Arazi sözleşmeleri, satıcı tarafından finanse edilen tipik ipotek finansmanına alternatiflerdir. Alıcılar bir banka veya başka bir ipotek oluşturucu aracılığıyla ipotek alamadığında yaygın olarak kullanılırlar. Ayrıca, zayıf kredi veya diğer niteleyici faktörler nedeniyle bir ipotek alamazlar. Bu gönderide, arazi sözleşmeli evlerde peşinatın avantaj ve dezavantajlarına ve arazi sözleşmenizi standart bir ipoteğe dönüştürmek için nelere dikkat etmeniz ve ne zaman yeniden finansman kullanmanız gerektiğine bir örnek kullanarak bakacağız.
2007-2010'daki ipotek krizinin ardından, arazi sözleşmeli evler giderek daha popüler hale geldi ve uygun bir seçim olarak görüldü. Bir haciz veya kısa satış yaşamış olanlar, başka türlü alamayacakları bir ev satın almak için arazi sözleşmelerini kullanabilirler. Faydalı olabilseler de, arazi sözleşmeli evlerin dezavantajları vardır, bu nedenle noktalı çizgiyi imzalamadan önce sözleşmenizi iyi okuyun.
Arazi Sözleşmesi Nedir?
Arazi sözleşmesi, boş arazi, ev, apartman, ticari bina veya diğer gayrimenkuller gibi gayrimenkul satın almak için kullanılan yazılı bir yasal sözleşme veya sözleşmedir.
Arazi sözleşmeleri, özel konut finansmanı açısından ipoteğe benzer. Alıcı, gayrimenkul satın almak için bir borç verenden veya bankadan borç para almak yerine, satın alma bedelinin tamamı ödenene kadar gayrimenkul sahibine veya satıcıya ödeme yapar.
Bu tür işlemler, bölgenizdeki yasal veya yaygın gayrimenkul terminolojisine bağlı olarak arazi sözleşmeleri, taksitli arazi sözleşmeleri, arazi satış sözleşmeleri, tapu sözleşmeleri, sözleşme muhtıraları, emlak sözleşmeleri veya tapu bonoları olarak adlandırılabilir. .
Bir Arazi Sözleşmesi Nasıl Çalışır?
Bir işlemde her iki taraf da arazi sözleşmelerini imzalamalıdır. Alıcı, imzalandıktan sonra tarafsız bir unvan veya kapsamlı bir garanti belgesi alacaktır. Bu evrak, alıcının varlıkta hisse senedi biriktirmesine izin vererek ve satıcının mülke karşı ek borç altına girmesini veya başkalarına satmasını yasaklayarak alıcıyı korur. Bu arazi sözleşmeli evler, alıcının bunu yapmasına izin verdiği için, alıcı mülk eşitliği yaratabilir. Ayrıca, alıcıya mülkü kullanma ve geliştirme hakkı verilir.
Bir arazi sözleşmesi, ismine rağmen, öyle olsa bile, her zaman gelişmemiş bir araziyi elde etmek için yapılan bir anlaşma değildir. Çoğu zaman, bir ev ve altındaki ve çevresindeki araziyi satın almak için yapılan bir sözleşmedir. Bir şeyi satan kişinin aynı zamanda satıcı olarak bilindiğini ve ürünü satın alan kişinin vendee olarak bilindiğini hatırlamak önemlidir.
Satıcı ödemeyi tamamen yaptığında alıcı resmi olarak mülk sahibi olur. Sözleşmenin yukarıda belirtilen her şeyi içermeyebileceği gerçeğine ek olarak, birçok alıcı bu nedenle sözleşme görüşmelerinde yararlanılmaktadır. Bu konu aşağıdaki bölümlerde genişletilmiştir. Bununla birlikte, her şeyden önce, çeşitli mülkiyet sözleşmelerini anlamak çok önemlidir.
Bir Arazi Sözleşmesinin Mortgage'dan Farkı Nedir?
İpotekler tipik olarak Fannie Mae ve Freddie Mac gibi önemli ipotek piyasası yatırımcılarına satılmak üzere tasarlanır. Sonuç olarak, ipotekler, bir ödemeyi kaçırırsanız veya krediyi değiştirmek için revizyonlar yapmanız gerekirse ne olacağı konusunda yaygın olarak tanımlanmış koşullara sahiptir.
Standart finansmandan farklı olarak, arazi sözleşmeleri tamamen siz ve ev sahibi arasındadır, bu nedenle her biri benzersiz olacaktır. Bir alıcı olarak, şartların sizi haksız bir dezavantaja sokmamasını sağlamak için pazarlık yaparken son derece dikkatli olmalısınız.
Kapsamlı Arazi Sözleşmesi ve Geleneksel Arazi Sözleşmesi
Bir sözleşme şartı düzenlemeye yönelik iki farklı yaklaşıma bakalım:
1 numara. Geleneksel arazi sözleşmesi:
Satıcı, sözleşme tamamen ödenene kadar bu tür sözleşme süresinde mülkün yasal mülkiyetini elinde tutar. Bu arada, alıcı, mülkte özkaynak biriktirmesine ve belki de sözleşme süresini standart bir ipoteğe dönüştürerek ödemesine izin veren adil tapu elde eder.
2 numara. Kapsamlı arazi sözleşmesi:
Kapsamlı bir arazi sözleşmesinde, alıcı ve satıcı, satıcı tarafından finanse edilen bir arazi satın alımı konusunda anlaşırlar. Ancak satıcı, ipotek ödemesi ile alıcının aylık olarak ödediği tutar arasındaki farkı cebe indirerek mevcut ipoteği üzerinden ödeme yapmaya devam eder. Geleneksel bir sözleşme şartının aksine, kapsamlı bir sözleşme şartında alıcı, mülkün garanti belgesini hemen alır ve bu, sözleşmenin başlangıcından itibaren eve sahip olduklarını ima eder.
Düzenli ve kapsamlı arazi sözleşmeleri arasındaki önemli bir fark, satıcının borç vereninin geri ödeme tutarının tamamını almayacağı için kapsamlı bir sözleşme şartına rıza göstermesi gerektiğidir. Bu anlaşmalarda, borç veren ayrıca, temel ipoteği elinde bulunduran satıcı peşinat ödemeyi durdurursa, arazi sözleşmeli evlere yeniden sahip olmalarına izin veren ikinci derecede haciz pozisyonu alır.
Aksi takdirde, her iki arazi işlemi de genellikle üzerinde anlaşılan dönemlerde taksit ödemeleri gerektirir. Alıcının, kredi gereksinimlerini karşılamak için ödenmesi gereken toplu bir meblağ olan vade sonunda balon ödeme yapması gerekebilir veya gerekmeyebilir.
Arsa Sözleşmeli Konut Faiz Oranları Nasıl Hesaplanır?
Bir arazi sözleşmesindeki ödeme, sözleşmenin koşullarına bağlı olarak yalnızca faizli olabilir veya anapara tutarını içerebilir.
Neyse ki, ne kadar ödeyeceğinizi belirlemek için özel bir sözleşme koşulları hesaplayıcısına ihtiyacınız yok. Sadece faizli bir ödemeyi hesaplamak için fonlanan tutarı faiz oranıyla çarpın ve sonucu bir yıldaki taksit sayısına bölün. Örneğin, %10'luk bir peşinattan sonra, %200,000'lik bir faiz oranıyla 8$'lık bir arsa sözleşmeli mülkün aylık faiz ödemesi 1,200$ olur.
Ödemeleriniz anapara içeriyorsa, taksit ödemesinin faiz kısmı zamanla düşecek ve ödemeden ödemeye değişiklik gösterecektir.
Arazi Sözleşmeli Evler Satın Alma Artıları ve Eksileri
Arazi sözleşmelerinin kötü bir itibarı vardır, ancak her zaman kötü bir fikir değildir. Ancak bu satışın tarihsel olarak neden sömürücü olduğunu anlamak çok önemlidir: alıcıları özel ipotek piyasasında karşılaşmayacakları tehlikelere maruz bırakır.
Muhtemel bir alıcı için tapu için arazi sözleşmesi evleri için peşinat ödemenin başlıca faydalarından ve dezavantajlarından bazıları şunlardır:
Artılar
- Uygun olmayan alıcılar için standart finansmana bir alternatif sunar.
- Alıcılar, düşük bir peşinat ve aylık taksit ödemeleri ayarlayabilir.
- Alıcılar, sözleşme hükümlerinin katı normlara veya düzenlemelere uyması gerekmediği için prosedürü daha esnek bulabilir - alıcı ve satıcı aynı fikirde olmalıdır.
- Kapanış giderleri azaltılır, çünkü kredi oluşturma ücretleri ve standart bir ipotek ile ilgili diğer ücretler ve harcamalar uygulanamaz.
- Üçüncü taraf bir borç verenin olmaması nedeniyle kapanış için daha az zaman
Eksiler
- Standart bir satın alma sözleşmesine göre daha yüksek bir satın alma fiyatı ve faiz oranı
- Alıcı temerrüde düşerse, mülk üzerindeki tüm haklarını ve ödenen ödemeleri kaybeder.
- Alıcılar, mülk üzerindeki yasal mülkiyet haklarını tehlikeye atabilecek ödenmemiş hacizlerden habersiz olabilir.
- Tipik anlaşmalara göre daha az koruma, bu da haciz süreciniz olmayabileceği ve daha erken tahliye edilebileceğiniz anlamına gelir.
- Kredi tamamen ödenene kadar yasal mülkiyet alıkonulur.
Neden Arsa Sözleşmesi Kullanmalısınız?
Bir sözleşme süresine girmeden önce, hem alıcılar hem de satıcılar dikkatlice düşünmelidir. Pek çok faydaları olmakla birlikte dezavantajları da vardır. Her iki tarafı da anlamak, alıcıların ve satıcıların işlemin kendileri için iyi olup olmadığına karar vermelerine yardımcı olabilir.
Arazi Sözleşmesi Örneği
Detroit hükümetinin web sitesinde yer alan bir haber güncellemesi, şehir sakinlerine bir sözleşme döneminde kendilerine yardımcı olacak bir el kitabının hazırlanmakta olduğunu vurguluyor. Detroit Şehri, Finansal Güçlendirme Merkezi'nden alınan bir hibe sayesinde, sözleşme edinme sürecinin tüm aşamaları için materyaller, rehberlik ve önerilen prosedürler sağlamak üzere UM Poverty Solutions ve Enterprise Community Partners ile işbirliği yaptı.
Sözleşme Satın Alma Kılavuzu, alıcıları satın almak istedikleri mülk hakkında bilinçli kararlar vermeleri için ihtiyaç duydukları bilgilerle donatarak ve kötü bir anlaşma aldıklarını gösteren uyarı bayraklarını tespit ederek ev satın alma sürecinin sorumluluğunu üstlenmelerini sağlar. Bu, daha fazla konut istikrarına, daha iyi ekonomik hareketliliğe ve daha fazla kuşak refahına katkıda bulunan daha fazla Detroit insanını ev sahibi olma yoluna sokmak için önemli bir ilk adımdır.
Arsa Sözleşmeli Ev Alternatifleri
Para sıkıntısı çeken ve/veya kredi notu kötü olan bir alıcı, peşinat için biriktirip kredisini yeniden oluştururken satın almak yerine kiralamak için daha uygun olabilir. Düşük peşinatlı geleneksel bir ipotek almaya hak kazanabilir ve hatta bir arazi sözleşmesinde peşinatınız veya %3 gibi düşük bir peşinatınız olmasa bile muhtemelen peşinat yardımı alabilirsiniz.
Başka bir olasılık, bir portföy borç vereninden veya kredi birliğinden daha yumuşak yüklenim kurallarına sahip bir ipotektir. Bu borç verenlerin Fannie Mae, Freddie Mac veya Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından belirlenen yönergeleri takip etmesi zorunlu değildir. Sizin için bir sözleşmeden daha iyi şartlar ve yasal güvenceler sunan daha iyi bir çözüme sahip olabilirler.
Bir Arazi Sözleşmesi Nasıl Geleneksel Bir İpoteğe Dönüştürülür?
Tipik bir ipotek genellikle bir sözleşme süresinden daha güvenli ve daha uygun maliyetlidir. Sonuç olarak, alıcıların mümkün olan en kısa sürede geleneksel bir borç verenle yeniden finanse etmesi normaldir. Mülkün tapusu sözleşme hükümlerine göre temizse, yani haciz veya harç yoksa, kredi, gelir ve borç-gelir (DTI) oranınız minimum standartları karşılar karşılamaz yeniden finanse edebilmeniz gerekir. buna karşı ve devam eden başka zorluklar yok.
Arazi sözleşmesinin diğer adı nedir?
Diğer arazi sözleşmeleri, sözleşme şartları, tapu sözleşmeleri ve tapu sözleşmeleridir.
Bir arazi sözleşmesinin kaydedilmesi gerekiyor mu?
Alıcı, sözleşme şartlarına veya muhtıraya göre emlak vergilerini ödemek zorundadır. Mülk, sözleşme şartlarında veya Mutabakat Zaptı'nda satılmalıdır. Satın alma veya kiralama sözleşmeleri, konut ve ipotek indirimleri için uygun değildir. Arazi sözleşmeleri veya mutabakat zaptı kaydedilmelidir.
Bir arazi sözleşmesinde emlak vergisini kim öder?
Alıcı
Ancak hiçbir anlaşma birbirine benzemez; bu nedenle taraflar, hüküm ve koşulların doğru olduğundan emin olmak için sözleşmelerini dikkatlice incelemelidir. Bir arazi sözleşmesi, alıcının vergi ödemesini gerektirir. Ayrıca emlak vergileri, ipotek faizi ve sigorta primleri gibi ekstra maliyetler talep ederler.
Arazi sözleşmesini geçersiz kılan nedir?
Konunun hukuka aykırı olması halinde sözleşme geçersiz olacaktır. Sözleşmenizin hükümleri herhangi bir federal veya eyalet yasasını ihlal etmemelidir. Sözleşmenin formülasyonu veya ifası bir tarafın yasayı ihlal etmesini gerektiriyorsa, sözleşme geçersizdir.
Bir arazi sözleşmesinden nasıl çıkabilirim?
Taraflardan biri onu ihlal ederse veya reddederse, bir sözleşme otomatik olarak sona ermez. Bir sözleşmeden çekilmek için, sözleşmeyi ihlale veya reddetmeye dayalı olarak sonlandırmayı seçmelisiniz. İhlal edildiğini veya reddedildiğini öğrenir öğrenmez diğer tarafı bilgilendirmelisiniz.
Bir arazi sözleşmesinin bir satıcıya avantajı nedir?
Bir arazi sözleşmesi, satıcının kiralık mülkü yönetmenin baş ağrısı olmadan tutarlı bir gelir akışının keyfini çıkarmasını sağlar. Ayrıca, diğer mülkler karşılığında bir varlık veya hisse senedi sağlar.
Sonuç
Bir arazi sözleşmesi, alıcıların geleneksel finansman için başvurduklarından daha hızlı bir şekilde arazi sahibi olmalarını sağlar. Kredi notu düşük olan veya diğer nitelikli endişeleri olan alıcılar bu finansmanı sıklıkla kullanır. Sözleşme şartlarına girmeden önce, faydaları ve sakıncaları araştırın ve zamanı geldiğinde yeniden finansman seçeneklerinizi anladığınızdan emin olmak için bir emlak avukatı ve ev kredisi uzmanıyla görüşün.
İlgili Makaleler
- Arazi Nasıl Satın Alınır: Adım Adım Kılavuz
- LOT KREDİLERİ: Bilmeniz Gereken Her Şey
- ARAZİ KREDİSİ: Satın Almadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Nasıl Alınır
- WRAPAROUND MORTGAGE: Tanım, Örnek, Hesap Makinesi ve En İyi ABD Uygulamaları
- SATICI FİNANSMANI: Nasıl Çalışır?
Referanslar
