Yeni evler için pazardaysanız ancak kredi ön onayı almakta sorun yaşıyorsanız, mal sahibi finansmanı, ev sahibi olma hayalinizi elinizin altında tutabilecek bir alternatiftir. Tüm satıcılar alıcıya doğrudan finansman sağlamaya istekli veya mümkün olmasa da, kapanış sürecini kolaylaştırırken bir mülk satın almak mükemmel bir seçenek olabilir. Yine de, mal sahibi tarafından finanse edilen evler zor olabilir ve yazılı bir anlaşma içerebilir - bu nedenle imzalanan hatta imza atmadan önce süreci anlamak çok önemlidir. Mülk sahibi finansmanının nasıl çalıştığı, evlerde emlak vergilerini kimin ödediği, alıcı veya satıcı olarak size nasıl yardımcı olabileceği ve mal sahibi tarafından finanse edilen bir sözleşmenin nasıl yapılandırılacağı konusunda size yol göstereceğiz.
Sahip Finansmanı Nedir?
Satıcı finansmanı olarak da bilinen mal sahibi finansmanı, alıcıların tipik bir ipoteğe bağlı olmadan yeni evler için ödeme yapmasına olanak tanır. Bunun yerine, ev sahibi (satıcı), genellikle mevcut ipotek oranlarından daha yüksek bir faiz oranıyla ve en az beş yıl sonra ödenmesi gereken bir balon ödemesiyle satın alımı finanse eder. Bu, bir borç veren, değerlendirme ve teftiş ihtiyacını ortadan kaldırarak bir ev satın alma ve satma sürecini kolaylaştırabilir.
Mal Sahibi Finansmanı Nasıl Çalışır?
Tıpkı normal bir ipotek gibi, mal sahibi finansmanı, mülk üzerinde bir ön ödeme yapmayı ve zaman içinde bakiyeyi ödemeyi içerir. Bununla birlikte, standart finansmana bu alternatif genellikle daha pahalıdır ve beş yıl kadar kısa bir sürede geri ödeme veya geleneksel bir krediye yeniden finansman gerektirir. Yine de, satıcı finansmanı, devlet destekli bir ipoteğe göre daha hızlı ve güvence altına alınması daha kolaydır - tabii eğer satıcı bunu sağlayabilirse.
Ve çoğu mal sahibi finansmanı bir tür geçmişe veya kredi kontrolüne ihtiyaç duysa da, aksi takdirde diskalifiye edilen borçluların ev sahibi olmalarına yardımcı olabilir. Sadece banka veya geleneksel borç verenler dahil değildir, aynı zamanda mal sahibi finansmanı, alıcı istemediği sürece bir inceleme veya değerlendirme talep etmez.
Alıcı ve satıcı koşulları kabul ettikten sonra, üzerinde anlaşmaya varılan bir amortisman planına göre mal sahibi-satıcıya aylık ödemeler yapılır. Borçlu ayrıca, bu zaman çizelgesine bağlı olarak, kredi vadesinin sonunda oldukça büyük bir toplu ödeme yapmak zorunda kalabilir. Bununla birlikte, geleneksel ipoteklerden farklı olarak, vergi ve sigorta ödemeleri genellikle aylık borç servisi içinde paketlenmez ve alıcı tarafından ayrıca yapılmalıdır.
Alıcı, borç verenlere yeni bir kredinin gelirleri ile geri ödeme yapar veya hangi seçeneği tercih ettiğine bağlı olarak kredi vadesinden sonra balon ödeme yapar. Sahibin finansmanının başlangıçta nasıl ayarlandığına bağlı olarak, ya satıcı, ipoteğin tamamen ödendiğini ve mülk üzerindeki hacizin kaldırıldığını onaylayan bir İpotek Memnuniyeti imzalayacak ya da alıcı, mülkün mülkiyetini ilk kez alacak. .
Mal Sahibi Finansman Maliyetleri
Sahibi tarafından finanse edilen evlerin masrafları daha düşük olabilir çünkü banka tarafından verilen bir ipoteğe gerek yoktur, ancak satıcının parayı sağlaması, alıcının kapanış masraflarından sorumlu olmayacağı anlamına gelmez. McDermott, alıcıları finanse eden mal sahiplerinin yine de tapu arama ve tapu kayıt ücretleri gibi masrafları ödemeye hazır olması gerektiğini iddia ediyor.
Emlak vergileri de dikkate alınmalıdır. Bir mülk satın almak için standart bir ipotek alırsanız, bu vergiler, ev sahibi sigortasının maliyeti ile birlikte, genellikle aylık ipotek ödemesine dahil edilir. Sahibi tarafından finanse edilen bir satın alma durumunda, borçlu ilgili vergi dairesine ve sigorta sağlayıcısına vergi ve sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür. Mal sahibi finansman sözleşmesi ideal olarak hem sigorta hem de emlak vergileri için ödeme koşullarını içermelidir.
İyi haber şu ki, mal sahibi finansmanı düşünen bir alıcıysanız, kapanış masrafları, bazen geleneksel ipotek finansmanında olduğu gibi, muhtemelen satın alma fiyatınızı %5'e kadar artırmayacaktır. Atlanta merkezli emlakçı, yatırımcı ve emlak avukatı Bruce Ailion, mal sahibi tarafından finanse edilen kapanış masraflarının "genellikle banka finansmanı ile ödeyeceğinizden çok daha az" olduğunu iddia ediyor.
Ev Sahibi Finansmanı
İhtiyacınız olan finansmanı bir bankadan veya ipotek kredi kuruluşundan alamıyorsanız, uzman bir emlakçı veya emlakçı, mal sahibi finansmanı ile satılan mülkleri bulmanıza yardımcı olabilir.
İmzaladığınız bononun yasalara uygun olup olmadığını ve sözleşmenin şartlarını doğru bir şekilde ortaya koyduğunu kontrol etmeniz yeterlidir. Bir satıcı finansman sözleşmesi, özellikle faiz oranları düştüyse veya kredi puanınız yükseldiyse, birkaç yıl sonra gözden geçirilmelidir çünkü bu, geleneksel bir ipotek ile yeniden finansman yapmanıza ve satıcıya beklenenden daha erken ödeme yapmanıza olanak tanır.
Bir satıcı olarak mal sahibi finansmanı sağlamak istiyorsanız, evlerinizin pazarlanmasında düzenlemeden bahsetmek, bu olasılıkla ilgilenen alıcıları çekmeye yardımcı olacaktır.
McDermott'a göre ödevinizi yapmak çok önemlidir. Alıcınızın hazır olduğundan ve sözleşmenin yarısını yerine getirebileceğinden emin olmak sizin yararınızadır çünkü kredi sigortacıları tarafından kullanılan gelişmiş kredi riski modellemesini kullanmayacaksınız. Büyük bir peşinat, tercihen %15 talep etmenizi öneriyor. “Alıcının pozisyonunu ve çıkış stratejisini, ayrıca stratejisini ve zaman çizelgesini belirleyin. Son olarak, balon ödemenizin vadesi geldiğinde alıcının size borcunu ödeyebileceğinden ve yeniden finanse edebileceğinden emin olmak istersiniz.
Bir mal sahibi-finansman sözleşmesi çeşitli şekillerde hazırlanabilir. Tipik kurulumlar şunları içerir:
- Senet
- Güven belgesi
- Sahibine kiralama sözleşmesi
Hem alıcının hem de satıcının haklarını korumak için, ilgili evrakların, mal sahibi finansman düzenlemeleri oluşturma konusunda deneyimli, yetenekli bir emlak avukatı tarafından oluşturulması veya gözden geçirilmesi önemlidir.
Mal Sahibi Finansmanında Emlak Vergisini Kim Öder?
Mal sahibi finansmanına sahip bir mülkün sahibi, emlak vergilerini ödemekle de görevlidir. Alıcı, tapuda mal sahibi olarak tanımlanırsa, emlak vergilerini ödemekle yükümlü olabilir, ancak satın almanın finansmanını satıcı sağlıyorsa, yine de sorumludurlar.
Bir mülkün kısmi veya tam finansman karşılığında satıldığı herhangi bir anlaşma, mal sahibi finansmanı olarak bilinir. Mortgage kredisi, bir banka veya başka bir borç verenin aksine sadece borcun sahibi olan sahibi tarafından alınabilen bir kredi türüdür. Alıcı, bu ipoteğe hak kazanabilmek için satıcı tarafından belirlenen amortisman planına uymalı ve düzenli ipotek ödemeleri yapmalıdır. Bir ev satın alırken, bir dizi finansman seçeneğini dikkate almanız gerekebilir.
Gayrimenkul satın alanlar, arsa sözleşmesi yapanlar veya kiraya verenler ikinci bir ipotek talep edebilir. Sahip finansmanı ile satıcı herhangi bir onarım talep etmeden mülkü olduğu gibi satabilir. Alıcının mevcut ipoteği, satıcının mevcut ipoteğinden daha yüksek bir faiz oranı taşır.
Mal Sahibi Finansmanı Örneği
Bir alıcının tarihi bir ev almak istediği ancak mülkün yaşı ve durumu nedeniyle bunu yapamadığı bir senaryo düşünün. Borçlu, ev için 80,000 $ ödemeyi kabul eder ve 25,000 $ ya da toplam maliyetin %30'undan biraz fazlasını öder.
Beş yıl sonra ödenmesi gereken yaklaşık 47,000 $'lık bir balon ödemesi ile satıcı, kalan 55,000 $'ı beş yıllık bir dönem için %7 oranında finanse etmeyi ve 20 yılda amorti etmeyi kabul eder. Kredi vadesi boyunca aylık 426 $ ödeme yapmanın yanı sıra, alıcı aynı zamanda emlak vergilerini ve sigortayı ödemekle de yükümlüdür.
Alıcı, kapanışta evin mülkiyetini kazanır, ancak yine de satıcının ipoteği tarafından ipotek altındadır. Alıcı, beş yıllık zamanında aylık ödemelerin ardından nihai balon ödemesini yapar ve ardından ipotek borcu kapatılır.
Ev Sahibinin Faydaları ve Sakıncaları
Bir ev satın alımını finanse etmeyi kolaylaştırabileceğinden, mal sahibi finansmanı, borç alanlar için popüler bir seçimdir. Satıcılar, tek bir toplam ödemeyi kabul etmek yerine, kapanış sürecini hızlandırmak ve faiz toplamak için mal sahibi finansmanını seçebilir. Bununla birlikte, bazı dezavantajlar, bir alıcıyı veya bir satıcıyı mal sahibi finansmanını kabul etmekten caydırabilir.
Alıcılar için Faydaları
- Borçlulara başka türlü uygun olamayacakları finansmana erişim sağlayabilir
- Alıcıların geleneksel finansman için uygun olmasalar bile evleri finanse etmelerine olanak tanır
- Durum tespiti için gereken süreyi kısaltarak alıcıların ve satıcıların kapanış sürecini hızlandırmalarına olanak tanır
- Banka masraflarını, ekspertiz masraflarını ve alıcı isterse muayene masraflarını ortadan kaldırarak kapatma masraflarını düşürür.
- Devlet destekli ipotekler için gerekli minimum peşinatı kaldırır.
Satıcılar için Faydalar
- Sahiplerin, mülklerini olduğu gibi satmalarına izin vererek, bir borç verenin değerlendirme kriterlerine uymasını gerektirmez.
- Geleneksel yatırımların çoğundan daha yüksek getiri sağlayan potansiyel bir yatırım sunar.
- Gereken durum tespiti miktarını azaltır ve satış sürecini hızlandırmak için borç verme sürecinden kurtulur.
- Peşin ödeme karşılığında bir alıcıya senet satışına izin vermeye devam etmektedir.
- Alıcının temerrüde düşmesi durumunda satıcıların evlerinin ve ipotek ödemelerinin mülkiyetini elinde tutmasına izin verir.
Alıcılar için Dezavantajlar
- Sıklıkla geleneksel bir ipoteğinkinden daha yüksek faiz oranları gerektirir
- Kredi süresinden sonra borçlulara bir balon ödemesi uygulayabilir.
- Alıcının kredi itibarı, satıcının malik finansmanını kabul etmesini engelleyebilir.
- Satıcının ipoteği, evi sattıklarında krediyi ödemeye zorladığı için mal sahibi finansmanı sağlamasını yasaklayan bir satış vadesi şartına sahip olabilir.
Satıcılar için Dezavantajlar
- Satıcıları ödeme yapmama, nihai olarak temerrüde düşme ve bazı durumlarda haciz sürecini başlatma ihtiyacı olasılığına maruz bırakır.
- Borçlu temerrüde düşerse, satıcı her türlü onarımdan ve ertelenen bakımın diğer sonuçlarından sorumludur.
- Federal yasa, balon ödemelerini sınırlayabilir, satıcıların malik finansmanı teklif etmesini yasaklayabilir ve tarafların bir ipotek kredisi veren kuruluşla çalışmasını zorunlu kılabilir.
Satıcı Finansman İşlemi Nasıl Kurulur
Bir alıcı ve satıcı mal sahibinin finansmanını her kabul ettiğinde, işlemin şartları yazılı olarak resmileştirilmelidir. İdeal yaklaşım, özel ihtiyaçlarınıza ve koşullarınıza bağlı olacaktır, ancak bunu yapmanın birkaç farklı yöntemi vardır. Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşma düzenlemenin başlıca üç yolu şunlardır:
1 numara. Bir senet, ipotek veya güven belgesinden yararlanın
Geleneksel ipoteklere aşina iseniz, bu model size tanıdık gelecektir. Kredi tutarı, faiz oranı ve amortisman planı gibi koşulların belirtildiği bir senet, hem alıcı hem de satıcı tarafından imzalanır. Alıcının adı tapuda görünür, ipotek yerel yönetime verilir ve ev, kredi için teminat veya teminat görevi görür.
2 numara. Bir tapu sözleşmesi oluşturun
Tapu sözleşmesi, bir alıcının sahibi tarafından finanse edilen bir mülkün tapusunu son kredi ödemesini yapana kadar beklemesidir. Taksitli satış veya arsa sözleşmesi olarak da anılır. Alternatif olarak, alıcı, satıcıya tam ödeme yaparsa ve borcu farklı bir borç verenle yeniden finanse ederse tapu sahibi olur.
#3. Bir kiralama-satın alma sözleşmesi oluşturun.
"Sahip olmak için kiralama" veya "kiralama seçeneği" olarak da bilinen bu seçenekte, satıcı mülkü alıcıya kiralar ve alıcı da belirli bir meblağ karşılığında satın alma seçeneğine sahip olur. Kiralama süresi dolduğunda, alıcının iki seçeneği vardır: kiralama seçeneğini kullanabilir ve mülkü satın alabilir. Alıcı kira öder. Kira süresi boyunca ödenen kira, mülkü satın almaya karar verirse, satın alma fiyatına karşı alacaklandırılır.
Sahibin finansmanı karmaşık olabileceğinden, ilgili belgeleri oluştururken çıkarlarınızı ilk sıraya koyacak nitelikli bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederiz.
Mal Sahibi Finansmanını Ne Zaman Düşünmeliyim?
Ev sahibi finansmanı, bir ev satın alımını finanse etmeyi kolaylaştırabileceği için borç alanlar için popüler bir seçimdir. Satıcılar, tek bir toplam ödemeyi kabul etmek yerine, kapanış sürecini hızlandırmak ve faiz toplamak için mal sahibi finansmanını seçebilir.
Satıcı Finansmanı İyi Bir Fikir mi?
Evet. Bir ev satın alımını finanse eden bir satıcının ideal olarak mülkün tamamına sahip olması veya "mülkün peşinatını ödeyen alıcılar tarafından ödenebilecek asgari bir krediye" sahip olması en iyisidir.
Mal Sahibi Finansmanı Kredinize Zarar Veriyor mu?
Çoğu durumda, bir satıcı finansman sözleşmesi kredinizi hiçbir şekilde iyileştirmez çünkü mal sahibinin aylık ipotek ödemenizi kaydetmesi pek olası değildir.
Mal Sahibi Finansmanını Nasıl Hesaplarsınız?
%100,000 faiz oranıyla satıcı tarafından finanse edilen bir kredide tüm yıl için 0.08 $ faiz elde etmek için 8,000 $ x 8 hesaplayın. Bu durumda, %100,000'lik 8$'lık bir kredinin aylık sadece faizli 666.67$'lık bir ödemeye ihtiyacı olacaktır.
Sonuç
Hem alıcılar hem de satıcılar mal sahibi finansmanından yararlanabilir. Geleneksel finans bir seçenek değilse, alıcıların emlak satın almasını sağlayabilir. Bir mülkün satışını hızlandırabilir ve satıcılar için yatırımlardan gelir elde edebilir. Ancak bu tür bir finansmanın da tehlikeleri vardır. Mal sahibi finansmanı düşünüyorsanız, evrakların yanı sıra diğer yasal belgelerin taslağının hazırlanmasına ve analiz edilmesine yardımcı olması için bir avukata danışmanızı öneririz.
- Güven Belgesi: Genel Bakış, İpotek ve Güven Belgesi ve Nasıl Çalışır?
- PARASIZ VE KÖTÜ KREDİ OLMADAN İŞ NASIL SATIN ALINIR: Yönerge
- EV TAHSİSİ: Tanımı & Nasıl Alınır
- SATICI FİNANSMANI: Nasıl Çalışır?
- UTAH EMLAK BÖLÜMÜ: Utah DRE Hakkında Bilmeniz Gereken Her Şey
- PPA SİGORTASI: Nedir, Kapsamı, Talepleri ve İncelemeleri
Referanslar
