Boş bir arsaya veya arsaya yatırım yapmak çok akıllıca bir karar olabilir. Arsa ayrıca size tutarlı bir gelir akışı oluşturmak için birçok fırsat sağlayabilir. Büyük ölçüde, "mükemmel" araziyi satın alırsanız, ilk yatırımınızı geri döndürmek için mülkle ilgili hiçbir şey yapmanıza bile gerek kalmayabilir. Ayrıca, ıslah edilmemiş arazi üzerine inşa etmek isteyip istemediğinize de karar verebilirsiniz. Bu makale, ıslah edilmemiş arazi satın alma ve satışındaki kredi oranları hakkında bilmeniz gerekenler konusunda size rehberlik edecektir. Ayrıca satın aldığınız ıslah edilmemiş arazinin üzerine inşa edip edemeyeceğiniz.
İşlenmemiş Arazi Nedir?
Gayrimenkulde, "geliştirilmemiş" arazi, elektrik, telefon hizmeti, sokağa erişim veya su temini gibi belirli temel tesislerden yoksun olan arazidir. Beton veya toprak yoldan erişilebilir olmasına rağmen, elektrik ve telefonun olmaması, birçok farklı listeleme sisteminde bazen bir mülkü iyileştirilmemiş olarak nitelendirebilir.
Islah edilmemiş arazi, temelde, imar ve imar kurallarına uyduğunuz sürece üzerinde istediğiniz her şeyi geliştirebileceğiniz boş bir tuvaldir.
Islah Edilmemiş Arazi Satın Almak İyi Bir Fikir mi?
Öngörülemeyen zorluklarla başa çıkacak paranız veya zamanınız yoksa, ıslah edilmemiş arazi satın almak iyi bir seçim değildir. Bu terk edilmiş arsalarda kamu hizmetleri ve sokak erişimi bulunmadığından, maliyetli ve zaman alıcı barikatlarla karşılaşacaksınız.
Gelişmemiş Arazi Kredisi
İpotekler ve iyileştirilmemiş arazi kredileri aynı şey değildir. Borç veren kurumlar, arazi kredilerini ev ipotekleriyle aynı şekilde işlemezler. Bir borç veren bir evi finanse ettiğinde önemli ölçüde daha az tehlike vardır. Borçlu arsa kredisini geri ödeyemezse, evi olan bir mülkü satmak boş bir arsadan çok daha kolaydır. Bazı borç verenler, işlenmemiş arazinin yüksek riskini karşılamak için %50'ye varan bir ön ödeme talep etmektedir.
İyileştirilmemiş arazi kredisi oranlarını elde etmek ham arazi avansı kadar zor olmasa da. Ulaşmaları zor olabilir. Bu nedenle, kesin bir planınız, önemli bir ön ödemeniz ve iyi bir FICO kredi puanınız olduğundan emin olun. Çünkü geliştirilmemiş arazi kredileri, bir borç verenin sağlayabileceği en riskli kredi türü değildir. Peşin ödemeler ve finansman giderleri bu dünyanın dışında olmayacak. Ancak, diğer finansman kredi türlerinden daha büyük olmaları alışılmadık bir durum değildir. İyileştirilmemiş arazi kredileri böyle işler.
Arsa için Ne Kadar Kredi Alabilirim?
Bir arazi kredisi ile ne kadar borç alabileceğiniz konusunda katı ve hızlı yasalar yoktur. Arazi kredisi tutarları, satın aldığınız arazinin türüne ve birlikte çalıştığınız ipotek kredisine bağlı olarak değişebilir.
Örneğin, bir borç veren size gelişmiş arazi maliyetinin %85'ine veya işlenmemiş arazi maliyetinin %70'ine kadar finansman sağlamanıza yardımcı olabilir. Ne kadar borç alabileceğinizin, ne kadar paranız olduğuna ve anlaşmaya ne kadar para yatırabileceğinize güçlü bir şekilde bağlı olduğunu unutmayın.
Geliştirilmiş ve Geliştirilmemiş Mülk Arasındaki Fark Nedir?
İyileştirilmemiş mülk, herhangi bir hizmeti olmadığı için gelecekteki eviniz, işiniz veya çiftliğiniz için arazi satın almanın ucuz bir yoludur. İyileştirilmiş arazi, kamu hizmetlerine ve diğer hizmetlere yakın olan arazidir.
İyileştirilmemiş Arazi Kredisi Oranları
Arazi kredilerinin zaman zaman riskli olabileceği göz önüne alındığında, kredi verenler daha yüksek faiz oranları uygulamayı tercih etmektedirler. Birkaç örnek vermek gerekirse %5 veya %6'ya kadar. Evinize, peşinatınıza ve kredi itibarınıza bağlı olarak daha yüksek arazi kredisi oranları ödeyebilirsiniz. Bu arazi kredisi oranları genellikle daha pahalı olduğundan, bir krediye karar vermeden önce zamanınızı farklı kredi verenleri karşılaştırmak için harcamanız çok önemlidir. İyileştirilmemiş arazi kredisi faiz oranları, genellikle ev kredisi faiz oranlarından daha yüksektir. Daha yüksek bir kredi puanı ve daha küçük bir DTI oranı ile, daha ucuz fiyatlara hak kazanma olasılığınız daha yüksektir.
Ancak arsa kredisi oranları, konutun türüne ve kredinin süresine göre değişiklik göstermektedir. Alabileceğiniz arazi kredisi oranları aşağıdadır.
Artırılmamış Lot-Arsa Kredisi Oranları
- 10 yıl sabit: %4-%5
- 15 yıllık sabit vade: %4.30 – %5.30
- 20 yıllık sabit vade: yüzde 4.60 ila 5.60
- Sabit 30 yıllık vade: yüzde 4.65 ila 5.65
Keşif/Rekreasyon Kredisi Oranları için Geliştirilmemiş Arazi
- 10 yıllık sabit: yüzde 4.25 ila 5.25
- 15 yıllık sabit: yüzde 4.55 ila 5.55
- 20 yıllık sabit: yüzde 4.85 ila 5.85
- 30 yıllık sabit: %4.90 – %5.99
İşlenmemiş Arazi Satın Alma
Bir arsa türü satın alırken, arsanın iyileştirilmiş veya iyileştirilmemiş olup olmadığını belirlemek hayati önem taşımaktadır. Güç, su, telefon ve hatta yol erişimi gibi olanakların ve tesislerin yokluğundan iyileştirme yapılmamış araziyi belirleyebilirsiniz. Bu araziler sadece geniş, açık arazilerdir. Herhangi bir yapı biçimi önemli miktarda emek gerektirecektir, ancak bazılarının inşaatı kolaylaştırmak için hükümleri vardır. İşlenmemiş arazi genellikle düşük bir fiyata satılır.
Gayrimenkule yatırım yaparken veya imarsız arazi satın alırken, bir yere karar verirken arazi değerini göz önünde bulundurmak hayati önem taşır.
Uzaklaştıkça arazi değerleri düşebilir. Merkezi iş bölgesi (MİA). Bunun nedeni, MİA yakınındaki arazinin daha sınırlı, daha değerli ve daha kolay erişilebilir olmasıdır. Sonuç olarak, işlenmemiş arazinin değeri genellikle daha yüksektir.
MİA'dan uzakta çok sayıda uygun arazi olabilir ve daha az elverişli bir konumda olabilir. Dolayısıyla mülk değerleri daha düşüktür.
Siteleri değerlendirirken arazi-varlık oranını dikkate alıyoruz. Bu, satın alma fiyatının yüzdesi olarak ifade edilir. Herhangi bir arazi türünü satın almadan önce araştırmanızı da yapabilirsiniz.
Araştırmayı Deneyin:
- İmar – Evi istediğiniz gibi kullanabilir misiniz?
- Taşınmaz üzerinde irtifak hakkı var mı?
- Yeterli cep telefonu kapsama alanı var mı?
- Toprağın durumu nedir?
- Sel riski var mı?
- Arazi septik sistem ve kuyuya uygun mu?
- Bölgede hangi çiftlikler ve diğer ticari işletmeler var?
İşlenmemiş Arazi Üzerine İnşaat Yapabilir misiniz?
İşlenmemiş arazi ile ne istersen yapabilirsin. Dilerseniz parselin tam ortasında ev sahibi olabilirsiniz. İsterseniz, bir ev yerine birbirine bağlı kabinler zinciri oluşturabilirsiniz. Bu senin arazin ve onu topluluğunun sınırları içinde istediğin gibi düzenleyebilirsin. Araziyi bir ev veya başka bir mülk inşa etmek için kullanabilir, sonra orada yaşayabilir veya başka kiracılara kiralayabilirsiniz. Bazı ticari mülkler, birçok mütevazı binanın veya daha büyük tek komplekslerin inşasına izin verir.
Arsa ile herhangi bir şey yapmayı düşünmüyorsanız, tapuyu yatırım olarak tutabilirsiniz. Ancak, düzenli bir kâr için satmadan önce yatırımınızın değerinin artmasına izin verebilirsiniz. Gerçekte görmeden evi alıp satabilirsiniz. Ayrıca, işlenmemiş bir arazi üzerine inşa etmeye veya onu şu amaçlarla kullanmaya karar verebilirsiniz:
- Mülk değerleri yükselmeye başladığında, elde tutmayı ve yeniden satmayı düşünmelisiniz.
- Rüyada bir ev yaratmak
- Kiralık veya pazarlanabilir bir bina inşa etmek Yatırım amaçlı gayrimenkul
- Özel bir topluluk veya özel bir konut grubu oluşturun
- Topluluğunuza geri vermek için bir park ve çevre alanı oluşturun
Yani, para yatırıp yatırmamayı veya iyileştirilmemiş arazi üzerine inşa etmeyi düşünüyorsanız. Cevap, koşullarınıza bağlı olacaktır.
Islah Edilmemiş Arazi Değer Kaybeder mi?
Hizmetlerin bulunmaması nedeniyle, gelecekteki eviniz, şirketiniz veya çiftliğiniz için iyileştirilmemiş mülk satın almak uygun maliyetli bir seçenektir. Geliştirilmiş arazi, halihazırda mevcut kamu hizmetleri ve hizmetleri olan araziyi ifade eder.
Satılık İşlenmemiş Arazi
Satılık işlenmemiş arazi bulmak için yardıma ihtiyacınız varsa, her zaman yerel bir emlakçıyı arayabilir ve emlak tercihlerinize bağlı olarak olası mülklerin bir listesini oluşturmasını isteyebilirsiniz. Lisanslı bir emlakçının MLS (Çoklu Listeleme Hizmeti) sistemlerine erişimi vardır, bu nedenle mevcut olanlar, yeni listeler ve satılan evler hakkında haftalık veya iki haftada bir güncelleme alırsınız. Ayrıca, mülkünüz için nasıl ödeme yapacağınızı daha iyi anlamanız için finansman seçeneklerini belirlemede size yardımcı olabilirler. Ayrıca, emlakçılara tipik olarak iyileştirme yapılmamış arazi veya mülk satışı için tazminat ödenir. Bu, bir arazi alıcısı olarak, onları avınıza katılmaya ikna etmek için herhangi bir nakit para atmadığınız anlamına gelir!
Başka bir alternatif, satılık, geliştirilmemiş bir arazi listeleme hizmetine kaydolmaktır. Aylık bir abonelik için, arama kriterlerinize göre size satılık iyileştirme yapılmamış arazilerin bir listesini sunacaklar.
Bu yaklaşımla ilgili temel sorun, ücretsiz olarak erişebileceğiniz arazi listeleri için neden ödeme yapıyorsunuz? “Zaman kazanmak”, “toprağın nasıl kullanılacağına dair öneriler” vb. gibi kaba niteleyiciler verebilirler. Bununla birlikte, satılık İşlenmemiş arazi aramak, satın alma sürecinin bir parçasıdır. Listeleri ve mülkleri karşılaştırmak, seçtiğiniz zaman diliminin geri kalanında nerede kalmak istediğinizi doğru bir şekilde kavramanıza izin verdiği için aramanızın önemli bir unsurudur.
Üçüncü ve muhtemelen en iyi seçenek, hemen devreye girmek ve kendi çevrimiçi iyileştirmesiz satılık arazi seçeneklerinizi yürütmektir. En iyi yanı, geceler, hafta sonları ve tatiller dahil olmak üzere kendi zamanınızda ideal evi arayabilmenizdir.
İşlenmemiş Arazi Satın Alma Avantajları
Satmak veya üzerine inşa etmek için işlenmemiş arazi satın almanın sayısız avantajı vardır. İşte düşünmeniz gereken birkaç tane.
# 1. Esneklik
Gelişmemiş arazi, kullanabileceğiniz veya üzerine inşa edebileceğiniz boş bir sayfadır. Bu, (yasal olarak) istediğiniz her şeyi kullanabileceğiniz ve sıfırdan tam spesifikasyonlarınıza kadar geliştirebileceğiniz anlamına gelir. Yerel imar kısıtlamalarına uydukları sürece. Mülkte hiçbir şey olmadığı için, anlaşmayı bozan şeyin ne olduğu ve neyle "yaşayabileceğiniz" konusunda tartışmak zorunda kalmayacaksınız.
2. Daha Az Bakım Maliyeti
Yapıları olmayan, işlenmemiş arazi satın almak, bakımı yapılacak daha az şey olacağı anlamına gelir. Bir eve sahip olmanın tipik maliyeti, ev aletleri ve temel ev sistemleri gibi öğelerin bakım ve onarımını içerir. Bunlar tipik olarak evin satın alma fiyatının yaklaşık %1 - %3'ü kadardır. İşlenmemiş arazide değiştirilecek veya onarılacak HVAC, sıhhi tesisat veya çatı yoktur. Koruman gereken tek şey toprak. Emlak vergileri ve sigorta gibi mali bakıma ayak uydurmanız gerekeceğini unutmayın.
#4. Daha az rekabet var
Alıcı rekabeti söz konusu olduğunda, geliştirilmemiş araziyi elde etmek standart bir müstakil eve göre daha kolay olabilir. Birçok alıcı hemen hareket edebilmek istiyor. Bir ev inşa etmenin getirdiği stresle baş etmek istemiyorlar. Ayrıca, ilk etapta kendilerine ait eksiksiz bir ev planlamak istemiyorlar. Pek çok insan taşınmak için bu kadar uzun süre bekleyemez. Emlak piyasasının mevcut durumu yüksek talep ve dar envanter ile. Bekleyecek zamanınız varsa, arazi satın almak ve rekabetten kaçınmak akıllıca bir seçim olabilir.
#5. Potansiyel Yatırım Getirisi
Arazinin kaynakları kıt. Bu gezegende çok fazla yer var. Sonuç olarak, nüfus arttıkça ve alan daraldıkça. Arazi maliyeti zamanla artabilir. İşlenmemiş arazi iyi bir yatırım olma potansiyeline sahiptir.
İşlenmemiş Arazi Satın Alma Dezavantajları
Ham mülk satın almak söz konusu olduğunda, araştırmanızı yerel mevzuat ve işlemi tamamlamak için gereken nakit ve zaman açısından yapmak isteyeceksiniz. Bunlar, özellikle bunlara hazırlıklı değilseniz, gelişmemiş arazi satın almanın dezavantajlarından bazılarıdır.
#1. Artan Peşinat
İyileştirilmiş arazi için peşinat normalde satın alma fiyatının %15 ila %25'i arasındadır. Ancak, borç veren daha fazla riske maruz kaldığı için bu ortalama ham arazi için geçerli değildir. Arazi inşaata hazır olmadığı için borç verenin yatırım için kesin bir garantisi olmayabilir. Ayrıca, araziyi inşa etmek veya kullanmak için henüz kesin planlar olmayabilir. Ham arazi daha çok bir “TBD” – karar verilecek – bir yatırımdır. Sonuç olarak, kredi için kabaca %50'ye varan daha büyük bir peşinat ödemeyi beklemelisiniz.
#2. İmar Kısıtlamaları
İmar kuralları, belirli arazi parsellerinin kullanımını düzenler. Coğrafyaya bağlı olarak değişebilirler ve arazi için birincil amacınızı sınırlayabilir veya mahvedebilirler. İşlenmemiş arazi satın almadan önce bölgedeki imar kurallarını inceleyiniz. Şehir planlama departmanını veya başka bir yerel devlet dairesini ziyaret etmeyi deneyin. Ayrıca kütüphanede veya şehrin web sitesinde de bulunabilirler.
#3. İzin Maliyetleri
İzinler, bir mülk parçası üzerinde başka bir eylem inşa etmek veya yürütmek için yerel bir yönetimin resmi onayının kanıtıdır. İşlenmemiş bir araziye ev inşa etmek için bir dizi ruhsat almanız gerekebilir. Septik, kuyu, araba yolu ve inşaat izinleri bunlara örnektir.
#4. irtifak hakkı
İrtifak hakkı, başka bir bireye veya gruba açık bir amaç için mülke erişim hakkı verir. Arazide irtifak hakkı olmadığından emin olmak isteyeceksiniz. Ancak, irtifak hakkı varsa ve bu sizin için uygunsa ve site için planlarınızı engellemeyecekse. Ayrıca, satın almayı düşündüğünüz imarsız arazinin karayla çevrili olmadığından emin olmak isteyeceksiniz, bu da diğer insanların mülkü ile çevrili olduğu ve ana yol veya altyapı gibi şeylere erişimi olmadığı anlamına gelir. Mülkün erişilemiyorsa, erişim elde etmek için bir irtifak hakkı almanız gerekecektir. Mülkün bu amaçla halihazırda bir irtifak hakkı varsa, haklarınızı tam olarak anladığınızdan emin olun.
#5. Zaman
Ham mülkünüzü geliştirmeyi düşünüyorsanız, zaman çizelgenizi düşünün. Hemen taşınamayacak veya arazi üzerinde gelişemeyeceksiniz. Ayrıca, işlenmemiş arazi üzerine inşa etmek, iyileştirilmiş arazi üzerine inşa etmekten daha uzun sürebilir çünkü alanı hazırlamanız ve ayrıca altyapı hizmetlerine erişmeniz ve kurmanız gerekecektir.
Sonuç
İşlenmemiş veya ham arazide ekstra iyileştirme yoktur. İşlenmemiş arazi üzerine inşa etmeyi planlıyorsanız, bir fosseptik sistemi veya kanalizasyon bağlantısının yanı sıra elektrik tesisatı bağlantıları için de bütçe ayırmanız gerekir. Ayrıca, arazi yükseltilmese bile, yıllık emlak vergisi ödemeniz gerekecektir.
Geliştirilmemiş Arazi SSS'leri
Boş arazilerin anlamı nedir?
Boş araziler, üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan ve kullanılmayan arazilerdir.
Şu anda satın almak için en ucuz arazi nerede?
Tennessee, Arkansas ve Batı Virginia, arazi satın almak için en uygun fiyatlı eyaletlerden üçü. Teksas popüler bir emeklilik yeridir, ancak arazi satın almak için her zaman en ucuz yer değildir. Arazi satın almayı planlıyorsanız, su ve kamu hizmetlerine yakın olduğundan emin olun.
Teksas'ta ücretsiz arazi nereden alabilirim?
Güneyi tercih ederseniz, güney Teksas'taki bu mezra da ücretsiz mülk sunuyor. Ancak, La Villa size ücretsiz arazi sağlarken, emlak vergisi ödemeniz gerekecektir.
Geliştirilmiş ve Geliştirilmemiş Arasındaki Fark Nedir?
İyileştirilmiş arazi, pazar değerini artıran bir tür bakım, bakım veya değişiklik geçirmiş bir mülktür. İyileştirilmemiş arazide neredeyse hiç bakım veya değişiklik yapılmamıştır.
İlgili Makaleler
- GAYRİMENKUL İŞLETMECİLİĞİ: Yeni Başlayanlar için Kesin Bir Kılavuz (+ Nasıl başlamalı ipuçları)
- Arazi Kiralama: 2021'de Bilmeniz Gereken Her Şey (Güncellendi)
- Gayrimenkul Sektörü: Genel Bakış, Türler ve Örnekler
- PUT OPSİYONU SATIN ALMAK: Bilmeniz gereken her şey örneklerle
- EMLAK ARAŞTIRMASI: Emlak Anketi Nasıl Alınır ve Maliyeti
- Bir Hareket Nasıl Planlanır
- Gayrimenkul Sektörü: Genel Bakış, Türler ve Örnekler
