Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz.

Özellikle bir ev satıyor veya satın alıyorsanız, mülk değerlemesine ihtiyaç duymanızın çeşitli nedenleri vardır. Ücretsiz çevrimiçi ticari mülk değerleme ve türlerine bakalım.

Bir mülk değerlemesi, evinizin değerine, konumuna, durumuna ve diğer çeşitli değişkenlere dayalı olarak yapılan bir tahmindir. Değerleme açısından, konum çok önemlidir. Ancak, mülkün yeri değiştirilemediğinden, bir evin değeri genellikle değişiklik veya iyileştirmelerden etkilenir. İpotek kredileri, emlak anlaşmaları ve boşanmalar, vergilendirme ve diğer konuların tümü ekspertiz raporlarına dayanır. Bir mülkün satış fiyatı belirlenirken ekspertiz raporuna ihtiyaç duyulabilir. Profesyonel bir ekspertiz değerinizi bizzat yapacak, notlar ve fotoğraflar çekecek ve ardından size bir değerleme raporu gönderecektir. Yalnızca çevrimiçi araçlardan aldığınız bilgilere güvenmemek. Profesyonel bir değerleme uzmanının size mülkünüzün değeri hakkında doğru bir tahminde bulunması hala hayati önem taşımaktadır.

Değerleme Neden Önemlidir?

Bir mülk alıyor veya satıyorsanız, değerinin ne kadar olduğunu bilmeniz gerekir, ancak tek sebep bu değildir.
Borç verenler, yatırım bankacıları ve risk sermayedarları, fon arıyorsanız mülkünüzün ne kadar değerli olduğunu bilmek isteyecektir.
Bir ortaklık içindeyseniz ve ortaklardan biri çıkmak istiyorsa, mülkteki paylarının ne kadar olduğunu bulmanız gerekir.
Boşanma durumunda, evlilik varlıklarını adil bir şekilde bölüştürmek için bir mülk değerlendirmesi gerekebilir.

Çevrimiçi Mülk Değerleme

Tüm çevrimiçi araçlar, daha sonra değer tahminleri oluşturmak için bilgisayar algoritmaları kullanılarak işlenen halka açık verilere dayanır. Kullanılan kesin veriler ve onu kırmak için kullanılan formüller gizlidir. Bununla birlikte, emlak komisyoncuları tarafından kullanılan kamu kayıtları ve çoklu listeleme hizmetleri veri kaynakları arasındadır. Mevcut veri miktarı da tahminin doğruluğunu etkiler, çünkü veri miktarı şehre ve bazı durumlarda eve göre farklılık gösterir. Evinizin değerini tahmin etmenize yardımcı olması için kullanabileceğiniz çevrimiçi mülk değerleme araçları şunlardır:

# 1. Zillow

Zillow, evinizin değerini takip etmek için en büyük ve en popüler çevrimiçi mülk değerleme sitelerinden biridir. Dolayısıyla Zillow'un en güzel unsuru sitenin stili ve kullanım kolaylığıdır.

Sadece evinizin değerini girerek, Zillow tarafından oluşturulmuş bir Zestimate a Zillow tarafından oluşturulmuş ev değeri tahmini elde edebilirsiniz. web sitesinin kullanıcı dostu arayüz. Web sitesinin tüketici dostu araçlarını yalnızca mülkünüzün değerini öğrenmek için değil, aynı zamanda bölgenizdeki mülkleri aramak için de kullanabilirsiniz.

Evinizin değerini nasıl anlarsınız:

Sadece adresinizi girin ve Zillow size evinizde bir Zestimate olup olmadığını söyleyecektir. Ayrıca bir hesap açabilir, evinizi talep edebilir ve sık sık değerleme güncellemeleri alabilirsiniz.

#2. kırmızı yüzgeçli

Redfin Estimate, emlak meraklıları ve ev sahipleri arasında popülerlik kazanan başka bir web sitesidir. Redfin ile, bir mülkün "yürünebilirliği" olan yakındaki alanı keşfedebilirsiniz. Bunun yanı sıra, bununla ilgili birkaç veri girerek her yıl ne kadar emlak vergisi maliyeti.

Ayrıca, bu web sitesindeki mali müşavir değerlerine göre biraz daha doğru olabilir. Bir komisyoncu olarak, Redfin hesaplar Mülkünüzün mevcut piyasa değeri, Çoklu Listeleme Hizmetinden (MLS) en doğru verileri kullanarak.

Evinizin değerini öğrenmek için:

Adresinizi ana sayfadaki arama çubuğuna yazmanız yeterlidir. Ardından, evinizin değerini anında tahmin etmek için "Ev Tahminini Gör"ü seçin. Hesaplarken tahminlerine nasıl ulaştıklarının bir özetini sunarlar.

3 numara. epraisal.com

Eppraisal.com, bu listedeki diğer sitelere benzer şekilde çalışır ve belirli durumlarda kendi değerleme tahminini sağlar. Ev fiyatlarının yanı sıra Eppraisal, yakın zamanda satılan bitişik evler hakkında çevrimiçi mülk değerleme bilgileri de sağlar. Mevcut yeniden finansman oranları ve diğer bilgilerin yanı sıra.

Tüm bu gayrimenkul değerleme bilgilerine adresinden ücretsiz olarak ulaşabilirsiniz. epraisal.com. E-posta adresinizi vermeden.

#4. emlakçı.com

Süre Realtor.com emlak profesyonelleri için bir web sitesi gibi görünebilir, herkes ücretsiz olarak kullanabilir. Mülkünüz için bir fiyat tahmini de dahil olmak üzere çeşitli bilgiler almak için adresinizi sitenin ana sayfasına girin.

Bir fiyatlandırma tahmininin yanı sıra yerel okullar, bölgedeki medyan liste fiyatları ve hatta emlak vergisi değerlendirmeleri hakkında bilgi edineceksiniz. Bu araç aynı zamanda komşunuzun evinin değerini ve ödeyebilecekleri tutarı belirlemek için de kullanışlıdır.

Arama alanına konumunuzu yazıp “Ev Değeri”ni seçerek anında tahmin alabilirsiniz. Ayrıca bir hesaba kaydolabilir, evinizi talep edebilir ve değeriyle ilgili düzenli güncellemeler alabilirsiniz.

Ücretsiz Mülk Değerleme

Son yıllarda, bir değerleme uzmanına danışmadan önce size cevap vermek için çok sayıda internet sitesi ortaya çıktı. Ev sahipleri artık hayal edebileceklerinden daha fazla bilgiye erişebiliyor. Bazı yararlı bilgiler sağlasalar da, bir bilgisayarın veya akıllı telefonun evinizin değeri hakkında size son sözü vermesini beklemiyorsunuz. Mülkünüz için en iyi değeri bulmak için ücretsiz çevrimiçi mülk değerleme araçlarına bakalım.

1 numara. Trulia

Trulia.com, Zillow'un yaptığı gibi çalışan ücretsiz bir çevrimiçi değerleme aracıdır. Web sitesine girdiğinizde, evinizin değerini öğrenmek için adresinizi girebilirsiniz. Trulia ise bir Zestimate yerine bölgenizdeki benzer evler için ortalama liste fiyatı sağlar.

Trulia, mahallenizdeki tüm evler için ortalama liste fiyatını da sağlar. Metrekare, parti büyüklüğü ve yatak/banyo bilgileri gibi evinizle ilgili tipik istatistiklerin yanı sıra. Evinizi yeniden finanse etmek istiyorsanız, Trulia size kendi onaylı borç veren ağıyla yardımcı olabilir.

2 numara. HomeGain.com

HomeGain.com öncelikle bir mülk değerleme arama motoru olsa da, widget'larından biri kendi evinizin değerini ücretsiz olarak tahmin etmenize olanak tanır.

#3. SatılıkByOwner.com

Bu site, ev sahiplerine emlakçı kullanmak yerine kendi evlerinin reklamını ve pazarlamasını yapmalarında yardımcı olmak için tasarlanmış olsa da, herhangi bir ev sahibinin yararlanabileceği çeşitli kaynaklar da sağlar.

Mülk değerleme Fiyatlandırma İzci aracı tamamen ücretsiz ve kullanımı kolaydır. Kaydolduktan sonra, evinizin piyasa değerine ilişkin bir tahmin alacaksınız. Bunu, bölgenizde daha önce satılmış benzer mülklere ve yerel gayrimenkul özelliklerinin bir özetine göre alırsınız.

#4. Chase Mortgage Hizmetleri

Alışılmadık görünse de, Chase Bank'ın çevrimiçi olarak ücretsiz olarak kullanılabilen kendi ev mülkü değerleme aracı vardır. Evinizin değerini öğrenmek için ev adresinizi, eyaletinizi ve posta kodunuzu girmeniz yeterlidir.

Kesin bir tahmin sağlamak yerine, Chase evinizin düştüğüne inandıkları bir fiyat aralığı sağlar. Bu, denemek için harika bir araçtır çünkü aynı zamanda komşularınızın tüm ev değerlerinin bir tahminini de sağlar. Hepsinden iyisi, ücretsiz, kullanımı basit ve herhangi bir kişisel bilgi gerektirmez.

Mülk Değerleme Türleri

Alış veya satış işlemi sırasında, her biri belirli bir işleve hizmet eden çeşitli farklı değerleme türleri ile karşılaşabilirsiniz. İşte dikkat etmeniz gereken çeşitli mülk değerleme türleri.

#1. Mülk değerlendirmesi

Bir mülk değerlemesi, satmanız durumunda evinizin ne kadar değerli olduğunu size gösterir. Konut mülkü için süreç genellikle son derece basittir - bunu bir emlak acentesi aracılığıyla yapabilirsiniz.

#2. Çevrimiçi Değerleme

Kendi evinizin rahatlığında çevrimiçi bir değerleme elde etmek mümkündür. Bu hesaplama, konumunuza, mülk türünüze ve mevcut piyasa fiyatlarına bağlı olarak bir bilgisayar (bir insan değil) tarafından yapılır. Evinizi satarken size ek bilgi sağlamak için çok kaba bir referans olarak kullanılabilirler. Ayrıca bir mülk değerlendirmesi kadar doğru olabileceklerini de unutmamalısınız.

#3. Evlilik Değerlemesi

Boşanma veya ayrılma prosedürlerinde, mahkemeler tarafından çiftin malvarlığının nasıl dağıtılacağına karar vermek için evlilik değerlemeleri kullanılır. Bunlar genellikle boşanmış eş tarafından müştereken seçilen lisanslı bir bilirkişi veya değerleme uzmanı tarafından gerçekleştirilir ve raporları derhal mahkemeye sunulur.

#4. Veraset Değerlemesi

Bir ölümün ardından, veraset vergisini hesaplamak için ölünün sahip olduğu herhangi bir mülkün veya varlıkların veraset değerlendirmesini almanız gerekebilir. Hükümet (HMRC aracılığıyla), bunun için profesyonel bir sörveyör tutulmasını şiddetle tavsiye eder.

#5. Mortgage Değerlemesi

Basit bir değer olarak da bilinen bir ipotek değerlemesi, tipik olarak, herhangi bir belirgin kusuru çok fazla araştırmadan kapsayan, mülkün yarım saatlik hızlı bir araştırmasından oluşur.

Bir ipotek için başvurduğunuzda, borç veren, size bir ipotek için ne kadar borç vermeye istekli olduklarına dair bir ön karar vermek için satın almak istediğiniz evin değerine ilişkin kendi tahminini yapacaktır - ama daha da önemlisi, size ne kadar harcamanız gerektiğine dair yaklaşık bir fikir verebilir.

Bir ev satarken veya satın alırken, ipotek değerlemesini profesyonel bir eksperden gelen uygun bir bina değerlendirmesiyle desteklemek çok önemlidir - bir ev satın alan raporuna mı yoksa bir bina anketine mi ihtiyacınız olacağını belirleyin.

#6. Geriye Dönük Değerlemeler

Geçmişte belirli bir tarihte evinizin değerini belirleyen geriye dönük bir değerleme, yasal süreçlerde yer alıyorsanız veya vasiyet için bir değer belirlemeniz gerekiyorsa, vergi amaçları için gerekli olabilir.

#7. Vergilendirme değerlemeleri

İşleminiz sermaye kazancı vergisine tabi ise, bir vergi değerlemesi ne kadar ödemeniz gerektiğini belirlemenize yardımcı olacaktır. Sermaye kazancı vergisinde ne kadar borçlu olduğunuzu anlamak zor olabilir, bu nedenle birçok kişi profesyonel bir değerleme uzmanı tutar. Damga vergisini hesaplamak için, Yurtiçi Gelir'in ayrıca yazılı olarak sağlanması gereken profesyonel bir vergi değerlendirmesine ihtiyacı olabilir.

#8. Uzman Tanık Değerlemeleri

Mülkiyet anlaşmazlığı davasında yer alıyorsanız, bir bilirkişi, mahkemeye sunulabilecek veya mahkemeye dayanabilecek profesyonel, güvenilir bir anket sunabilir. Bu, bir değeri, mülkle ilgili endişelerin veya kusurların bir listesini ve kira sözleşmenizle ilgili bilgileri içerir.

#9. Sigorta Değerleme

Bir eksper evinizi değerlendirdiğinde, bir sigorta değerlendirmesi de yapabilir. Amaç, buldozerle yıkılması, yakılması veya onarılamayacak şekilde hasar görmesi durumunda yeniden inşa etmenin ortalama piyasa inşaat fiyatından daha pahalı olup olmayacağına bağlı olarak mülkünüzün sigorta değerini belirlemektir.

#10. Bina Eski Haline Getirme Değerlemeleri

Bu, sigorta değerlendirmenizin bir parçasıdır - herhangi bir sigorta riski de dahil olmak üzere onarımın ötesinde hasar görürse mülkünüzü yeniden inşa etmenin maliyetini hesaplamak.

Ticari Mülk Değerleme

Bir değerlemeye ulaşmak için ticari mülkle ilgili özel veriler. Gayrimenkulün bulunduğu ülke, bölge, şehir ve mahalleye ait genel istatistiklerin yanı sıra toplanır ve incelenir. Ticari bir mülkün değerini belirlemek için profesyonel değerleme uzmanları bu yöntemlerden birini kullanır.

Yöntem 1: Satış Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu, bir mülkün değerini, benzer özelliklere sahip yakın zamanda satılan mülklerle karşılaştırarak tahmin etme yöntemidir. Piyasa verileri yaklaşımı olarak da bilinir. Ticari değerleme değerleme sürecinde en az üç veya dört emsal dikkate alınmalıdır. Karşılaştırılabilir emsalleri seçerken göz önünde bulundurulması gereken en önemli hususlar büyüklük, karşılaştırılabilir özellikler ve - muhtemelen en önemlisi, bir mülkün piyasa değeri üzerinde önemli bir etkisi olabilecek konumdur. Karşılaştırılabilirler, benzer özelliklere sahip olan ve meşru bir karşılaştırma yapabilmek için aşağıdaki kriterleri karşılaması gereken mülklerdir:

Bina yaşı ve durumu
Ev boyutu
Parsel büyüklüğü, çevre düzenlemesi, bina türü ve kalitesi, oda sayısı ve türü, yaşam alanının metrekaresi, parke döşeme, garaj, mutfak iyileştirmeleri ve diğer fiziksel olanaklar.
Evdeki olanaklar
Bir yerin arzu edilirliği
Söz konusu eve yakınlık (ne kadar yakınsa o kadar iyi)
Satış tarihi: Bir emsalin satış tarihi ile değerleme tarihi arasında ekonomik değişiklik olması durumunda satış tarihi kullanılır. (yani, daha yeni, daha doğru)
Bir mülkün satıcısının baskı altında olup olmadığı veya mülkün akrabalar arasında satılıp satılmadığı (indirimli fiyatla) gibi satış hüküm ve koşulları

Gayrimenkul değerlemesinde, konu mülkün piyasa değeri tahmini, emsallerin düzeltilmiş satış fiyatları tarafından tanımlanan aralık içinde olacaktır. Emsallerin satış fiyatlarında yapılan bazı değişiklikler diğerlerinden daha sübjektif olacağından, en az düzeltme derecesine sahip emsallere genellikle daha fazla dikkat edilir.

Yöntem 2: Maliyet Analizi

Maliyet yaklaşımı, kendilerine bir veya daha fazla bina eklenmiş mülklerin değerini belirlemek için kullanılabilir. Bu yöntem, amortisman dikkate alınarak bina(lar)ın ve arazinin ayrı ayrı değerinin tahmin edilmesini gerektirir. İyileştirilmiş mülkün toplam değeri, tahminler toplanarak hesaplanır. Maliyet yöntemi, makul bir alıcının yenilenmiş bir mülk için karşılaştırılabilir bir parti satın almanın ve karşılaştırılabilir bir yapı inşa etmenin maliyetinden daha fazlasını ödemeyeceğini varsayar. Değerleme konusu taşınmazın yaygın olarak satılmayan ve gelir getirmeyen bir tür olması durumunda bu yöntem etkilidir. Okullar, kiliseler, hastaneler ve hükümet binalarının tümü örnektir.

Yöntem 3: Gelir Yaklaşımı

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olarak da bilinen bu yöntem, bir yatırımcının ihtiyaç duyduğu getiri oranı ile bir mülkün ürettiği net gelir arasındaki bağlantıya dayanmaktadır. Apartman kompleksleri, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi gelir getiren mülklerin ne kadar değerli olduğunu bulmak için kullanılır. Değerleme konusu mülkün gelecekte gelir elde etmesi beklendiğinde ve giderleri öngörülebilir ve tutarlı olduğunda, gelir kapitalizasyon değerlendirmeleri oldukça basit olabilir.

Apartman kompleksleri veya ofis binaları gibi çeşitli mülklerin değerini belirleyen şey para yaratma yeteneğidir. Kazanç potansiyellerine göre bu mülklerin değerini tahmin etmek mantıklı görünüyor. Doğrudan büyük harf kullanımı ve brüt gelir çarpanı iki seçenektir.

Doğrudan büyük harf kullanımı

Apartman binaları ve ticari mülkler doğrudan büyük harf kullanır.

Brüt Gelir Çarpanı

Tek ailelik kiralık mülkler ve küçük çok aileli kiralık mülkler için brüt gelir çarpanını kullanın.

Örnekler

Bir Değerleme Uzmanı, dört birimlik kiralık bir binayı değerlendirmekle görevlendirilir. Gelir mülklerine değer biçmek için her iki yaklaşımı da deniyor. Doğrudan büyük harf kullanma yöntemini kullanırken aşağıdaki matematiği kullanır:

Yıllık brüt gelir: 48,000 $ (ayda 4,000 $) –
Her yıl giderler: 20,000 $
28,000 $ net işletme geliri
Yerel üst sınır oranı %8'dir.
28,000 $ x (100/sınır oran) = 350,000 $ tahmini değer
Daha sonra brüt gelir çarpanı yaklaşımı kullanılır. Yerel kiralık mülklerin kiranın yaklaşık 85 katına satıldığını keşfetti. Sonuç olarak, bunu nasıl yapacağınız aşağıda açıklanmıştır:
Aylık 4,000 $ 'ın 85 ile çarpımı kira 340,000 $'a eşittir.

Düz büyük harf kullanımı yaklaşımı benzerdir, ancak aynı değildir. Bu senaryoda, Değerleme Uzmanının en iyi kararı, hangi hesaplamanın daha uygun ve doğru olduğunu belirleyecektir.

Kapı başı fiyat

Bu ticari gayrimenkul değerleme yaklaşımı, müstakil evlerden ziyade apartman binaları için en yaygın şekilde kullanılmaktadır. Bu yaklaşım basitçe tüm yapının değerini birim sayısına göre belirler. Örneğin, 4 milyon dolarlık bir apartman kompleksi, her birimin boyutuna bakılmaksızın "kapı başına" 200,000 dolar değerinde olacaktır.

Kiralanabilir Metrekare Başına Maliyet.

Kiralanabilir kare görüntüleri, kullanılabilir kare görüntüleri (kiracıların işgal edebileceği alan) merdiven boşlukları ve asansörler gibi ortak alanlarla karıştırır. Bu yöntemi kullanarak, kiralanabilir metrekare başına maliyeti tahmin edebilir, metrekare başına ortalama kiralama maliyetiyle karşılaştırabilir ve binanın değerini belirleyebilirsiniz.

Örneğin, bir mülkün 10,000 metrekare kiralanabilir alanı varsa ve metrekare başına ortalama kira maliyeti yılda metrekare başına 12 ABD Doları ise, 1.7 milyon ABD Doları tutarındaki satın alma fiyatı, %7 brüt kira getirisi sağlayacaktır. Ancak, yıllık kirada metrekare başına 14 dolar talep edebileceğinizi biliyorsanız, 1.9 milyon dolarlık bir değerleme aynı brüt getiriyi sunacaktır.

Brüt Kira Başına Değer Çarpanı

Brüt Kira Çarpanı (GRM) değerleme yöntemi, satın alma fiyatını brüt gelire bölerek bir mülkün potansiyel değerini hesaplar ve analiz eder. Başka bir deyişle, her yıl 500,000 ABD Doları brüt kira getiren bir ticari mülk için 70,000 ABD Doları ödediyseniz, GRM'niz 7.14 veya 500,000 ABD Doları / 70,000 ABD Doları olacaktır. Bu ticari gayrimenkul değerleme formülü, piyasaya dayalı potansiyel gelirleriyle ilgili olarak ucuz fiyatlara sahip mülkleri bulmak için yaygın olarak kullanılır.

SSS

Mülk değerlemenin 5 yöntemi nelerdir?

Bir mülkü değerlendirirken dikkate alınması gereken beş temel yöntem vardır: karşılaştırılabilirlik, karlar, kalıntılar, müteahhitler ve yatırım. Bir mülkün piyasa veya kira değerini belirlerken, mülk değerleme uzmanı bu yaklaşımlardan bir veya daha fazlasını kullanabilir.

Gayrimenkul değerlemesi almaya değer mi?

Bir ev satın alıyorsanız, ev değerlendirmeleri, iyi bir anlaşma yapıp yapmadığınızı anlamanıza yardımcı olabilir. Satıyorsanız, mülk değerlemeleri, evinizi satmaya değip değmediğini ve ne kadar talep etmeniz gerektiğini anlamanıza yardımcı olabilir.

Bir mülkün değerini nasıl hesaplarsınız?

Edinme için değerlendirilmekte olan bir mülkün mevcut değerini belirlemek için, standart bir değerleme yaklaşımı gelir ve kapitalizasyon oranını birleştirir.