Arka uç oranı, bankaların ve hatta FHA'nın bile borç verme kararları verirken dikkate aldığı metriklerden biridir. DTI oranı olarak da bilinir, olası bir borçluya borç para vermeyle ilişkili risk seviyesini belirler. Arka uç oranı ve nasıl hesaplanacağı hakkında bilmeniz gereken her şey burada.
Arka Uç Oranı Nedir?
"Arka plan oranı", aylık gelirinizin borç ödemelerine ayrılan yüzdesidir. Oran, aylık gelirinizin yüzdesi olarak belirlenir.
Arka Uç Oranını Anlama
Arka uç oranı, ipotek sigortacıları tarafından muhtemel bir borçluya borç para vermeyle ilgili risk seviyesini belirlemek için kullanılan birkaç ölçümden biridir. Borçlunun gelirinin ne kadarının başka bir kişi veya şirkete borçlu olduğunu gösterdiği için önemlidir. Başvuru sahibinin aylık gelirinin büyük bir kısmı borç ödemelerine gidiyorsa, iş kaybı veya gelir düşüşü ödenmemiş borçların hızla birikmesine neden olabileceğinden, başvuru sahibi yüksek riskli bir borçlu olarak kabul edilir.
Arka Uç Oranı Nasıl Hesaplanır
Arka uç oranını hesaplamak için, borçlunun tüm aylık borç ödemelerini birleştirir ve toplamı borçlunun aylık gelirine böleriz.
Aylık 5,000 ABD Doları geliri (60,000'ye bölünen 12 ABD Doları) ve toplam aylık borç ödemeleri 2,000 ABD Doları olan bir borçluyu düşünün. Bu borçlu için arka uç oranı %40'tır (2,000$ / 5,000$).
Borç verenler yüzde 36'dan fazla olmayan bir oran görmeyi tercih ediyor. Bununla birlikte, bazı borç verenler, iyi krediye sahip borçlular için %50'ye varan yüzdeler için istisnalar verir. İpotek kabul ederken, bazı borç verenler bu oranı kullanır. yalnızca, diğerleri ise bunu ön uç oranıyla birlikte kullanır.
Arka Uç Oranı Nasıl Belirlenir
Arka uç oranındaki aylık borcunuz, kredi kartı, ipotek ve taşıt kredisi ödemelerinin yanı sıra nafaka ve diğer kredi taahhütlerini içerir. Dahil edilen borçlar nedeniyle, bir ön uç oranından farklıdır. "Ön uç" oranı, yalnızca ipotek ödemesinin gelire oranıdır.
Yani, yılda 48,000 dolar kazanırsanız, aylık geliriniz 4,000 dolar olur. Toplam ipotek ödemeniz 25 ABD Doları ise, ön uç oranınız %1,000'tir.
Toplam borç ödemeniz 1,800 $ ise (eviniz için 1,000 $, otomobil kredisi için 350 $, kredi kartları için 300 $ ve öğrenci kredisi için 150 $), arka uç oranınız yüzde 45'tir.
Genel borç-gelir oranınız (DTI) 25/45 (ön/arka) olacaktır.
Ayrıca Oku: VERGİLERİ GERİ ALMAK: Geri Dönen Vergilerimi Nasıl Yönetirim?
Bu Hesaplama Kredi Verenler Tarafından Nasıl Kullanılır?
Mortgage kredileri sağlarken, bazı borç verenler yalnızca arka uç oranını değerlendirir ve ön uç oranına ağırlık vermez. Borç-gelir oranları, borçlunun kredi puanı, geliri, iş geçmişi, edinilen mülk ve diğer faktörlerle birlikte borç verenin kararında önemli bir rol oynar.
Arka uçtan ön uça oranı daha muhafazakardır. Yani, daha katı borç verme kurallarına sahip borç verenler, işlemin ön ucundan ziyade arka ucuna bakmaya daha meyillidir.
Borç verenler, kredi müzakerelerine girerken kullandıkları kriterlere sahiptir. Borç verenler genellikle %36 veya daha düşük oranlarda kredi vermeyi amaçlar. Dolayısıyla, önceki senaryoda, yüzde 45'lik bir arka uç oranıyla, kredi büyük olasılıkla reddedilecektir. Borçlunun iyi kredisi varsa, bazı borç verenler %50'ye varan oranlara izin vererek muafiyet yapacaktır.
Hem ön hem de arka uç oranlarını hesaplayan borç verenler, 28/36 gibi belirli bir oran talep edebilir. FHA kredi limiti 29/41'dir. VA kredileri yalnızca yüzde 41 veya daha düşük olması gereken arka ucu dikkate alır.
Arka Uç Oranınızı Nasıl Düşürebilirsiniz?
Borç-gelir oranınız, ipotek kredisi verenler için kredi puanınız kadar önemli olduğundan, oranınızı yükseltmek, ihtiyacınız olan kredileri alabilmenizi ve kredi ödemelerinizi kredi bittikten sonra karşılayabilmenizi sağlamak için çok önemlidir. imtiyazlı.
Arka uç oranınızı en aza indirmek için en etkili strateji, borcunuzu ödemektir. Kredi kartlarınızı ödeyebilir ve yeni döner borç tahakkuk ettirmekten kaçınabilirseniz, oranınız önemli ölçüde artacaktır. Yukarıdaki durumda kredi kartlarınızı ödediyseniz, aylık 1500$ ödemeniz kalır (1000$ ev, 350$ otomobil kredisi, 150$ öğrenci kredisi). 4000 dolar kazançla, yeni arka uç oranı yüzde 37.5. Bu, kabul edilebilir yüzde 36'ya çok daha yakındır ve güçlü bir kredi puanı ile çoğu borç veren sizi onaylayabilir.
Artan gelir oranı da artırır. Örneğimizde %3'lük bir yaşam maliyeti artışı aldığınızı varsayalım. 4,120 $'lık yeni aylık geliriniz, aylık 1,500 $'lık borç ödemelerinizle birleştiğinde, yüzde 36.4'lük bir arka uç oranıyla sonuçlanır. Bu oran, kredi başvurunuzun kabul edilme olasılığını artırır.
Oranınızı artırmak için ipotek ödemenizi azaltın. Daha yüksek peşinat ödeyerek, 20 yıllık ipotek yerine 30 veya 15 yıllık ipotek seçerek veya satın almak için daha ucuz bir ev arayarak ödemenizi düşürebilir ve ön ve arka uç oranlarınızı düşürebilirsiniz. Daha uygun fiyatlı sigorta almak burada da size fayda sağlar çünkü ipotek ödemeniz PITI'yi (anapara, faiz, vergiler ve sigorta) içerir.
Arka Uç Oranı ve Ön Uç Oranı
Ön uç oranı aynı zamanda ipotek sigortacıları tarafından kullanılan bir borç-gelir karşılaştırmasıdır. Bunun istisnası, ön uç oranının ipotek ödemesinden başka bir borcu dikkate almamasıdır. Sonuç olarak, borçlunun aylık ipotek ödemesini aylık gelirine bölerek ön uç oranını hesaplıyoruz. Önceki örneğe dönersek, borçlunun ipotek ödemesinin, 1,200$'lık aylık borç yükümlülüğünün 2,000$'ı olduğunu varsayalım.
Bu nedenle, borçlunun oranı (1,200$ / 5,000$) veya yüzde 24'tür. Mortgage sağlayıcıları tarafından sık sık belirlenen bir üst kısıtlama, yüzde 28'lik bir ön uç oranıdır. Arka uç oranında olduğu gibi, özellikle borçlunun iyi kredi, tutarlı gelir veya büyük nakit rezervleri gibi diğer hafifletici koşulları varsa, bazı borç verenler ön uç oranında daha esnektir.
FHA Arka Uç DTI Oranı için Telafi Edici Faktörler
Borçlular farklı telafi koşullarını karşılıyorsa, FHA gereklilikleri borç verenlerin daha yüksek DTI yüzdelerine izin vermesine izin verir. Bu ekstra senaryolar, daha yüksek DTI oranları ile ipotek ihraç etme riskini azaltmaya yardımcı olur. Bu telafi edici faktörler arasında aşağıdakiler bulunmaktadır:
#1. Kalan Gelir
Borçlunun tüm masraflar karşılandıktan sonra her ay kalan yeterli fonu varsa, borç verenler daha yüksek borç-gelir oranlarını onaylayabilir.
#2. Nakit rezervler
Diğer bir dengeleyici faktör, finansal bir acil durum durumunda kapanmadan sonra borçlunun elinde önemli miktarda nakit rezervi olup olmadığıdır.
#3. Ödeme Şoku
Borçlunun bir ev satın alırken ve önceki kira/ipotek ödemesinden önerilen yeni ödemeye geçiş yaparken aylık konut ödemesi önemli ölçüde arttığında ödeme şoku meydana gelir. Borçlunun ödemeleri yeni ipotek ödeme senaryosu altında neredeyse tutarlı kalırsa, borç verenler daha yüksek DTI'yi onaylamaya daha istekli olacaktır.
#4. Yüksek Kredi Puanları
Kredi notunuz yüksekse, mali sorumluluk göstermişsiniz demektir. Bu, daha büyük bir DTI için kabul edilmenize yardımcı olacaktır.
#5. İstihdam İstikrarı
Uzun süredir aynı yerde mi çalışıyorsunuz, yoksa son yıllarda çok sayıda ara vererek işten işe mi atlıyorsunuz? Tutarlı bir gelir kaynağına sahip olmak kritik olacaktır.
FHA kreditörleri, bu ve diğer telafi edici hususlarla birlikte, %50'den fazla bir arka uç DTI oranını tolere edebilir.
DTI'nizi Nasıl Düşürebilirsiniz?
DTI'nizi düşürmenin en belirgin yolu, aylık gelirinizi artırmak veya aylık borcunuzu azaltmaktır. Bununla birlikte, burada sizinle tartışacağımız daha az belirgin bazı öneriler var.
#1. Gelirinizi Artırın
Serbest meslek sahibi iseniz veya çalışma alanınızda nakit veya bahşiş alıyorsanız, ipotek başvurusunda bulunurken bu geliri gösterebilmelisiniz. Diğerleri, nakit ve bahşiş dahil tüm geliri bir banka hesabına yatırmama hatasına düşer.
Borç verenler, banka hesaplarına ne kadar para geldiğini incelemek isteyeceklerdir. Parayı hemen sonra çekerseniz farketmez. Nakit akışınızı belgelemek, kaydedilen brüt aylık gelirinizi artırmak için bir stratejidir ve bu da DTI oranlarınızı düşürür.
#2. Aylık Borcunuzu Azaltın
Büyük aylık ödeme gereksinimleri sıklıkla DTI yüzdelerini yükseltir. Bir ipoteğe hak kazanmadan önce DTI oranlarınızı iyileştirmek için borcunuzu kapatmayı düşünüyorsanız, toplamı en yüksek olan borca değil, en yüksek aylık ödeme talebine sahip zorunluluğa odaklanın.
Amaç, tüm aylık ödemelerin kredi portföyünüzden kaldırılmasını sağlamaktır. Sonuç olarak, borcunuzu ödemek için 5,000 dolarınız varsa, bunu mümkün olduğu kadar çok hesabı ödemek için kullanmalısınız. Bu ödemeler DTI hesaplamanızdan çıkarılır. Yapmak istemediğiniz şey, aylık ödemeyi korurken önemli ölçüde daha büyük miktarda bir hesaba 5,000 ABD Doları uygulamaktır.
İzin Verilen En Yüksek FHA Arka Uç DTI Oranı Nedir?
Telafi edici faktörlerle birlikte izin verilen en yüksek FHA arka uç DTI Oranı yüzde 56.9'dur ve bu oran, kredi verenin riskini azaltmaya hizmet eden belirli telafi edici unsurlara dayalı olarak katılımcı FHA kredi kuruluşlarının izin verebilir.
Arka Uç DTI Oranını Tahmin Etmek İçin Hangi Gelir Kullanılabilir?
Borç-gelir oranları, aşağıdaki gelir biçimleri kullanılarak hesaplanabilir:
- Bir aylık çalışma için ücret
- İşletmenizden elde edilen karlar
- Sosyal güvenliğin faydaları
- 401 bin kazanç
- Pansiyonlar
- Engelli Geliri
- Çocuk nafakası ve nafaka
Yüksek Arka Uç DTI Oranıyla FHA Kredisi Alabilir miyim?
%50'ye kadar ve üzerinde DTI seviyelerini kabul edecek borç verenler var. Doğru borç verenle yakın bir şekilde çalışmak, süreç boyunca size yardımcı olacak ve rehberlik edecek ve hak kazanmanın yollarını önerecektir.
FHA Borç-Gelir Oranı ve Öğrenci Kredileri
FHA borç verenleri, borcu gelire göre hesaplarken, ödenmemiş öğrenci kredisinin %1'ini aylık gereksinimlere dahil etmekle yükümlüdür.
Uygun Borç-Gelir Oranı Nedir?
Genel bir kural olarak, bir borçlunun ipotek almaya hak kazanırken sahip olabileceği en yüksek DTI oranı yüzde 43'tür. Borç verenler, borcun yüzde 36'inden fazlasını ipotek veya kira ödemelerine ayırmayacak şekilde, yüzde 28'dan daha az bir borç-gelir oranını tercih ediyor.
Maksimum DTI oranı borç verene göre değişir. Bununla birlikte, borç-gelir oranı ne kadar düşükse, borçlunun kredi için kabul edilme veya en azından dikkate alınma olasılığı o kadar yüksek olur.
Borç-Gelir Oranının Sınırlamaları Nelerdir?
DTI oranı, çeşitli borç türleri veya bu borcun ödenmesi için yapılan masraflar arasında ayrım yapmaz. Kredi kartları, öğrenci kredilerinden daha yüksek faiz oranlarına sahiptir, ancak bunlar DTI hesaplamasında birleştirilir.
Bakiyeleri yüksek faizli kredi kartlarından düşük faizli kredi kartlarına değiştirirseniz, aylık ödemeleriniz azalır. Sonuç olarak toplam aylık borç ödemeleriniz ve DTI oranınız düşecek, ancak ödenmemiş toplam borcunuz aynı kalacaktır.
İyi bir arka uç DTI oranı nedir?
Borç verenler, tüm aylık borçları içeren arka uç oranıyla birlikte, yüzde 28'den fazla olmayan bir ön uç oranı ve yüzde 36'dan fazla olmayan bir arka uç oranı görmeyi tercih ediyor.
%45 arka uç oranı nedir?
Anapara tutarı 25 ABD Doları olan bir ipotek için %1,000'lik bir ön uç oranı geçerli olacaktır. Toplam aylık borç ödemeniz 45 ABD Doları (ipotek için 1,800 ABD Doları, taşıt kredisi için 1,000 ABD Doları, kredi kartları için 350 ABD Doları ve öğrenci kredileri için 300 ABD Doları) olsaydı, arka uç oranınız %150 olurdu.
Ön uç mu yoksa arka uç DTI mı daha önemli?
Bununla birlikte, başvurduğunuz ipotek kredisinin türüne bağlı olarak, iyi bir kredi geçmişiniz, yeterli birikiminiz ve oldukça büyük bir peşinatınız varsa, borç verenler daha yüksek oranları kabul edebilir. İpotek kredisi başvuruları hem ön hem de arka uç DTI gereksinimlerini karşılamalıdır, ancak birçok finans uzmanı ikincisine daha fazla ağırlık verir.
FHA için maksimum arka uç DTI nedir?
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Federal Konut İdaresi (FHA), belirli bir tür ipotek kredisini garanti eder. Bir FHA kredisi almak için gereksinimler daha düşüktür. Durum bazında belirlenmekle birlikte, bir FHA kredisi için maksimum DTI %57'dir.
Arka uç oranı neleri içermez?
Arka uç oranı hesaplanırken, faiz oranları ve borçla ilgili diğer giderler dikkate alınmaz. Kredi kartlarındaki faiz oranı genellikle öğrenci kredilerinden daha yüksek olsa da, her iki borç türü de oranın payına dahil edilir.
Daha yüksek veya daha düşük bir oran daha mı iyidir?
Artan bir oran genellikle sağlam satışları gösterir, bu nedenle daha yüksek bir oran tercih edilir. Daha düşük bir oran, durgun satışları ve/veya pazardaki ürünlere olan ilginin azaldığını gösterebilir.
Sonuç olarak,
Arka uç oranınız, esasen tüm borç-gelir oranınızdır. Bu, planlanan konut borcunuzun yanı sıra kredi sicilinizdeki diğer tüketici borçlarını da içerir. Arka uç oranının nasıl hesaplanacağını bilmek, sonunda gelir seviyenizin istediğiniz ipoteği almaya hak kazanmak için yeterli olup olmadığını belirleyecektir. Bu da, ne üzerinde çalışacağınızı bilmenize yardımcı olacaktır.
Sık Sorulan Sorular
DTI'nin arka uç oranı nedir?
Arka uç oranınız, toplam aylık borç yükümlülüklerinizin oranıdır, senin dahil brüt gelirinize ipotek ve ilgili konut borcu.
Geleneksel bir kredi için minimum arka uç oranı nedir?
Geleneksel bir kredi için minimum arka uç oranı %45 ila %50
%28 kuralı nedir?
Bir ipotek almayı düşünürken, maksimum aylık hane giderinizin aylık brüt gelirinizin yüzde 28'ini ve toplam hane borcunuzun brüt aylık gelirinizin yüzde 36'sını geçmemesine dikkat edin.
İlgili Makaleler
- İpotek Kredisi Puanı: Ev Satın Almak İçin Gerekli Minimum Kredi
- 5 YILDA İpotek NASIL ÖDEME YAPILIR: Kapsamlı Bir Kılavuz
- Rekabetçi Ticari Mülk Yeniden Finansmanı İçin 6 İpucu
- Bir Ev Satın Almak İçin Hangi Kredi Puanına İhtiyacınız Var: 202'de En İyi ABD Uygulamaları3
- BORÇ ORANI: Tanımı, Formülü ve Hesaplamaları Açıklaması
