Kredi verenler, potansiyel bir müşterinin bir ipotek için makul bir kredi riski olup olmadığını belirlerken çeşitli faktörleri göz önünde bulundurur. Ön uç oranı faktörlerden biridir. Bu gönderi, bir ön uç oranını, bunun nasıl hesaplanacağını ve bir FHA ipoteğinin ön uç ile arka uç oranını açıklayacaktır.
Ön Uç Oranı nedir?
İpotek-gelir oranı olarak da bilinen ön uç oranı, bir kişinin gelirinin ne kadarının ipotek ödemelerine gittiğini gösteren bir orandır. Ön uç oranını hesaplamak için bir bireyin beklenen aylık ipotek ödemesini brüt gelirine bölün. İpotek ödemeleri genellikle anapara, faiz, vergiler ve sigortayı (PITI) içerir. Borç verenler, ne kadar borç verileceğini belirlemek için ön uç ve arka uç oranlarını kullanır.
Ön Uç Oranını Anlama
Borç verenler, bir ipoteği uzatıp uzatmamaya karar verirken borç-gelir (DTI) oranını istikrarlı bir gelire sahip olmaktan, faturaları zamanında ödemekten ve yüksek bir FICO puanına sahip olmaktan daha önemli görürler. Ön uç oranı, bir tür DTI oranıdır. Ev sahipleri birliği (HOA) aidatları ve genel ipotek ödemesi gibi diğer ilgili maliyetleri dikkate alır.
Örneğin, bir kişinin beklenen ipotek harcamaları 2,000 $ (1,700 $ ipotek ödemesi artı 300 $ HOA ücreti) ve aylık geliri 9,000 $ ise, ön uç oranı yaklaşık %22'dir.
Ön Uç Oranı Nasıl Hesaplanır
Ön uç oranı, bir kişinin aylık ipotek masraflarını brüt aylık geliriyle karşılaştırır. İkramiyeler ve fazla mesai ücretleri aylık brüt gelire dahil edilmeyecektir. Hesaplamada dikkate alınan maliyetler arasında:
- İpotek faizi
- Vergiler
- Sigorta
- HOA ücretleri, uygunsa
Genel olarak, borç verenler 0.28'den daha düşük bir ön uç oranını tercih ederler. Bazı borç verenler, seçtikleri ön uç oranını halka açık hale getirecektir. Diğer faktörlerin olumlu olması durumunda bazı borç verenler taviz vereceğinden, bunun yerine getirilmemesi kesin bir “Hayır” anlamına gelmez.
Ön uç oranınızı hesaplamak için, beklenen aylık konut maliyetlerinizi ekleyin ve toplamı brüt aylık gelirinize bölün. Aşağıdaki örneği göz önünde bulundurun:
- Beklenen aylık konut giderleri: 1,100$
- Aylık brüt gelir: 4,000 $
1,100$ bölü 4,000$ = 0.275
Ön uç oranı, çoğu borç veren tarafından kabul edilebilir olarak kabul edilen 0.28'den azdır.
Yatırım Mülkü Ön Uç Oranı
Bir yatırım mülkü yerine birincil bir konutu finanse ederken, borç verenler ön uç oranınızı daha fazla vurgulayabilir. Borç verenler, bir yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde ipotek düşünürken arka uç oranınızı daha fazla vurgulayacaktır. Arka uç oranı, borç-gelir oranı olarak da bilinir.
Arka uç oranı, ön uç oranı ile aynı şekilde hesaplanır, ancak aylık konut masrafları yerine aylık ücretlerin çoğu dahil edilir. Bunlar bazı örnekler:
- Her ay konut maliyeti
- Öğrenci, kişisel, otomobil veya diğer krediler için aylık ödemeler
- Nafaka veya nafaka ödemeleri
- Kredi kartı minimum aylık ödemeler
- Diğer yükümlülükler
Tipik olarak hariç tutulan giderler şunlardır:
- kamu hizmetleri
- Bakkaliye
- Gas
- Vergiler
Arka uç oranınızı hesaplamak için tüm aylık harcamalarınızı (olağan istisnalar hariç) toplayın ve toplamı brüt aylık gelirinize bölün (fazla mesai ve ikramiyeler hariç). Arka uç oranınızı elde etmek için sonucu 100'e bölün.
Borç verenler genellikle 0.35 veya daha düşük bir arka uç oranını tercih eder. Ön uç oranında olduğu gibi, bir borç verenin seçilen arka uç oranını karşılayamamak, her zaman bir ipoteğin reddedileceği anlamına gelmez.
Arka uç oranını hesaplarken, borç verenler bir yatırım amaçlı gayrimenkulden elde edilen kira gelirini brüt aylık gelirinizin bir parçası olarak dikkate alacaklar mı? Yapabilirlerdi. Mülkün yerleşik bir kira geçmişi veya bir kira değerlendirmesi varsa, bazı borç verenler, gelirinizin bir parçası olarak belgelenmiş veya beklenen kiranın yüzde 75'ini ağırlayabilir.
FHA Ön Uç Oranı
FICO kredi puanınıza bağlı olarak, FHA Bitiş Oranı ek peşinat ödemeleri gerektirir. Kredi puanınız 580'den yüksekse ("adil" olarak kabul edilir), minimum peşinat yüzde 3.5'tir. Kredi notunuz 500 ile 579 arasında ise %10 düşürmeniz gerekmektedir.
FHA Borç-Gelir Oranı Gerekliliği (Ön ve Arka Uç Oranı)
Borç-gelir oranı (DTI), aylık borç ödemelerinizin (öğrenci kredileri, kredi kartları, ipotekler ve diğer kredi türlerini içerebilir) aylık vergi öncesi gelirinize oranıdır. Örneğin, ayda 2,000$ kazanıyor ve borç ödemelerine 450$ harcıyorsanız, DTI'nız yüzde 22.5'tir. Borç verenler, başvurduğunuz krediyi geri ödeyip ödemeyeceğinizi belirlemek için bu metriği kullanır.
FHA genellikle, kredi puanına bağlı olarak değişen yüzde 43 veya daha düşük bir ön uç DTI oranı gerektirir. FHA ön uç DTI'niz (yalnızca aylık ipotek ödemeleri) yüzde 31 veya daha az ve arka uç DTI'niz (tüm aylık borç ödemeleri) yüzde 43 veya daha az olmalıdır.
Bireysel borç verenlerin de daha katı gereksinimleri olabilir. Başvuru sürecinde tüm borçları ve açık kredi limitlerini FHA'ya açıklamanız gerekir.
FHA Borcunun Gelire Oranını Telafi Eden Faktörler
Borçlular çeşitli telafi edici faktörleri karşılarsa, FHA yönergeleri borç verenlerin daha yüksek DTI oranlarına (Ön ve Arka Uç Oranları) izin vermesine izin verir. Bu farklı senaryolar, daha yüksek DTI seviyelerine sahip ipotekleri onaylama riskini azaltmaya yardımcı olur. Bu telafi edici faktörler arasında aşağıdakiler bulunmaktadır:
- Kalan Gelir – Borçlunun tüm giderler ödendikten sonra her ay kalan önemli fonları varsa, borç verenler daha yüksek borç-gelir oranlarına izin verebilir.
- Nakit rezervler – Diğer bir telafi edici faktör, finansal bir acil durumda kapatıldıktan sonra borçlunun elinde önemli miktarda nakit rezervi olup olmadığıdır.
- Ödeme Şoku – Borçlunun bir ev satın alırken ve önceki kira/ipotek ödemesinden önerilen yeni ödemeye geçiş yaparken aylık konut ödemesi önemli ölçüde arttığında ödeme şoku meydana gelir. Borçlunun ödemeleri yeni ipotek ödeme senaryosu altında neredeyse sabit kalırsa, borç verenler daha yüksek DTI'yi onaylamaya daha istekli olacaktır.
- Yüksek Kredi Puanları – Kredi notunuz yüksekse, mali sorumluluk göstermişsinizdir. Bu, beni daha yüksek bir DTI için onaylamak için uzun bir yol kat edecek.
- İstihdam İstikrarı – Uzun süredir aynı yerde mi çalışıyorsunuz, yoksa son birkaç yıldır çeşitli istihdam boşluklarıyla işten işe mi atlıyorsunuz? Tutarlı bir gelir kaynağı oluşturmak kritik olacaktır.
FHA kreditörleri, bu ve diğer telafi edici faktörlerle birlikte DTI Oranlarına (Ön ve Arka Uç Oranları) %50'den fazla izin verebilir.
İdeal Ön Uç Oranı Nedir?
Çoğu borç veren, çoğu kredi için yüzde 28'den fazla olmayan, krediler için yüzde 31 veya daha az bir ön uç oranı tercih eder. FHA kredilerive yüzde 43'ten fazla olmayan bir arka uç oranı.
Daha yüksek oranlar, daha yüksek bir temerrüt olasılığını gösterir. Ancak, belirli koşullar (örneğin, önemli peşinatlar, büyük tasarruflar ve uygun kredi puanları) karşılanırsa, borç verenler daha yüksek oranları kabul edebilir. Örneğin, ön ödeme oranı yüksek bir borçlu peşinat olarak satın alma fiyatının yarısını ödüyorsa veya tasarruflarını önemli ölçüde artırıyorsa, borç verenler ipotek teklif etmeye daha istekli olabilir.
Kredi reddedilirse, borçlu oranı düşürmek için borçlarını azaltabilir. Borçlu ayrıca bir ipotek üzerinde bir cosigner düşünebilir. Örneğin FHA kredileri, yeterli gelire ve iyi krediye sahip akrabaların birlikte imza atmasına izin verir.
Yeni bir ipotek kredisi veya yeniden finansman sonu borç-gelir oranı için başvurduğunuzda, bu oranlar borç verenlere aylık gelirinizin ne kadarının düzenli borç yükümlülükleri tarafından tüketildiğini bildirir ve bu da yeni ipotek ödemelerinizi karşılayabilmenizi etkiler.
Ön uç oranı
Ön uç oranınız, yeni tahmini ipotek ödemeniz ile brüt aylık geliriniz (vergi öncesi kazanç) arasındaki ilişkiyi dikkate alır. Borç verenler genellikle aylık ipotek ödemenizin brüt aylık gelirinizin yüzde 28'ini geçmemesini tercih eder. Oranınız yüzde 28'i aşarsa, borç verenleri size borç vermeye ikna etmekte zorlanacaksınız. Borç verenler, brüt aylık gelirinizin çok fazlasını ipotek ödemenize ayırırsanız, geri kalan aylık faturalarınızı karşılayacak kadar paranız olmayacağından endişe duyarlar.
Arka uç oranı
Arka uç oranınız, toplam aylık borçlarınız - minimum aylık kredi kartı ve otomobil kredisi ödemelerinizden küçük işletme kredileri veya ipotek ödemeleri yoluyla ödeyebileceğiniz herhangi bir borca kadar her şey - ve brüt aylık geliriniz arasındaki ilişkiyi inceler. Borç verenler, toplam aylık borç yükümlülüklerinizin brüt aylık gelirinizin %36'sını aşmamasını tercih eder. Yine, aylık ödemenizin çok fazlasını borç geri ödemesine harcarsanız, borç verenler sizi yüksek bir temerrüt riski olarak göreceklerdir.
Oranlarınızı artırmak
Oranlarınızı geliştirmek için çalışabilirsiniz. İlk olarak, ön uç ve arka uç borç-gelir oranlarınızı azaltarak aylık gelirinizi artırabilirsiniz. Ayrıca, kredi kartı faturalarını ödeyerek veya öğrenci kredileri veya otomobil kredileri gibi aylık borçlar için ekstra ödemeler yaparak aylık borç yükünüzü azaltabilirsiniz. Borç-gelir oranlarınız borç verenlere daha fazla hitap edene kadar ipotek kredisi başvurusunu ertelemek daha mantıklı olabilir.
Kredi derecelendirme
Borç verenler, bir ipotek kredisine hak kazanıp kazanmadığınızı belirlerken borç-gelir oranınızın yanı sıra diğer faktörleri de dikkate alacaktır. En önemli faktör üç haneli kredi puanınızdır. Bu puan, borç verenlere daha önce mali durumunuzu ne kadar iyi yönettiğinizi söyler. Faturalarınızı zamanında ödememe ve büyük miktarda tüketici borcu biriktirme geçmişiniz varsa, kredi puanınız düşük olacaktır. Öte yandan, faturalarınızı her zaman zamanında ödediyseniz ve kredi kartı borcunuz çok fazla değilse, kredi puanınızın daha yüksek olması gerekir. Kredi verenler bugün 740 veya daha yüksek bir kredi puanının mükemmel olduğunu düşünüyor.
özel Hususlar
Birçok tüketici, önemli miktarda öğrenci borcu olduğu için bir ev satın alamaz. Mükemmel krediye sahip olsalar bile, pek çoğu, ön uç oranlarının borç verenler için çok yüksek olduğunun farkındadır. Bununla birlikte, borçlular, potansiyel bir ev sahibinin DTI'si üzerindeki etkiyi azaltmak için borcu yeniden yapılandırabilir. Örneğin, bir öğrenci kredisinin aylık ödemesini azaltabilirler. Ayrıca, federal öğrenci kredileri, borçlunun gelirinin %10'una kadar ücretlere izin verebilir.
Ön Uç Oranı SSS'leri
İyi bir ön uç oranı nedir?
Borç verenler genellikle yüzde 28'den fazla olmayan bir ön uç oranı ve tüm aylık borçları içeren yüzde 36'dan fazla olmayan bir arka uç oranı tercih eder.
İpotek kredisi verenler hangi DTI'yi arar?
Konvansiyonel krediler için tek bir gereklilik grubu olmadığı için, DTI'nız durumunuza ve başvurduğunuz krediye bağlı olarak değişecektir. Geleneksel bir krediye hak kazanmak için genellikle %50 veya daha düşük bir DTI gereklidir.
%55 DTI ile ipotek alabilir misiniz?
FHA kredileri yalnızca yüzde 3.5 peşinat gerektirir. DTI yüksektir. Yüksek bir borç-gelir (DTI) oranınız olduğunu varsayalım. Bu durumda, FHA daha fazla esneklik sunar ve genellikle yüzde 55 oranına kadar çıkmanıza izin verir (yani, gelirinizin yüzdesi olarak borçlarınız yüzde 55'e kadar çıkabilir). Düşük kredi puanı
Geleneksel bir kredi için maksimum ön uç oranı nedir?
Toplamın% 28'sı
Geleneksel krediler için maksimum ön uç DTI tipik olarak yüzde 28'dir. Standart %20 peşinat ile yeni bir kredi başvurusunda bulunduğunuzda, kredi veren bu limiti aşmadığı sürece talebinizi genellikle onaylayacaktır.
İlgili Makaleler
- ARKA UÇ ORANI: Nedir ve Nasıl Hesaplanır
- 5 YILDA İpotek NASIL ÖDEME YAPILIR: Kapsamlı Bir Kılavuz
- İpotek Kredisi Puanı: Ev Satın Almak İçin Gerekli Minimum Kredi
- Kötü Krediyle Ev Nasıl Alınır: 202'de Ayrıntılı Rehber3
- İkinci Bir Ev Nasıl Satın Alınır: Adım Adım Kılavuz (+SSS)
- Nafaka: Başa Çıkmadan Önce Neleri Bilmelisiniz?
