30 yıllık sabit oranlı ipotek, ev alıcıları arasında popüler bir seçimdir. Ancak, gerçekten isteseniz bile mali durumunuzun bir ev satın almanıza izin vermeyebileceği zamanlar vardır. Peşinat olmadığında bir ev satın alma işlemini tamamlamanın tek yolu, birden fazla kredi almaktır. Bir sırtlamalı ipotek, istediğiniz evi satın almanıza yardımcı olacak bir seçenek olabilir, ancak herhangi bir evrakı imzalamadan önce akılda tutulması gereken dezavantajlar vardır.
Gelin, bu dezavantajları ve sırtlamalı ipotek konusunda en iyi kararı vermeniz için ihtiyaç duyacağınız her türlü bilgiyi gözden geçirelim.
Ardışık İpotekler, Ardışık Krediler olarak da bilinir.
Genel Bakış
Bir ev arıyorsanız, ancak fiyat aralığınızın dışındaysa, özellikle sıcak pazarlarda, sırtta ödemeli bir kredi ön maliyetlerin karşılanmasına yardımcı olabilir.
Bindirme kredisi, tek bir mülkü finanse etmek için ilk ipotek sonrasında ikinci bir kredidir. Genellikle, birçok borç verenin ilk ipotek için ihtiyaç duyduğu peşinat veya özel ipotek sigortası gibi ilk ipotek maliyetlerini azaltmak için kullanılır.
Çoğu borç veren, evin değerinin en az %20'si kadar peşinat ister. Ancak, özellikle ev değerleri hızla yükseliyorsa, bu kadar nakit paraya sahip olmak (birikimlerinizi tehlikeye atmadan) her zaman mümkün değildir.
Federal Konut İdaresi (FHA) veya Veteran Affairs (VA) kredileri gibi bazı programlar, borç alanların daha az para yatırmasına olanak tanır. Yine de karşılamanız gereken belirli gereksinimler (gelir, konum vb.) ile birlikte gelirler. Ayrıca, ek ücretler ödemeniz gerekebilir, bu da sırtlamalı krediyi daha çekici bir seçenek haline getirir.
İşte ev kredisi için bindirmeli krediler hakkında bilmeniz gerekenler.
Ardışık Kredilerin veya İpoteklerin Tarihçesi
Birçok borç veren, 20'lerin başında (konut öncesi kriz) geleneksel %2000 peşinatı olmayanlara ev kredisi teklif etti. New York Üniversitesi'nin Furman Gayrimenkul ve Kentsel Politika Merkezi'ne göre, tüm borç alanların dörtte biri 2006'da bir piggyback kredi kullandı.
Bu, borçluların evin maliyetini karşılamak için biri %80 ve diğeri %20 peşinat için olmak üzere iki ev kredisi kullandığı anlamına geliyordu. Konut balonu patladığında, birçok ev sahibi, su altında kalma (veya kredilerinde alt üst olma) olarak da bilinen negatif öz sermaye ile baş başa kaldı.
Sonuç olarak, birçok kişi ipoteklerini temerrüde düşürdü ve iki ipoteğe sahip olmak, kredi değişikliği veya açığa satış onayı almayı zorlaştırdı.
Ardışık krediler, konut toparlanmasından bu yana %90 oranında kredi değeriyle sınırlandırılmıştır. Bu, balon sırasında popüler olan 10-80 kredi yerine %20 peşinat ödemeniz gerektiği anlamına gelir.
Sırtıma İpotek Nasıl Çalışır?
Sırtlamalı ipotek işe yarar: Evin satın alma fiyatının %80'i kadar bir ipotek alırsınız. Kalan %20'yi nakit olarak ödemek yerine, ikinci bir kredi alırsınız (genellikle %10'dur) ve ardından kalan %10'u nakit olarak yatırırsınız.
200,000$'lık bir ev satın almak istediğinizi ancak yalnızca 20,000$'lık birikiminiz olduğunu varsayalım. Bindirmeli kredi stratejisini kullanarak 160,000$ (%80) ipotek alırsınız. O zaman ek 20,000$ (%10) için bir sırtlamalı kredi alırsınız. Son olarak, kalan 20,000$'ı (%10) peşin olarak ödersiniz.
Her iki krediyi aynı anda almak için bu stratejiyi kullanırsınız. Daha küçük olan ikinci kredi, tipik olarak 10 yıl vadeli bir konut kredisi veya kredi limiti (HELOC), toplam borçlanma ihtiyaçlarınızı karşılamak için ilk krediyi tamamlar.
Ancak, aynı borç verenden kredi almanıza gerek yoktur. Birincil ipotek kredi vereninize bir bindirmeli kredi kullanmayı düşündüğünüzü bildirirseniz, sizi ek finansman sağlayabilecek ikinci bir borç verene yönlendireceklerdir.
Sırtta Kredi Türleri
Yukarıda açıklanan senaryo, en yaygın ardışık kredi yapısıdır, ancak fonları bölmenin tek yolu bu değildir. İşte en popüler üç alternatife daha yakından bir bakış.
80/10/10
Ardışık krediler aynı zamanda 80/10/10 kredileri olarak da bilinir çünkü fonları yüzde bazında bölmenin en yaygın yolu budur. Birinci rakam birincil ipotek tutarını (%80), ikinci rakam ise bindirmeli kredi tutarını (%10) temsil etmektedir. Son sayı peşinatı (%10) temsil eder.
80/15/5
Bu, 80-10-10 kredisine benzer, ancak peşinat için %10'dan az varsa bunu tercih edebilirsiniz.
75/15/10
Bir sırtlama kredisini bölmenin bir başka popüler yolu da 75/15/10'dur. Bu, ilk konut kredisinin satın alma fiyatının %75'ini, ikinci kredinin %15'ini ve peşinatın %10'unu oluşturduğu anlamına gelir. Bu versiyon, bir apartman dairesini finanse ederken sıklıkla kullanılır çünkü kredi-değer (LTV) %75'i aştığında ipotek oranları daha yüksektir.
Yukarıdaki aynı 200,000 $ örneğini kullanarak, 75/15/10 bindirme kredisi şöyle görünür:
- Birincil kredi: 150,000 $ (%75).
- İkincil kredi: 30,000 $ (%15)
- Peşinat: 20,000$ (%10)
Sırtta Kredi Almak Neden Zor Olabilir?
Teorik olarak, bir ardışık kredi daha iyi bir seçenek gibi görünmektedir, ancak riskler vardır, bu nedenle borç veren, ek borcu kaldırabileceğinize dair kanıt isteyecektir.
Akılda tutulması gereken bir şey, ipotek kredisi verenin, kredinizi onaylarken borç-gelir (DTI) oranınızı dikkate alacağıdır. Esasen bir ev için iki kredi aldığınız için, daha fazla borca giriyorsunuz, dolayısıyla her ikisini de karşılamak için daha yüksek bir gelire ihtiyacınız olacak.
DTI'nız %28'i geçmemelidir, yani her iki kredinin toplam aylık maliyeti, brüt aylık gelirinizin %28'ini aşamaz. Örneğin, aylık vergi öncesi geliriniz 6,000 ABD Doları ise, maliyeti ayda 1,680 ABD Dolarından fazla olan bir ardışık kredi için uygun olmayacaksınız.
Ayrıca, aynı anda iki ayrı kredi almak riskli olduğundan, bir bindirme kredisine hak kazanmak için iyi bir krediye ihtiyacınız olacak. Her borç verenin farklı gereksinimleri vardır, ancak en az 680 kredi puanı gereklidir.
Ardışık Kredilerin Avantajları ve Dezavantajları
Birkaç nedenden dolayı bir sırtlama kredisi almalı veya almamalısınız.
Ardışık Kredilerin Avantajları
1 numara. PMI'dan kaçınmak
Bindirmeli kredi almanın en yaygın nedenlerinden biri, temerrüde düşme durumunda borç vereni koruyan özel ipotek sigortası (PMI) ödemekten kaçınmaktır. Ev sahibi için iki ipotek almak daha ucuzdur ve faiz genellikle vergiden düşülebilir. Bu kadar önemli bir mali karar vermeden önce vergi danışmanınıza danışmanızı öneririz.
Evinizde %20 veya daha fazla hisseye sahip olduğunuzda, borç vereninizden PMI'nızı durdurmasını talep etme konusunda yasal hakkınız vardır. Aksi takdirde, evinizde %22 eşitlik elde ettiğinizde, borç veren PMI'yı sonlandırmalıdır.
#2. Azaltılmış Peşinatlar
Bindirmeli ipotek, bir evin satın alma fiyatının %80'inden fazlasını finanse etmek için de kullanılabilir (%80 kredi-değer veya LTV olarak da bilinir).
Örneğin, bir ev alıcısının yalnızca %5 peşinat için yeterli parası varsa, 80/15/5 kredi alabilir. “80”, evin satın alma fiyatının ilk %80'ini kapsayan ilk ipoteği ifade eder. “15”, satın alma fiyatının kalan %15'ini kapsayan ikinci ipoteği ifade eder. “5”, borçlu tarafından yapılan %5 peşinatı temsil eder.
Bu iki şekilde yapılabilir: 80/15/5 veya 80/10/10. Bununla birlikte, bazı borç verenler, ikinci ipoteğin satın alma fiyatının geri kalanını peşinat ödemeden kapsadığı 80/20 seçeneği sunar.
# 3. Kolaylık
Bir sırtlama kredisi, ev alıcıları için yararlı bir araç olabilir. Bir bindirme ipoteği ilk ipotek ile aynı anda kapandığından, iki kapanışa gitmeniz, iki takım evrak imzalamanız veya iki farklı kapanış maliyeti ödemeniz gerekmez. Birincil borç vereniniz bindirmeli krediler sunmuyorsa, büyük ihtimalle çalışma ilişkisi içinde oldukları başka bir borç vereni tavsiye edeceklerdir.
İkinci kredi bazen ev sahibinin bundan faydalanabilmesi için yapılandırılabilir. Örneğin, ikinci kredi bir konut rehni kredisiyse, ev sahibi fonları evde tadilat yapmak için kullanabilir.
Ardışık krediler ayrıca yalnızca faiz ödemelerini kabul edecek şekilde yapılandırılabilir. Bu, yalnızca belirli bir süre için faiz ödemeniz gerektiği anlamına gelir, ancak istediğiniz kadar anapara ekleyebilirsiniz.
Bu seçenek, ev sahiplerine paralarını nasıl harcayabilecekleri konusunda daha fazla seçenek sunar. içine koyabilirlerdi 401 (k) veya diğer finansal yatırımlar, yüksek faizli kredi kartı borcunu kapatın veya yağmurlu bir gün için bir kenara koyun.
#4. Jumbo Kredi Faiz Oranlarından Kaçınma
Daha pahalı bir ev arıyorsanız, bir ardışık kredi, büyük kredilerin borç verme limitlerinden kaçınmanıza izin verebilir. İlk konut kredisinde daha düşük faiz oranları size fayda sağlayacaktır.
Ardışık Kredilerin Dezavantajları
Öte yandan, sırtlamalı ipoteklerin bir borçluyu kapatabilecek çeşitli dezavantajları vardır. İşte birkaç örnek:
#1. Daha yüksek faiz oranları
İkinci ipotek kısa vadeli faiz oranlarına bağlı olduğundan, genellikle birincil ipotek oranından daha yüksek bir oranda finanse edilir. Bu oranlar sonunda PMI maliyetinden daha ağır basabilir.
2 numara. Daha yüksek aylık ödemeler
İkinci ipotekler tipik olarak birincil konutlarla sınırlıdır ve ilk ipoteklerden daha kısa bir kredi vadesine sahiptir. Bu, daha yüksek aylık ipotek ödemeleri ve ikamet türüne ilişkin kısıtlamalar anlamına gelir.
#3. Miktar kısıtlamaları
İkinci ipotekler de 100,000 $'dan fazla olmayan kredi miktarlarıyla sınırlıdır. Bununla birlikte, bazı borç verenler daha fazlasına izin verir.
Ardışık Mortgage Alternatifleri
1 numara. Özel Mortgage Sigortası için ödeme yapın
Özellikle PMI aylık ikinci bir ipotek ödemesinden daha ucuzsa, PMI için ödeme yapmayı tercih edebilirsiniz. Borç verenlerin, evlerinde %22 özsermayeye sahip olduğunuzda PMI'yi iptal etmeleri gerekir, ancak %20 özsermayeye sahiplerse daha önce iptal edilmesini talep edebilirsiniz.
2 numara. Jumbo Mortgage için başvurun
Kredi puanınız ve borç-gelir oranınız büyük bir kredi almaya hak kazanacak kadar yüksekse, aylık tek ödeme yapmayı tercih edebilirsiniz.
#3. Daha Ucuz Bir Ev Satın Alın
Daha ucuz bir ev satın almak, büyük bir kredi yerine uygun bir krediye hak kazanmanıza izin verebilir. Bu, bir jumbo ipoteğinden kaçınmak için bir sırtlama kredisine olan ihtiyacınızı ortadan kaldıracaktır.
Daha uygun fiyatlı bir ev, PMI ihtiyacını ortadan kaldırarak %20 peşinat ödemenizi sağlayabilir.
# 4. Köprü Kredisi Alın
Taşındığınız halde evinizi henüz satmadığınız için sırtlamalı bir kredi mi düşünüyorsunuz? Bir köprü kredisi daha iyi bir seçenek olabilir.
Bu kısa vadeli konut kredisi, yeni evinizi satın aldığınız zaman ile eski evinizin satışından elde ettiğiniz gelirin geldiği zaman arasındaki boşluğu doldurur. Tipik olarak, orijinal evin değerinin %80'ine kadar, altı aydan bir yıla kadar değişen vadelerle borç alabilirsiniz. Uzun süre iki konut kredisi ödemek zorunda kalmamak için daha kısa vadeli ikinci bir kredi istiyorsanız, köprü kredisini tercih edebilirsiniz.
Mali durumunuz ve bölgenizdeki konut maliyeti, büyük olasılıkla bir sırtlamalı kredi ve diğer seçenekler arasındaki kararınızı etkileyecektir.
Diğer Olanaklar
- Devlet destekli kredi: Federal hükümet tarafından desteklenen bazı krediler, ev satın alanların daha az para yatırmasına izin verir. Örneğin, FHA kredileri, ipotek sigortası gerekli olmasına rağmen, %3.5 kadar az bir peşinat gerektirir. Belirli kriterleri karşılıyorsanız, VA ve USDA kredileri peşinat gerektirmez.
- Peşinat yardım programları: İlk kez ev satın alıyorsanız, peşinat için para biriktirmenize yardımcı olacak özel programlar veya hibeler için uygun olabilirsiniz. Çoğu durumda, PMI ödeme veya yeterli birikime sahip olma konusunda endişelenmenize gerek kalmaz.
Sonuç
İki ipotek almadan önce, para biriktirdiğinizden emin olmak için hesap yapın. PMI'dan kaçınmak çekici görünse de, krediler için ipotek sigortasından daha fazla ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz. İki krediden veya PMI'dan kaçınmak için yeterli peşinatınız olana kadar beklemek, ev krediniz boyunca para biriktirmenin en iyi yoludur. Bu sizin için bir seçenek değilse, düşük peşinatla ev satın almak için başka seçeneklerimiz de var.
İlgili Makaleler
- 80-10-10 Kredi: Bilmeniz Gereken Her Şey!!!
- PMI (Özel İpotek Sigortası) Nasıl Önlenir: Ayrıntılı Kılavuz
- PIGGYBACK KREDİSİ: Tanımı, Artıları, Eksileri ve Yeniden Finansman Seçenekleri
- JUMBO İpoteği Nedir? 2023'de Oranlar ve Limitler
Referanslar
