Bir mülkün değerinin önemi hem alıcılar hem de satıcılar için geçerlidir ve karşılıklıdır. Kiralamak için satın al piyasasına girmeye çalışıyorsanız, saygın bir emlak şirketi tarafından evinize değer biçilmesi, piyasayla ilgili kiranın ne olacağını ve sonuç olarak ne kadar getiri bekleyebileceğinizi anlamanıza yardımcı olacaktır. Bununla birlikte, bu gönderi, ticari açıdan bile, mülk değerlemesinin çeşitli yöntemlerini ve temellerini anlamamıza yardımcı olur.
Mülk değerlendirmesi
Stratejik bir bakış açısından bir mülkün değeri, mülkiyetinden kaynaklanan gelecekteki faydaların şimdiki değeridir. Gayrimenkulün avantajları, hızla tüketilen birçok tüketim malının aksine, genellikle uzun bir süre boyunca yaşanır. Bir gayrimenkul parçasına belirli bir ekonomik değer atama uygulamasına mülk değerlemesi denir.
Genel olarak, mülk değerlemesi, yetkili bir satıcının mülkünü satmaya hazır olacağı ve yetkili bir alıcının onu satın almakla ilgileneceği maliyet olan adil piyasa değerini belirlemeyi amaçlar. Diğer bir deyişle, her iki tarafın da tam olarak bilgilendirildiği ve hiçbirinin alım veya satım baskısı altında olmadığı esasına dayanmaktadır. Satışların maliyeti mutlaka adil piyasa değeri ile aynı değildir. Örneğin, satıcı bir kriz içindeyken ve mülkü hemen satması gerektiğinde, kısa vadeli bir gayrimenkul satışı adil piyasa değeri elde etmeyebilir.
Değer ekonomik, sosyal, hükümet kısıtlamaları veya düzenlemeleri, çevresel faktörler ve her birindeki eğilimler olmak üzere dört bileşenin tümü, bir mülkün değeri tahmin edilirken dikkate alınmalıdır.
- Talep: Bu dürtüyü doyurmak için mali kaynaklarla birlikte sahip olma dürtüsü veya gerekliliği
- Yarar: potansiyel sahiplerin istek ve taleplerini yerine getirme kapasitesidir.
- Kıtlık: Rakip mülklerin sınırlı kullanılabilirliği
- Aktarılabilirlik: Bu, mülkiyet haklarının devredilebileceği kolaylıktır.
Gayrimenkul Değerleme Düzenlemeleri
Mülk değerlerini tahmin etmek için sıklıkla uygulanan bazı fikirlere bakalım.
#1. Uygunluk İlkesi
Buna göre gayrimenkul, genellikle yakındaki mülklerin kullanım ve tarzına uymayan gayrimenkulden daha yüksek bir değere sahiptir.
#2. Değişim Prensibi
Çeşitli faktörlerin konut piyasasını ve mülk değerlerini etkilediğini ve değiştirdiğini kabul eder. Mülk fiyatlarını etkileyecek bir çevresel değişiklik, bir yerleşim alanına sızan kirliliktir.
#3. İkame Prensibi
Basitçe, bir mülkün bir başkası için uygun bir ikame olarak işlev görme kapasitesini ifade eder.
#4. Arz ve Talep İlkesi
Talep arzı aşarsa fiyatların artacağını, ancak arzın gayrimenkul talebini aşması durumunda fiyatların düşeceğini belirtiyor.
#5. En Yüksek ve En İyi Kullanım İlkesi
Bir mülk parçası en ekonomik değeri üretecek şekilde faydalı olduğunda, en yüksek fiyatı getireceğini iddia ediyor.
#6. İlerleme İlkesi
Daha yüksek değerlere sahip yakındaki mülklerin, daha düşük değerlere sahip yakındaki mülklerin değerini yükseltebilmesini gerektirir. Başka bir deyişle, bölgedeki en güzel evlere yakın olduğu için, bloktaki en kötü ev daha değerlidir.
#7. Regresyon İlkesi
İlerleme kavramının antitezidir. Düşük değerli mülkler, yüksek değerli mülkün yakınında bulunduğunda, yüksek değerli mülkün fiyatı her zaman aşağı çekilir.
#8. Katkı İlkesi
Bu, mülkün her bir öğesinin toplam değerini nasıl etkilediğini bulmayı gerektirir. Örnek olarak bir evi ve havuzu olan bir konut alanını ele alalım. Arazi, ev ve havuz, gayrimenkulün toplam değerine katkıda bulunan bireysel unsurlara örnek olabilir.
Değerleme Sürecinde Neler Olur?
Değerleme uzmanı, bir mülk değerlemesi gerçekleştirirken potansiyel bir alıcı gibi davranır. Arazi, konum ve arsa büyüklüğü gibi unsurların yanı sıra imar ve mülkün gelecekteki gelişme potansiyeli temelinde, mülkün bulunduğu araziyi değerlendireceklerdir.
Her zaman yeniden imar ve gelecekteki geliştirme olasılığı olduğundan, gayrimenkulün değeri sadece sitede ne olduğu ile tanımlanmaz. Size ve onlara mülkünüzün değerinin ne olacağı konusunda genel bir fikir vermek için, emlakçınız veya değerlendiriciniz, yakınlardaki satışlar ve mahallenizdeki mevcut ev değerleri hakkında da bilgi vermelidir.
Bir kişinin satılık bir evi incelerken yaptığı gibi, değerlemeyi gerçekleştiren kişi de mülkü içten dışa doğru inceleyecektir. Değerleme uzmanı, binanın içindeki boyutunu ölçecek ve oda sayısı ve türleri, donanım ve demirbaşlar ve mülkün yaşı hakkında notlar alacaktır.
Değerleme uzmanı mülkünüzün her bileşenini değerlendirmek zorunda olduğundan, mülk değerleme randevusu biraz zaman alabilir. Randevu için yeterli zaman ayırmak ve değerlendirme süreciyle ilgili tüm sorularınızı sormak, eksiksiz ve uygun bir değer sağlamak için önemlidir.
Değerlemeden Önce Neler Hazırlanmalı?
Emlak danışmanınız veya değerleme uzmanınızla görüşmeye hazırlanmak için birkaç şey yapabilirsiniz. Bunlar, toplantınızdan en iyi şekilde yararlanmanızı ve mülkün en hassas değerlemesini mümkün olduğunca basit ve sorunsuz hale getirmenizi sağlayacaktır.
İlk adım, bölgeye hızlı bir şekilde bir kez daha vermektir. Değerleme uzmanının satıştan önce çok sayıda fotoğraf çekeceği şüpheli olduğundan, halıları hemen buğulamanız veya olukları temizlemeniz gerekmez. Bununla birlikte, biraz dağınıklık ve organizasyon, alan duygusunu en üst düzeye çıkarmaya ve mülkün en iyi özelliklerine dikkat çekmeye yardımcı olabilir.
Mülk için sahip olabileceğiniz tüm ilgili yasal belgeler de hazır olmalıdır. Doğru bir değerleme elde etmenize yardımcı olacaktır. Yalnızca değerlemeyi gerçekleştiren kişiye bina çizimleri, kiralama veya oran bilgileri ve bakım ücretleri gibi belgeler sağlarsanız.
Ziyarete hazırlanırken soru sormayı ve hatta birkaç tanesini not almayı unutmayın. Süreci ne kadar iyi anlarsanız, emlakçılar ve değerleme uzmanları ile gelecekteki kararlar vermek ve olumlu çalışma ilişkileri geliştirmek için o kadar donanımlı olacaksınız.
Mülkümün Değerini Nasıl Yükseltebilirim?
Mülkünüzün değerini artırmanın birçok yolu vardır ve bunların hepsi büyük inşaat ve planlama onayı alma gerekliliğini gerektirmez.
İlk izlenimler çok önemli olduğu için, evinizin potansiyel değeri, kaldırım çekiciliği ve peyzajı ile büyük ölçüde artırılabilir. İster evinize sokaktan canlı ve gösterişli bir görünüm kazandırmak için yeni bir kat boya ister eğlence için alan yaratmak için bahçenizde bir güverte inşa edin.
Daha fazla yaşam alanı için kış bahçesi gibi eklemeler yapmak veya mutfağınızı bir yan dönüşle genişletmek, istekli ve yapabiliyorsanız evin değerini önemli ölçüde artırabilir.
Ancak, odayı artırmak için her zaman inşa etmek gerekmez. Bunun yerine, emek ve malzemeye bir servet harcamadan değeri artırmak için mevcut bazı tesisleri yükseltmeniz gerekir.
Mülk Değerleme Yöntemleri
Bir mülkün değerlemesi sırasında kullanabileceğiniz beş temel yöntem vardır: karşılaştırma, kar, kalıntı, müteahhitler ve yatırım. Bir mülkün piyasa veya kira değerini belirlerken, bir mülk değerleme uzmanı bu stratejilerden bir veya daha fazlasını kullanmayı seçebilir. Mülk değerlemesinin karşılaştırma yöntemleri en yaygın ve önerilen yaklaşımdır. Doğrudan mevcut piyasa faaliyetleriyle ilgili oldukları için.
#1. Kar Yöntemi
Bu, bir değerlendirici olarak kullanabileceğiniz en iyi mülk değerleme yöntemlerinden biridir. Restoran, alışveriş merkezi veya otel gibi ticari bir yeri değerlendirmeye çalışırken bu strateji tercih edilen seçimdir. Düzenlemeye işletme gelirinin üç yıllık hareketli ortalaması alınarak belirlenir. Bu rakamlar şirketin gelir tablosundan veya zarar ve kar tablosundan alınacaktır.
Bir kâr tekniğinde kullanılan değişkenlerin mülkün kendisinden türetildiğini akılda tutmak çok önemlidir. İkincil piyasadan ziyade. Sonuç olarak, değerleme uzmanı tarafından sağlanan tahminler, mülkün piyasa değerinden ziyade yatırım değeri olacaktır. Ayrıca değerleme sırasında değişiklik yapılması da mümkün değildir.
#2. Maliyet Yöntemi
Bir mülkün düzgün çalışmasını sağlamak için bu prosedürde bir mülkün ikame değerinin bir tahminini dikkate alabilirsiniz. Her mülkün bileşeninin fiyatını incelemek bunu yapar. Başka bir deyişle, arsanın serbest piyasa değerini mülkün bina yeniden inşasının maliyetine ekleyebilirsiniz. Bu, bir mülkün değerini belirlemek içindir. Bu binanın varlığı boyunca yaşadığı amortismanı temsil eden tutarda, önceki eklemede bir azalma olabilir.
Bununla birlikte, değerleme uzmanlarının çoğu, bir mülkün mevcut piyasa değerini tahmin etmek için yeterince kesin ve güvenilir olmak için bu yöntemin en iyi mülk değerleme yöntemlerinden biri olduğuna inanmamaktadır.
#3. Yatırım Yöntemi
Kiraya verilmek suretiyle veya başka yollarla gelecekte nakit akışı sağlayabildiği tespit edilen ticari mülk, çoğunlukla bu yöntem kullanılarak değerlenir. Bu değerleme yönteminin birkaç konut binasını değerlemek için de yararlı olduğu artık kayıtlarda yer almaktadır.
Bir mülkten gelecek nakit akışlarının getirisi, bir yatırım değerlemesinin sonuçlarını üretmek için kullanılır. Daha düşük bir getiri, daha küçük bir yatırım getirisi anlamına gelirken, daha yüksek bir getiri, daha büyük bir yatırım getirisi anlamına gelir. Mevcut tahmini kira değeri (ERV), piyasa tarafından belirlenen eşdeğer getiri ve mülkün geçici geliri sağlanırsa, bir mülkün değerini değerlendirmek daha kolay olacaktır.
Piyasa, her iki prosedürde de faydalı olan kilit değişkenleri belirlediğinden, yatırım yöntemi ve karşılaştırmalı yöntem, temelde birbirine oldukça benzeyen iki mülk değerleme yöntemidir.
#4. Artık Yöntem
Çok basit bir hesaplamanın kullanılmasıyla, bu değerleme yöntemi, değerlemeyi gerçekleştirenin bir arazi veya mülk satın alımının gerçek değerini belirlemesini sağlar. Bir gayrimenkul geliştiricisi veya adayı karar vermeye çalıştığında öncelikle yararlıdır. Bir mülkün geliştirme, yeniden geliştirme için uygun olup olmadığına veya çıplak arazi olarak kullanılmasının daha iyi olup olmayacağına karar vermek.
Değerlemeyi yapan kişi kalıntı yöntemini başarıyla uyguladıktan sonra, bir arsa veya mülkün gerçek değerine ilişkin makul bir tahmin sağlanacaktır. Bir mülk geliştiricisi, bu değerlendirmenin belirli bir mülk için optimum kullanımı belirlemede yardımcı olduğunu bulacaktır. Ek olarak, mülk geliştiricisine, karı en üst düzeye çıkarmak için mülkü iyileştirmeye yönelik harcamalar için bütçe kısıtlamalarını seçmede yardımcı olacaktır. Yani, bir mülk sahibi, bir mülk geliştirmeye ne kadar veya ne kadar az yatırım yapacağını seçebilecek ve böylece getirilerini maksimize etmek için kalıntı yaklaşımını kullanabilecektir.
Artık yaklaşımını kullanarak bir mülkün değerini belirlerken, brüt geliştirme değeri, mülk geliştiricilerin karı ve inşaat maliyetleri ve ücretleri gibi faktörler çok önemlidir.
#5. Karşılaştırma Yöntemi
Aynı zamanda Mülk Değerinin Çıkarsanan Analizi veya Karşılaştırılabilir yaklaşım olarak da bilinir. Bir mülkün değeri, karşılaştırmalı mülk değerleme tekniğinde yakındaki mülklerin değerleri kullanılarak tahmin edilir. Yani, aynı alandaki diğer mülklerin fiyatlarına bakılarak ve karşılaştırılabilir bina özellikleri ile karşılaştırılarak, konu mülk için bir piyasa değeri tahmini elde edilebilir. Bu değerlendirme yaklaşımı, bir konut mülkünün değerini belirlemeye çalışırken sıklıkla yararlıdır.
Bu prosedürün uygun bir değerlendirme üretmesi için değerlendiricinin ilgili bilgileri toplaması gerekir. Değerleme konusu mülkle aynı özellikleri paylaşan yakındaki mülklerden.
En Etkili Hisse Değerleme Yöntemi Nasıl Seçilir?
Yatırımcıların erişebileceği hisse senedi değerleme yöntemlerinin çeşitliliği, bir hisse senedini ilk kez değerlendirmek için birini seçen birini kolaylıkla bunaltabilir. Bazı değerleme teknikleri oldukça basitken, diğerleri daha karmaşık ve zordur.
Seçtiğiniz değerleme yönteminin, değerlendirdiğiniz şirket için kabul edilebilir olduğundan emin olun. Birden fazla ise, daha doğru bir değerlendirme sağlamak için her ikisini de kullanın.
İki Tür Mülk Değerleme Yöntemi Vardır
Mutlak değerleme ve göreli değerleme, mülk değerleme tekniklerinin normal olarak içine düştüğü iki ana kategoridir.
#1. Mutlak Değerleme
Mutlak değerleme modelleri, bir yatırımın içsel veya "gerçek" değerini belirlemek için yalnızca temellere bakar. Temellere bakmak, temel olarak diğer tüm şirketleri görmezden gelmek ve sadece üç şeye konsantre olmak anlamına gelir. Belirli bir şirketin temettüleri, nakit akışı ve büyüme oranı. Örnekler, temettü indirimi modeli, indirgenmiş nakit akışı modeli, artık gelir modeli ve varlığa dayalı modeli içerir. Ve bunlar, bu kategoriye uyan mülk değerleme yöntemlerinin örnekleridir.
#2. Göreceli Değerleme
Aksine, göreceli değer modelleri, söz konusu şirketi diğer karşılaştırılabilir işletmelerle karşılaştırarak çalışır. Bu tekniklerde, fiyat-kazanç (F/K) oranı gibi katlar ve oranlar hesaplanır ve hedef şirkete benzer şirketlerin katları ile karşılaştırılır. Örneğin, F/K'sı karşılaştırılabilir bir şirketin P/K'sından düşükse, orijinal şirketin değerinin düşük olduğu kabul edilebilir. Birçok yatırımcı ve analist, araştırmalarına göreli değerleme modeliyle başlar. Bunun nedeni, hesaplamanın genellikle mutlak değerleme modelinden çok daha basit ve hızlı olmasıdır.
Yatırımcılara sunulan daha çok beğenilen mülk değerleme yöntemlerinden bazılarını inceleyelim ve her bir modelin ne zaman uygulanacağını belirleyelim.
#1. Temettü İndirimi Modeli (DDM)
Mutlak mülk değerlemesi için en temel yöntemlerden biri temettü indirimi modelidir (DDM). Temettü indirimi modeli, bir şirketin hissedarlarına dağıttığı temettülere dayalı olarak “gerçek” değerini belirler. Temettüler, hissedarlara giden gerçek nakit akışlarını gösterir. Bu nedenle, bu nakit akışlarının bugünkü değerini fiyatlandırmak, size hisselerin ne kadar olması gerektiğine dair bir değer sağlamalıdır. Bir firmayı değerlemek için temettü kullanmanın nedeni budur.
Şirketin temettü ödeyip ödemediğini öğrenmek ilk adımdır. Şirketin sadece temettü ödemesi yeterli olmadığından, ikinci adım ödemenin istikrarlı ve öngörülebilir olup olmadığını tespit etmektir.
#2. İndirgenmiş Nakit Akışı (DCF) Modelleri
İşletme temettü dağıtmazsa veya nadiren dağıtırsa ne olur? Bu durumda, işletmenin indirgenmiş nakit akışı (DCF) modelini kullanma gereksinimlerini karşılayıp karşılamadığını kontrol edin. DCF modeli, bir şirketin işine, temettüler yerine iskonto edilmiş gelecekteki nakit akışlarını kullanarak değer verir. Bu stratejinin ana yararı, yararlı olabilmesidir. Sadece temettü ödemeyen çok çeşitli işletmelere ve aynı zamanda yapan işletmelere.
İki Aşamalı DCF modeli, DCF modelinin en yaygın olarak kullanılan varyasyonudur, ancak başka versiyonları da vardır. Bu varyasyon ücretsiz nakit tahmin eder. Genellikle, tipik olarak beş ila on yıllık bir süre boyunca akar. Bundan sonra, gelecekteki tüm nakit akışlarını hesaba katmak için bir nihai değer hesaplaması yapılacaktır. Kuruluşun bu yaklaşımı kullanabilmesi için öncelikle pozitif ve istikrarlı serbest nakit akışlarına sahip olması gerekir.
Hedef firma, DCF modelini en başarılı şekilde kullanmak için tipik olarak tutarlı, öngörülebilir serbest nakit akışlarına sahip olmalıdır. Büyüme aşamalarını geçen olgun işletmeler, DCF modeli için en iyi nakit akışına sahip işletmelerdir.
#3. Karşılaştırmalı Modelleme
Son model, bir tür hepsini yakalama modelidir. Diğer modellerden hiçbiri firmaya değer katmayacaksa ya da rakamları kırmak için zaman harcamak istemiyorsanız kullanabileceğiniz bir çeşittir. İlk iki değerleme modelinden farklı olarak, bu model, hisse senedinin gerçek değerini belirlemeye çalışmaz. Bunun yerine, şirketin nispeten düşük veya aşırı değerli olup olmadığını değerlendirir. Hisse senedinin fiyat katlarını bir kıyaslama ile karşılaştırarak. Karşılaştırılabilir iki varlığın karşılaştırılabilir fiyatlarla satılmasını öngören Tek Fiyat Yasası, bu argümanın temelini oluşturmaktadır. Bu modelin bu kadar kullanışlı olmasının nedenlerinden biri sezgisel olmasıdır.
Kazanç fiyatı (F/K), defter fiyatı (P/B), satış fiyatı (P/S) ve fiyattan nakit akışı (P/S) dahil olmak üzere yararlı olabilecek birkaç kat. P/CF), vb. Bu, karşılaştırılabilir yaklaşım yaklaşımını neden hemen hemen tüm durumlarda uygulayabileceğinizi açıklar. F/K oranı, bir yatırımın değerini belirleyen ana faktörlerden biri olan şirketin kazançlarına odaklandığı için bu oranlar arasında en geçerli olanıdır.
Ticari Mülk Değerleme
Yatırım portföyünüze ticari mülkü dahil edip etmemeyi seçmenin en önemli bileşeni, doğru değerlemesidir. Ticari gayrimenkul yatırımında başarılı olmak için, mevcut varlıklarınızın yanı sıra potansiyel satın alma varlıklarını da etkin bir şekilde değerlendirebilmeniz gerekir.
Ticari Gayrimenkul Değerlemesi Neden Önemlidir?
Mülk değerleri, eşit derecede önemli bir dizi nedenden dolayı önemlidir. Alıcılar için doğru bir değerleme, bir varlık için fazla ödeme yapmamalarını garanti eder. Ve adil bir piyasa değerinde bir mülk satın almalarını sağlar. Aynısı, evlerinin fiyatını karlarını maksimize edecek bir seviyede belirlemek için değerleme kullanan satıcılar için de geçerlidir. Ve bu satıştan ve hızlı bir işlemi garanti ediyor.
Şimdi, yatırımcıların, gayrimenkul uzmanlarının ve finans uzmanlarının mülkleri değerlendirmek için kullandıkları bir dizi teknik var, bu teknikler genellikle her bir mülkün türü, konumu, kullanım amacı vb. gibi özelliklerine bağlı olarak duruma bağlıdır.
Ticari Mülk Değerleme için En İyi Beş Yöntem
Yatırımcılar, çeşitli değerleme yöntemleri kullanarak belirli bir ticari mülkü değerlendirebilir. En popüler ve etkili tekniklerden bazılarını inceleyelim.
#1. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, değerleme konusu mülkün değerini, arsa fiyatı ile binanın inşaat giderlerinin toplamı olarak belirler. Bu yaklaşım, bir mülkün fiyatının ne kadar yararlı olduğuna bağlı olduğu varsayımını yapar. Çünkü tarım arazinin en karlı ve verimli kullanımı olacaktır. Maliyet yaklaşımı, konut veya ticari değil, mülkün bu kullanım için değerlemesine dayalı olacaktır.
#2. Gelir Kapitalizasyonunu Kullanma
Genellikle gelir kapitalizasyonu olarak bilinen gelir yaklaşımı, gelecekteki faydaların beklentisine öncelik veren bir ticari mülk değerleme yöntemidir. Gelir Yaklaşımı, değeri hem mülkün olası yeniden satış değerini hem de bir mülkün adil bir şekilde kazanmayı bekleyebileceği piyasa rantını dikkate alarak değerlendirir. Özünde bu yaklaşım, geliri değerin ana belirleyicisi haline getirerek değere dönüştürür.
#3. Satış Karşılaştırma Yöntemi
Pazar yaklaşımı olarak da bilinen satış karşılaştırma yaklaşımı, benzer şekilde donatılmış bir mülkün mevcut değerini tahmin eder. Daha önce satılan karşılaştırılabilir mülklerden gelen verileri ve şu anda piyasada bulunan mülklerin talep edilen fiyatlarını kullanır. Çok aileli ve konut endüstrileri sıklıkla bu stratejiyi kullanır.
Bu değerleme yaklaşımının temel avantajları, gerçek piyasa verilerini kullanması gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Bu, yatırımcılara, ticari emlak endüstrisinde alabileceğiniz kadar gerçek zamanlıya yakın yerel koşullar hakkında bir genel bakış sağlar.
#4. Brüt Kira Başına Değer Çarpanı
Değeri hesaplamak için gelir stratejisine benzer şekilde brüt kira çarpanı kullanın. Bu iki yaklaşım arasında temel bir ayrım vardır. Bunun nedeni, gelir tekniğinin net işletme geliri kullanması, brüt kira çarpanı yaklaşımının oranını brüt kiraya dayandırmasıdır.
Brüt Kira Çarpan Yaklaşımını hesaplamak için aşağıdaki gibidir:
Mülk değeri = yıllık brüt kiralar x brüt kira çarpanı.
#5. Kapı Başına Değer
GRM'ye benzer şekilde, bu strateji hızlı ve basittir. Her zaman olmasa da, diğer değerleme yaklaşımlarından bazıları kadar kesindir. Bu yöntem, karşılaştırılabilir bir binanın değerlemesini kapı sayısına bölerek ticari bir mülkte başka bir karşılaştırılabilir mülk için bir kıyaslama oluşturur.
Bu yöntem, apartman büyüklüğü ve kare görüntüleri, konut kalitesi ve çok aileli bir mülkün bakımıyla ilgili diğer devam eden maliyetleri hesaba katmaz. Yalnızca karşılaştırılabilir şekilde karşılaştırılabilir kompozisyonlar kullanıyorsanız geçerlidir.
Ticari Mülk Değerleme Esasları
Gayrimenkulde ticari gayrimenkul değerlemesinde değerleme yaklaşımları şunlardır:
#1. Değer
Bir mülkün değerinin en basit tanımı, tahmin edilen tüm net gelir akışlarının tahmini toplamıdır. Ve mülk sahibi olmaktan kaynaklanabilirler. Bu toplam, gelecekteki olası finansal avantajların bugünkü değerini temsil eder. Gayrimenkul varlıkları genellikle daha uzun bir süre boyunca değer üretir. Bu, hemen fayda sağlayan kalemler, ikizler vb. gibi anlık sarf malzemelerinin aksine, yıllar, on yıllar veya daha uzun süreyi içerir.
#2. Yarar
Ticari mülk değerlemesi bağlamında fayda, varlığın sonraki sahibinin talep ve tercihlerini karşılama kapasitesini ifade eder. Bu, ana meskeniniz gibi belirli bir yerde ikamet etmenin beklenen gelirine veya faydasına atıfta bulunabilir.
#3. Talep etmek
Arza benzer şekilde talep, mülkiyet isteklerinin veya isteklerinin varlığını ve ayrıca bir ticari mülkün satın alma değerlemesini gerçekleştirmek için karşılık gelen finansal kapasiteyi tanımlar.
#4. kıtlık
Belirli bir alandaki bir mülk türünün fazlalığı veya kıtlığı, fiyatlandırması üzerinde etkili olacaktır. Kıtlık, ticari gayrimenkulün sınırlandırılması anlamına gelir.
#5. Aktarılabilirlik
Bu ifade, belirli bir mülkün mülkiyetini devretmenin ne kadar basit olduğunu açıklar. Örneğin, birkaç sahibi olan büyük bir endüstriyel tesisi devretmek temelde daha zor olacaktır. Tek sahibi olan, ipotek olmayan ve başka yatırımcı veya borç veren olmayan bir mülkten daha satışı veya ödenmemiş yükümlülükleri kim onaylamalıdır?
Mülk Değerleme Esasları
Kraliyet Yeminli Sörveyörler Enstitüsü (RICS) tarafından oluşturulmuş bir kavram veya bir dizi varsayım. Bu, temel mülk değerleme mesleği için zorunlu ve en iyi uygulama standartlarını belirleyen, değerleme uzmanları için düzenleyici ve profesyonel bir organdır. Değerlemenin temeli olarak adlandırılır. Genellikle “Kırmızı Kitap” olarak bilinen RICS Değerleme-Meslek İlkeleri 2014, bu standartları ve uygulama bildirimlerini özetlemektedir.
Değerlemeyi gerçekleştiren, mülk değerlemesi için uygun esası (veya esasları) seçmelidir. Görev için ve mülk değerleme seçiminin temeli (veya esasları) ile ilgili tüm yönergelere bağlı kalın.
Mülk değerlemesi için en uygun temel, genellikle piyasa değeri, varsayımlara tabi piyasa değeri veya benzersiz varsayımlara tabi piyasa değeridir. Piyasa değeri, mümkün olan en iyi geliştirme senaryosu altında geliştirme amaçlı gayrimenkul değerlemesinin tahmini temel değeridir. Mevcut ve gelecekteki piyasa ve ekonomik koşulların yanı sıra planlama gerekliliklerini de dikkate alıyorlar. Buna alternatif site geliştirme seçeneklerini de dahil edebilirsiniz. İdeal gelişmenin bir değerlendirmesini yapmak için, değerlemeyi gerçekleştiren diğer uzmanların yardımını gerektirebilir.
Ancak taşınmaz değerleme esasına göre faydalı olması amaçlanmaktadır. Geliştirme ile ilgili farklı varsayımlar yapmak gerekli olabilir. Örneğin, bir mülkün ödünç verme amaçlı bir değerlemesi varsa, alternatiflerin değerlendirilmesi gerekebilir. Mevcut kullanıma ve önerilen gerçek geliştirme projesine. Değerleme özelliğinin temelinin en iyi gelişme seyrini varsaymadığı bu gibi durumlarda, yapılan varsayımlar istisnai varsayımlar olarak etiketlenmelidir.
Değerleme Esasları ile Değerlemenin Amacı Arasındaki Fark Nedir?
Bazen "umut değeri" olarak adlandırılan, koşullardaki bir değişiklikten kaynaklanan olası bir değer fikri
Geliştirme amaçlı mülkün değerlemesi, çeşitli olası sonuçları hesaba katmalıdır. Koşullarda gelecekte beklenen herhangi bir değişikliğin etkilerini belirlemenin zorluklarının yanı sıra. Ancak bu, değerlemeyi çevreleyen belirsizlik düzeyini artırabilir. Bu eklenen belirsizlik, belirli raporlama endişelerini gündeme getiriyor. Mülk değerleme raporunun temeli, değerleme varsayımlarını açıkça belirtmelidir. Benzersiz bir öncül olarak kabul edilmeyen herhangi bir mülk değerleme varsayımının temeli bir piyasa beklentisi olmalıdır.
Bu varsayımlar, mülk değerleme sonucunun temelini önemli ölçüde etkileyebileceğinden, mümkün olduğu kadar şeffaf ve tutarlı olmalıdır.
Yalnızca aşağıdakilerin temelinde geçerli olan herhangi bir özel varsayım veya varsayım, değerlendirme değerleme raporunda geliştirme veya mülk belirtilmelidir. Bu varsayımlar, değerlendirmenin sonucunu önemli ölçüde etkileyebileceğinden, mümkün olduğu kadar şeffaf ve tutarlı olmalıdır.
5 Değerleme Yöntemi Nelerdir?
Bir mülkü değerlendirirken kullanılan beş temel teknik vardır: karşılaştırma, karlar, artık, müteahhitler ve yatırım. Bir mülkün piyasa veya kira değerini belirlerken, bir mülk değerleme uzmanı bu stratejilerden bir veya daha fazlasını kullanmayı seçebilir.
Hangi Değerleme Yöntemi En İyisidir?
DCF model değeri, bir şirketin işi için en iyisidir temettüler yerine iskonto edilmiş gelecekteki nakit akışlarını kullanarak. Bu stratejinin temel faydası, temettü ödemeyen işletmeler kadar, temettü ödemeyen işletmelere de uygulanabilmesidir.
İki Değerleme Türü Nelerdir?
Mutlak değerleme ve göreli değerleme iki ana kategoridir. hangi değerleme tekniklerinin normalde içine düştüğü.
Mutlak değerleme modelleri, yatırımın içsel veya "gerçek" değerini belirlemek için yalnızca temellere bakarken, göreceli değer modelleri, söz konusu şirketi diğer karşılaştırılabilir işletmelerle karşılaştırarak işlev görür.
Ücretsiz Gayrimenkul Değerlemesi Alabilir misiniz?
Bir evin değerini belirlemek için kullanılabilen birkaç ücretsiz internet evi değerleme aracı vardır. Bununla birlikte, ücretsiz çevrimiçi ev değerlemelerinin tamamen doğru olma olasılığı düşüktür ve yalnızca bir kılavuz olarak kullanılmalıdır.
Bir Gayrimenkul Değerleme Maliyeti Ne Kadar Olmalıdır?
Yetkili bir sörveyör tarafından gerçekleştirilen bir değerlemenin maliyeti normalde 250 £ civarındadır, ancak bu sörveyöre göre değişir. Ek olarak, ipotek kredi verenleri, mülkün talep edilen fiyata değip değmeyeceğini belirlemek için mülk değerleri yapar. Maliyetler normalde £ 150'den başlar, ancak daha büyük, daha arzu edilen mülkler için önemli ölçüde daha yüksek olabilir.
En Popüler Değerleme Yöntemi Nedir?
"Comps" yöntemi, karşılaştırılabilir işletmelerin cari değerine dayalı olarak firma için gözlemlenebilir bir değer sağlar. Karşılaştırılabilirler en popüler yöntemdir çünkü katların hesaplanması basit ve her zaman günceldir.
Bir Gayrimenkulün Değerini Ne Düşürür?
Emlak piyasasındaki dalgalanmalar evinizin değerini düşürebilir. Doğal afetler ve iklim değişikliği, evinizi daha riskli bir yatırım haline getirdiği için evinizin değerini düşürebilir. Ek olarak, topluluğunuzdaki hacizler evinizin değerini düşürebilir.
İlgili Makale
- FİNANSAL RAPORLAMA: Bilmeniz Gereken Her Şey Örneklerle (+ Hızlı Kolay Araçlar)
- Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz.
- Stok Değerleme: Genel Bakış ve Etkili Değerleme Yöntemleri
- İş Değerlemesi: Bilmeniz gereken her şey [Ayrıntılı Kılavuz]
- İpotek Değerlemesi: Değerlemeden Ne Kadar Sonra Mortgage Teklifi
