Ни одному землевладельцу не нравится иметь пустующую собственность, но бывают случаи, когда квартиры не сдаются в аренду, что подвергает владельца опасности для скваттеров. Во многих штатах есть права скваттеров, которые предоставляют нарушителям особую защиту, что может поставить домовладельца или владельца собственности в затруднительное положение.
Узнайте, каковы права скваттеров, когда они применяются, в каких штатах соблюдаются права скваттеров и что может с этим сделать законный владелец недвижимости.
Кто такой сквоттер?
Сквоттер — это тот, кто проживает на вашей территории без разрешения. Это лица, которые незаконно проникли в собственность и заселили ее без разрешения. В некоторых случаях скваттеры делают это намеренно, но во многих других случаях они ошибочно полагают, что имеют право находиться на земле из-за мошеннического договора аренды, соглашения, заключенного с предыдущим владельцем, или из-за другой неопределенной правовой зоны.
Типы сквоттеров
Сквоттер — это тот, кто пытается поселиться на земле, на которую у него нет разрешения. Есть три типа скваттеров:
- Те, кто вторгается и занимает незанятое имущество, или
- Арендаторы недвижимости, но перестали платить арендную плату
- Те, кто были арендаторами собственности, которым было вручено уведомление о выселении, но которые отказались уехать.
Сквотирование на нежилом объекте или в нежилом строении само по себе не является преступлением. Нежилое здание или недвижимость — это любое сооружение или земельный участок, специально не предназначенный для проживания, например, кафе, магазин или офисное здание. Этот тип недвижимости также часто называют коммерческими помещениями.
Арендодатель должен проводить регулярные проверки незанятого имущества, чтобы гарантировать, что имущество не занято для целей страхового полиса. Из-за отсутствия незаконности, связанной с размещением в коммерческом здании, скваттеры часто ищут такую собственность, тем более что она часто выставляется на всеобщее обозрение.
Сквоттеры могут быть арестованы только в том случае, если они совершают другое преступление, например, наносят ущерб имуществу при входе (например, разбивают окна, чтобы получить доступ) или причиняют дополнительный вред, живя там. Итак, другие способы, которыми полиция может выселить скваттеров из нежилых помещений, включают:
- Кража изнутри собственности
- Несанкционированное использование коммунальных услуг, таких как электричество и газ
- Несоблюдение уведомления о снижении шума
- Fly-опрокидывание
Также уголовным преступлением является отказ покинуть собственность или землю по приказу полиции, совета, владельца или если был издан приказ о возвращении во владение.
Что такое права скваттеров?
Права скваттеров, также известные как законы о неправомерном владении, возникают, когда кто-то занимает собственность в течение длительного периода времени, а владелец собственности не пытается выселить или иным образом вмешиваться в доступ. Продолжая занимать заброшенную собственность, скваттер получает право претендовать на право собственности на землю от первоначального владельца.
Этот закон не распространяется на сдаваемое в аренду имущество, когда арендатор отказывается платить арендодателю оговоренную арендную плату. Это известно как незаконное удержание; владелец предоставил арендатору разрешение на владение недвижимостью, следовательно, арендатор не имеет законного права вступать во владение землей. В этом случае землевладелец свяжется с адвокатом и будет следовать надлежащей юридической процедуре выселения для своего города.
В чем разница между приседанием и нарушением границ?
Незаконное проникновение является уголовным преступлением, и любой, кто посягает на землю, может быть арестован. Сквоттинг, с другой стороны, считается гражданской проблемой. Сквоттеры по-прежнему могут быть арестованы и выселены со своей земли, если они переселятся в оккупированную собственность без ведома владельца.
Говоря юридическими словами, основное различие заключается в том, что нарушитель проникает в вашу собственность, чтобы получить доступ, например, разбивая окно или выламывая дверь. Сквоттер, с другой стороны, входит через незапертую дверь, открытое раздвижное стеклянное окно или уже разбитое окно.
Почему у скваттеров есть права?
Права скваттеров в первую очередь предназначены для того, чтобы воспрепятствовать применению самосуда. Если бы землевладельцам было позволено применять насилие или угрозу насилия для изгнания скваттера, ситуация могла бы быстро обостриться и стать опасной. Кроме того, это способствовало бы созданию климата самосуда, который мог бы распространиться и на другие сферы жизни, подрывая чувство безопасности, которое люди привыкли ожидать от мест, где они живут.
У сквоттеров есть права, что в долгосрочной перспективе помогает обеспечить справедливость. Это сравнимо с правами арендаторов, которые защищают арендаторов от теневых арендодателей. Законы определяют права каждой стороны, чтобы поддерживать рынок недвижимости стабильным и вести переговоры (обычно) мирно.
Когда и где применяются права скваттеров?
Иск о законном неправомерном владении требует, чтобы нарушитель физически открыто владел собственностью без разрешения владельца в течение длительного периода времени. Срок, необходимый для владения имуществом, составляет от пяти до тридцати лет. Кроме того, в зависимости от закона, нарушитель может быть обязан платить налог на недвижимость в течение этого времени.
В качестве примера предположим, что в Калифорнии умер домовладелец. Нарушитель въезжает и начинает жить там постоянно, пока дом находится в завещании. В течение трех лет, необходимых для завершения завещания, нарушитель делает улучшения в доме, заводит друзей с соседями и даже использует дом в качестве своего почтового адреса. Наследники из других штатов наследуют дом, но не афишируют его немедленно, потому что слишком заняты. Итак, через два года наследники летят в Калифорнию на встречу с риелтором, только чтобы обнаружить, что кто-то живет в доме уже почти пять лет и имеет законное право претендовать на землю как на свою.
Законы о правах скваттеров существуют во всех 50 штатах, однако точный закон сильно различается в зависимости от штата, города и муниципалитета. Проконсультируйтесь с адвокатом-экспертом, чтобы определить, какие права скваттеров распространяются на вашу собственность.
Давайте посмотрим, какие штаты признают права скваттеров в следующем разделе.
Какие штаты признают права скваттеров?
Права скваттеров существуют во всех штатах, но они различаются в зависимости от того, как долго кто-то должен проживать на территории и что квалифицируется. Согласно Разделу 6, Главе 5, Разделу 200 Кодекса штата Алабама, скваттеры в Алабаме могут приобретать собственность, если они платят налоги или владеют документом в течение десяти лет. Однако на Аляске скваттер может получить документ, если он прожил на участке семь лет или платил налоги с него в течение десяти лет.
Сквоттер в Аризоне должен иметь документ и платить налоги на недвижимость в течение трех или более лет. Если земля является частью городского участка, они должны иметь документ и платить за пять лет. Если сосед строит на соседнем участке намеренно или непреднамеренно и ни один собственник не возражает, сосед наследует землю через два года. Чтобы добиться неправомерного владения в Калифорнии, необходимо платить налоги за землю только в течение пяти лет. Сквоттеры, с другой стороны, могут получить контроль над землей в Колорадо при условии, что они имеют документ, платят налоги на недвижимость в течение семи лет или проживают там в течение 18 лет.
Штаты с правами скваттеров
В следующих штатах действует закон о правах скваттеров, который требует, чтобы человек проживал на рассматриваемой земле не менее 20 лет:
- Делавэр
- ГРУЗИИ
- Гавайи
- Айдахо
- Иллинойс
- Луизиана (30 лет)
- Мэн
- Мэриленд
- Массачусетс
- Ньюарк, Нью-Джерси (30 лет)
- Северная Каролина (Северная Каролина)
- Северная Дакота (Северная Дакота)
- Огайо (21 год)
- Пенсильванцы (21 год)
- Южная Дакота (SD)
- Висконсин
В следующих штатах действует закон о правах скваттеров, который требует, чтобы человек проживал на рассматриваемой земле не более 19 лет:
- Алабама (10 лет)
- АК (10 лет)
- Аризона (10 лет)
- Арканзас (7 лет)
- Калифорния (5 лет)
- Колорадо (18 лет)
- Нью-Хейвен, Коннектикут (15 лет)
- Флорида (7 лет)
- Университет штата Индиана (10 лет)
- Айованс (10 лет)
- Канзасский государственный университет (15 лет)
- Кентукки (Кентукки) (15 лет)
- Университет штата Мичиган (15 лет)
- Миннесотцы (15 лет)
- Миссисипи (10 лет)
- Штат Миссури (10 лет)
- Монтана (5 лет)
- Небрасканцы (10 лет)
- Невадцы (15 лет)
- Штат Нью-Мексико (10 лет)
- Нью-Йорк (10 лет)
- Университет штата Оклахома (15 лет)
- Трава орегано (10 лет)
- Провиденс, Род-Айленд (10 лет)
- Южная Каролина (Южная Каролина) (10 лет)
- Теннесси (7 лет)
- Штат Техас (10 лет)
- Штат Юта (7 лет)
- Вермонт (ВТ) (15 лет)
- Вирджинцы (15 лет)
- Вашингтон, округ Колумбия (10 лет)
- Западная Вирджиния (Западная Вирджиния) (10 лет)
- Вайоминг (Вайоминг) (10 лет)
Пожалуйста, имейте в виду, что права скваттеров в некоторых штатах, перечисленных выше, требуют, чтобы скваттер имел документ или уплачивал налоги во время владения, а в других нет. В некоторых местах количество лет может быть снижено, если скваттер может предоставить необходимые документы.
Права скваттеров в Англии и Уэльсе
Долговременные скваттеры могут наконец стать зарегистрированными владельцами собственности, если они (или череда скваттеров) занимали ее непрерывно в течение 10 лет (или 12 лет, если она не зарегистрирована). Они должны продемонстрировать, что в то время они действовали как владельцы собственности и не делали этого без разрешения владельца (например, изначально они не арендовали ее у владельца).
Если скваттеры подают заявление о неправомерном владении (попытке зарегистрировать право собственности) зарегистрированной собственностью, Земельный кадастр уведомляет существующего владельца, у которого затем будет 65 дней для возражения. В случае обоснованного возражения заявление скваттера будет отклонено; однако затем должны быть предприняты действия по удалению скваттеров и восстановлению земли (в противном случае более вероятно, что последующее заявление о неправомерном владении будет удовлетворено).
Земельный кадастр может быть не в состоянии уведомить владельца незарегистрированной собственности, которая является предметом заявления о неправомерном владении. В отличие от зарегистрированной земли, возражение незарегистрированного владельца собственности против требование о неправомерном владении не автоматический; могут потребоваться переговоры с скваттерами, а если соглашение не может быть достигнуто, может потребоваться обращение в суд.
Права скваттеров Онтарио.
В Онтарио закон устанавливает ряд требований к заявлению о праве собственности по владению. В большинстве случаев скваттер должен был находиться в «открытом, гнусном и непрерывном» владении участком земли истинного владельца не менее десяти лет. Кроме того, они должны были иметь намерение помешать владельцу использовать свою землю. Они также должны быть в состоянии продемонстрировать, что они сделали это. Чтобы юридически воспрепятствовать зарегистрированному владельцу в праве занимать и пользоваться имуществом, «скваттер» должен доказывать свою правоту в суде. Затем они должны предпринять дополнительные действия, чтобы получить законное право собственности на эту часть собственности.
Однако получение законных прав на участок земли через права скваттеров может вскоре устареть в Онтарио. Закон о праве собственности на землю теперь регулирует регистрацию большей части собственности в районе Большого Торонто. Это важно для домовладельцев, поскольку неправомерное владение недопустимо после того, как земля будет преобразована в право собственности на землю. Если вы подаете или защищаете иск о неправомерном владении, вы должны показать, что он длился не менее десяти лет до даты преобразования. Этот переломный момент произошел более 20 лет назад для многих объектов недвижимости в южном Онтарио.
Читайте также: Аренда земли: все, что вам нужно знать в 2023 году (обновлено)
Как получить права скваттеров на собственность
Долговременный скваттер может стать зарегистрированным владельцем собственности или земли, на которой он проживал, без разрешения владельца.
Итак, если вы являетесь скваттером в собственности и хотите претендовать на право собственности, обратитесь за юридической консультацией к перевозчику или адвокату.
Кто может подать заявку?
Вы можете подать заявку, если вы можете продемонстрировать:
- Вы или ряд скваттеров постоянно занимали недвижимость в течение 10 лет (12 лет, если она не зарегистрирована в земельном кадастре Ее Величества).
- В течение этого времени вы (или ваши предшественники) являлись владельцем собственности.
- Вы (или любой из ваших предшественников) не имели разрешения от владельца. Например, недвижимость изначально не сдавалась в аренду скваттеру.
Если недвижимость зарегистрирована
- Заполните форму о неправомерном владении.
- Заполните и подпишите письменное заявление о правде или попросите адвоката составить его для вас.
- Отправьте заполненную форму и заявление в HM Land Registry Гражданин Центр.
Британский земельный кадастр
Центр обслуживания граждан
Почтовый индекс: 74
Глостер
9ББ ГЛ14
Если ваша заявка действительна, Земельный кадастр Ее Величества уведомит владельца собственности. У владельца есть 65 дней, чтобы возразить; если они это сделают, ваша заявка обычно автоматически отклоняется.
Если возражений нет, вас зарегистрируют как собственника недвижимости.
Вы можете подать повторную заявку через два года, если:
- Владелец не пытался вас удалить.
- Имущество до сих пор не возвращено.
- Вы по-прежнему являетесь собственником недвижимости.
Земельный кадастр Ее Величества будет часто регистрировать вас как владельца.
Если недвижимость не зарегистрирована,
Заполните и подпишите письменное заявление о правде или попросите адвоката составить его для вас. Подайте заявку на первую регистрацию и отправьте заявление вместе с ней.
Земельный кадастр Ее Величества будет:
- Заставьте вас платить за осмотр имущества.
- Определите действительность вашего заявления
- Сообщите владельцу недвижимости, если у вас есть его контактная информация.
Если владельцы против, вы можете попытаться договориться с ними. Если вы не можете или не хотите договориться о том, кому принадлежит собственность, Земельный кадастр Ее Величества создаст трибунал для принятия решения.
От вас может потребоваться оплатить расходы владельца, например, разумные судебные издержки, независимо от результата.
Шаги по предотвращению скваттеров на вашей собственности
Если вы заметили, что кто-то сидит на вашей земле, вы можете обратиться в правоохранительные органы. Если они отказываются уходить и требуют прав скваттеров, вы имеете право их выселить. Все законы штатов о правах скваттеров уполномочивают владельцев собственности выселять скваттеров. Однако существует срок, в течение которого вы, как владелец недвижимости, должны начать процедуру выселения, отправив уведомление о выселении. Этот период времени известен как установленный законом период.
Учитывая сложности выселения скваттеров и количество организаций, которые могут помочь скваттерам, рекомендуется в первую очередь принять меры предосторожности, чтобы обезопасить свою собственность. Это может быть непросто, потому что во многих случаях скваттеры заявляют о правах арендатора, потому что они подписали фальшивый акт. договор аренды и платили арендную плату мошеннику, или они устно договаривались с владельцем об улучшении имущества вместо уплаты арендной платы, даже если владелец был мошенником.
Шаг 1. Вход воспрещен
Владельцы недвижимости могут поставить знаки «Не посягать на территорию», чтобы избежать неправомерного владения.
Шаг № 2: Защитите периметр
Как законный владелец любой земли, особенно незастроенной, вы должны обеспечить безопасность периметра своей недвижимости. Вы не хотите иметь дело с скваттером, у которого якобы есть арендная плата или враждебное требование, когда они считают, что у них есть законное владение. Защитите свой периметр с помощью освещения, звуковой сигнализации, стальной арматуры для всех ваших окон и дверей и отдельной сигнализации на каждом из ваших окон. Если у вас есть заборы, укрепите их все, а также замки.
Шаг № 3: Установите будильник
Подумайте об установке сигнализации, особенно с камерами, которые могут передавать данные в реальном времени на ваш смартфон. Благодаря этому вы можете видеть, что происходит на вашей территории, и попросить кого-нибудь принять меры.
Шаг № 4: Заприте окна и двери
Убедитесь, что все окна и двери надежно закрыты. Разница между сквоттингом и нарушением границ заключается в том, что сквоттеры отстаивают законные права на собственность другого человека в результате их постоянного владения. Если окно уже разбито, люди могут войти через него, не нарушая границ, и, таким образом, имеют основные права. Чем надежнее ваши входы, тем меньше вероятность того, что они смогут получить доступ.
Шаг № 5. Регулярные посещения
Регулярно осматривайте свое имущество. Чем чаще вы или кто-то другой посещаете недвижимость, тем быстрее вы сможете обнаружить разбитые окна или двери, через которые могут проникнуть скваттеры, и предотвратить появление скваттеров.
Читайте также: Обновлен список компаний Fortune 1000 на 2023 год!!! (Руководство по инвестированию)
Как можно выгнать сквоттеров?
Уэльс и Англия
Владельцы собственности должны подать заявку на получение временного приказа о владении (IPO) в течение 28 дней после того, как они узнают, что их собственность сквотируется, чтобы законно выселить скваттеров. Как только IPO будет подтверждено, суд выдаст документы, которые должны быть вручены скваттерам в течение 48 часов. Скваттеры могут быть заключены в тюрьму, если они не уйдут в течение 24 часов после вручения IPO или если они вернутся в течение 12 месяцев. После IPO владелец недвижимости должен подать заявку на владение.
Если они пропустят 28-дневный срок подачи заявки на IPO, они должны подать иск о владении в первую очередь (что может замедлить процесс).
Шотландия
Владельцы собственности должны подать иск по общей причине в местный суд шерифа, чтобы официально выселить скваттеров. Собственник имущества может подать иск против лица, владеющего имуществом, которое не имеет каких-либо прав или титулов на имущество. Нет необходимости идентифицировать скваттеров, потому что такие действия могут быть инициированы против неустановленного оккупанта.
Действие по общей причине требует проведения слушания перед шерифом, поскольку оно позволяет сократить период уведомления, который предоставляется исключительно по усмотрению шерифа. Когда утвержден сокращенный период уведомления (обычно 48 часов), клерк шерифа устанавливает дату возвращения (день, к которому скваттер должен предоставить письменное уведомление о любой предполагаемой защите) и дату созыва (дата второго слушания - обычно дается через несколько дней после даты возвращения).
Перед датой возвращения офицеры шерифа вручат повестку скваттеру, прикрепив копию повестки на входе, выходе и в центре собственности. Слушание будет проведено в назначенный день, и шериф может издать указ. Такой указ может быть отдан немедленно (известный как «немедленная выписка») по усмотрению шерифа, что позволяет офицеру шерифа немедленно удалить скваттера (без ожидания 14 дней).
Сборы за IPO
Стоимость IPO составляет примерно 2,500 фунтов стерлингов (включая НДС). Другой вариант — использовать стандартную процедуру незаконного проникновения, которая стоит около 2,000 фунтов стерлингов. Это дешевле, но медленнее.
Сборы также взимаются за судебные процедуры:
- Проекты юридических документов для суда
- Посещение суда с целью разрешения спора
- Порядок обслуживания и последующие заказы
- Присутствие на слушаниях в качестве представителя (промежуточные и окончательные слушания)
- Судебные расходы
- НДС
Защита от скваттеров
Избавиться от скваттеров непросто, и уж точно недешево. Лучший способ действий — в первую очередь попытаться защитить свою собственность и себя от скваттеров.
Существует два метода предотвращения скваттеров в жилой или коммерческой недвижимости:
- Убедиться, что недвижимость не привлекает скваттеров
- Обеспечение того, что собственность труднодоступна и защищена.
Владелец собственности должен знать о правах скваттеров
Идея о том, что кто-то незаконно вторгается в вашу собственность и захватывает ее, может показаться нелепой, но владельцы собственности должны знать, что это может произойти.
Не воспринимайте скваттера просто как бездомного, у которого мало правовых возможностей. На права скваттеров можно ссылаться по разным причинам, в том числе из-за имущественных конфликтов и затянувшегося арендатора из прошлых договоров об аренде собственности.
В результате любой, кто изучает, как стать арендодателем, должен ознакомиться с юридическими правами и процедурами, касающимися арендаторов, скваттеров и нарушителей. Также рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, если у вас есть какие-либо вопросы об этих законах. Вы надеетесь, что вам никогда не придется иметь дело с скваттером, но если вам придется иметь дело, вы будете благодарны, что на вашей стороне будет профессионал.
Можно ли выселить скваттеров из собственности, которую они занимали в течение длительного времени?
Это зависит! В то время как скваттеры могут получить право собственности на собственность путем противоправного владения, если законный владелец возбудит судебный иск, может быть получен судебный ордер на выселение. Таким образом, возможно выселение давнего скваттера, но это юридический процесс, которому необходимо следовать.
Законно ли сквоттерам менять замки на занимаемой ими собственности?
Нет, сквоттеры не имеют права менять замки в собственности, которую они занимают. Это считается незаконным и может повлечь уголовную ответственность.
Может ли владелец недвижимости нести ответственность за действия скваттеров на своей территории?
Да, владелец собственности может быть привлечен к ответственности за действия скваттеров в отношении их собственности, если он знал или должен был знать, что скваттеры занимали собственность, и не принял мер по их выселению.
Может ли скваттер подать в суд на собственника жилья о выселении?
Нет, скваттер не может подать в суд на владельца недвижимости о выселении. Только законный владелец собственности или государственный орган, действующий от имени общества, может инициировать процедуру выселения.
Каков срок давности незаконного владения в штате XYZ?
Срок давности для незаконного владения варьируется в зависимости от штата. В XYZ срок исковой давности составляет X лет. Важно проконсультироваться с местным адвокатом, чтобы понять конкретные законы в вашем штате.
Как владелец недвижимости может защитить себя от скваттеров?
Владелец собственности может защитить себя от скваттеров, регулярно посещая и поддерживая собственность, устанавливая замки и размещая знаки о запрете вторжения, а также при необходимости обращаясь в суд.
Часто задаваемые вопросы о правах скваттеров
Почему у скваттеров есть права?
Права скваттеров в первую очередь предназначены для того, чтобы воспрепятствовать применению самосуда. Если бы землевладельцам было позволено применять насилие или угрозу насилия для изгнания скваттера, ситуация могла бы быстро обостриться и стать опасной.
Может ли полиция выгнать скваттеров?
Вам следует связаться с властями, если скваттер является нарушителем, а не бывшим арендатором, который стал скваттером. В этом случае скваттер нарушает законы о незаконном проникновении, и власти должны быть уполномочены удалить их.
Является ли сквоттинг уголовным преступлением?
В Англии и Уэльсе сквоттинг обычно относится к лицу, не являющемуся собственником, вступающему во владение землей или пустующим жилищем. Сквоттинг в жилой собственности стал уголовным преступлением 1 сентября 2012 года в соответствии со статьей 144 Закона о правовой помощи, вынесении приговоров и наказании правонарушителей 2012 года.
Кто является скваттером по закону?
Сквоттер — это человек, который живет на участке земли или занимает его, но не имеет на него правового титула. Сквоттер — это тот, кто проживает на территории, на которую у него нет титула, права или права аренды.
{
«@Context»: «https://schema.org»,
«@Type»: «FAQPage»,
«MainEntity»: [
{
«@Type»: «Вопрос»,
«имя»: «Почему у скваттеров есть права?»,
«AcceptAnswer»: {
"@напечатайте ответ",
«текст»: «
Права скваттеров в первую очередь предназначены для того, чтобы воспрепятствовать применению самосуда. Если бы землевладельцам было позволено применять насилие или угрозу насилия для изгнания скваттера, ситуация могла бы быстро обостриться и стать опасной.
}
}
, {
«@Type»: «Вопрос»,
«name»: «Может ли полиция убрать скваттеров?»,
«AcceptAnswer»: {
"@напечатайте ответ",
«текст»: «
Вам следует связаться с властями, если скваттер является нарушителем, а не бывшим арендатором, который стал скваттером. В этом случае скваттер нарушает законы о незаконном проникновении, и власти должны быть уполномочены удалить их.
}
}
, {
«@Type»: «Вопрос»,
«name»: «Является ли сквоттинг уголовным преступлением?»,
«AcceptAnswer»: {
"@напечатайте ответ",
«текст»: «
В Англии и Уэльсе сквоттинг обычно относится к лицу, не являющемуся собственником, вступающему во владение землей или пустующим жилищем. Сквоттинг в жилой собственности стал уголовным преступлением 1 сентября 2012 года в соответствии со статьей 144 Закона о правовой помощи, вынесении приговоров и наказании правонарушителей 2012 года.
}
}
, {
«@Type»: «Вопрос»,
«name»: «Кто такой скваттер по закону?»,
«AcceptAnswer»: {
"@напечатайте ответ",
«текст»: «
Сквоттер — это человек, который живет на участке земли или занимает его, но не имеет на него правового титула. Сквоттер — это тот, кто проживает на территории, на которую у него нет титула, права или права аренды.
}
}
] }
Статьи по теме
