Yeni bir ev ararken veya mevcut evinizi satmaya çalışırken, ne kadar vereceğinizi veya isteyeceğinizi belirlemek zor olabilir. Bir evin değerini hesaplamaya giden birçok faktör göz önüne alındığında, değerini belirlemek biraz keyfi görünebilir. Emlak fiyatlandırması ise bir bilimdir. Bu nedenle emlakçılar karşılaştırmalı bir pazar analizi (CMA) yaparlar. Bu gönderideki örneklerle karşılaştırmalı piyasa analizi hakkında daha fazla bilgi edinin.
Karşılaştırmalı Piyasa Analizi Nedir?
Acenteler, aynı bölgede, konu mülke mümkün olduğunca benzeyen yakın zamanda satılan evleri arayarak analiz yaparlar.
Comps veya karşılaştırılabilir satışlar olarak bilinen bu konutlar, karşılaştırmalı piyasa analizi kullanılarak fiyatlandırılır. Bu yöntem, eşdeğer arzu edilirliğe sahip karşılaştırılabilir bir ev satın almanın ne kadara mal olacağını belirleyerek bir evin değerini belirleyebileceğiniz fikrine dayanmaktadır.
Gayrimenkulde (CMA) Karşılaştırmalı Piyasa Analizi Nedir?
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi, stratejik bir emlakçının belirli bir mülkün değerini, daha önce aynı bölgede satılmış benzer mülklerle karşılaştırarak değerlendirmek için kullanmasıdır. Belirli bir mülkün değerinin ne kadar olduğuna karar veren çok fazla değişken var. Bu nedenle, tahmin adil piyasa değeri bir ev son derece zor olabilir.
İnsanlar bir evin fiyatını etkileyen unsurları düşündüklerinde, ister alıyorlar ister satıyorlar, genellikle konumu, metrekareyi ve yatak odası ve banyo sayısını göz önünde bulundururlar. Ancak, mülkün yaşı, durumu, özellikleri, parsel büyüklüğü vb. ile yerel ve ulusal pazarların koşulları, konut amaçlı gayrimenkulün değeri üzerinde bir etkiye sahiptir.
Üç Katlı Kural
Bir CMA planlayan bir acente için ilk hareket, yakın zamanda satılan üç evi bulmaktır (en fazla son 6 ay içinde, ancak tercihen 3 ay içinde). Bu üç ev mümkün olduğunca aynı ve birbirine bitişik olmalıdır.
En az üç benzer seçildikten sonra, incelenen evden nasıl farklılık gösterdiğini belirlemek için her biri kapsamlı bir şekilde analiz edilir. Varyasyonların kaleme alınması ve fiyatlandırılmasının ardından, her bir karşılaştırılabilirin satın alma fiyatı, değerleme konusu mülke hemen hemen eşdeğer olması ve mevcut piyasada satılması durumunda ne kadara mal olacağını hesaplamak için hesaplanır.
Gayrimenkul CMA'ları ve Değerlemeler Arasındaki Farkları Anlamak
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi, ortak kullanımları kullanarak bölgesel ev değerlerini karşılaştırır ve tanımlar. konut piyasası metrikleri, resmi bir ev değerlemesi değil. Değerleme uzmanları, ev değerlemeleri oluşturmak için ev değerlendirmeleri gerçekleştirirken, lisanslı gayrimenkul uygulayıcıları, adil piyasa değerini belirlemek için CMA'ları tamamlamak için.
Ortaya çıkan değerlemenin, mülkün satıcısının veya alıcısının hedeflerini dikkate alan bir tahmin olmasına rağmen, bir CMA, genel pazarın teknik farkındalığını ve gayrimenkulün farklı yönlerinin ne kadar etkilediğini gerektiren dinamik bir yöntemdir. mülk değerdir.
By AnasayfaHafif Evler
Piyasa Koşullarının Dikkate Alınması
Genel olarak piyasa koşulları, karşılaştırmalı piyasa analizi ve fiyat belirlemede bir jokerdir. Bu nedenle, fiyatlandırılan eve mümkün olduğunca yakın zamanda satılan evleri kullanmak daha iyidir. Güçlü bir alıcı veya satıcı pazarı, CMA değerlerinin değişmesine neden olabilir.
Örneğin, hızla soylulaşan bir bölge, ev fiyatları birkaç ay içinde büyük ölçüde dalgalanabileceğinden, iyi karşılaştırılabilirlerden yoksun olabilir. Hızla değer kazanan bir bölgede bir ev arıyorsanız, alıcılar ve satıcılar bir fiyat üzerinde anlaşsalar bile unutmayın. Bu fiyatın finansman almak için haklı olup olmadığına karar vermek için bir değerlendirme gerekecektir.
Karşılaştırmalı Piyasa Analizine neler dahildir?
Karşılaştırmalı piyasa analizi yapmak karmaşık bir yöntem olmakla birlikte, farklı, yönetilebilir adımlara sahiptir. Bu bileşenler, satıcılara ve alıcılara kapsamlı bir değer tahmini sağlamak için birlikte çalışır.
Analiz süreci, son 3 – 6 ay içinde aynı bölgede satılan en az üç aynı mülkün bir listesini oluşturan acentelerle başlar. Temsilciler, yetersiz satış verileri varsa veya bir evin potansiyel satın alma fiyatı ölçülüyorsa, halihazırda piyasada listelenen veya bekleyen mülkleri seçebilir. Süresi dolmuş listeler, ilgilenen alıcıları çekmek için çok yüksek fiyat türlerini görüntülemek için de kullanılabilir.
İşte bir CMA'nın farklı bileşenlerinin bir listesi:
#1. Konum:
En iyi karşılaştırılabilir mülkler, konu mülkle aynı mahallede olacaktır. Bölgede CMA'yı tamamlamak için yeterli yakın zamanda satış yapılmadıysa, temsilci yerel okulların kalitesi, suç oranı, gürültü seviyesi, olanaklara yakınlık vb.
#2. Lot büyüklüğü:
Bir mülkün partisinin büyüklüğü, piyasa değeri üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Yarım dönümlük bir fark bile bir evin fiyatı üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir.
#3. Kare görüntüleri:
Genel olarak, bina ne kadar büyükse, o kadar değerlidir. Sonuç olarak, yaşanabilir metrekare miktarı, evdeki oda sayısı kadar önemli olabilir.
#4. Mülk yaşı ve durumu:
Evin inşa edildiği yıl ve yakın zamanda yenilenmiş olup olmadığı değeri etkiler. Daha yeni yapılar ve yüksek kaliteli malzemelere sahip evler de daha pahalıdır. Bununla birlikte, yakın zamanda yükseltilmiş olan tarihsel olarak önemli evler de yüksek fiyatlara sahip olabilir.
#5. Bir evdeki yatak odası ve banyo sayısı:
Ne kadar çok yatak odası ve banyoya sahip olursa, değeri o kadar yüksek olur.
Şömineler, teraslar, yüzme havuzları, garajlar, komple bodrum katları vb. gibi özel özellikler de dikkate alınır. Ancak, yerel pazara bağlı olarak, tüm özel özelliklerin evin değerini artırmayacağını unutmayın.
#6. Satış tarihi:
Seçilen kompozisyonlar son üç ila altı ay içinde satılmış olmalıdır. Satış tarihleri güncel değilse, oranların talebin nasıl değiştiğini yansıtacak şekilde güncellenmesi gerekir. Envanterin büyüklüğü ve değişen faiz oranları, piyasa fiyatlarının yerel veya ulusal olarak dalgalanmasına neden olacaktır.
#7. Finansman ve satış koşulları:
Bir alıcının bir ev satın almak için kullandığı finansman şekli ve satış koşulları, satın alma fiyatı üzerinde etkili olabilir. Teklif fiyatının daha yüksek olması durumunda alıcı olasılıkları kabul edilecektir. Karşılaştırılabilir bir işlem satıcı imtiyazlarını içeriyorsa, imtiyazların değeri, karşılaştırılabilirin satın alma fiyatından düşülmelidir. Bu tür uzlaşmalar, satıcının alıcının kapanış maliyetlerini karşılamayı kabul etmesini içerebilir. Aksi takdirde, satıcı satıştan önce evde onarım yapabilir.
Karşılaştırmalı Piyasa Analizi Örneği
Karşılaştırmalı bir pazar analizinin bir tüketiciye nasıl yardımcı olabileceğine dair basit bir örnek düşünün. Bir çift, 450,000$'lık tek ailelik bir ev satın almak istiyor, ancak istenen fiyatı görüşmek istiyorlar. Emlakçılarından mülk üzerinde karşılaştırmalı bir piyasa analizi yapmasını talep ederler. Bu, mevcut pazar eğilimlerine dayalı olarak ilgi çekici bir teklif geliştirmelerine yardımcı olmak içindir.
Temsilci, çiftin satın almak istediği mülk hakkında bilgi toplayarak başlar ve aşağıdakileri keşfeder:
- Ev, evlerle dolu bir mahallede yarım dönümlük bir arazide. Evler yaklaşık olarak aynı zamanda ve aynı kat planlarıyla inşa edilmiştir.
- Üç yatak odası, iki tam banyo ve bir yarım banyo bulunmaktadır.
- İki arabalık bir garajı ve oturma odasında bir şöminesi vardır.
- 2,000 metrekarelik ev mükemmel durumda ve önemli bir onarım gerektirmiyor.
- Mahalledeki diğer evlerin aksine, bu evin bodrum katı bitmiş.
Bu bilgiyi aldıktan sonra, temsilci bölgedeki karşılaştırılabilir mülkleri arar. Alt bölümün büyüklüğü ve son faaliyet göz önüne alındığında, acente, tümü son altı ay içinde satılmış olan karşılaştırılabilir üç mülkü bulabilir. Temsilci, bileşenlerle ilgili ayrıntıları toplarken aşağıdaki karşılaştırmalı piyasa analizini bir araya getirmeye başlar.
Temsilci, konu mülk ile kompozisyonlar arasındaki varyasyonların ayrıntılı bir listesiyle birlikte, her bir işlevin maliyetlerinin bir dökümünü elde etmek için bir danışmana yaklaşır. Bu, her bir tutarsızlığın evin genel değerini etkileyip etkilemediğine karar vermek içindir. (Aşağıdaki fiyatlar yalnızca karşılaştırmalı piyasa analizi için örneklerdir ve herhangi bir kalemin gerçek değeri olarak yorumlanmamalıdır.)
Karşılaştırmalı Piyasa Analizinin Hesaplanması
Her bir karşılaştırılabilir mülkün satın alma fiyatı, söz konusu mülkle hemen hemen aynı olsaydı ne kadara satılacağını belirlemek için hesaplanır. Fiyatı değiştirirken, ürünün satın alma fiyatından daha fazla istenen özellikler çıkarılır ve daha az istenen özellikler eklenir. Daha sonra her karşılaştırma için kümülatif değişiklikler belirlenir ve satış fiyatları buna göre ayarlanır.
Bilgisayarların düzeltilmiş satış fiyatları, kabul edilebilir bir teklifin düşebileceği aralığı gösterir: 424,200 – 442,000 $. Temsilci daha sonra çiftin söz konusu araziyi satın almak için ödeyeceği tam fiyatı belirlemek için uzlaşma sürecini kullanacak.
Aracı, karşılaştırılabilir her birini araziye ne kadar yakın olduğuna göre tartmak için mutabakatı kullanır. Comp 1 en fazla değişikliğe sahipti, bu yüzden en az ağırlığı aldı. Comp 2 en az değişikliğe sahipti, bu yüzden en fazla ağırlığı aldı. Sonuçta ağırlıklar atanmış, düzeltilmiş fiyatlar ağırlıklı değerle birleştirilmiştir. Daha sonra, en iyi teklifi belirlemek için sonuçlar eklenir.
Daha sonra toplam, temsilci tarafından en yakın 100$'a yuvarlanır. Çiftin onayını aldıktan sonra, acente 430,900 $ 'lık teklifi liste acentesine sunacaktı. Evin, istenen fiyattan 19,000 dolardan biraz daha düşük bir değere sahip olduğunun kanıtı olarak CMA'yı gösterecek.
Finansal analizde karşılaştırmalı piyasa analizi nasıl kullanılır?
Karşılaştırmalı piyasa analizi, yatırımcıların bir yatırımın potansiyel değeri hakkında bilinçli kararlar almasına ve bir şirketin veya varlığın değerinin belirlenmesine yardımcı olmak için finansal analizde kullanılabilir.
Bir kiralık mülkün değerini belirlemek için karşılaştırmalı piyasa analizi kullanılabilir mi?
Evet, karşılaştırmalı piyasa analizi, bir kiralık mülkün aynı bölgedeki benzer kiralık mülklerle karşılaştırılarak değerini belirlemek için kullanılabilir.
Karşılaştırmalı pazar analiziyle ilgili bazı yaygın zorluklar nelerdir?
Karşılaştırmalı pazar analiziyle ilgili yaygın zorluklar arasında doğru ve eksiksiz verilere erişim, benzer özellikleri bulma ve karşılaştırma güçlüğü ve verilerin analizinde ve yorumlanmasında öznellik yer alır.
Karşılaştırmalı pazar analizi nasıl geliştirilebilir?
Karşılaştırmalı pazar analizi, daha kapsamlı ve doğru veriler kullanılarak ve analizin daha dikkatli ve detaylara dikkat edilerek yapılmasıyla geliştirilebilir.
Karşılaştırmalı pazar analizi ne sıklıkla yapılmalıdır?
Karşılaştırmalı pazar analizinin sıklığı, analizi yapan kişi veya kuruluşun ihtiyaç ve hedefleri ile pazar koşulları ve eğilimlerine bağlıdır. Bununla birlikte, genellikle yılda en az bir kez karşılaştırmalı bir pazar analizi yapılması önerilir.
Karşılaştırmalı piyasa analizi alım satım sürecini nasıl etkiler?
Karşılaştırmalı pazar analizi, piyasa koşulları, trendler ve bir mülkün potansiyel değeri hakkında değerli bilgiler sağlayarak alım ve satım sürecini etkileyebilir ve alıcıların ve satıcıların bir mülkün satın alınması, satılması veya fiyatlandırılması hakkında bilinçli kararlar vermesine yardımcı olabilir.
Sonuç
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi, gayrimenkulün değerini belirlemek için önemli bir araçtır. Evinizi satılık olarak listelemeyi düşünen bir ev sahibiyseniz, bir CMA size uygun bir fiyat belirleme konusunda yardımcı olacaktır. Bölgenizdeki benzer evlerin piyasada ne kadar sattığına bağlı olacaktır. Yeni bir ev satın almaya hazırsanız, bir CMA ayrıca fiyat sorma konusunda pazarlık yapmanıza yardımcı olabilir. Oradan rekabetçi teklifler yapabilirsiniz.
Ancak karşılaştırmalı bir piyasa analizi hazırlamanın karmaşık bir süreç olduğunu unutmayın. Eksiksiz satış verilerine erişimin yanı sıra yerel ve ulusal pazarlar hakkında bilgi sahibi olmayı gerektirir. Bu nedenle lisanslı bir emlakçı tarafından doldurulmalıdır.
Rekabetçi Piyasa Analizi SSS
Kimler CMA hazırlayabilir?
Bölüm 93A-83(b) kapsamında, bir komisyoncu “Bir parselin veya gayrimenkuldeki menfaatin olası listelenmesi, arzı, satışı, opsiyonu, kiralanması veya satın alma fiyatı ile ilgili kararlar veren veya durum tespiti yapan üçüncü bir taraf” için bir CMA hazırlayabilir. Kural
Bir CMA bir değerlendirmeden nasıl farklıdır?
Bir değerlendirme ve bir CMA arasındaki temel fark, ilgili personel. Bir CMA bir emlakçı tarafından yapılırken, banka adına lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından bir değerleme yapılır. Bir alıcı evinizi satın almak için kredi başvurusunda bulunduğunda, banka mülkün bir ekspertizini isteyecektir.
Hangisi daha doğru bir CMA veya bir değerlendirmedir?
Bir değerlendirmenin sonucunun ne olacağını tam olarak tahmin edemeseniz de, üzerinde bir CMA'nın sonuca varacağından daha fazla kontrole sahip olmak. Bir CMA ve bir değerlendirme farklı süreçlerdir, ancak her ikisi de evinizin değeri hakkında doğru ve güncel bilgiler almanıza yardımcı olur.
Nasıl CMA oluştururum?
Karşılaştırmalı Pazar Analizi Nasıl Oluşturulur
- Mahallenin Kalitesini Değerlendirin. …
- Orijinal Listeyi Değerlendirin (Varsa)…
- Zillow & HouseCanary'de Emlak Değeri Tahminlerini Kontrol Edin. …
- Ön CMA'nızı Oluşturmaya Başlayın. …
- Karşılaştırılabilir Listelerden Ortalama Fiyat Alın. …
- Evi Şahsen Değerlendirin.
- HOUSE POOR: Ev Kredisi Almak İçin En Kolay Rehber (+ Ücretsiz İpuçları)
- Emlak İşi: Yeni Başlayanlar İçin Kesin Bir Kılavuz (+ Nasıl başlamalı ipuçları)
- Mülk Yönetimi İşi: Sıfırdan Başlamanız Gereken Her Şey (+ Çalışılabilir Bir Model)
- Mali Temsilci: En İyi Uygulamalar ve Ayrıntılı 2021 Kılavuzu
- GAYRİMENKUL GELİŞTİRME İŞİ: Nasıl Geliştirici olunur ve bir şirket kurmak için ayrıntılı adımlar
