Alıcılar, belirli konutların taleplerinin çoğunu karşıladığını, diğerlerinin ise birkaçını karşıladığını ve hiçbirini karşılamadığını sıklıkla keşfeder. Bu, sizi "olması gereken" şeylerden bazılarını uzlaşmaya ve anlaşma bozucu olmayan "sahip olunması güzel şeylere" düşürmeye zorlar.
Hedefleriniz ve ihtiyaçlarınız için bir inçten vazgeçmek istemiyor musunuz? İdeal eviniz mevcut değilse (veya mevcut değilse), her zaman bir tane oluşturabilirsiniz. Bu, daha önce içinde yaşanmış bir mülkü satın almanın dezavantajları hakkında endişelenmenize gerek kalmadan mükemmel evi tasarlamanıza olanak tanır. Ancak, bu projeyi finanse etmek için inşaat kredilerini anlamanız gerekir. Bir inşaat kredisi nasıl çalışır, çeşitleri, faiz oranları ve gereksinimleri.
İnşaat Kredisi Nedir?
İnşaat kredisi, yalnızca ısmarlama konut inşaatı harcamalarını karşılayan kısa vadeli bir kredidir. Bu bir ipotek değildir ve özel finansman olarak sınıflandırılır. Ev inşa edildikten sonra, müstakbel konut sahibi, bunun için bir ipotek başvurusunda bulunmalıdır.
Bununla birlikte, temel inşaattan tüm mülkün tamamen yenilenmesine kadar çeşitli konut inşaat kredileri mevcuttur. İster bir arsa kredisi ile sıfırdan başlıyor olun, ister bir evi tamamen yeniliyor olun, muhtemelen sizin için bir kredi vardır.
İnşaat Kredisi Nasıl Çalışır?
İnşaat kredileri genellikle kendi evlerini özel olarak inşa eden inşaatçılar veya ev satın alanlar tarafından alınır. Genellikle sadece bir yıl süren kısa vadeli kredilerdir. Ev bittiğinde, borçlu inşaat kredisini kalıcı bir ipotek olarak yeniden finanse edebilir veya inşaat kredisini ödemek için yeni bir kredi alabilir ("son kredi" olarak da bilinir). Proje devam ederken, borçlu sadece inşaat kredisi faizi ödemekle yükümlü olabilir. Bazı inşaat kredileri, proje sonuna kadar bakiyenin tamamının ödenmesini gerektirebilir.
Borçlu bir ev inşa etmek için bir inşaat kredisi alırsa, borç veren fonları borçlu yerine doğrudan yükleniciye ödeyebilir. Proje yeni geliştirme aşamalarında ilerledikçe ödemeler taksitler halinde yapılabilir. İnşaat kredileri, rehabilitasyon ve restorasyon projeleri ile yeni konut inşaatlarının finansmanı için kullanılabilir.
İnşaat Kredisi Kapsamı Nedir?
Her proje benzersizdir, ancak genel olarak bir inşaat kredisi aşağıdaki masrafları karşılar:
- Arazi.
- Planlar, lisanslar ve ücretler
- Malzemeler ve işçilik
- Kapanış masrafları.
- Beklenmedik durumlar için karşılıklar (projenin maliyetinin tahmin edilenden fazla olması durumunda).
- Faiz karşılıkları (inşa ederken faiz ödemek istemiyorsanız).
Farklı Yapı Kredi Türleri
# 1. İnşaattan kalıcı krediye
İnşaattan kalıcı krediye evinizi inşa etmenin maliyetini ödemek için borç para alıyorsunuz ve ev bittiğinde ve taşındığınızda, kredi kalıcı bir ipoteğe dönüştürülür.
İnşaattan kalıcılığa yaklaşımın avantajı, genel ücretlerinizi düşürerek bir dizi kapanış maliyeti ödemeniz gerektiğidir.
Kredi, inşaattan kalıcı hale geçtiğinde, kredi vadesi 15 ila 30 yıl olan normal bir ipotek olur. Ardından hem faiz hem de anapara içeren ödemeler yaparsınız. Bu noktada, sabit oranlı ve ayarlanabilir oranlı ipotek arasında seçim yapabilirsiniz. Diğer alternatifler arasında, daha az ciddi onay koşullarına sahip olan ve bazı borçlulara fayda sağlayabilecek bir FHA inşaattan kalıcı krediye veya kalifiye bir kıdemli iseniz bir VA inşaat kredisi bulunmaktadır.
#2. Sadece inşaat kredisi
Yalnızca inşaat kredisi, evin inşaatını tamamlamak için gereken finansmanı sağlar. Yine de borçlu, krediyi vade sonunda tam olarak (genellikle bir yıl veya daha az) geri ödemek veya bir ipotek yoluyla kalıcı finansman aramakla sorumludur.
Bu inşaat kredileri, projenin tamamlanan yüzdesine göre fonları dağıtır ve borçlu yalnızca çekilen paranın faiz ödemelerinden sorumludur.
Kalıcı bir ipoteğe ihtiyacınız varsa, yalnızca inşaat kredileri uzun vadede daha pahalı olabilir çünkü iki farklı kredi prosedürünü tamamlamanız ve iki takım ücret ödemeniz gerekir. Kapanış masrafları binlerce dolara mal olabilir, bu nedenle başka bir setten kaçınmak avantajlıdır.
Dikkate alınması gereken bir diğer faktör, inşaat sırasında mali durumunuzun bozulabileceğidir. İşinizi kaybederseniz veya başka bir aksilik yaşarsanız, gelecekte ipotek almaya hak kazanamayabilirsiniz ve bu nedenle yeni evinize taşınamayabilirsiniz.
#3. Tadilat kredisi
Mevcut bir evi inşa etmek yerine yenilemek istiyorsanız ev tadilat kredisi alternatiflerini inceleyebilirsiniz. Projeye ne kadar para harcadığınıza bağlı olarak, bunlar çeşitli şekiller alabilir.
Kaminski, "Bir ev sahibi bir tadilat için 20,000 dolardan daha az harcamak isterse, projeyi finanse etmek için kişisel kredi almayı veya kredi kartı kullanmayı düşünebilir" diyor. "Ev sahibi mülkünde öz sermaye oluşturduysa, 25,000 dolardan başlayan iyileştirmeler için bir ev öz sermaye kredisi veya kredi limiti uygun olabilir."
Bir ev sahibinin mevcut kredisinden daha önemli bir tutar için yeni bir ipotek aldığı ve aradaki farkı toplu olarak aldığı mevcut düşük ipotek oranı ortamında bir başka gerçekçi alternatif, nakit çıkışı yeniden finansmanıdır.
Çoğu durumda, borç veren ev sahibinden nakdin nasıl kullanılacağını açıklamasını gerektirmez. Bütçe, strateji ve ödemelerin tümü ev sahibi tarafından yönetilir. Diğer finansman türleri, borç verenin inşaatçıyı değerlendirmesini, bütçeyi kontrol etmesini ve çekiliş zaman çizelgesini denetlemesini gerektirir.
#4. Müteahhit için inşaat kredisi
Müteahhit-müteahhit kredileri, borçlunun aynı zamanda ev müteahhidi olarak da işlev gördüğü, inşaat-kalıcı veya sadece inşaat kredileridir.
Bir ev inşa etmenin karmaşıklığı ve inşaat kurallarına uymak için gereken beceri nedeniyle, çoğu borç veren borçlunun inşaatçı olarak hareket etmesine izin vermeyecektir. Bunu mümkün kılacak borç verenler, bunu yalnızca borçlunun ticaret yoluyla lisanslı bir inşaatçı olması durumunda yapar.
#5. Krediyi Sonlandır
Kaminski'ye göre, bir son kredi, mülk inşa edildikten sonra sadece ev sahibinin ipoteğidir. İnşaat aşaması boyunca inşaat kredisi kullanılmakta ve proje tamamlandığında geri ödenmektedir. Borçlu daha sonra, genellikle nihai kredi olarak bilinen ortalama ipoteklerini ödemek zorunda kalacak.
Ortak İnşaat Kredisi Gereksinimleri
İnşaat kredileri, borç verenler için daha risklidir, bu nedenle bir kredi için yetki almak anlaşılır şekilde daha zordur. İşte borç verenlerin baktığı şey.
#1. Kredi puanınız:
Tıpkı tipik bir ipotekte olduğu gibi, borç verenler de kredi puanınızı dikkate alır. Çoğu konvansiyonel ve USDA inşaat kredisi, 620 kredi puanı gerektirir. VA inşaat kredileri için gerekli bir minimum yoktur. Ancak, kredi verenler genellikle en az 620 kredi puanı isterler. FHA inşaat kredileri için minimum 580 kredi puanına ihtiyaç duyulmuştur.
#2. Peşinat
Bir inşaat kredisi için daha büyük bir peşinat ödemeyi üstlenirken, bunlar standart ipoteklere eşittir. FHA inşaat kredilerinin HUD onaylı projeler için yüzde 3.5 ve HUD onaylı olmayan projeler için yüzde 10 peşinat ödemesi gerekir. VA inşaat kredileri peşinat gerektirmez, USDA inşaat kredileri minimum %10 peşinat gerektirir ve geleneksel inşaat kredileri tipik olarak %5 veya daha fazla peşinat gerektirir.
#3. İnşaat planı ve özellikleri:
Borç verenler, yaratmayı düşündüğünüz şeyin özelliklerini de bilmek isteyeceklerdir. Evin ve teknik özelliklerin bir planını talep edecekler ve planların, bulunduğunuz yerdeki tüm gerekli bina kodlarını karşıladığı doğrulanmalıdır. Bir ev değerleme uzmanının, kredi tutarınızı belirleyecek olan değerlerini belirlemek için bu özellikleri incelemesi gerekecektir.
#4. İnşaat müteahhidi ve borç veren incelemesi:
Sertifikalı bir genel müteahhit değilseniz, evinizi inşa etmek için bir tane kiralamanız gerekir. Borç verenler ayrıca inşaata katılan müteahhitleri de inceleyeceklerdir. Bu nedenle deneyimli birini seçmek çok önemlidir. Yükleniciniz sürecin önemli bir unsurudur. Borç veren, projenin bütçesini ve nakit akışı tahminlerini bilmek isteyecektir. Borç verenler, genellikle siz ve yükleniciniz arasındaki inşaat sözleşmesini değerlendirmeli ve onaylamalıdır.
Nasıl İnşaat Kredisi Alabilirim?
İnşaat kredisi almak için temel süreçler şunlardır:
- Herhangi bir özel program için uygun olup olmadığınızı kontrol edin. İlgileniyorsanız, FHA veya VA inşaat kredisi gereksinimlerine ve süreçlerine göz atın.
- Ön onay alın. Çok fazla çalışmaya başlamadan önce ön onay alın, böylece bütçenizin tam olarak ne olacağını bilirsiniz.
- Arazinizi ve bir inşaatçı bulun. İnşaatçınızın, önceden onaylanmış borç vereniniz tarafından belirlenen herhangi bir inşaat kredisi şartını karşılayıp karşılamadığını kontrol edin. Lisanslara ve sigortaya özel dikkat edin.
- Evrak işlerini bitirin. Planları inşaatçı ile tamamlayın ve tüm belgeleri borç verene gönderin. Borç veren muhtemelen bir sonraki aşamanın bir parçası olarak bir değerlendirme ve inceleme isteyecektir.
- Krediyi tamamlayın. Noktalı çizgiye imza attığınızda ipotek kapatma işlemi tamamlanmış olur. İnşaatçınız, her şey imzalandıktan ve fonlar verildikten sonra çalışmaya başlayabilir.
İnşaat Kredisi Faiz Oranları
İnşaat kredileri her borç verenden mevcut değildir. Önce yerel bankalar ve kredi birlikleri ile konuşun. İnşaat kredisi faiz oranları genellikle normal ipotek oranlarından daha yüksektir çünkü bu krediler borç veren için çok daha karmaşık ve tehlikelidir.
İnşaatı tamamlamak için gereken süre göz önüne alındığında, yapı devam ederken değişen faiz oranlarından endişe duyabilirsiniz. Bazı borç verenler uzun vadeli oran kilitleri sağlar. Güvenlik için ödeme yapmanız gerekir ve bazı borç verenler önceden iade edilmeyen bir depozito isterler. Örneğin, 360 puanlık bir depozito ile 0.5 günlük bir kilit için bir puan harcayabilirsiniz. Oran kilidi ayrıca, faiz oranları yeterince düşerse daha düşük bir faiz oranı elde etmenize olanak tanıyan bir kayan nokta maddesi içerebilir.
İnşaat Kredisi Borç Veren Soruları
#1. Peşinatıma Arsa Sermayemi Uygulayabilir Miyim?
Araziyi en az bir yıldır elinizde tutuyorsanız, peşinat gereksinimine yönelik herhangi bir öz kaynak artışına katkıda bulunmaya hak kazanabilirsiniz. Arsanın değerini belirlemek için bir ekspertiz gerekecektir.
#2. İlk Çekiliş Nasıl Çalışır?
Temel için beton ve çerçeveleme için kereste gibi yapı malzemeleri bazen inşaatın ilk aşamalarında en pahalı olanlardır. Ancak, borç verenler, belirli bir amaç için özel olarak tahsis edilmedikçe önemli ödemeler yapmamayı tercih ederler.
Bu, dürüst olmayan müteahhitleri, belirli proje ihtiyaçları için açıkça belirlemeden çok büyük meblağlarda para talep etmekten caydırır. Müteahhitin işe başlaması için yeterli fonun mevcut olduğundan ve sizin ve yüklenicinizin tüm inşaat maliyetlerinin nasıl ödeneceğini açıkça anladığınızdan emin olun.
#3. İnşaat Döneminde Faiz Oranı Nedir?
Bazı inşaat kredi kuruluşları inşaat sırasında değişken oranlı bir endeks (ana oran gibi) kullanacaktır. Diğerleri, yalnızca nihai krediniz için kabul ettiğiniz oran üzerinden faiz alır, ardından kalan tutarı ev tamamlandığında toplam anapara ve faiz ödemesine dönüştürür.
Bazı durumlarda, inşaat ödemeleri kredinizin inşaat maliyetine dahil edilebilir - bunu doğrulamak için inşaat kredisi yetkilinize danışın.
#4. Hangi Firmalar İnşaat Kredisi Vermektedir?
Tüm borç verenler her tür inşaat kredisi sunmaz ve banka dışı borç verenler hiç inşaat kredisi sunmayabilir.
#5. İnşaat Kredileriniz İçin Ücretler Nelerdir?
Sadece kredi ücretlerinden daha fazla bilgiye ihtiyacınız olacak. Tapu şirketi genellikle ödemeleri yönetecek ve ev inşa edilirken daha fazla inceleme ve kayıt ücreti gerekecektir.
Her çekiliş, hızla binlerce dolara kadar eklenebilen inceleme ve kayıt ücretleri gerektirir, bu nedenle neyin dahil olduğunu anladığınızdan emin olun.
#6. Çizimler: Nasıl Çalışırlar?
Süreçteki gecikmeleri önlemek için, müteahhitinizin veya müteahhitinizin inşaat aşamasında kendilerine nasıl ödeneceklerini anladığından emin olun. Bir taşeron, bir ön ödeme alana kadar herhangi bir işi yapmayı kesinlikle reddederse, ya yüklenicinin ön ödeme talebini karşılamak için parayı bulun ya da başka bir taşeron bulun.
Sonuç
Seçtiğiniz pazardaki ilanları incelerken ideal mülkünüz müsait görünmüyorsa, rüyanın bitmesi gerekmez. Bir evde konum, stil ve kullanışlılığın mükemmel kombinasyonunu hayal etmek, ev satın alma sürecinin en keyifli yönlerinden biridir. Sadece bir fantezi olmak zorunda değil. Maddi yardım seçenekleriyle hayalinizdeki evi tasarlayabilir, inşa edebilir ve döşeyebilirsiniz.
Bir inşaat kredisi, bir yenileme kredisi, bir HELOC veya başka bir dizi olasılık olsun, gelecekteki eviniz için borç para almak için uygun yolu bulmak karmaşık olmak zorunda değildir. Tüm alternatiflerinizi araştırın, koşullarınız için en iyi kredi şeklini belirleyin ve en mükemmel fiyatlandırma için alışveriş yapın.
