DSCR veya basitçe DCR olarak kısaltılan Borç Hizmeti Teminat Oranı, ticari kredi ve gayrimenkul finansmanında önemli bir terimdir. ne zaman gereklidir ticari gayrimenkul taahhütnamesi ve iş kredileri, kiracı mali yanı sıra ve maksimum kredi tutarının hesaplanmasında önemli bir bileşendir. Bu yazıda, borç servisi karşılama oranını ayrıntılı olarak inceleyeceğiz ve yol boyunca bazı örnekleri inceleyeceğiz. Ayrıca iki borç servisi karşılama oranı formülünü ve bunların nasıl hesaplanacağını göreceğiz.
Borç Servisi Karşılama Oranı Nedir?
Borç Hizmeti Karşılama Oranı (DSCR), bir şirketin faaliyet gelirlerini, hem kısa hem de uzun vadeli borçlara ilişkin anapara ve faiz ödemeleri de dahil olmak üzere tüm borç taahhütlerini yerine getirmek için kullanma kapasitesini değerlendirir. Bir şirketin bilançosunda tahvil, kredi veya kredi limiti gibi herhangi bir borcu olduğunda, bu oran sıklıkla kullanılır. Aynı zamanda düzenli olarak kullanılan bir orandır. kaldıraçlı satın alma hedef şirketin borç kapasitesini analiz etmek için toplam borç/FAVÖK kat, net borç/FAVÖK kat, faiz karşılama oranı ve sabit ücret karşılama oranı gibi diğer kredi göstergeleriyle birlikte anlaşma.
Borç Servisi Karşılama Oranı Formülü
Bu borç servisi karşılama oranı formülü iki şekildedir:
Borç Servisi Karşılama Oranı = FAVÖK/ (Faiz + Anapara)
Borç Servisi Karşılama Oranı = (FAVÖK – Yatırım Sermayesi) / (Faiz + Anapara)
Nerede:
FAVÖK = Faiz, Vergi, Amortisman ve Amortisman Öncesi Kazanç.
Anapara = Kısa ve uzun vadeli borçlanmaların toplam kredi tutarı.
Faiz = Herhangi bir borçlanma için ödenecek faiz.
Capex = Sermaye Harcamaları.
Bazı işletmeler ikinci formülü kullanmayı tercih edebilir, çünkü sermaye harcamaları gelir tablosunda giderleştirilmez, bunun yerine bir "yatırım" olarak kabul edilir. FAVÖK'ten CAPEX'i çıkararak, şirket borç servisi için mevcut fiili işletme geliri miktarına sahip olacaktır.
Borç Servisi Karşılama Oranı Nasıl Hesaplanır?
Bu kılavuz, Borç Servisi Teminat Oranını hesaplama sürecinde size yol gösterecektir. Birçok Borç Hizmeti Kapsama Oranı Hesaplama vakasına verilen yanıtları adım adım inceleyeceğiz.
Örnek 1 – DSCR için Gelir Tablosu
Bu örnekte, aşağıdaki gelir tablosunu kullanarak A Şirketinin Borç Servisi Karşılama Oranını hesaplayacağız:
| Varlık | Milyon |
| Satış | 1000 |
| Satılan Malların Maliyetleri | 200 |
| Brüt kar | 800 |
| İşletim masrafı | 200 |
| Faaliyet gelirleri | 600 |
| Faiz gideri | 200 |
| Vergi öncesi kar | 400 |
| Vergi masrafı | 200 |
| Net gelir | 200 |
Cevap
Adım 1: Borç servisi karşılama oranı formülünü aşağıya yazın.
DSCR = Borç Servisi / Net İşletme Geliri
Adım 2: Net Faaliyet Gelirini hesaplayın.
Faaliyet geliri, firmanın brüt karından faaliyet giderlerinin düşülmesiyle hesaplanır. Bu durumda, 600 milyon dolar.
3. Adım: Bir Borç Servisi Bulun
İşletmenin faiz ve anapara ödemelerini vergiden önce ödemesi gerektiğinden, borç servisi genellikle faaliyet gelirinin altında konumlanır. Bu örnekte, borç servisi basitçe 200 milyon dolara eşit olan faiz gideridir.
Adım 4: DSCR'yi belirlemek için hesaplamayı gerçekleştirin.
DSCR = Borç Servisi / Net İşletme Geliri
DSCR = 600 Milyon $ / 200 Milyon $ = 3 (veya bir oran olduğu için 3x)
Örnek 2 DSCR Basit Gelir Tablosu
Bu örnekte, aşağıdaki verileri ve gelir tablosunu kullanarak B Şirketinin Borç Servisi Karşılama Oranını hesaplayacağız:
Bilgi:
Ana ödemeler toplam 150 milyon dolar.
| Varlık | Milyon |
| Satış | 1000 |
| Satılan Malların Maliyetleri | 200 |
| Brüt kar | 800 |
| SG&A Gideri | 300 |
| Ar-Ge Gideri | 200 |
| Faaliyet gelirleri | 300 |
| Faiz gideri | 50 |
| Vergi öncesi kar | 250 |
| Vergi masrafı | 50 |
| Net gelir | 200 |
Cevap
Adım 1: Borç servisi karşılama oranı formülünü aşağıya yazın.
DSCR = Borç Servisi / Net İşletme Geliri
Adım 2: Net Faaliyet Gelirini hesaplayın.
Faaliyet geliri, faaliyet giderlerinden (SG&A ve Ar-Ge giderleri) sonra gelir. Bu durumda, 300 milyon dolar.
3. Adım: Bir Borç Servisi Bulun
Bu durumda borç servisi daha yüksektir çünkü şirket faiz ödemelerinin yanı sıra anaparayı da geri ödemek zorundadır.
Borç servisi, faiz ve kira ödemeleri ile anapara geri ödemesinin toplamına eşittir.
Borç servisi = 50 milyon dolar + 150 milyon dolar = 200 milyon dolar
Adım 4: DSCR'yi belirlemek için hesaplamayı gerçekleştirin.
DSCR = Borç Servisi / Net İşletme Geliri
DSCR = 300 milyon $ / 200 milyon $ = 1.5 (veya 1.5 kat)
Örnek 3 - Gelir Tablosunda Eksik Unsurlar
Bu örnekte, aşağıdaki verileri ve gelir tablosunu kullanarak C Şirketinin Borç Servisi Karşılama Oranını hesaplayacağız:
Bilgi:
Ar-Ge Gideri, firmanın SG&A Giderinin %25'ini oluşturmaktadır.
Anapara ödemeleri ve faiz giderlerinin her biri şirketin faaliyet gelirinin %10'unu oluşturur.
Şirketin satışları, satılan malların maliyetinin üç katıdır.
| Varlık | Milyon |
| Satış | ? |
| Satılan Malların Maliyetleri | ? |
| Brüt kar | 400 |
| SG&A Gideri | ? |
| Ar-Ge Gideri | 200 |
| Faaliyet gelirleri | ? |
| Faiz gideri | ? |
| Vergi öncesi kar | ? |
| Vergi masrafı | 50 |
| Net gelir | ? |
Cevap
Adım 1: Borç servisi karşılama oranı formülünü aşağıya yazın.
DSCR = Borç Servisi / Net İşletme Geliri
Adım 2: Net Faaliyet Gelirini hesaplayın.
Firmanın Net Faaliyet Gelirini belirlemek için öncelikle Satış ve Ar-Ge Giderlerini hesaplamalıyız (çünkü bu değerler verilmemektedir).
Satışlar = satılan malın maliyetinin 3 katı
3 × 400 Milyon Dolar Satışlarda 1200 Milyon Dolar'a eşittir
Ar-Ge Gideri = SG&A Giderinin %25'i
Ar-Ge Harcaması = 25 Milyon Doların %200'i = 50 Milyon Dolar
Satışlar – Satılan Malların Maliyeti – SG&A Gideri – Ar-Ge Gideri = Net Faaliyet Geliri
Net Faaliyet Geliri = 1200 milyon dolar – 400 milyon dolar – 200 milyon dolar – 50 milyon dolar = 550 milyon dolar
3. Adım: Bir Borç Servisi Bulun
Anapara ödemeleri ve faiz giderlerinin her biri, şirketin faaliyet gelirinin %10'unu oluşturur:
%10 x Faaliyet Geliri = Anapara Ödemeleri
Anapara Ödemeleri = %10 x 550 milyon dolar = 55 milyon dolar
Faiz Gideri = Faaliyet Gelirinin %10'u
Faiz Gideri = 10 Milyon Doların %550'u = 55 Milyon Dolar
Borç Servisini bulun:
Borç servisi, faiz ve kira ödemeleri ile anapara geri ödemesinin toplamına eşittir.
Borç servisi = 55 milyon dolar + 55 milyon dolar = 110 milyon dolar
Adım 4: DSCR'yi belirlemek için hesaplamayı gerçekleştirin.
DSCR = Borç Servisi / Net İşletme Geliri
DSCR = 550 milyon $ / 110 milyon $ = 5 (veya 5 kat)
Örnek 4 – DSCR + Gelir Tablosunu Doldurun
Bu örnekte, aşağıdaki verileri ve kısmi gelir tablosunu kullanarak Şirket D'nin Borç Servisi Karşılama Oranını hesaplayacağız:
Bilgi:
Vergi oranı %50 olarak belirlenmiştir.
Firmanın Ar-Ge Harcaması, SG&A Harcamasının yarısından 10 milyon $ daha azdır.
Anapara ödemeleri, vergi öncesi kârın iki katına eşittir.
Satılan malın maliyeti, satış fiyatının %60'ıdır.
Net Gelir, Kira Ödemelerinin %25'ine eşittir.
SG&A giderleri, şirketin satışlarının %30'unu oluşturmaktadır.
Kira ödemeleri, faiz ödemelerinin iki katıdır.
Cevap
Adım 1: Borç servisi karşılama oranı formülünü aşağıya yazın.
DSCR = Borç Servisi / Net İşletme Geliri
Adım 2: Gelir tablosunu tamamlayın.
Gelir tablosundaki çoğu satır öğesi boş olduğundan, önce elimizdeki bilgileri kullanarak gelir tablosunu doldurmalıyız:
Kira Ödemeleri
Kira Ödemelerini, Faiz Giderinin iki katı olan 20 Milyon Dolarlık (sahip olduğumuz tek değer) Faiz Gideri ile başlayarak hesaplayabiliriz.
Kira ödemeleri = 2 x 20 milyon dolar = 40 milyon dolar
karlılık
Artık Net Geliri hesaplayabiliriz (çünkü Kira Ödemelerinin yüzde 25'i).
Net gelir = 25 milyon doların %40'i = 10 milyon dolar
Vergi ve Vergi Gideri Öncesi Kar
%50 vergi oranı, vergi giderinin Vergi Öncesi Karın %50'sine eşit olduğunu gösterir. Şirket, Vergi Öncesi Karının yarısını Net Gelir olarak elinde tutmaktadır. Sonuç olarak, Vergi Öncesi Kârın Net Gelirin iki katı olduğu sonucunu çıkarabiliriz.
Vergi öncesi kar = 2 x 10 milyon dolar = 20 milyon dolar
Vergi Öncesi Kar – Net Gelir = Vergi Gideri
Vergi giderleri = 20 milyon dolar – 10 milyon dolar = 10 milyon dolar
Anapara Ödemeleri
Anapara ödemeleri, vergi öncesi kârın iki katına eşittir.
2 x Vergi Öncesi Kar = Ana Ödemeler
Ana Ödemeler = 2 x 20 milyon dolar = 40 milyon dolar
Faaliyet Karı
Faaliyet Geliri gösterilmese de, Vergi Öncesi Karın üzerinde değer verdiğimiz satır kalemlerini ekleyerek hesaplayabiliriz.
Faaliyet geliri, vergi öncesi kâr ile faiz giderinin toplamı olarak hesaplanır.
Faaliyet geliri = 20 milyon dolar + 20 milyon dolar = 40 milyon dolar
3. Adım: Bir Borç Servisi Bulun
Borç servisi, faiz ve kira ödemeleri ile anapara geri ödemesinin toplamına eşittir.
Borç servisi = 20 milyon dolar + 40 milyon dolar + 40 milyon dolar = 100 milyon dolar
Adım 4: DSCR'yi belirlemek için hesaplamayı gerçekleştirin.
DSCR = Borç Servisi / Net İşletme Geliri
DSCR = 40 milyon $ / 100 milyon $ = 0.4 (veya 0.4 kat)
Borç Servisi Karşılama Oranı Yorumlama
Bir veya daha fazla borç servisi karşılama oranı, bir şirketin faaliyet gelirinin yıllık borç ve faiz ödemelerini karşılamaya yeterli olduğu anlamına gelir. Optimum oran, genel bir kural olarak 2 veya daha yüksektir. Yüksek bir oran, şirketin daha fazla borç üstlenebileceğini gösterir.
Birden düşük bir oran, şirketin mevcut borç taahhütlerini yalnızca faaliyet geliri yoluyla ödeyemediğini gösterdiği için istenmeyen bir durumdur. Örneğin, 0.8'lik bir DSCR, şirketin borç ödemelerinin %80'ini geri ödemeye yetecek kadar operasyonel gelir olduğunu gösterir.
Tek bir ölçüme odaklanmak yerine, aynı sektördeki diğer şirketlerin oranlarıyla ilgili olarak bir şirketin borç servisi karşılama oranını analiz edin. Bir şirketin DSCR'si rakiplerinin çoğundan çok daha büyükse, daha güçlü borç yönetimi gösterir. Bir finansal analist, aynı zamanda, bir şirketin yükselen (gelişen) veya aşağı (bozulan) (kötüleşen) olup olmadığını görmek için bir şirketin oranını incelemek isteyebilir.
Borç Servisi Karşılama Oranının Ortak Uygulamaları
Borç servisi karşılama oranı, bir şirketin anapara ve faiz gideri de dahil olmak üzere ödenmemiş borcunu ödeme kapasitesini değerlendirmek için kullanılan standart bir ölçüdür.
Kaldıraçlı bir satın almada, satın alan bir işletme, hedef şirketin borç yapısını ve kredi yükümlülüklerini ödeme kapasitesini değerlendirmek için DSCR'yi kullanır.
Banka kredi memurları, bir şirketin borç ödeme kabiliyetini tahmin etmek için DSCR'yi kullanır.
Özet
Borç Hizmeti Karşılama Oranı, bir şirketin genel mali durumunu, özellikle de mevcut borcunu ödeme kabiliyetini ölçmek için yararlı bir göstergedir. Oran, borç verenlerin ve yatırımcıların, şirketin daha fazla borç finansmanı almasının güvenli olup olmadığını belirlemesine de yardımcı olabilir. DSCR her zaman sektör ortalaması ile karşılaştırılmalıdır.
DSCR Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul için iyi bir borç servisi karşılama oranı nedir?
Çoğu borç veren, 1.25x–1.5x aralığında bir DSCR'yi tercih eder. Bu, varlığın en azından tüm borç ödemeleri yapıldıktan sonra ek gelirin %25'ini oluşturabileceği anlamına gelir.
Gayrimenkulde borç servisi karşılama oranını nasıl hesaplarsınız?
Borç servisi karşılama oranını belirlemek için net işletme gelirini (NOI) yıllık borca bölmeniz yeterlidir.
Borç servisi karşılama oranı neden önemlidir?
DSCR, bir bireyin veya bir şirketin borç ödemelerini nakit olarak yapma kabiliyetini belirlemek için yararlı bir ölçüttür. Daha yüksek bir oran, firmanın borç taahhütlerini yerine getirmek için - gerekli ödemeleri zamanında yapmak için - yeterli finansmana sahip olduğundan daha kredibilite olduğunu gösterir.
- FİNANSAL RAPORLAMA: Örneklerle bilmeniz gereken her şey (+ hızlı kolay araçlar)
- BİR ŞİRKETİN FİNANSAL TABLOSU: En İyi 2021 Örnekleri ve Öğrenilecek Şablonlar
- Ticari Genel Sorumluluk Sigortası CGL US: Poliçe, Kapsam ve Maliyetler
- KONUT ORANI: Kolaylıkla Konut Oranı Nasıl Hesaplanır (+ Ücretsiz Araçlar)
- Para Yönetimi: Profesyonel Olmak İçin En İyi 10+ Kolay İpuçları
