Ticari gayrimenkul kredileri tipik olarak ticari mülkü satın almak veya yenilemek için kullanılır. Borç verenler genellikle mülkün sahibi tarafından kullanılmasını gerektirir; bu, şirketinizin binanın en az yüzde 51'ini işgal etmesi gerektiği anlamına gelir. Ticari gayrimenkul kredisi almak için öncelikle mülk ve işletme bazında ihtiyaç duyduğunuz ticari kredi türlerini belirlemeli ve ardından kredi imkanlarınızı daraltmalısınız. Ayrıca, hangi borç verenin seçileceğini bilmek için ticari gayrimenkul kredisi verenlerin gereksinimlerini de not etmeniz gerekecektir. İşte ticari gayrimenkul kredileri hakkında bilmeniz gereken her şey.
Ticari Gayrimenkul Kredileri: Nasıl Çalışır?
Ticari gayrimenkul kredileri, kişisel gayrimenkul ipotek kredilerine benzer şekilde çalışır. Önemli bir ayrım, kredilerin konut mülkü yerine ticari bir mülk üzerinde bir haciz ile güvence altına alınmasıdır. Haciz, bir kredinin geri ödenmemesi durumunda teminat olarak kullanılabilecek bir mülk parçası üzerinde yasal bir taleptir. Ticari bir kredi durumunda, kredi ödendikten sonra, borç veren haciz kaldırır.
Ticari gayrimenkul kredilerinin fiili koşulları, kredi türlerine, kredi verene, emlak finansmanına ve diğer faktörlere bağlı olarak değişir.
Ticari Gayrimenkul Kredilerine Nasıl Hak Kazanılır?
Ticari gayrimenkul kredisi almak, konut için ipotek almaya benzer.
- Belgelerinizi toplayın. Bir CRE kredisine başvururken, varlıklarınızı, borçlarınızı, gelirinizi ve kredi geçmişinizi gösteren önemli belgeler sunmalısınız.
- Kredi başvurusunu doldurun. Bir CRE kredisi, ticari kredilerde uzmanlaşmış bir banka, kredi birliği veya internet kredi kuruluşu aracılığıyla alınabilir.
Ticari gayrimenkul kredileri için gerekli şartların genellikle kişisel ipoteklere göre önemli ölçüde daha sıkı olduğunu anlamak çok önemlidir. Ayrıca, borç verenlerin değerlendirdiği özellikler değişebilir.
Ticari Gayrimenkul Kredilerinde Aranan Şartlar
Ticari gayrimenkul kredisine hak kazanmak, konut kredisine hak kazanmakla aynı şey değildir. Borç verenler, mülkü ticari amaçlarla kullanacağınız ve krediyi ticari gelirle geri ödeyeceğiniz için firmanızın kredi ödemelerini karşılayabileceğini bilmek ister.
Ticari gayrimenkul kredisi gereksinimleri üç kategoriye ayrılır:
# 1. Emniyet
Bir krediyi yetkilendirmeden önce, borç vereniniz, ödünç aldığınız mülk tarafından kredinin yeterince güvence altına alındığından emin olmak isteyecektir. Bu, mülkte tipik olarak en az %25 ila %30 öz sermayeye ihtiyaç duyacağınız anlamına gelir; satın alıyorsanız, hak kazanmak için %25 veya daha fazla peşinat ödemeniz gerekir.
Ayrıca, borç vereniniz, mülk hasarına (teminatlarına) karşı koruma sağlamak için uygun mülk sigortanızın olmasını isteyecektir. Borç veren ayrıca mülk üzerinde tapu çalışması yapacak ve mülke karşı mevcut haciz veya başka iddiaların bulunmadığından emin olmak için tapuyu gözden geçirecektir. [Daha fazla bilgi için bkz. Haciz Nedir?]
#2. Kazanç
Borç verenler, her ay kredi ödemelerinizi yapabileceğinizden emin olabilmeleri için, başvurunuzu işleme koyarken giderlerinize göre yeterli geliriniz olduğunu doğrulamak isterler. Borç servisi kapsama oranınız, bu değerlendirmeyi (DSCR) yaparken kredi verenlerin dikkate aldığı bir kriterdir. Minimum DSCR, finanse edilen mülke bağlı olarak değişir, ancak çoğu borç veren, 1.25 veya daha yüksek bir DSCR'yi tercih eder.
İki yıllık vergi beyannamesi vermeniz gerekecek – normalde şirket ve kişisel olarak, çünkü parayı ticari amaçlarla ödünç alacaksınız, ancak aynı zamanda kişisel bir garanti imzalamanız gerekecek. Ayrıca şirketinizin kurumsal belgelerini ve operasyonel sözleşmesini, ayrıca W-9 gibi kişisel belgeleri ve doğum belgenizin veya pasaportunuzun bir kopyasını da sunmalısınız.
#3. Garanti
Ticari mülk için bir kredi başvurusunda bulunuyorsanız, borç vereniniz neredeyse kesinlikle şirket kredi puanınızı doğrulamak isteyecektir. Bununla birlikte, çoğu durumda, borç verenler ayrıca kişisel bir garanti sunmanızı da isteyeceklerdir, bu nedenle kişisel krediniz de kontrol edilecektir.
Asgari kredi puanları borç verene göre değişir, ancak çoğu geleneksel kredi için normal olarak 660 ile 680 arasındadır.
Kredi verenler, kredinizi değerlendirmenin yanı sıra kredi riskinizi tahmin etmek için ne kadar süredir iş yaptığınızı bilmek isteyecektir. Ticari bir krediye hak kazanmak için, genellikle en az bir veya iki yıldır şirkette olmanız gerekir. Sonuç olarak, borç veren, kredinizin geri ödemesinin ana kaynağı olacak olan şirketinizin gelirine güven duyacaktır.
Ticari Gayrimenkul Kredileri için Borç Veren Seçimi
Ticari bir gayrimenkul kredisi ararken seçebileceğiniz birçok farklı kredi ve borç veren vardır, bu nedenle yalnızca istediğiniz kredi türünü sunmakla kalmayıp aynı zamanda karşılayabileceğiniz oranlara ve yerine getirebileceğiniz nitelik gereksinimlerine sahip bir borç veren bulmak çok önemlidir.
Bir borç veren seçerken aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurun:
- Kredi seçenekleri mevcut
- Kaynak Ücretleri.
- Faiz oranları
- Belge Gereksinimleri.
- İş süresi gereksinimleri
- Erken ödeme cezası
- Kişisel gereksinimler
- Hızlı finansman veya kötü kredi seçenekleri (ihtiyacınız varsa)
- Müşteri Şikayetleri ve Better Business Bureau derecelendirmeleri
Ticari Gayrimenkul Kredisi Türleri
Ticari inşaat kredisini nereden alacağınızı merak ediyorsanız, çeşitli seçenekler mevcuttur. Hangisinin sizin için en iyi olduğunu belirlemek için birkaç borç verenden ticari kredi oranlarını değerlendirmelisiniz.
Aşağıda, belirli ticari gayrimenkul kredisi veren kuruluşlarla çalışmanın yararları ve sakıncaları yer almaktadır:
#1. Bankalar
Çoğu banka, çeşitli mülk türleri için ticari krediler sunar. Normal bir banka kredisi genellikle yaklaşık 1 milyon dolar değerindedir.
Artıları:
- Makul fiyat.
- Mevcut bir banka müşterisi olarak kolaylık ve potansiyel tasarruf.
- Uzun vadeli finansman seçenekleri.
Eksileri:
- Kapsamlı belgeler gereklidir.
- Yavaş prosedür
- Yalnızca güçlü veya istisnai krediye sahip başvuru sahipleri için geçerlidir.
#2. Ticari finansörler
Bankaların yanı sıra küçük ve orta ölçekli işletmelere ticari gayrimenkul kredisi sağlayabilecek banka dışı finans kuruluşları da bulunmaktadır. Ticari kredi oranları banka faiz oranlarından daha yüksek olma eğilimindedir; yine de, hızlı bir şekilde krediye ihtiyacınız varsa, bu uygun bir seçenek olabilir.
Artıları:
- Daha az katı taahhüt kriterleri.
- Bankalardan daha kısa sürede onay.
- Ücretler ve kapanış maliyetleri azalır.
Eksileri:
- Faiz oranları genellikle bankaların sunduğu oranlardan daha yüksektir.
- 5 ila 10 yıl içinde bir balon ödemesi gerekebilir.
- Bunların çoğu kısa vadeli kredilerdir.
#3. SBA 504 ticari gayrimenkul kredileri.
SBA, gayrimenkul veya uzun vadeli ekipman satın almak için kullanılabilecek bu ticari gayrimenkul kredilerini yarattı. İki krediden oluşurlar: biri kredinin %50'sine kadar bir bankadan, diğeri ise bir bankadan. Sertifikalı Geliştirme Şirketi Kredinin %40'ına kadar. En az %10 depozito gereklidir.
Artıları:
- Piyasanın altında faiz oranları
- 20 veya 25 yıllık dönemler
- Asgari peşinat
Eksileri:
- SBA ticari gayrimenkul kredileri büyüklük gereksinimleri karşılanmalıdır.
- Uzatılmış finansman prosedürü
#4. SBA 7(a) Ticari Gayrimenkul Kredileri
Niteliklerinize bağlı olarak, SBA'nın amiral gemisi kredisini kullanarak bağlı bir borç veren aracılığıyla 5 milyon dolara kadar borç alabilirsiniz. Bu SBA ticari gayrimenkul kredileri, yeni bir mülk inşa etmek, mevcut bir mülkü yenilemek veya arazi veya bina satın almak için kullanılabilir. Oranlar, asal oran artı birkaç yüzde puanı kullanılarak hesaplanır.
Artıları:
- Rekabetçi faiz oranları
- 25 yıla kadar vadeler mümkündür.
- Kredilerin çoğu tamamen amorti edilmiştir.
Eksileri:
- Şirket büyüklüğü kısıtlamaları
- İyi bir kredi puanı gereklidir.
- Uzun onay süreci
SBA ticari gayrimenkul kredilerinin mevcut binalar için en az %51, yeni inşaatlar için ise en az %60 mal sahibi doluluğuna ihtiyacı olduğu belirtilmelidir.
#5. Sert borç verenler
Sabit para kredileri, mülkün değerine dayalı kısa vadeli kredilerdir. Bu ticari gayrimenkul kredileri tipik olarak özel şirketler tarafından verilir ve daha büyük peşinat gereksinimleri vardır. Bu nedenle, krediye hak kazanmak daha basittir ve krediyi almak genellikle standart bir ipotekten daha hızlıdır.
Artıları:
- Borçlunun kredi notunu dikkate almaz.
- Hızlı onay
- Kalifiye olmak daha kolaydır
Eksileri:
- Artan faiz oranları
- Ortalama LTV oranı %60 ila %80 arasında değişmektedir.
- Geçici finansman
#6. kanal finansörleri
Konduit kredileri, diğer ticari kredi türleri ile bir araya getirilen ve daha sonra ikincil piyasada yatırımcılara satılan ticari ipoteklerdir. Genellikle, beş ila on yıl arasında değişen sürelerle en az 1 milyon ila 3 milyon dolar arasında finansman sağlayacaklardır. amortisman genellikle daha uzun bir süre boyunca gerçekleştirilir, ödemeleri düşük tutar, ancak bakiye, son, büyük bir balon ödemesinde ödenir.
Artıları:
- Faiz oranları düşüktür.
- Amortisman süresi kredi süresini aşıyor
- Geri ödemesiz kredi için kişisel teminat aranmaz.
Eksileri:
- 5 ila 10 yıllık bir süre sonunda balonla ödeme
- Ön ödeme cezaları ağırdır.
#7. Kitle fonlaması platformları
Kitle fonlaması platformları, borçluları özel borç verenlerle birleştirir. Çok sayıda ticari kredi piyasası vardır. Bu hizmetler, uzun vadeli finansman elde edene kadar “boşluğu kapatması” gereken kısa vadeli köprü kredileri için mükemmel bir seçimdir.
Artıları:
- Hızlı dönüş
- Çoğu kredi puanı kredi onayına hak kazanır.
- Basit başvuru prosedürü
Eksileri:
- Faiz oranları yüksek olabilir.
- Pahalı oluşturma ücretleri
- Geleneksel borç verenler daha az kurala tabidir.
#8. Battaniye Kredileri
Birden fazla ev satın almayı planlıyorsanız, kapsamlı bir kredi süreci daha yönetilebilir hale getirmeye yardımcı olabilir. Bu tür finansmanla, çeşitli mülkler için bir borç verene, bir ödemeye ve bir dizi kredi şartına sahip olabilirsiniz. Bu boş bir hayal gibi görünse de, önemli dezavantajlar var. Bir kere, hepsi birbirine bağlı olduğu için bireysel mülkleri satmak zor olabilir. İkincisi, her bir mülk diğerleri için teminat görevi gördüğünden, biri beklenen geliri sağlayamazsa, tüm yatırımlarınız tehlikeye girebilir.
Ticari gayrimenkul kredisi oranları, şartları ve ücretleri
| Faiz oranı | %3.5 civarında başlar |
| Peşinat | En az% 25 |
| kredi koşulları | 10 yıla kadar amortisman ile 25 ila XNUMX yıl |
| Borç-gelir gereksinimi | Minimum borç servisi karşılama oranı (DSCR) 1.25 |
| Asgari kredi puanı | 660 |
| Uygun mülk türleri | Ofis, perakende, endüstriyel, oteller, restoranlar, tıp, eğlence ve özel mülkler |
Konut ve Ticari Gayrimenkul Kredileri Arasındaki Temel Farklılıklar
Ticari Gayrimenkul Kredileri
- Ticari gayrimenkul kredileri genellikle şirketlere (şirketler, geliştiriciler, sınırlı ortaklıklar, fonlar ve tröstler) verilir.
- Ticari krediler genellikle beş yıldan yirmi yıla kadar değişen vadelere sahiptir ve amortisman süresi genellikle kredi süresinden daha fazladır.
- Ticari kredi kredi-değer oranları tipik olarak yüzde 65 ila 80 arasında değişmektedir.
Konut Kredileri
- Bireysel borçlular genellikle konut ipoteği alırlar.
- Konut ipotekleri, borcun zaman içinde düzenli taksitler halinde geri ödendiği bir tür itfa edilmiş kredidir. 30 yıllık sabit faizli ipotek, en popüler konut ipoteği ürünüdür.
- USDA veya VA kredileri gibi belirli konut ipotekleri, yüzde 100'e varan yüksek kredi-değer oranlarına izin verir.
Ticari gayrimenkul kredilerini tüketici kredilerinden ayıran özellikler nelerdir?
Bireysel (tüketici) krediler ticari gayrimenkul kredileri ile aynı şey değildir. Bu krediler, oldukça değişken teminatlandırma ve yüklenim gereksinimlerinin yanı sıra farklı oranlar, koşullar ve diğer özelliklere sahiptir.
Yeni başlayanlar için, ticari kredileri menkul kıymetleştirmeye yönelik kişisel kredilere göre çok daha az program var. Bu, borç verenin krediyi geri ödeyememesi durumunda zarar riski taşıyan yatırımcılara satmak yerine, genellikle bu kredilerin çoğunu verildikten sonra elinde tutması gerektiği anlamına gelir.
Sonuç olarak, borç verenler ticari kredi verme konusunda önemli ölçüde daha temkinlidir. Asgari kredi puanları ve peşinat ödemeleri genellikle daha yüksektir. Ticari gayrimenkul kredileri de ipotek sigortası için uygun değildir, bu nedenle gelir gereksinimleri ve faiz oranları genellikle daha yüksektir.
Ayrıca, ticari krediler genellikle bireysel krediler kadar uzun süre dayanmaz. Genellikle 30 yıla varan vadelerde verilen konut kredilerinden farklı olarak, ticari gayrimenkul kredileri genellikle sadece beş veya on yıl vadeli olarak verilir. Öte yandan, kredi amortismanları bazen daha uzundur - 25 yıla kadar yaygındır - borçlulara, kredilerinin sonunda ödemeleri veya yeniden finanse etmeleri gereken balon ödemeleri bırakır.
Sonuç
Bir yatırımcı (tipik olarak bir ticari işletme) ticari gayrimenkul satın alır, yer kiralar ve mülk içinde faaliyet gösteren işletmelerden kira toplar. Yatırımın kiralık mülk olması amaçlanmıştır.
Borç verenler, kredinin teminatını, üç ila beş yıllık mali tablolar ve gelir vergisi beyannameleri dahil olmak üzere işletmenin (veya müdürlerin/sahiplerin) kredibilitesini ve kredi-değer oranı ve borç servisi karşılama oranı gibi mali oranları dikkate alır. ticari gayrimenkul emlak kredilerini değerlendirirken.
Ticari Gayrimenkul Kredileri SSS
Ticari kredi için hangi kredi puanı gerekir?
Normalde en az 680 kredi puanı gerekir ve 700'ün üzerinde bir kredi puanı çok arzu edilir.
Ticari ipotek için şartlar nelerdir?
- %20 – %30 depozito hazır.
- Ev sahibi ol.
- En az 24 ay boyunca iki veya daha fazla satın alın ve kiraya verilen mülke sahip olun.
- Bankada tasarruf şeklinde bir miktar paranız olsun.
- İster maaştan, ister serbest meslekten veya kiradan geliyor olsun, gelirinizin kanıtını gösterin.
Maksimum SBA kredisi tutarı nedir?
$ 5 milyon
