için tam zamanlı işinizden ayrılmadan önce "parmağınızı suya daldırmanıza" olanak tanır.
Sonuç
Uygun planı uygularsanız ve finansal unsurları dikkatli bir şekilde analiz ettiyseniz, ev çevirme uygun bir iş seçeneği olabilir. Ancak bu yöntemle hızlı bir şekilde başarıya ulaşmanız pek olası değildir ve yol boyunca sayısız hata yapabilir ve para kaybedebilirsiniz.
Uygun profesyonellerden oluşan ekip bu süreci büyük ölçüde basitleştirebilir. Size pazar bilgileri sağlayabilecek ve alıcıların aradığı ev türlerini anlamanıza yardımcı olabilecek bilgili bir emlakçı ile çalışın.
Yetenekli bir genel müteahhit de bir evin mevcut durumunu belirlemede size yardımcı olabilir. Bu, bir para deliğine yatırım yapmaktan kaçınmanıza yardımcı olacaktır. Elbette, finansman gereksinimlerinizi önceden planlamanız gerekecek.
Doğru finansman ve faiz oranı, bir evi tamir etmeyi ve çevirmeyi kolaylaştırabilir.
Bir Ev Nasıl Ters Çevirilir? SSS
Ev çevirmede %70 kuralı nedir?
%70 kuralı, ev yüzgeçlerinin bir yatırım amaçlı gayrimenkul için ödemeleri gereken en yüksek fiyatı belirlemelerine yardımcı olur. Esasen, evin onarım sonrası eksi yenileme masraflarının %70'inden fazlasını harcamamalıdırlar.
Evleri çevirerek zengin olabilir misin?
Hayır, Fortune 500 ev paleti yok. Başarılı bir flip projede dört ya da beş ayda 50,000 dolar kazanmak gibisi yoktur, ama aynı zamanda aylarca çalışıp hiçbir şey yapmamak ya da para kaybetmek için can atar.
Ev paletleri yılda ne kadar para kazanıyor?
Bir ev paletinin ortalama maaşı 117,372 dolar. Bu rakama, 2020 yılında Amerika Birleşik Devletleri'nde ev paletlerinin rapor edilen ortalama gelirini inceleyerek ulaştık.
İlgili Makaleler
