İpotek ödemelerinizi geciktirirseniz, borç vereninizin harekete geçmek zorunda kalacağının şüphesiz farkındasınızdır. Yerine tapu düzenlemesi, kredinizin sahibi olan borç verenin mülkünüze el koyduğu yasal prosedür olan hacizin sonuçlarından kurtulmanıza yardımcı olabilir. Haciz yerine tapu nedir ve hacizden farkı nedir ona daha yakından bakalım. Ayrıca haciz yerine örnek bir senet göstereceğiz.
Haciz Yerine Tapu Nedir?
Haciz yerine senet, ev sahipliğini ev sahibinden ipotek kredisi verene devreden yasal bir prosedürdür. Sonuç olarak, ev sahibi artık ipoteği geri ödemek zorunda değildir ve ipotek yükünden kurtulur. Bu, ev öz sermayesi çok az olan veya hiç olmayan ve aylık ipotek ödemelerini yapamayan ev sahipleri için bir alternatiftir.
Sugar Land, Texas merkezli kar amacı gütmeyen bir borç danışmanlığı kuruluşu olan Money Management International'ın konut ve iflas hizmetleri kıdemli müdürü Jackie Boies'e göre, tapu yerine geçen senet, ev sahibinin devri gerçekleştirmek için imzaladığı yasal belgedir.
Haciz Yerine Tapuyu Anlamak
Haciz yerine tapu, hacizi önlemek için bir ipotek veya ev sahibi tarafından kullanılan potansiyel bir seçenektir.
İpotek veren, genellikle ev olan teminat mülkünü, tüm ipotek yükümlülüklerini serbest bırakması karşılığında ipotek alan olarak hareket eden borç verene geri devreder. Her iki taraf da sözleşmeye isteyerek ve iyi niyetle girmelidir. Ev sahibi, noter tasdikli ve kamu kayıtlarına kayıtlı olan kağıdı imzalar.
Bu dramatik eylem, genellikle mülk sahibi diğer tüm seçenekleri (kredi değişikliği veya açığa satış gibi) tükettikten ve evini kaybedeceğini kabul ettikten sonra son çare olarak gerçekleştirilir.
Ev sahibi, mülkünden vazgeçip göç etmesi gerekse bile kredi yükünden kurtulacaktır. Bu süreç, genellikle bir hacizden daha az kamuya duyurulacak şekilde yürütüldüğünden, mülk sahibi utancını azaltabilir ve içinde bulunduğu kötü durumu daha gizli tutabilir.
Bir Borç Verenin Yerine Gelen Bir Senedi Reddetmesinin Nedenleri
Borç vereninizin bir sözleşme yerine bir senet kabul etme yükümlülüğü altında olmadığını unutmayın. Bir borç veren, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli nedenlerle yerine bir tapuyu reddedebilir:
- Mülkünüzün adil piyasa değerinde bir düşüş: Evinizin adil piyasa değeri düştüyse, evinizin değerinden daha fazla borcunuz olabilir. Borç veren, bu durumda bir sözleşme yerine bir senedi kabul etmeyi kabul edebilir. Bu durumda, borç vereniniz, yalnızca takdir edilen değer ile borçlu olunan miktar arasındaki farkı ödemeniz durumunda tapu yerine koyma düzenlemesini kabul edebilir. Bu Rocket Mortgage'in yaptığı bir şey değil.
- Mülkünüz üzerindeki hacizler veya vergi kararları: Tapudan vazgeçmek, mülkünüze borç verenin yaratmadığı bir hak talebi olan bir mahkeme veya ikincil haciziniz varsa daha sorunlu hale gelir. Başka birinin mülk üzerinde hak iddiası varsa, bazı borç verenler hacizden kurtulmak için sizinle birlikte çalışacaktır.
- Kötü ev durumu: Eviniz kötü durumdaysa, borç vereniniz teklif ettiğiniz yerine herhangi bir tapuyu reddedebilir.
Bir Borç Verenin Yerine Bir Senedi Kabul Etmesinin Nedenleri
Bir borç verenin haciz yerine senetinizi kabul etmesi gerekmese de, bunu yapmaları için çeşitli teşvikler vardır. Borç vereninizin yerine bir senet kabul ettiğinde aldığı avantajlardan bazıları şunlardır:
- Mülkünüz üzerinde daha hızlı kontrol: Borç verenler mahkemeye avukat tutmalı, borçlarınızı ödemediğinizi kanıtlamalı ve mülkünüzü hacizden çıkarmak için mahkeme onayı almalıdır. Borç veren, daha önce mahkemeye gitmiş olsalar bile sizi mülkten yasal olarak tahliye etmelidir. Yerine bir senet kabul ederek, borç vereniniz hem zamandan hem de paradan tasarruf sağlar.
- Daha iyi mülkiyet koşulları: Borç verenler, mülkleri iyi durumda bulundurmayı kabul edebilirler çünkü daha fazla paraya satarlar ve satmak için daha az zaman harcarlar. Yerine bir tapu ile, bir borç veren mülkü mükemmel durumda tutmanızı isteyebilir.
Yerine Tapu Vs. Haciz: Fark Nedir?
Yerine tapu ve haciz benzer görünmektedir ancak aynı şey değildir. Bir hacizde, borç veren, ev sahibi ödeme yapmadığında mülkü geri alır. Haciz yasaları eyaletten eyalete farklılık gösterir ve haciz iki şekilde gerçekleşebilir:
- Borç verenin mülkü geri almak için dava açtığı adli haciz
- Yargısız haciz, borç verenin mahkeme sisteminden geçmeden haciz yapmasına izin verir.
Yerine bir tapu ile haciz arasındaki temel farklar, borç veren mülkü geri aldıktan sonra kredi puanınız ve mali sorumluluğunuz üzerindeki etkilerdir. Kredi geçmişinize yapılan bir haciz, haciz yerine geçen bir senetten daha zararlı olabilir, hem kredi raporlaması hem de kredi notu açısından. Kredi raporlarınızdaki hacizler ve diğer olumsuz bilgiler, raporunuzda yedi yıla kadar kalabilir.
Tapuyu borç verene bir senet yerine iade ettiğinizde, borç veren genellikle sizi gelecekteki tüm mali taahhütlerden kurtarır. Bu, artık ipotek ödemeleri yapmanız veya kalan kredi tutarını ödemeniz gerekmediği anlamına gelir. Bir haciz ile, borç veren, ev veya yasal masraflar nedeniyle borçlu olunan parayı geri almak için ek adımlar atabilir.
Haciz Yerine Bir Tapunun Faydaları ve Sakıncaları
Bu hem borç alan hem de borç verene fayda sağlar. Her iki taraf için de en cazip fayda, genellikle uzun, zaman alıcı ve maliyetli haciz davalarından kaçınılmasıdır.
Ayrıca, bu sürecin kendi bölgelerinde nasıl gerçekleştirildiğine bağlı olarak, borç alan kişi genellikle kamuoyunda bazı kötü şöhretlerden kaçınabilir. Her iki taraf da, mülk sahibinin mülkü ne zaman ve nasıl terk edeceğine ilişkin net parametreleri içeren karşılıklı yarar sağlayan bir anlaşma oluşturduğundan, borçlu, hacizde olabileceği gibi, görevlilerin onları tahliye etmek için kapıya gelme ihtimalini ortadan kaldırır.
Nadir durumlarda, mülk sahibi, mülkü belirli bir süre için borç verenden geri kiralamak için borç verenle anlaşabilir. Borç veren, uzun bir haciz prosedürü sırasında yapılan harcamalardan kaçınarak sık sık para tasarrufu sağlar.
Borç veren, bu anlaşmayı taahhüt etmenin olası faydalarını değerlendirirken bu işleme eşlik eden belirli riskleri incelemelidir. Potansiyel tehlikeler arasında, mülkün değerinin kalan ipotek bakiyesinden daha fazla olmaması ve küçük alacaklıların hacizleri olabilir.
Haciz yerine senet almanın en büyük dezavantajı, kredinize zarar verecek olmasıdır. Bu, borçlanma maliyetlerinin artması ve başka bir ipotek almada zorluk yaşama olasılığının artması anlamına gelir. Kredi raporunuz üzerindeki bir haciz, kredi büroları ile tartışılabilir, ancak bu, kaldırılacağını garanti etmez.
Artılar
- İpotek borcunu hacze gerek kalmadan azaltır veya ortadan kaldırır.
- Borç verenler mülkü sahiplerine yeniden kiralayabilir.
- Genellikle kredi verenler tarafından tercih edilir
Eksiler
- Kredi puanınızı incitir
- Gelecekte başka bir ipotek almak daha zor
- Ev su altında kalabilir.
Haciz Yerine Tapu Örneği
Bu bölüm, işlemin daha fazla uygulanması için tipik kapanış belgeleri için bazı sergilerle birlikte, bir haciz sözleşmesi yerine örnek bir senet sunar. Bu haciz yerine geçen senet örneği 1 sayfa olup, yasal sözleşmeler belgelerimiz altında listelenen MS Word dosya tipindedir.
Bu Tapu, ______, 20___ tarihinde, [adres] için Bağışlayan [mülk sahibi] ile [adres] için Hibe Alan [Borç Veren] arasında yapılır.
Makbuzunun burada kabul edildiği değerli bir karşılık karşılığında, Bağışlayan, haciz yerine, aşağıda açıklanan gayrimenkulü Bağışlayana devreder:
Mülkün adresi: _____________________ APN: ___________________ Yasal Tanım: ____________
Bu Senet bağlayıcı bir tebliğdir. Grantor, yukarıda açıklanan gayrimenkulü, daha önce Grantor tarafından tamamlanan ve Tarihte İlçe Kaydedicisine ibraz edilen Güven Senedi ile güvence altına alınan tüm yükümlülüklerin tamamını ödeyerek, Grantee'ye satmıştır. _______ Enstrüman No. ___________, Sayfa No. __________ , Kitap __________ olarak.
İmtiyaz Veren, bu devrin serbestçe ve dürüstlükle yapıldığını ve burada adı geçen taşınmazlar ile ilgili olarak, bu Senedin dışında, Veren ile İmtiyaz Alan arasında sözlü veya yazılı başka bir sözleşme bulunmadığını beyan eder.
Bunu gerçekleştirdi ________ gün _________, 20 __________.
Veren:_______________ [Verenin Adı]: ___________
Hibe Alan:________________ [Hibe Alan Kişinin Adı]: ____________
DUYURU: Haciz Yerine Her türlü Senet noter tasdikli olmalıdır.
haciz yerine tapu nasıl alınır
Haciz yerine senet almak her zaman kolay değildir; bazı ipotek kredi verenleri, mülkün mevcut durumuna ve emlak vergilerini ödememe nedeniyle aleyhine vergi hacizleri veya mahkeme kararları olup olmadığına bağlı olarak, birini kabul etmeyecektir. Boies'e göre, borç verenler herhangi bir karardan veya vergi hacizinden sorumludur. Bu nedenle, herhangi bir hacizden kurtulma masrafını, yerine tapunun bir parçası olarak dikkate almalıdırlar.
Boies, "Temsilci mali durumunuzu tartışacak ve ipoteğinizi karşılayamayacağınızı, bir tasarruf alternatifinin gerekli olduğunu ve bunlardan hangisinin en uygun olduğunu onaylayacaktır" diye ekliyor. "İpotek hizmet sağlayıcınızın yerine bir senet vermesi gerekmez."
Belirleyici değişkenlerden bazıları, Fannie Mae, Freddie Mac, USDA veya VA'nın standartları (eğer bu kuruluşlardan herhangi biri krediyi destekliyorsa) ve evin mevcut piyasa değeridir.
Haciz Yerine Senedin Anlamı Nedir?
Haciz yerine tapu, hacizden kaçınmak için ev sahipliğinizin borç verene gönüllü olarak devredilmesidir. Haciz yerine bir tapu, kalan herhangi bir ipotek bakiyesinden şahsen sorumlu olmaktan kaçınmanıza izin verebilir.
Yerine bir Tapu hacizden daha mı iyidir?
Daha az kredi hasarı: İkame düzenlemedeki bir tapu, kredi raporunuzda dört yıl kalır, ancak haciz yedi yıl kalır. Yerine bir tapu sözleşmesi kullanmak, hacizden geçmenizden daha erken yeni bir ev satın almanıza izin verebilir.
İcra yerine senet verenin en önemli dezavantajı nedir?
Yerine bir senedin belki de en önemli dezavantajı, Borç Verenin Mülkü diğer tüm yükümlülüklere ve menfaatlere tabi olarak almasıdır. Sonuç olarak, örneğin ikinci bir ipotek varsa, bunun yerine bir kredinin uygulanabilir olması pek olası değildir.
Haciz yerine bir senet kredinize zarar verir mi?
FICO verilerine göre, haciz yerine geçen bir tapudan sonra kredi puanınız, hacizden önce nerede olduğuna bağlı olarak 50 ila 125 puan arasında düşebilir. Bununla birlikte, etki, kredi puanınızı 160 puana kadar azaltabilen bir haciz başvurusundan biraz daha az şiddetlidir.
Haciz yerine tapu müzakeresi nasıl yapılır?
Eksiklik Karar Müzakere
Haciz yerine bir tapu, siz ve borç veren arasında gönüllü bir anlaşma olduğundan, borç verenin bir eksiklik kararı aramamayı kabul ettiği bir anlaşma yapabilirsiniz. Zaman içinde açığın bir kısmını ödemeyi veya açığı geri ödemeyi kabul ediyorsunuz.
Açığa satışa kıyasla haciz yerine senet almanın ne faydası var?
Kısa bir satışın aksine, yerine geçen bir tapunun bir avantajı, evinizi satma sorumluluğunu üstlenmeniz gerekmemesidir. Bir banka genellikle, mülkün ipotek dışında herhangi bir ipoteği yoksa, yerine bir senet onaylayacaktır.
Sonuç
Mortgage ödemelerini yapmakta zorlanıyorsanız haciz yerine senet uygun bir çözüm olabilir. Haciz yerine bir tapuyu kabul etmeden önce, bunun kredinizi ve gelecekte başka bir ev satın alma yeteneğinizi nasıl etkileyeceğini anlamak çok önemlidir. Nasıl devam edeceğinize karar vermenize yardımcı olması için kredi değişiklikleri, açığa satışlar veya ipotek yeniden finansmanı gibi diğer seçenekleri göz önünde bulundurun.
İlgili Makaleler
- SUALTI İpoteği: Anlamı ve Mevcut Seçenekler
- EV TAHSİSİ: Tanımı & Nasıl Alınır
- Kısa Satış Nedir? Açığa Satış Süreci Rehberi
- KISA SATIŞ: Tanım, Süreç ve Faydalar
- Güven Belgesi: Genel Bakış, İpotek ve Güven Belgesi ve Nasıl Çalışır?
Referanslar
