Kredi değer oranı, gayrimenkulde sıklıkla kullanılan bir kelimedir. Ancak LTV tam olarak nedir ve kredi-değer oranınız ipotek kredilendirme sürecini nasıl etkiler? Hızlı cevap, kredi-değer oranının, borç verenlerin genellikle size borç vermeyle ilişkili riskleri hesaplamak için kullandıkları bir ölçü olduğudur. Burada, gayrimenkulde değer karşılığı kredinin ne anlama geldiğine, nasıl hesaplanacağına ve ipoteğiniz üzerindeki potansiyel etkisine daha yakından bakacağız.
Kredi Değer (LTV) Oranı Nedir?
Kredi-değer (LTV) oranı, finansal kuruluşlar ve diğer borç verenler tarafından bir ipoteğe izin vermeden önce kullanılan bir risk değerlendirmesidir. Yüksek LTV oranlarına sahip kredi değerlendirmeleri genellikle yüksek riskli krediler olarak kabul edilir. Sonuç olarak, kredi onaylanırsa, faiz oranı daha yüksek olacaktır.
Ayrıca, kredi/değer oranı yüksek bir kredi, kredi verenin riskini azaltmak için borçlunun ipotek sigortası yaptırmasını gerektirebilir. Buna özel ipotek sigortası (PMI) denir.
Kredi Değer Oranı Nasıl Çalışır?
Kredi verenler, ipotek gibi teminatlı bir kredi için başvurunuzu incelerken, kredinizin değer oranınızı dikkate alır. Bir mülk satın alırken, peşinat genellikle satın alma fiyatının bir oranıdır. Geri kalanı ödemek için borç alıyorsanız, borç vereniniz ayrıca mülkün değerini belirlemek için bir değerleme uzmanı gönderecektir. (Ekspertiz değerinin satın alma fiyatına karşılık gelebileceğini veya gelmeyebileceğini unutmayın.)
Değerleme uzmanı evin değerini belirledikten sonra borç veren, kredinizin değer oranına oranını hesaplayabilir. Evin değerinin %10'unu koyup geri kalanını ödünç alırsanız, ipoteğinizin kredi/değer oranı %90 olacaktır. Evin değerinin %20'sini düşürürseniz, ipotek kredinizin değeri %80 olacaktır. Peşinatınız ne kadar yüksekse, LTV oranınız o kadar düşük olur.
VA kredisi veya USDA kredisi gibi özel finansmana hak kazanan ev sahipleri, kredi/değer oranı %100 olan bir ipotek alabilirler. Öte yandan, LTV oranlarının %97 veya daha düşük olması için diğer herkesin evin ilk maliyetinin bir kısmını ödemesi gerekir.
Kredi-Değer Oranını Nasıl Hesaplarsınız?
Kredinizin değere oranını hesaplamak ve tespit etmek için, kredi tutarını varlığın değerine bölün ve sonucu 100 ile çarpın ve bir yüzde elde edin:
LTV = (Borç için borçlu olunan tutar ÷ Varlığın ekspertiz değeri) × 100
300,000$'lık bir ev satın alıyorsanız ve kredi tutarınız 250,000$ ise, satın alma sırasındaki LTV oranınız (250,000$/300,000$) x 100 veya %83.3'tür.
Başka bir deyişle, LTV oranı, mülkün ekspertiz değerinin peşinatınız tarafından karşılanmayan yüzdesidir. Satın alma fiyatının geri kalanını kapsayan bir krediye %85 koyarsanız, LTV %15'tir.
Borç verenler ve federal konut düzenleyicileri, kredinin verildiği andaki LTV oranıyla öncelikli olarak ilgilenirler, ancak bunu, kredi bakiyesini mülkün ekspertiz değerine bölerek, kredinin geri ödeme süresi boyunca herhangi bir zamanda hesaplayabilirsiniz. Krediyi geri ödedikçe, vadesi gelen miktar düşerek LTV'yi düşürür. Evinizin değeri zamanla yükselirse, LTV düşer. Ancak, mülkün değeri düşerse (örneğin, yerel pazardaki konut fiyatları önemli ölçüde düşerse), LTV artabilir.
Bir LTV oranı %100'ü aştığında, mülkün piyasa değeri kredi toplamından daha az olduğunda ortaya çıkan kredide borçlu "su altı" olarak adlandırılır. Kapatma maliyeti yüksek olan kredilerde, %100'ün üzerindeki LTV'ler de geri ödeme döneminin başlarında düşünülebilir.
Kredi Verenler Tarafından Kullanılan Kredi Değer Oranı Nasıldır?
LTV oranı, borç verenlerin kredi başvurunuzu analiz ederken kullandıkları bir risk değerlendirmesidir. Borç verenler genellikle daha düşük LTV oranlı krediler daha düşük faiz oranları verir. Bir mülk için daha büyük bir ön ödeme yapmak, ipoteğinizde daha düşük bir faiz oranıyla sonuçlanabilir.
LTV oranı, borç verenlerin kredi başvurunuzu değerlendirirken göz önünde bulundurdukları tek kriter değildir. Bir borçlu olarak riskinizi değerlendirmek için kredi puanınızı, borç-gelir oranınızı, ödeme geçmişinizi ve gelirinizi de dikkate alırlar.
Bir ev satın almayı düşünüyorsanız, kredinizi onarmak ve borç-gelir oranınızı en aza indirmek için zaman ayırmak, daha iyi oranlar elde etmenize yardımcı olabilir.
Kredi-Değer Oranı Kurallarındaki Değişiklikler
LTV oranı düzenlemeleri söz konusu olduğunda, farklı kredi türlerinin değişen kuralları olabilir.
#1. FHA Kredileri
FHA kredileri, düşük ila orta gelirli borçlular için tasarlanmış ipoteklerdir. Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından garanti edilir ve FHA onaylı bir borç veren tarafından verilir.
FHA kredileri, birçok ticari krediden daha düşük peşinat ve kredi gereksinimleri sağlar. FHA kredileri, %96.5'e varan bir başlangıç LTV oranı sunar, ancak kredinin ömrü boyunca ödenen bir ipotek sigortası primi (MIP) talep ederler (daha sonra LTV oranı ne kadar düşük olursa olsun).
2 numara. VA ve USDA Kredileri
LTV oranı %100'e kadar çıkabilse de, mevcut ve eski askeri personel ile kırsal bölgelerde yaşayanlar için kullanılabilen VA ve USDA kredileri, özel ipotek sigortası gerektirmez. hem VA hem de USDA kredileri.
3 numara. Fannie Mae ve Freddie Mac
Düşük gelirli başvuranlar için, Fannie Mae'nin HomeReady ve Freddie Mac'in Home Possible ipotek programları, %97'lik bir LTV oranı sunuyor. Bununla birlikte, oran %80'in altına düşene kadar ipotek sigortası gerektirirler.
FHA, VA ve USDA kredileri için basitleştirilmiş yeniden finansman alternatifleri vardır. Bu feragat değerlendirme standartları, dolayısıyla evin LTV oranının kredi üzerinde hiçbir etkisi yoktur. LTV oranı %100'ün üzerinde olan - aynı zamanda "su altı" veya "baş aşağı" olarak da bilinen borçlular için, Fannie Mae'nin Yüksek LTV Yeniden Finansman Seçeneği ve Freddie Mac'in Gelişmiş Yardım Yeniden Finansmanı erişilebilir alternatiflerdir.
İyi Bir Kredi / Değer Oranı Nedir?
Bir ev satın almak için geleneksel bir kredi kullanırken, %80 veya daha düşük bir LTV oranı mükemmeldir. PMI genellikle, LTV oranları %80'in üzerinde olan ve kredinin ömrü boyunca ödemelerinize on binlerce dolar ekleyebilen geleneksel ipoteklerde gereklidir.
Bazı devlet destekli ipotekler, son derece yüksek LTV oranlarına izin verir. Örneğin, bir Federal Konut İdaresi (FHA) kredisi için asgari ön ödeme %3.5'tir (LTV oranı %96.5). Amerika Birleşik Devletleri Tarım Bakanlığı ve Gaziler İşleri Bakanlığı'ndan alınan krediler hiçbir ön ödeme gerektirmez (%100 LTV). Daha yüksek LTV'leriyle ilişkili riske karşı koymak için, bu krediler genellikle ipotek sigortası talep eder veya kapanış maliyetlerinde ek ücretler içerir.
Otomobil kredilerinde LTV oranı daha az önemlidir. Bir araba kredisinde daha yüksek bir LTV oranı, daha yüksek faiz oranlarıyla sonuçlanabilirken, en iyi ipotek kredisi koşullarını sağlayan %80 LTV'ye benzer bir eşik yoktur.
Kredinizi Değere Nasıl Düşürebilirsiniz?
Genel olarak, kredilerinizin, özellikle de konut kredilerinizin LTV'sini düşürmek, kredinin ömrü boyunca toplam maliyetlerin düşmesi anlamına gelir. LTV oranı yalnızca iki değişken tarafından belirlendiğinden - kredi miktarı ve varlık değeri - LTV'yi düşürme yöntemleri basittir:
- Peşinatınızı artırın. Bir ev veya otomobil satın almak için can atıyorsanız, büyük bir peşinat için para biriktirmek sabrınızı sınayabilir, ancak uzun vadede buna değebilir.
- Gözünüzü daha ucuz hedeflere dikin. Hayalinizdeki evden biraz daha eski veya daha küçük bir mülk satın almak, mevcut birikimlerinizi satın alma fiyatının daha büyük bir kısmını karşılamak için kullanmanıza izin verebilir.
İster araba kredisi ister ipotek için başvuruyor olun, LTV oranınızın genel borçlanma maliyetlerini nasıl etkilediğini, LTV'yi azaltmak için neler yapabileceğinizi ve bunu yapmanın kredinin ömrü boyunca size nasıl tasarruf sağlayabileceğini anlamalısınız.
Krediye Değer İpotek Örneği
Örneğin, 100,000 dolarlık bir mülk satın aldığınızı düşünün. Sahibi, yine de, onu 90,000 dolara satmaya istekli. 10,000$ yatırırsanız, krediniz 80,000$ olur ve bu da %80'lik bir LTV oranıyla sonuçlanır (yani, 80,000/100,000). Peşinatınızı 15,000$'a yükseltirseniz, ipotek krediniz artık 75,000$ değerindedir. Bu, LTV oranınızı %75'e (75,000/100,000) çıkarır.
LTV ve Birleşik LTV (CLTV) karşılaştırması
LTV oranı, bir ev satın alırken tek bir ipotek kredisinin etkisini dikkate alırken, birleşik kredi-değer (CLTV) oranı, bir mülk üzerindeki tüm teminatlı kredilerin toplam değerini dikkate alır. Bu, LTV'deki yalnızca birincil ipoteği içermez. hesaplama, aynı zamanda herhangi bir ikinci ipotek, ev rehni kredisi veya kredi limiti veya diğer ipotekler.
CLTV oranı, borç verenler tarafından, iki veya daha fazla ipotek veya bir ipotek artı bir ev rehni kredisi veya kredi limiti (HELOC) olacaksa, birden fazla kredi kullanıldığında olası bir ev alıcısının temerrüde düşme riskini tahmin etmek için kullanılır. . Borç verenler genellikle mükemmel krediye sahip borçlulara %80 veya daha yüksek CLTV oranlarında borç vermeye hazırdır. Daha kapsamlı bir değerlendirme olduğundan, birincil kredi verenler CLTV standartlarına karşı daha hoşgörülüdür.
Ayrıma daha derin bir göz atalım. LTV oranı yalnızca bir konuttaki birincil ipotek bakiyesini dikkate alır. Sonuç olarak, birincil ipotek bakiyesi 100,000$ ve evin değeri 200,000$ ise, LTV %50'dir.
Şu senaryoyu göz önünde bulundurun: evin 30,000$'lık ikinci ipoteği ve 20,000$'lık HELOC'u var. Birleşik kredi-değer şimdi (100,000$ + 30,000$ + 20,000$ / 200,000$) = %75'tir ve bu önemli ölçüde daha yüksek bir orandır.
Bu birleştirilmiş hususlar, ipotek temerrüde düşerse ve mülk haciz edilirse özellikle kritiktir.
%60 YBD Ne Anlama Geliyor?
Kredi-değer oranı, ipotek miktarını mülkün değeriyle karşılaştırır. Yüzde olarak verilir. 80,000$'lık bir ev satın almak için 100,000$ borç aldıysanız, evin değerinin %80'ini ödünç aldığınız için kredinizin değeri %80'dir.
%70 Krediden Değere Nedir?
%70 (0.70) kredi-değer (LTV) oranı, ödünç alınan miktarın varlığın değerinin %70'ine eşit olduğunu gösterir. Bir ipotek durumunda, borçlunun% 30'unu koyduğu ve bakiyeyi finanse ettiği anlamına gelir.
%80 Krediden Değere Nedir?
Yüzde olarak verilir. 80,000$'lık bir ev satın almak için 100,000$ borç aldıysanız, evin değerinin %80'ini ödünç aldığınız için kredinizin değeri %80'dir.
Kredi-Değer Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kredi / değer oranınızı hesaplamak için, mevcut kredi bakiyenizi (aylık faturanızda veya çevrimiçi hesabınızda bulunur) evinizin takdir edilen değerine bölün. Bu değeri yüzdeye dönüştürmek için 100 ile çarpın.
En Düşük LTV nedir?
Çoğu borç veren, %80'in kabul edilebilir bir kredi-değer (LTV) oranı olduğunu düşünür. Bu rakamdan daha az herhangi bir şey tercih edilir. LTV %80'i aşarsa, borçlanma maliyetleri artabilir veya borç alanlar kredileri reddedebilir.
Kötü LTV Oranı nedir?
% 80'den az olan herhangi bir değer, iyi bir kredi / değer oranı olarak kabul edilir. Bu, borç verenin riskinin düşük olduğunu gösterir. Öte yandan, %80'in üzerindeki herhangi bir oran, borç veren için riskli olduğu için korkunç bir kredi-değer oranı olarak kabul edilir.
%40 LTV İyi mi?
Genel bir kural olarak, iyi bir kredi-değer oranı %80'den fazla olmamalıdır. %80'in üzerindeki herhangi bir değere yüksek LTV denir; bu, borç alanların artan borçlanma oranları, özel ipotek sigortası gerekliliği veya kredi reddi ile karşı karşıya kalabileceği anlamına gelir. %95'in üzerindeki LTV'ler genellikle istenmeyen olarak kabul edilir.
90'in %200000'lık Kredi-Değeri Ne Anlama Geliyor?
“Kredi değer oranı” (LTV), ipotek kredinizin boyutunu evin değeriyle karşılaştırır. Örneğin, eviniz 200,000$ değerindeyse ve 180,000$'lık bir ipoteğiniz varsa, LTV oranınız %90'dır, çünkü kredi toplam fiyatın %90'ını oluşturur.
%100 Krediden Değere Ne Anlama Geliyor?
VA kredisi gereksinimleri %100 LTV'ye izin verir, bu da hiçbir ön ödemenin gerekli olmadığı anlamına gelir.
Sonuç olarak;
Gayrimenkulde, kredi-değer oranı anlamak için önemli bir hesaplamadır. Satın almak istediğiniz değerlendirilen bir evin değerini ödünç almak istediğiniz kredi miktarıyla karşılaştıran bir yüzde istatistiği, borç verenlerin finansman açısından ne zaman güvenli bir bahis olduğunuzu belirlemelerine yardımcı olur. Genel olarak, LTV'niz ne kadar küçükse, borç para almak söz konusu olduğunda o kadar iyi durumda olursunuz.
- İpotek Kredisi Puanı: Ev Satın Almak İçin Gerekli Minimum Kredi
- LTV ORANI: Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
- KREDİ-DEĞER ORANI: Anlamı, Formülü ve Nasıl Hesaplanır?
- KREDİ-DEĞER (LTV) Oranı: Anlamı ve Hesaplamaları
- Pratik Örnekler ve İhtiyacınız Olan Her Şey ile Konut Sermayesi Nasıl Hesaplanır
- RADYOLOJİ TEKNİSYENİ: Anlamı, Maaşı ve Nasıl Olunur?
Referanslar
