Eğer bir potansiyel iseniz gayrimenkul emlak işinin içini ve dışını öğrenen acente veya bir komisyoncu kiralamak isteyen potansiyel bir ev sahibi; bazı endüstri uzmanlığını anlamak önemlidir. Bu sadece süreç boyunca sizi bilgilendirmekle kalmayacak, aynı zamanda işlemin hangi tarafında olursanız olun seçeneklerinizi anlamanıza da yardımcı olacaktır.
Gayrimenkulün merkezi operasyonlarından biri, bir mülkün listelenmesidir. Ama bu gerçekten ne anlama geliyor? Bu parça, tanımı, türleri ve genel konsepti dahil olmak üzere açık listeye tam bir genel bakış içerir.
Açık Listeleme Nedir?
Bir liste sözleşmesi, "bir komisyoncuya bir gayrimenkul işleminde bir müşteri için vekil olarak hareket etme hakkı veren bir acentelik ilişkisi yaratan yasal olarak bağlayıcı bir sözleşmedir." Başka bir deyişle, bir liste sözleşmesi, bir müşteri ile bir komisyoncu arasında, komisyoncunun emlak işleminde nelerden sorumlu olduğunu ve müşterinin bunun için nasıl ödeme yaptığını belirten bir iş sözleşmesidir.
Bu sözleşmenin ihlali, kimin sözleşmenin hangi bölümünü ihlal ettiğine bağlı olarak hem komisyoncu hem de müşteri için yasal sonuçlar doğurabilir. Ancak, listeleme anlaşmalarının uygulanabilir olması için yazılı olması gerekir.
Açık Liste Nasıl Çalışır?
Açık bir liste ile yalnızca bir emlakçıya bir ev pazarlama ve satma hakkı veren bir teklif arasındaki temel fark, bu durumda bir mal sahibinin genellikle yalnızca bir satış acentesinin komisyonunu ödemesi, mal sahibinin temsil edilmemesidir. Bu, tipik ücretlerin kabaca yarısıdır.
Sahipler, kendilerini temsil etmeleri için bir komisyoncuya ödeme yapmazlar, ancak alıcıyı temsil eden komisyoncuya ödeme yaparlar. Ve mal sahibi, alıcıyı tek başına bulursa, mal sahibinin kimseye bir komisyon borcu yoktur.
Liste Türleri
Dört yaygın listeleme türü şunları içerir:
- Listeleri aç
- Münhasır İlan Satma Hakkı
- Özel ajans listeleri ve
- Net listeler.
Listeyi aç
Açık listeleme, münhasır olmayan bir sözleşmedir. Bu tür bir listeleme, satıcıya veya alıcıya herhangi bir sayıda kiralama hakkı verir. broker. Açık listeleme ile, tüm sözleşmeli acenteler aynı anda mülkü pazarlayabilir veya mülkü arayabilir, ancak yalnızca istekli olan ve satıcıyı alıcıya getirebilen veya bir alıcı için istenen mülkü bulan acente alacaktır. alınan bir komisyon.
Ancak, müşteri bir mülkü kendisi alır veya satarsa, komisyoncuya herhangi bir komisyon ödemek zorunda değildir. Bu nedenle, aracının çabaları için tazminat alacağına dair en ufak bir güvence sundukları için açık listeler nadirdir.
Münhasır İlan Satma Hakkı
Listeleri satma münhasır hakkı, en yaygın olarak kullanılan listeleme sözleşmesidir. Bu anlaşmaya göre, komisyoncu belirli bir süre için mülkü pazarlamak için münhasır hakka sahiptir. Emlak, acente listeye sahipken satılırsa, satıcı, alıcıyı gerçekte kimin satın aldığına bakılmaksızın, kararlaştırılan komisyonu ödemek zorunda kalacaktır. Bu, alıcıyı işe almaktan kimin sorumlu olduğu konusunda satıcıyla herhangi bir anlaşmazlığı sınırlar.
Özel Ajans Listesi
Münhasır bir acente listeleme sözleşmesi, acenteye belirli bir süre için bir mülkü pazarlama ve satma hakkı verirken, mal sahibi, acenteye herhangi bir komisyon ödemeden bir alıcı bulma ve mülkü satma hakkını saklı tutar.
Satıcı, yalnızca komisyoncu veya komisyoncunun yetkili acentesi veya alt acentesi evi satarsa komisyon ödemek zorundadır. Bu tür bir listeleme, emlakçı ile satıcı arasında satışa gerçekten kimin neden olduğu konusunda bir anlaşmazlık olasılığını artırdığından, konut mülkü işlemlerinde çok yaygın değildir.
net listeleme
Net listeleme, teknik olarak bir tür listeleme sözleşmesi değildir. Net listelemede, mal sahibi mülkün satışından almak istediği minimum tutarı belirler ve acentenin belirlenen minimum tutarın üzerindeki herhangi bir tutarı komisyon olarak kullanmasına izin verir.
Böyle bir durumda satıcı satıştan istediğini elde ederken, komisyoncunun müşterinin çıkarlarını kendi çıkarlarının önüne koyma konusundaki mütevelli sorumluluğunu ihlal ederek komisyoncu için bir çıkar çatışması ortaya çıkar. Bu nedenle, çevrimiçi listelemeler genellikle birçok eyalette profesyonelce ve yasa dışı olarak görülüyor.
Açık listeleme vs Özel listeleme
Açık bir liste ile birden fazla emlakçıya satmak yerine, mülkünüzü satmak için neden bir emlakçıya özel bir liste vermeniz gerektiğini hiç merak ettiniz mi?
Açık listeleme yolu, satıcının mülkleri için maksimum fiyatı alma şansını tehlikeye atıyor. Aslında, potansiyel satıcıların mülklerini açık bir listede listelemek yerine yalnızca tek bir temsilciye bağlı kalmaları önerilir. Aksi takdirde pozisyonlarını tehlikeye atabilirdi.
Özel teklifler neden daha iyi çalışır?
Genelde satıcıların amacı piyasada elde edilebilecek maksimum fiyatı elde etmektir. Bu, temsilci adına iyi müzakere becerileri gerektirir. Mülkünüzü satan birden fazla acenteniz varsa, potansiyel alıcı tüm acentelerle iletişime geçecek ve kimin tarafında olduğunu düşündüklerini bulacak ve ardından pazarlık yapacaktır.
Temsilciler, alıcıyı elde tutmak için birbirleriyle rekabet ettiklerini bildiklerinden, ittifakları satıcının çıkarlarına yönelik olmayabilir.
Bir alıcı, bir mülkü satmak için birden fazla acentenin listelendiğini tespit ettiğinde, genellikle satıcı adına bir çaresizlik düzeyine işaret eder ve pazarlık sürecinde onları güçlendirir.
Çoğu alıcı çevrimiçi reklamcılıktan gelebilir. Bu nedenle, mülkünüzü satmak için çalışan birden fazla acenteye sahip olmak, alıcı sayısını artırmaz. Özünde, alıcıya kalan tek seçenek, çıkarlarınıza daha uygun olduğuna inandıkları komisyoncuyu seçmektir.
Özel bir acenteye sahip bir acente, tüm çalışmalarının boşa gideceğinden korkmadıkları için mülklerini satmak için daha fazla zaman ve çaba harcar.
Açık Liste Örneği
Evinizi satmaya hazır olduğunuzda, bireysel bir emlakçı ile sözleşme imzalayabilir veya açık bir listelemeyi tercih edebilirsiniz. Örneğin, yeni bir şehirde çalışmak için bir ay içinde evinizi satmak zorunda olduğunuzu düşünün. Evinizi açık bir liste olarak satmaya karar verdiniz.
Dört emlakçı, evinizi potansiyel alıcılara tanıtıyor. İki komisyoncu satışı kolaylaştırmak için birlikte çalışır ve bu komisyoncular anlaşmanız kapandıktan sonra satış komisyonunu bölüştürür.
Listeleme Türleri Kiracılar için Neden Önemlidir?
İlgilenen alıcılar veya kiracılar için her zaman listeleme acentesine açık veya özel bir listenin tanıtımını yapıp yapmadıklarını sormaları önemlidir.
Bir liste özel bir liste olduğunda, acentenin mülk üzerinde aşağıdaki gibi bazı temel ayrıcalıkları vardır:
- Sahibinin veya satıcının ne kadar pazarlık edilebilir olduğunu bilin
- Kira üzerinde doğrudan “kontrol” sahibi olun
- Mevcut kiralama tekliflerini bilin.
- Ev sahibinin ne tür bir kiracı aradığını ve bir sözleşmenin hüküm ve koşullarını öğrenin.
- Özel bir listelemeyle ilgili bilgiler genellikle çok özeldir. Bunun nedeni, münhasır temsilcinin birimin pazarlanmasından yalnızca sorumlu olmasıdır.
Bununla birlikte, açık bir listeleme, birçok emlakçının internette mülkün reklamını yapabileceği anlamına gelir. Bu daireler genellikle günün herhangi bir saatinde gösterilebilir. Mülkü tanıtan birçok broker olduğu için, bu mümkündür.
Mülk zaten kiralanmış veya satılmış (diğer acentelerin bilgisi olmadan). Mülkün reklamını yapan komisyoncular, diğer komisyonculara yapılan teklifler veya sorular hakkında hiçbir bilgiye sahip değildir.
Gayrimenkulü teşvik eden acentelerin müzakere üzerinde çok az gücü vardır. Mülkle ilgilendiğinizi ifade ettiyseniz, acente mülkün müsaitliğini mal sahibi veya satıcı ile teyit etmelidir.
Sonuç
Açık listeler, tek bir emlakçıya taahhüt vermek istemeyen kırsal alanlardaki satıcılar için faydalı olabilir. Ülke çapındaki listeler genellikle geniş alanları kapsar ve kulaktan kulağa hızla yayılmaktadır. Ülkedeki satıcılar, komisyoncular seçerse bölgedeki herhangi bir komisyoncu ile listeleyebilir ve daha sonra yalnızca en sonunda kazanan teklifi veren komisyoncuya ödeme yaparlar.
Dezavantajı, satıcının tipik olarak mütevelli olarak veya müzakerelerde, ev teftişlerinde veya ifşaatlarda görev yapacak bir temsilcisinin olmamasıdır. Satıcı bunları bizzat halledemezse, süslü fotoğraflar, hava turları, 3D geliştirmeler veya profesyonel pazarlama çabaları yoktur. Aslında, satıcı, alıcı için pazarlık yapması için başka bir komisyoncuya ödeme yapar.
Ayrıca şunları da öneririz:
