Sıfır kapama maliyetli ipotek olarak da bilinen kapanmayan maliyet ipoteği, borç vereninizin mülk satın alımınızı sonuçlandırmak için kapanış maliyetlerinizi ödediği bir ipotektir. Ancak, karşılığında kredinize daha yüksek bir faiz oranı ödemeyi beklemelisiniz.
Kapanış maliyetlerinin önemli olabileceği göz önüne alındığında, kapanma maliyeti olmayan bir ipotek kredisi ideal evinizi satın almak için bir seçenektir, ancak uzun vadede size daha pahalıya mal olacaktır. İşte bu ipotek paketinin bir dökümü, böylece sizin için en iyi seçenek olup olmadığına karar verebilirsiniz.
Kapanmayan Maliyetli İpotek Nedir?
Genellikle kapanma maliyeti olmayan bir yeniden finansman olarak bilinen kapanma maliyeti olmayan bir ipotek, kulağa tam olarak benzemiyor. Hala dikkate alınması gereken kapanış maliyetleri var. Onlara doğrudan ödeme yapmıyorsunuz.
Borç veren, kapanış maliyeti olmayan bir ipotek ile kapanış maliyetlerinizin bir kısmını veya tamamını karşılar. Karşılığında daha yüksek bir faiz oranı ödersiniz. Uzun vadede, borç verenin yüksek oranınızdan daha fazla kazancı, kapanış maliyetlerinizi geri öder.
Borç verenler genellikle kredi oluşturma ücretleri, ekspertiz ücretleri, tapu arama ve tapu sigortası ücretleri ve ön ödemeli vergiler ve sigorta gibi kapanış maliyetlerinizin bir kısmını veya tamamını karşılayabilir.
Kapanış Maliyetleri Nelerdir?
Kapanış masrafları, bir ev veya başka bir mülkün satın alınmasını tamamladığınızda ödenen ücretlerdir. Bunlar, varsa, başvuru giderlerini, avukatlık ücretlerini ve indirim puanlarını içerir. Emlak satış komisyonları ve vergiler hesaba katıldığında, kapanış maliyetleri bir mülkün satın alma fiyatının %15'ini geçebilir.
Kapanış maliyetleri, evinizin satın alma fiyatının %2 ila %5'i arasında olmalıdır. Ayrıca ipotek sigortasına ihtiyacınız varsa, maliyetleriniz önemli ölçüde daha yüksek olabilir.
Kapanmayan Masrafsız Mortgage İşlemleri Nasıldır?
Açık olmak gerekirse, kapanma maliyeti olmayan bir ipotek kredisi, kapanış masraflarını ödeme ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Tahmin edebileceğiniz gibi, borç verenler sonunda her şey için ödeme yaptığınızdan nasıl emin olacaklarını anlayacaklardır. Bu durumda, kapanış maliyetleri, kredinizin süresi boyunca faizli daha büyük aylık ödemelere dönüştürülür.
Bu nedenle, önceden o kadar çok para yatırmanız gerekmese de, zaman içinde ödeyeceğiniz tutar, standart bir ipotekten fazla olmasa da karşılaştırılabilir olacaktır. Gerçekte, daha yüksek olması muhtemeldir, çünkü faizdeki artış bazen kapanış maliyetlerini önceden ödememekten kaynaklanan ilk tasarruflardan daha fazladır.
Ayrıca, borç verenler, maliyetlerini telafi etmeden önce sizi yeniden finansmandan caydırmak için krediye bir ön ödeme cezası hükmü ekleyebilir. En mantıklı olanı bulmak için aritmetik yapın, ancak çoğu durumda kapanış maliyetlerinizi erken ödemek uzun vadede paradan tasarruf etmenizi sağlar. Rocket Mortgage® ile ön ödeme cezası yoktur.
Farklı Kapanış Maliyeti Olmayan İpotek Türleri
Borç verene bağlı olarak, kapanma maliyeti olmayan bir ipotek kredisi şu şekilde ifade edilebilir:
- Faizsiz ipotek
- Faizsiz ipotek
- Borç verenlerden alınan krediler
- İndirimli fiyatlandırma
- Borç veren tarafından ödenen kapanış maliyetleri
Bu isimlerin tümü, borç verenin kapanış maliyetlerini karşılamak için daha yüksek bir faiz oranı ödeyeceğiniz aynı düzenlemeye atıfta bulunur. Bir borç verenin ifadesiyle, kredinizin kapanış maliyeti olmadığına inanarak yanıltmayın. Hala oluyor; sadece onlara peşin ödeme yapmıyorsunuz.
Kapanış Maliyetleri Tipik Olarak Ne Kadar Maliyetlidir?
Kapanış maliyetleri, kredi tutarının %2 ila %5'i arasında değişen önemli olabilir. Özel durumunuz için kapanış maliyetlerini değerlendirmek faydalı olabilir.
250,000 dolarlık bir evde, kredi ödeme tablosunda 5,000 ila 12,500 dolar arasında herhangi bir yerde ödeme yapabileceğinizi düşünün. Kapanış maliyetleri, bölgenize ve senaryonuza göre büyük ölçüde değişir.
Kapanmayan Maliyetli ipotek örnekleri
Örneğin, kapanma maliyeti olmayan bir ipotek kredisi kullandığınızda, çeşitli oran ve ücret seçenekleriniz şöyle görünür:
- %5 faiz oranı: Borçlu, borç veren ücretleri, üçüncü şahıs ücretleri ve ön ödeme maliyetleri dahil olmak üzere tüm kapanış maliyetlerinden sorumludur.
- %5.125 oranı: Borç alan borç veren ücreti ödemez, ancak üçüncü taraf maliyetlerini ve ön ödemeli maliyetleri öder.
- %5.5 faiz oranı: Borç alan, borç verene veya üçüncü şahıslara hiçbir ücret ödemez, yalnızca %5.5 oranında önceden ödenmiş maliyetler öder.
- %5.625 faiz oranı: Borçlu cebinden hiçbir şey ödemez.
Bu alternatiflerin hiçbiri mükemmel veya korkunç değil. Borçlular, daha düşük oranların daha fazla maliyetli olduğunu ve daha yüksek oranların önceden daha az maliyetli olduğunu anlamalıdır.
The Mortgage Reports kredi uzmanı ve lisanslı MLO'dan Jon Meyer, "Genel bir kural olarak, düzenleme, aylık ödemenizi, hiçbir ücret ödemeden de olsa, yeniden ödeme için yeterli tasarruftan yararlanacağınız noktaya kadar düşürmeli" diyor. senin için."
Kapanış maliyetlerinizi karşılamak için, borç verenler faiz oranınızı yükseltir ve maliyetlerinizi karşılamak için krediden elde edilen ekstra karı kullanır. Peşin yapılan tasarrufların artan faiz oranı ve ödemeden daha ağır basıp basmayacağını seçmek size kalmıştır.
Kapanış maliyeti olmayan bir ev satın almak mümkün mü?
Hiç de bile. Kapanış masrafları şu veya bu şekilde ödenmelidir. Kredinizi imzalarken nakit olarak mı yoksa her aylık ipotek ödemesinde ek bir masraf olarak mı ödeyeceğinize karar vermelisiniz.
Bununla birlikte, kredi ücretlerini ve değerlendirme ve tapu arama gibi üçüncü taraf ücretlerini ortadan kaldırmak ve müzakere etmek de dahil olmak üzere, kapanış maliyetlerinizi düşürmek için alternatifler vardır. Ayrıca, eyaletinizin ilk kez ev satın alma programı aracılığıyla maliyet yardımı veya konut hibelerini kapatmaya da hak kazanabilirsiniz. Bu teşviklerin çoğu fiilen ücretsiz paradır, yani evinizi satmadığınız veya yeniden finanse etmediğiniz sürece geri ödenmesi gerekmez.
Ayrıca, askeri bir bağlantınız varsa, VA kredilerinin kabul edilebilir kapanış maliyetleri üzerinde bir kısıtlaması vardır ve hepsinin en pahalı kapanış maliyetini talep etmez: peşinat.
Kapanış Maliyeti Olmayan İpotek Nasıl Alınır
Borç verenler, diğer ipotek seçenekleri gibi, değişen tekliflere ve minimum yeterlilik standartlarına sahiptir.
Kapanış maliyeti olmayan bir ipotek başvurusunda bulunurken, finans kurumu aşağıdakileri dikkate alacaktır:
- Kredi notu
- Kredi tarihi
- İş deneyimi
- Finansal bilgi
Borç verenleri araştırırken ve kapanma maliyeti olmayan ipotekleri sorgularken, borç verenlerin hüküm ve koşulları konusunda ne kadar net olduklarını değerlendirmek çok önemlidir. Kapanış maliyetleri de dahil olmak üzere kredinizin tüm yönleri hakkında açık ve dürüst bir borç veren istiyorsunuz.
Diğer Alternatifler
Kapanış maliyeti olmayan bir ipoteğin sizin için uygun olmadığını belirlerseniz, peşin maliyetlerinizi düşürmek için alternatif seçenekler vardır.
Bazı maliyetleri ortadan kaldırmak veya azaltmak için borç vereninizle pazarlık yapabilirsiniz. Bu size olasılıklarınız ve ilk maliyetlerinizi nasıl azaltabileceğiniz konusunda bir fikir verecektir.
Diğer bir alternatif ise satıcıdan katkı talebinde bulunmaktır. Bazı satıcılar, anlaşmanın ne kadar kötü sonuçlanmasını istediklerine bağlı olarak, kapanış maliyetlerinin bir yüzdesini karşılayarak yardım etmeyi kabul edebilir.
HFA Kredileri
Diğer bir düşük maliyetli ipotek seçeneği, eyaletinizin Konut Finansmanı Kurumu'ndan (HFA) gelen ve sıklıkla yerel bir borç verenle işbirliği içinde sunulan mali yardımdır. HFA ev sahipliği programları eyaletten eyalete değişir, ancak hepsi ev sahipliğini teşvik etmeyi ve ilk kez ev satın alanlar ile düşük ve orta gelirli haneler için ipotek satın alınabilirliğini artırmayı amaçlar.
HFA'lar, düşük peşinat ödemeleri ve düşük faiz oranlarının yanı sıra peşinat ve kapanış maliyeti yardımı ile nitelikli borçlular için birinci haciz ipotek programları sunar. HFA'lar bu kredileri yapıldıktan sonra borç verenlerden satın alır.
Ek HFA Ev Sahipliği Programları
Bu programlar, düşük faizli, düşük (veya hiç) peşinatsız ipotek ürünlerini ve ayrıca peşinat ve kapanış maliyeti yardımını içerir.
Peşinat ve kapanış maliyeti yardımı HFA'lar, peşinat ve/veya kapanış maliyetlerinizi desteklemek için size bir hibe veya ikinci bir ipotek kredisi sağlayacaktır. HFA'ların çoğu, bu peşinat yardım planlarının bir HFA kredisi ile birlikte kullanılmasını gerektirir.
Kapanmayan Maliyetli İpoteklerin Yararları ve Dezavantajları
Kapanış maliyeti olmayan bir ipotek, diğer kredi türlerinde olduğu gibi avantaj ve dezavantajlara sahiptir. En iyi kararı verebilmeniz için bazı avantaj ve dezavantajlara bakalım.
Kapanmayan Maliyetli Bir Mortgage Artıları
Daha az ön ödeme ücreti, yeni bir ev satın almanın mali stresini hafifletmeye yardımcı olabilir. İlk kez ev alacak olanlar ve kısa süreli ikamet edenler bundan kazançlı çıkacaktır. İlk kez ev satın alanlar bazen sürecin başlangıcında finansman bulmakta daha fazla zorluk çekerler ve yalnızca bir mülkte kısa bir süre kalmayı planlayan kişiler, standart bir ipotek süresi boyunca daha ucuz faizden yararlanamazlar.
Daha düşük bir ilk ödemeyle, "başabaş" eşiğinize daha erken ulaşırsınız.
Kapanış masraflarını peşin ödemeniz gerekmiyorsa, daha büyük bir peşinat ödemeniz mümkün olabilir.
Kapanmayan Maliyetli Bir İpoteğin Eksileri
Artan ipotek oluşturma ücretleri ve faiz oranları nedeniyle uzun vadede (özellikle yeni evlerinde uzun süreli bir kredi için kalmayı planlayanlar için) daha pahalı olabilir.
Kapanış masraflarının peşin ödenen bir krediye göre aylık ödemeleri daha yüksektir.
Borç vereniniz kapanış maliyetlerinizi ipoteğinize sarmayı seçerse, daha büyük bir krediniz olabilir.
Kimler Masrafsız Mortgage Sağlar?
Borç verenler, sundukları ve kime sunacakları konusunda hemen hemen her yönüyle farklılık gösterir ve kapanma maliyeti olmayan ipotekler de bir istisna değildir. Bir borçluya borç verip vermemeyi düşünürken, borç verenler kredi puanı, kredi geçmişi, iş ve çok daha fazlası gibi çeşitli değişkenleri dikkate alacaktır. Borç verenleri araştırırken ve kapanma maliyeti olmayan ipotekler hakkında bilgi alırken, açıklık ve hizmet düzeyine bakın.
Düşük Maliyetli Mortgage Almak İçin Başka Seçenekler Var mı?
Kapanış maliyeti olmayan bir ipoteğin sizin için en iyi seçenek olmadığına inanıyorsanız, peşin maliyetlerden tasarruf etmenin ve düşük kapanış maliyetli bir ipotek almanızı sağlamanın başka yolları da vardır.
Borç vereninizle pazarlık yapmayı deneyebilirsiniz, çünkü bazı maliyetlerden feragat edilebilir veya azaltılabilir. Borç vereninizle konuşmak, seçeneklerinizi anlamanıza ve muhtemelen ön maliyetleri düşürmek için bir yöntem bulmanıza yardımcı olacaktır. Birçok kasaba ve eyalet, ilk kez ev alacaklara peşinat ve kapanış masraflarına yardımcı olacak programlar da sunmaktadır.
Diğer bir alternatif, satıcıdan kapanış maliyetlerinizi ödemesini istemektir. Koşullara bağlı olarak, bazı satıcılar kapanış maliyetlerinin bir maliyetini karşılayarak yardımcı olmayı teklif edebilir.
İpoteğinize kapanış masraflarını dahil edebilir misiniz?
Özetle, kapanış maliyetlerini ipoteğinize yansıtabilirsiniz, ancak tüm borç verenler bunu yapmaz ve kısıtlamalar, edindiğiniz ipotek türüne göre değişir. Kapanış maliyetlerinizi ipoteğinize aktarmayı seçerseniz, kredinizin süresi boyunca bu maliyetler için faiz ödemeniz gerekecektir. Bu, etkili bir şekilde, bu maliyetler için önceden ödeme yapmış olmanızdan çok daha fazlasını harcayacağınız anlamına gelir.
Kapanış Maliyeti Yeniden Finansmanı Yok
Kapanış maliyeti olmayan bir yeniden finansman, yeniden finansmanın en büyük dezavantajını ortadan kaldırdığı için avantajlı olabilir: peşin maliyet.
Bununla birlikte, bunun işe yaraması için, yeni faiz oranınız, kredinizin ömrü boyunca size para kazandıracak kadar düşük olmalıdır.
Daha yüksek bir faiz oranı, daha büyük bir aylık ödeme ve daha yüksek bir toplam maliyet anlamına gelir. Bu nedenle, ücretsiz bir yeniden finansman kullanmadan önce rakamları çalıştırın ve şunları belirleyin:
- Kapanış maliyeti olmayan ipotek oranını seçseniz bile aylık ödemeleriniz düşecek mi?
- Taşınmadan veya yeniden finanse edilmeden önce ipoteği ne kadar süreyle tutmayı düşünüyorsunuz?
- Sattığınız veya yeniden finanse ettiğiniz zaman ne kadar daha fazla faiz ödemiş olacaksınız? Bu tutar, kapanış maliyetlerini önceden ödemekten daha mı büyük yoksa daha mı az?
Sonuç
Kapanış maliyeti olmayan bir ipotek ilk bakışta inanılmaz bir anlaşma gibi görünebilir, ancak daha yakından incelendiğinde önemli dezavantajlar ortaya çıkar. Yeni başlayanlar için, kapanış maliyetleri ortadan kalkmaz; sadece gelecekte kurtarılırlar. Rakamları hesaplayın. Teklifin ne kadar tutacağını ve her ay ne kadar tasarruf edeceğinizi görün. Bu, koşullarınız için en büyük finansal seçeneği yapmanıza yardımcı olacaktır.
Kapanış Maliyeti Yok Mortgage SSS
Kapanış maliyeti olmayan bir ipotek kim sunuyor?
Kapanış ücretleri hala mevcut olsa da, birçok borç veren, kapanma maliyeti olmayan ev kredileri ve yeniden finansman kredileri sunmaktadır. Daha yüksek bir ipotek oranı karşılığında, bu borç verenler kapanış maliyetlerinizi ödeyecektir. Bu tür bir ipoteği kabul etmeden önce, ek uzun vadeli maliyetleri kısa vadeli tasarruflarınızla karşılaştırın. Yapabiliyorsanız, kapanış maliyetlerini cebinizden ödemenin size daha fazla para kazandırdığını görebilirsiniz.
Kapanış maliyetlerini ipoteğime aktarabilir miyim?
Kapanış maliyetleri, yeni bir ev satın aldığınızda değil, yalnızca yeniden finanse ettiğinizde kredi tutarınıza yansıtılabilir. Yeniden finanse etseniz bile, borç vereninizin krediden değere (LTV) gereksinimleri tarafından kısıtlanacaksınız. Örneğin, 200,000 ABD Doları tutarında bir eviniz varsa ancak yalnızca %80 LTV ödünç alabiliyorsanız, krediniz 160,000 ABD Dolarını aşamaz. Mevcut ipoteğinize 160,000 $ borcunuz varsa, yeni kredide kapanış masrafları için yer kalmaz. Yeniden finanse etmek için nakit çıkışı alırsanız, paranın bir kısmını kapanış masraflarını ödemek için kullanabilirsiniz.
İlgili Makaleler
- KAPANACAK NAKİT: Kapatılacak Nakdi Anlama ve Hesaplama
- BORÇ KREDİSİ: Tanım ve Nasıl Çalışır
- 2022'de İpoteği Yeniden Finanse Etmenin Maliyeti Ne Kadardır?
- İkincil Mortgage Piyasası: Nasıl Çalıştığına İlişkin Adım Adım Kılavuz
- İKİNCİ İpotek: Tanım, Oranlar ve Gereksinimler
Referanslar
