İster satın almaya, ister satmaya veya yeniden finanse etmeye çalışıyor olun, bir mülk değerlendirmesi muhtemelen sürecin hayati bir unsuru olacaktır. Ne de olsa, bir evin ne kadar değerli olduğunu, onunla ilgili önemli finansal kararlar vermeden önce bilmelisiniz. Gayrimenkul değerleme süreci, özellikle de içine giren her şeyi anlamadıysanız, stresli olabilir. Bir mülk değerlendirmesinin ne olduğuna, nasıl çalıştıklarına ve ne kadara mal olabileceğine bakalım.
Gayrimenkul Değerleme Nedir?
Gayrimenkul değerleme, bir mülkün mevcut piyasa değerini tahmin etme sürecidir. Alıcıların ve satıcıların bir mülkün adil piyasa değerini belirlemesine yardımcı olduğu için emlak piyasasının kritik bir parçasıdır. Değerleme süreci, mülkün değerini doğru bir şekilde değerlendirmek için mülkü inceleyen ve çevredeki alanı araştıran deneyimli bir değerleme uzmanı içerir. Değerlemeler genellikle satın alınan ve satılan, ipotek edilen veya yeniden finanse edilen mülkler için yapılır.
Değerleme uzmanı tipik olarak mülkün durumunu ve yatak odalarının boyutu, banyolar ve diğer olanaklar gibi özelliklerini inceleyecektir. Ayrıca mülkün konumu, bölgedeki benzer mülklerin son satışları ve mülkün değerini etkileyebilecek diğer faktörleri de dikkate alacaklardır. Değerleme uzmanı daha sonra mülkün adil piyasa değerini belirlemek için bu bilgileri kullanacaktır.
Gayrimenkul Değerinin Ekspertiz
Bir mülkün ekspertiz değeri, değerlemeyi yapan kişinin yaptığı analiz ve araştırmaya dayalı olarak mülkün tahmini piyasa değeridir. Bu değer, mülkün adil piyasa değerini belirlemek için kullanılır. Ekspertiz değeri mutlaka mülkün satış fiyatı ile aynı olmak zorunda değildir ve takdir edilen değerin mülkün değerinin garantisi olmadığına dikkat etmek önemlidir.
Bir mülkün takdir edilen değeri, alıcıların ve satıcıların mülkün satış fiyatı üzerinde anlaşmaya varmasına yardımcı olmak için kullanılabilir. Bir alıcıya borç vermeye hazır oldukları para miktarını belirlemek için borç verenler tarafından da kullanılabilir.
Mülk Değerlemenin Üç Yöntemi Nelerdir?
Üç mülk değerleme yöntemi, maliyet yaklaşımı, piyasa verileri yaklaşımı ve gelir kapitalizasyonu yaklaşımıdır. Maliyet yaklaşımı, bir mülkün yenileme maliyetine dayalı olarak değerlendirilme yöntemidir. Değerleme uzmanı, arazinin maliyetini, malzeme ve işçilik maliyetlerini ve mülkte yapılan herhangi bir iyileştirme veya tadilatın maliyetini dikkate alacaktır.
Piyasa verileri yaklaşımı, bölgedeki benzer mülklerin son satışlarına dayalı olarak mülkü değerlendirme yöntemidir. Değerleme uzmanı, mülkün özelliklerini ve olanaklarını bölgede yakın zamanda satılan mülklerle karşılaştıracaktır. Bu, mülk değerlemesinde en yaygın kullanılan yöntemdir.
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, mülkü potansiyel gelir akışına dayalı olarak değerlendirme yöntemidir. Değerleme uzmanı, mülkün kira veya diğer gelir türlerinden elde edebileceği potansiyel geliri tahmin edecektir. Bu yöntem genellikle gelir elde etmek için kullanılan ticari mülkler için kullanılır.
Gayrimenkul Değerleme Neleri Kapsar?
Bir mülk değerlendirmesi tipik olarak mülkün durumunun, özelliklerinin ve olanaklarının bir değerlendirmesini içerir. Değerleme uzmanı ayrıca mülkün konumunu, bölgedeki benzer mülklerin son satışlarını ve mülkün değerini etkileyebilecek diğer faktörleri de dikkate alacaktır. Değerleme uzmanı ayrıca, analiz ve araştırmalarına dayalı olarak mülkün tahmini değerini de sağlayacaktır.
Bir Gayrimenkul Değerlemesine Nasıl Değer Verirsiniz?
Bir gayrimenkul değerlemesinin değeri, değerleme uzmanı tarafından yapılan analiz ve araştırmalara dayanarak belirlenir. Değerleme uzmanı, mülkün değerini belirlemek için tipik olarak üç mülk değerleme yönteminden (maliyet yaklaşımı, piyasa verileri yaklaşımı ve gelir kapitalizasyonu yaklaşımı) birini veya daha fazlasını kullanacaktır. Bir mülkün takdir edilen değerinin, mülkün satış fiyatı ile aynı olması gerekmediğini not etmek önemlidir.
Değerleme Süreci Nedir?
Değerleme süreci tipik olarak değerleme uzmanının mülkü ve değerlemenin kapsamını tartışmak için müşteriyle görüşmesiyle başlar. Değerleme uzmanı daha sonra mülkü inceleyecek ve mülkün değerini doğru bir şekilde değerlendirmek için çevredeki alanı araştıracaktır. Değerleme uzmanı daha sonra müşteriye mülkün tahmini piyasa değerini içeren bir değerleme raporu sunacaktır.
Değerleme Türleri
1 numara. ev değerlendirmeleri
Bir mülk satın alırken veya satarken ve mevcut bir ipoteği yeniden finanse ederken bir ev değerlendirmesi gereklidir. Yeniden finansman, bir kredinin veya ipoteğin yeniden değerlendirilmesi ve mevcut faiz oranlarını ve şartlarını yansıtacak şekilde değiştirilmesi işlemidir.
Bir değerlendirme, fiyatın evin durumunu, yaşını, konumunu ve banyo sayısı gibi özelliklerini yansıttığını doğrulamak için bir evin değerini belirler. Ayrıca, değerlemeler bankalara ve borç verenlere, borçluya konutun değerinden daha fazla borç vermekten kaçınma konusunda yardımcı olur.
Borçlunun ödeme yapamayacak durumda olması durumunda, banka konutun değerini belirlemek için ekspertiz yöntemini kullanır. Ev hacizdeyse, yani banka mülkiyetini almışsa, borç verenin ipotek kredisi vermekten kaynaklanan zararlarını geri ödeyebilmesi için evin yeniden satılması gerekir.
Bir banka bir ipotek için borç verdiğinde, satıcıya evin satıldığı tarihteki değerinin tamamını teklif ettiğini not etmek çok önemlidir. Başka bir deyişle, banka borç para verir ve borçludan geri ödeme garantisi artı faiz alır. Sonuç olarak, değerleme, bankanın kayıplardan kaçınmasına ve borçlunun temerrüde düşmesi durumunda geri kazanabileceğinden daha fazla krediden kendini korumasına yardımcı olduğundan, borç verme süreci için kritik öneme sahiptir.
2 numara. Antikalar veya koleksiyon
Koleksiyon ürünleri, antikalar ve büyükanne gümüşü dahil olmak üzere çok çeşitli mallar için profesyonel değerlendirmeler mevcuttur. İdeal olarak, bir öğe için sertifikalı profesyonellerden çok sayıda değerlendirme isteyeceksiniz. Değerleme uzmanları saatlik veya sabit bir ücret talep edebilir.
Sertifikalı bir değerleme uzmanının değerlendirmesi büyük olasılıkla adil ve tarafsız olacaktır, oysa yerel koleksiyon mağazasının ürün için size daha az ödeme çıkarı vardır. Ek olarak, mal sahipleri, tahsil edilebilir süreli yayınlara ve internet değerlendirme hizmetlerine başvurarak bir nesnenin değerini tahmin edebilir. Bir öğeye değer biçmek için çoğu web sitesi 10 ABD doları gibi nominal bir ücret talep eder. Çevrimiçi bir değer elde etmek, elbette, öğenin resimleri aracılığıyla yapılır ve resmi bir değerleme değildir, ancak ilerlemeden önce size değeri hakkında bir fikir vermelidir. Bir ekspertiz yaptırmaya karar verirseniz, binlerce üyesi olan American Society of Appraisers, akredite bir profesyonel aramaya başlamak için iyi bir yerdir.
3 numara. Sigorta ve ekspertiz
Bazı sigorta poliçeleri de sigortalı malın ekspertizini gerektirir. Ev sahipleri ve kiracılar için mülk sigortası poliçeleri, poliçe sahiplerini hırsızlık veya hasar nedeniyle kişisel mülk kaybına karşı korur. Bu geniş planlar, belirli bir finansal tutara kadar olan ürünleri kapsar. Bir evin içeriğine ilişkin bir değerlendirmenin alınması, sahibinin mülkünün bir envanterini oluşturur ve bir iddianın çözülmesine yardımcı olan değerini belirler.
Belirli şeylerin değeri bir ev sahibi poliçesinin maksimumunu aştığında, poliçe sahibi mücevher gibi lüks eşyaları veya sanat eserleri ve antikalar gibi koleksiyonları kapsayan ek sigorta satın almak isteyebilir. Birçok sigorta şirketi, başvuru sahiplerinden kişisel mülk sigortası poliçeleri sunmadan önce üst düzey kalemlerin değerlendirilmesini ister. Değerlendirme, öğenin varlığının yanı sıra bir açıklamasının kaydını da üretir. Ayrıca, öğenin gerçek değerini belirlemeye yardımcı olur.
Mal sahibi ile sigorta şirketi arasında bir ihtilaf olması durumunda, bazı sigorta poliçeleri, mal sahibinin karşılıklı olarak mutabık kalınan bir eksperden ekspertiz almayı taahhüt ettiğini belirten bir ekspertiz dili içerir. Tarafsız değerlendirmeler, bir anlaşmazlığın çözümünü hızlandırmaya ve anlaşmazlığın uzayıp giden ve maliyetli bir davaya dönüşmesini önlemeye yardımcı olabilir.
Bir ev değerlendirmesinin gerçek maliyeti, mülkün bulunduğu yere ve değerlendirmeyi tamamlamanın ne kadar sürdüğüne bağlı olarak değişebilir.
Ev Değerlemesinin Maliyeti ve Süreci
Ev değerleme süreci, genellikle bir alıcının bir ev için teklif vermesi ve satıcının bu teklifi kabul etmesinden sonra başlar. Alıcının ipotek kredisi vereni veya komisyoncusu değerlemeyi onlar adına ayarlayabilirse de, genellikle alıcının bunu cebinden ödemesi beklenir. Tek ailelik bir ev değerlendirmesinin maliyeti ortalama 300 ila 450 $ arasındadır, oysa çok aileli ev değerlendirmeleri yaklaşık 500 $ 'dan başlar.
Değerleme uzmanı, değerleme emri verildikten sonra mülkü ziyaret etmeyi planlayacaktır. Değerleme uzmanı daha sonra değerini belirlemek için evin içini ve dışını kapsamlı bir şekilde inceleyecektir. Bu, mülkün ölçümlerinin veya fotoğraflarının alınmasını gerektirebilir. Evin gerçeklerine ve değerleme uzmanının prosedürlerine bağlı olarak, değerlendirmelerin tamamlanması birkaç dakikadan birkaç saate kadar sürebilir.
Değerleme uzmanı, eve yaptıkları ziyaretin ardından toplanan bilgileri evin değerinin gerçekçi bir değerlendirmesini yapmak için kullanacaktır. Bu noktada, değerleme uzmanı mahalledeki karşılaştırılabilir ev değerlerine de bakacaktır. Değerleme uzmanı, bu kompozisyonlara dayalı olarak evin algılanan değerini temsil eden bir rakamı ve evi inceleyerek öğrendiklerini içeren bir değerleme raporu oluşturacaktır.
Daha sonra alıcıya ve alıcının ipotek kredisini verene değerleme raporunun bir kopyası verilir. Raporun tamamlanması bir haftadan on güne kadar sürebilir. Rapor satıcı tarafından da talep edilebilir.
Bir alıcı değerleme raporuna katılmıyorsa, borç verenden yeniden değerlendirme yapmasını veya ikinci bir değerlendirme için ödeme yapmasını isteyebilir.
Evinizin Ekspertiz Değerini Nasıl Artırırsınız?
Değerlendirme sürecinin objektif olması amaçlansa da, değerlendirenler insandır. Bakımlı bir ev, iyi bir çekiciliğe ve temiz, düzenli odalara sahiptir. Ve çok az çaba veya harcama ile başarılabilirler. Evinizin takdir edilen değerini hızlı bir şekilde artırmak için bazı basit stratejiler vardır:
- Temiz ve düzenli odalar, evin bakımlı olduğu mesajını verir.
- Küçük kozmetik değişiklikler önemli bir fark yaratabilir.
- Gözden kaçırmaları ihtimaline karşı, değerleme uzmanında yaptığınız önemli iyileştirmelere dikkat çekin.
Öte yandan, yalnızca evinizin değerini artırmak için büyük ve maliyetli değişiklikler yapmaktan kaçınmalısınız. Neredeyse hiç ödemiyorlar.
Yasal haklarınızın da farkında olduğunuzdan emin olun. Evinizin değerini değerlendirmek için bir değerleme uzmanı çalıştırırsanız, değerleme size aittir. İpoteğinizi yeniden finanse ederseniz ve borç veren bir değerleme uzmanı tutarsa, borç verenin size değerlemenin bir kopyasını ve diğer ev değeri tahminlerini -muhtemelen makul bir fiyat karşılığında- vermesi gerekir.
Dolayısıyla, değerleme uzmanının değeri yanlış hesapladığını düşünüyorsanız, önce yazılı değerlendirmede yanlışlıklar olup olmadığını kontrol edin. Değerleme uzmanı tarafından seçilen emsallerin evinize büyük ölçüde benzer olup olmadığını inceleyin. Fiyatlandırmanın hala yanlış olduğunu düşünüyorsanız, borç verene itirazda bulunabilir veya ikinci bir değerlendirme talep edebilirsiniz.
Bir Ev Değerleme Maliyeti Nedir?
Bir ev değerlendirmesinin maliyeti ortalama 300 ila 450 dolar arasında olabilir.
Fiyat, çok aileli evlerin veya ortalamanın üzerinde mülklerin değerlendirilmesi için daha yüksek olabilir. Genellikle alıcı, ekspertiz siparişi verildiği anda ekspertiz ücretlerini ödemekle yükümlüdür.
Değerleme Sürecindeki Adımlar
Değerlendirme süreci tipik olarak aşağıdaki adımları içerir:
- Değerlemenin kapsamını tartışmak için müşteri ile görüşme
- Mülkün incelenmesi ve çevredeki alanın araştırılması
- Mülkiyet değerlemesinin üç yönteminden biri veya birkaçı kullanılarak mülkün değerinin belirlenmesi
- Değerleme raporunun hazırlanması ve müşteriye sunulması
Gayrimenkul Değerleme Maliyetlerini Azaltmak İçin İpuçları
Bir mülk değerlemesinin maliyetlerini azaltmanın birkaç yolu vardır. En yaygın yol, indirimli fiyatlar sunan bir değerleme uzmanı bulmaktır, çünkü bazı değerleme uzmanları daha büyük mülkler için daha düşük oranlar sunar. Ek olarak, bazı değerleme uzmanları, değerleme hızlı bir şekilde yapılırsa veya değerleme uzmanına teftişten önce mülke erişim izni verilirse indirim sunabilir.
Bir mülk değerlemesinin maliyetini azaltmanın bir başka yolu da bölgeyi bilen bir değerleme uzmanı bulmaktır. Bölgeye aşina olan değerleme uzmanları genellikle daha doğru değerlendirmeler sağlayabilir ve ayrıca daha düşük maliyetlerle sonuçlanabilecek daha hızlı geri dönüş süresi sağlayabilir.
Son olarak, bir değerlemenin maliyetinin genellikle mülkün alıcısı veya satıcısı tarafından ödendiğini unutmamak önemlidir. Satıcı ekspertiz ücretini ödüyorsa, daha düşük bir ücret için pazarlık yapabilir.
Sonuç
Bu blog yazısı, mülkün değer biçilmesiyle ilgili süreçleri ve maliyetleri tartıştı. Gayrimenkul değerlemesinin ne olduğuna, mülk değerlemesinin üç yöntemine, değerleme sürecine ve mülk değerleme maliyetlerine baktık. Ayrıca, bir mülk değerlemesinin maliyetlerini azaltmak için bazı ipuçları da sağladık.
Bir mülkün takdir edilen değerinin, mülkün satış fiyatı ile mutlaka aynı olmadığını hatırlamak önemlidir ve takdir edilen değerin mülkün değerinin garantisi olmadığını not etmek önemlidir. Ek olarak, bir değerlemenin maliyeti, mülkün türü ve büyüklüğü ile mülkün konumu ve durumuna bağlı olarak değişir.
Bir mülke değer biçmek istiyorsanız, araştırmanızı yapmanız ve bölgeye aşina olan ve mülkün değerini doğru bir şekilde değerlendirebilecek deneyimli bir değerleme uzmanı bulmanız önemlidir. Bir mülkün değer biçilmesiyle ilgili süreçleri ve maliyetleri anlayarak, mümkün olan en doğru değerlemeyi aldığınızdan emin olabilirsiniz.
İlgili Makaleler
- TİCARİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME: Ticari Gayrimenkul Değerleme Rehberi
- Pratik Örnekler ve İhtiyacınız Olan Her Şey ile Konut Sermayesi Nasıl Hesaplanır
- TİCARİ DEĞERLENDİRME: Nedir ve Nasıl Çalışır
- İşinizi Satın: İşinizi ve Fikirlerinizi İnternette Nasıl Satabilirsiniz?
Referanslar
