Özel ipotek sigortası (PMI), borç verenleri ev sahibi kredilerinde kredi temerrüdü riskine karşı korur. Borç veren riskini azaltmak, daha düşük faiz oranlarına ve borçlular için krediye daha kolay erişime neden olabilir, ancak aynı zamanda bir ipotek maliyetini önemli ölçüde artırabilir. PMI'yi (özel ipotek sigortası) %20 veya %10 peşinatlı veya peşin ödemesiz olarak önlerken veya en azından hafifletirken nasıl ev ipoteği alacağınız aşağıda açıklanmıştır.
PMI nedir?
Özel ipotek sigortası (PMI), bir ev alıcısı satın alma fiyatının %20'sinden daha azını ödediğinde, geleneksel ipotek kredisi verenler tarafından talep edilen bir sigorta türüdür.
PMI, ev sahibi tarafından bir kredi temerrüdü durumunda borç vereni korumayı amaçlamaktadır. Hacizi engellemese de, potansiyel ev alıcılarının %20 peşinat ödeyemeseler bile ev sahibi olmalarına izin verir. Borç vereniniz PMI ödemeniz gerektiğini düşünürse, özel bir sigorta sağlayıcısı ile çalışacak ve ipoteğinizi kapatmadan önce sigorta planının şartları size iletilecektir.
PMI'nız varsa, ücret süresiz olarak yanınızda olmayacaktır. Yüzde 20 özsermayeye ulaştığınızda, kredi borcunuzu zaman içinde ödeyerek veya ev değerlerini artırarak PMI'yi ipotekinizden kaldırmak için kredi sağlayıcınızla iletişime geçebilirsiniz. PMI, kredi bakiyeniz evin orijinal değerinin yüzde 78'ine ulaştığında hizmet verenler tarafından sonlandırılmalıdır.
PMI'nin maliyeti nedir?
Urban Institute'a göre, PMI prim oranları için tipik aralık, orijinal kredi tutarının yüzde 0.58 ila yüzde 1.86'sıdır. Freddie Mac'e göre, çoğu borçlu, ödünç alınan her 30 ABD Doları için PMI oranlarında ayda 70 ila 100,000 ABD Doları ödeyecek. PMI maliyeti iki ana faktör tarafından belirlenir:
- Kredi-değer (LTV) oranınız – Aşağıya koyduğunuz miktar, ne kadar PMI ödeyeceğinizi etkileyecektir. Örneğin, %5 düşürürseniz, LTV oranınız %95 olur. %85 düşürürseniz LTV oranınız %15 olur. Sadece küçük bir peşinatınız olduğunda, borç veren daha büyük bir risk üstlenir ve PMI ödemeleriniz telafi etmek için daha yüksek olur.
- Kredi notunuz – PMI maliyeti, kredi geçmişiniz ve kredi puanınızdan büyük ölçüde etkilenir. Urban Institute'un yüzde 250,000 peşinatla 3.5 dolarlık bir ev satın alan biri örneğini düşünün. Sigorta dahil aylık ipotek ödemesi, 1,164 veya daha yüksek istisnai bir FICO puanı ile 760 $ 'dır. Kredi puanı 1,495 ile 620 arasında olan bir alıcı için aylık ödemeler, çok daha yüksek bir PMI ücretini yansıtan 640 $'dır.
Freddie Mac ipotek sigortası hesaplayıcısı ve Bankrate ipotek hesaplayıcısı tarafından hesaplandığı gibi, PMI'nin ne kadar yatırdığınıza bağlı olarak nasıl çalışabileceği aşağıda açıklanmıştır. Bu rakamlar, 329,000 dolarlık bir satın alma fiyatına ve yüzde 3.25'lik bir faiz oranına dayanmaktadır ve ev sahibi sigortasını veya emlak vergilerini içermemektedir.
| Peşinat | % 5 indirim | % 15 indirim | % 20 indirim |
| Aylık PMI ödemesi | $300 | $78 | $0 |
| Aylık ipotek ödemesi (anapara, faiz ve PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Farklı PMI Türleri
Farklı özel ipotek sigortası türleri vardır. Onlar içerir
#1. Borçlu tarafından ödenen ipotek sigortası
Borçlu tarafından ödenen ipotek sigortası primleri aylık ödemenize dahildir. Anapara bakiyesi, faiz ücretleri ve emlak vergileri gibi diğer ücretler de dahil edilecektir. Para daha sonra sigortacıya aylık olarak ödenir.
Her ay, yalnızca paranın ödendiğinin bir açıklaması olan bir "özel ödeme" belirtisi göreceksiniz.
Borçlu tarafından ödenen ipotek sigortası primleri, %20 öz sermaye, yüzde 78 kredi-değeri elde etmek veya ödeme sürenizin yarısını tamamlamak gibi belirli kriterleri yerine getirirseniz kaldırılabilir.
#2. Borç veren tarafından ödenen ipotek sigortası
Borç veren tarafından ödenen ipotek sigortası cazip görünebilir, ancak hata yapmayın: teminattan yine de siz sorumlu olacaksınız. Bu primi bir satır öğesi olarak görüntülemek yerine, büyük olasılıkla ipotek için daha yüksek bir faiz oranı ödersiniz ve/veya ek kredi oluşturma giderleri ödersiniz.
Diğer bir dezavantaj, borç veren tarafından ödenen PMI'nin, borçlu tarafından ödenen sigorta gibi iptal edilememesidir. Borç veren tarafından ödenen PMI'dan çıkmanın en yaygın yolu yeniden ipotek etmektir.
#3. Tek primli ipotek sigortası
Ödemeleri aylık taksitlere ayırmak yerine, tek primli PMI, sigortanın toplam maliyetini tek bir ödemede birleştirir.
Kredi koşullarına bağlı olarak, bunu kapanışta tam olarak ödeyebilir veya daha yüksek bir meblağ için krediye aktarabilirsiniz.
Hepsini bir kerede öderseniz, aylık ödemeleriniz azalacaktır. Ancak, satın aldıktan hemen sonra evinizi satarsanız, sadece aylık PMI ödemiş olmanızdan daha kötü duruma düşebilirsiniz.
%20'lik bir ön ödeme yapmakta zorlanıyorsanız, önemli bir ön sigorta ödemesini karşılayamayabilirsiniz.
#4. Bölünmüş prim ipotek sigortası
Bölünmüş primli bir PMI sözleşmesinde, maliyetlerin bir kısmını karşılayacak daha yüksek bir peşin fiyat ödersiniz, bu da aylık ödeme gereksinimlerinizi azaltmanıza olanak tanır.
Bu, tek primli ve borçlu tarafından ödenen PMI'nın avantajlarını ve dezavantajlarını birleştirir. Biraz paraya ihtiyacınız olacak, ancak peşin ödemeyi düşündüğünüz kadar değil. Daha sonra daha ucuz aylık ücretlerden yararlanacaksınız.
Daha yüksek bir borç-gelir oranınız varsa, bölünmüş prim ipotek sigortası faydalı olabilir. DTI'nizin hak kazanamayacak kadar yüksek olmasını önlemek için olası ipotek ödemenizden kaçınmanızı sağlar.
#5. FHA ipotek sigortası
Bir FHA kredisi, bu ipotek sigortası formunu içerir. İlk ödemeyi ve ardından çoğu durumda iptal edilemeyen yıllık ipotek sigortası ücretlerini (MIP) gerektirir.
Yeniden finansman olmadan ücretsiz FHA ipotek sigortası almak için 11 yıl beklemeniz gerekecek. O zaman bile, sigorta yalnızca ilk peşinatınızın %10 veya daha fazla olması durumunda iptal edilecektir.
Ayrıca Oku: PIGGYBACK KREDİSİ: Tanımı, Artıları, Eksileri ve Yeniden Finansman Seçenekleri
Paradan Tasarruf Etmenin ve Özel Mortgage Sigortası PMI Ödemekten Kaçınmanın Yolları
Özel ipotek sigortası PMI'sının ne kadar pahalı olabileceği göz önüne alındığında, birçok ev alıcısının bundan kaçınmak istemesi şaşırtıcı değil. İpoteğinizde özel ipotek sigortası PMI ödemekten kaçınmak için beş strateji.
#1. PMI talep etmeyen bir kredi arayın.
PMI şartından feragat eden ve/veya peşinat yardımı sağlayan kredi seçeneklerini arayın. Örneğin, VA kredileri PMI gerektirmez, bu nedenle hak kazanırsanız çok para biriktirebilirsiniz. Federal Konut İdaresi (FHA) veya Amerika Birleşik Devletleri Tarım Bakanlığı (USDA) tarafından garanti edilen kredileri inceleyin. Her iki kuruluş da ev sahipliğini düşük ve orta gelirli alıcılar için daha erişilebilir hale getirmeye çalışan girişimler sunuyor.
#2. Eyalet ve yerel ev satın alma programlarına bakın.
Daha fazla şehir, ev satın alanlara yardımcı olmak için yeni programların oluşturulması da dahil olmak üzere uygun fiyatlı konutlara öncelik veriyor. Bazı şehirler, okul öğretmenleri, itfaiyeciler veya ilk müdahale ekipleri gibi belirli mesleklerde çalışanlar için ev sahibi olmayı erişilebilir kılmayı amaçlayan “işgücü konutları”na odaklanmaktadır. Eyaletinizdeki programlar için HUD'nin yerel ev satın alma sayfasını arayarak başlayabilirsiniz.
#3. 80-10-10 kredi arayın.
Abundo Wealth'in kurucusu Eric Simonson'a göre, özel ipotek sigortası PMI'sından kaçınmanın bir yolu, 80/10/10'luk bir kredi almak ve bu krediye %10'luk bir peşinat yatırmak ve 10'yi karşılamak için %20'luk bir ev sermayesi kredisi almaktır. peşinat şartı. Simonson, kredi limitinin değişken olması muhtemel olduğundan, mümkün olduğunca çabuk ödemeye öncelik vermeniz gerektiğini tavsiye ediyor. 80/10/10 kredi sunan bir borç veren için nereye gideceğinizden emin değilseniz, muhtemelen bazı önerilerde bulunabilecek muhasebecinizle veya mali danışmanınızla konuşun.
#4. Daha yüksek faiz ödemesi yapın
Daha yüksek bir faiz oranı karşılığında, bazı borç verenler, PMI ödemekten kaçınmanıza izin veren krediler sağlar. Bir yeterlilik süreci olacak, ancak onaylanırsa %20'den daha az kesinti yapabileceksiniz. Ancak, artan faiz oranı nedeniyle aylık ipotek ödemeniz daha yüksek - bazı durumlarda çok daha yüksek - olacaktır.
#5. Daha ucuz bir ev satın alın
Belli bir miktar için bir borç veren tarafından ön onay almış olmanız, bir ev satın aldığınızda hepsini harcamanız gerektiği anlamına gelmez.
DRS Financial Partners'ın kurucusu Stanley Himeno-Okamoto, "Normalde, bütçenizi zorlayacak daha büyük bir ev satın almak için PMI kullanmanızı tavsiye etmiyorum, çünkü hayatınızdaki herhangi bir aksaklık, ipotek ödemenizi zorlaştırabilir ve çok fazla stres yaratabilir" diyor.
İlk kez ev alacaklar için daha anlayışlı bir strateji, PMI'ye maruz kalmadan rahatça karşılayabilecekleri daha ucuz bir ev olan bir "başlangıç evi" satın almak olabilir.
PMI Alternatifleri
Mütevazı bir peşinatı olan borçlular sıklıkla “PMI'ya alternatif var mı?” diye soruyorlar.
Bu sorgu ile “PMI'dan nasıl kaçınabilirim?” arasındaki temel ayrım. Sorgulama, alternatiflerin sıklıkla aynı maliyete sahip olmasına rağmen farklı şekilde sunulmasıdır.
417,500 doları aşan bir jumbo kredi buna bir örnektir.
Bazı jumbo krediler %20'den daha az peşinat gerektirir ve ipotek sigortası gerektirmez. Bu, bir PMI'dan kaçınmak için bir çözüm olarak tanıtılacaktır. Ancak, bu kredide daha yüksek bir oran ödeyeceğiniz için ücretler açısından mutlaka tasarruf etmeyeceksiniz – tıpkı uygun bir kredide Lender Paid PMI ile yapacağınız gibi.
Yani teknik olarak ipotek sigortasına bir alternatif olsa da, masraflardan kaçınmıyorsunuz. Bu, Lender Paid PMI ile uyumlu bir kredinin pazarlanmasında açıktır, ancak %20'den daha az indirimli bir jumbo kredi alırken daha az belirgindir çünkü bu krediler genellikle "ipotek sigortası yok" gibi ifadelerle satılmaktadır.
PMI'yı iptal etme
Standart uyumlu bir krediniz varsa, genellikle evinizin yüzde 22'sini elde ettiğinizde, yani kredinizin mülkünüzün satın alma fiyatının yüzde 78'ine kadar ödendiği anlamına gelir gelmez, borç vereninizden ipotek sigortanızı iptal etmesini isteyebilirsiniz.
Makul bir süre içinde bu seviyeye ulaşacağınızı düşünüyorsanız, Borç Veren Tarafından Ödenen PMI, Borç Veren Tarafından Ödenen PMI'ya tercih edilir.
Dolayısıyla, Borç Veren Ödenen PMI'nız varsa, ipotek sigortanız daha yüksek bir kredi oranı şeklinde gelir ve bu yüksek maliyet, kredinin ömrü boyunca yanınızda olur. Aynı durum jumbo ipotek için de geçerlidir, çünkü düşük seviyeli jumbolar için ipotek sigortası primi yoktur, ancak oran daha yüksektir.
Yüzde 20 peşinat ödemeden PMI'dan nasıl kaçınabilirim?
Borç veren tarafından ödenen PMI'yı seçerseniz, yüzde 20 düşürmeden PMI ödemekten kaçınabilirsiniz. Ancak, kredinin süresi boyunca daha yüksek bir ipotek oranına sahip olacaksınız. Bu nedenle bazı borçlular, PMI'dan kaçınmak için gereken yüzde 20'lik ön ödemenin bir yüzdesini finanse etmek için ikinci bir ipotek kredisi kullanmayı içeren bindirme tekniğini tercih ediyor. VA kredi programı, gazilerin peşinat ödemeden PMI'dan kaçınmasını sağlar.
%10 Peşinatla Özel Mortgage Sigortasından (PMI) Nasıl Kurtulabilirim?
%10 peşinatınız varsa, evin satın alma fiyatının kalan %10'unu finanse etmek için ikinci bir kredi kullanırsanız PMI'dan kaçınabilirsiniz. Bunları birleştirmek, ilk ipotek kreditörünüzün yüzde 20 peşinat gereksinimini karşılayarak PMI'dan kaçınmanıza olanak tanır. Bu, 80/10/10 bindirme kredisi olarak bilinir.
PMI'dan kaçınmaya değer mi?
PMI, ilk kez ev satın alanlar için mükemmel bir kaynaktır. Çok az peşinat ödemenizi ve çok daha kısa sürede bir mülke taşınmanızı sağlar. Sonuç olarak, birçok ev alıcısı için PMI, özellikle %20 peşinat ödemek için yıllarca beklemek yerine bir ev satın almak anlamına geliyorsa, faydalı bir yatırımdır.
%5 peşinatla PMI'dan nasıl kurtulurum?
Bazı borçlular, PMI olmadan düşük peşinat ödemeli ipotek sağlayan benzersiz kredi programları bulabilir. Bu programların çoğunun gelir sınırları veya diğer belirli uygunluk koşulları vardır. PMI'yi kaldıran bir program bulamasanız bile, yalnızca %3 peşinatla satın almanızı ve PMI'da daha az ödeme yapmanızı sağlayan Freddie Mac'in Home Olası veya Fannie Mae'nin HomeReady kredisine hak kazanabilirsiniz.
Hangi kredi puanı PMI'dan kaçınmanıza izin verebilir?
Daha iyi bir kredi puanı, daha ucuz PMI primleriyle sonuçlanmalıdır. Ancak yüksek bir kredi notu PMI ihtiyacını ortadan kaldırmayacaktır. Bunun yerine, PMI'dan kaçınmanıza izin veren peşinatınızın boyutudur. Yüzde 20'yi düşürmek, PMI'nın tamamen önlenmesine yardımcı olacaktır.
Sonuç
PMI primleri, bir ev alıcısının aylık ipotek ödemesini yüzlerce dolar artırabilir. Ve %20'lik bir indiriminiz yoksa veya ana ödemeler ve ev değeri takdiri nedeniyle kredi toplamının ev değerinin %80'inden az olmasını beklemediğiniz sürece özel ipotek sigortası PMI'sından kaçınmak zordur. Ancak, peşinat yardımı, VA kredileri, sırtlama kredileri ve doktor kredileri gibi başka seçenekler de vardır. Tüm borç verenler, borç alanların PMI'dan kaçınmasına ve daha az elverişli koşullara veya daha yüksek harcamalara sahip olanlara izin veren programlar sağlamaz. Ve bir mülk ödünç alırken düşünülmesi gereken tek şey PMI değildir. Faiz oranları, ücretler, kredi koşulları ve diğer hususların tümü, daha fazla olmasa da, aynı derecede önemli olabilir.
PMI SSS'lerinden Nasıl Kaçınılır?
PMI'dan ne zaman vazgeçilebilir?
İpoteğinizin anapara bakiyesinin evinizin başlangıç değerinin yüzde 80'ine düşmesi beklendiğinde, hizmet sağlayıcınızdan PMI'yı kaldırmasını talep etme yetkiniz vardır. İpoteğinizi aldığınızda, bu tarihi PMI bilgilendirme formunda yazılı olarak almış olmanız gerekir.
PMI kaçınmaya değer mi?
PMI'dan kurtulmak, aylık ödemelerinizi azaltabilir ve mülkünüzü daha uygun fiyatlı hale getirebilir.
Kredi notu PMI'ı etkiler mi?
Evet, kredi puanınızın özel ipotek sigortasının maliyeti üzerinde etkisi vardır. Aynı peşinat ve ipotek tutarıyla bile, kredi puanı daha yüksek olan bir borçlu, PMI için genellikle daha düşük kredi puanı olan birine göre daha küçük bir aylık ücret ödeyecektir.
İlgili Makaleler
- Mortgage Sigortası Nedir ve Ne Zaman İhtiyacınız Var?
- Mortgage Sigorta Primi Nedir? Nasıl çalışır
- Pratik Örnekler ve İhtiyacınız Olan Her Şey ile Konut Sermayesi Nasıl Hesaplanır
- İpotek Koruma Sigortası (MPI): Nasıl Çalışır
- Zillow Mortgage Hesaplayıcısı: Zillow Mortgage Hesaplayıcısı Ne Kadar Doğru? (+ Hızlı İpuçları)
- İpotek Sigortası: Ayrıntılı Kılavuz
Referanslar
