Общая стоимость любого имущества определяется рядом факторов, в том числе стоимостью соседних объектов, жилых домов или компаний. Агенты по недвижимости и брокеры используют такие методы, как метод сравнения продаж, для оценки стоимости недвижимости по отношению к близлежащим объектам. Понимание того, как работает метод сравнения продаж, поможет вам более точно оценить стоимость домов и недвижимости для покупки или продажи. В этом посте объясняется, что такое подход сравнения продаж и как проводить анализ.
Что такое подход сравнения продаж?
Подход сравнения продаж — это метод, используемый агентами по недвижимости и брокерами для оценки стоимости недвижимости или дома путем сравнения рассматриваемого дома с другими домами по соседству, которые недавно были проданы с аналогичными характеристиками. Подход, основанный на сравнении продаж, помогает брокерам по недвижимости поддерживать справедливые цены на местном рынке и дает более реалистичную картину стоимости дома или недвижимости.
Понимание методологии сравнения продаж
Корректировка цен осуществляется на основе качеств сопоставимого имущества при определении стоимости оцениваемого имущества.
Если у оцениваемого имущества отсутствует характерная черта в сопоставимой собственности, цена снижается на основе стоимости, отнесенной к этой характеристике. В результате, если имущество имеет ценное качество, которого нет у сопоставимого имущества, стоимость пропорционально корректируется в сторону увеличения. Это повторяется до тех пор, пока не будет достигнута окончательная стоимость после сравнения как минимум трех недавно проданных и сопоставимых объектов.
Подход к оценке, основанный на сравнении продаж, является важным аспектом сравнительного анализа рынка, проводимого специалистами по оценке. Сравнительно-рыночный подход используется для определения текущей рыночной стоимости приобретаемого имущества. Подход сравнения продаж в сочетании с другими методологиями оценки обеспечивает приблизительную оценку для продавцов, инвесторов, оценщиков и широкой публики.
Поскольку рынки недвижимости динамичны и постоянно меняются, инвесторам следует регулярно следить за ценами на недавно выставленные на продажу дома. Рынки быстро колеблются, и все участники должны быть в курсе текущих событий. В зависимости от рыночных условий продавцы и инвесторы могут быть вынуждены повышать или понижать свои требования, чтобы не отставать от рыночных тенденций.
Поиск лучшего сопоставимого свойства
Сопоставимое имущество – это то, которое наиболее близко похоже на оцениваемое имущество. Сходства должны соответствовать всем общим деталям собственности. Общее описание недвижимости включает в себя количество спален, ванных комнат, размер квадратных метров и так далее. Допустимые отличия включают дополнительную ванну, цвет краски и другие тривиальные характеристики.
Сравнение сопоставимых объектов недвижимости должно быть ограничено объектами недвижимости, которые находятся как можно ближе по физическому местоположению. Потому что дома в разных районах могут иметь разные рыночные цены, несмотря на то, что у них много общего.
Например, жилые квартиры рядом с центральным бизнес-центром стоят дороже, чем дома, расположенные дальше от центрального делового района. Еще один фактор, который следует учитывать, — это покупка жилья, которое было продано совсем недавно, насколько это возможно.
Поскольку рынки недвижимости колеблются на регулярной основе, недавно проданные дома имеют лучшее приближение, чем недвижимость, проданная несколько месяцев или лет назад. Если в том же месте нет сопоставимых объектов недвижимости, изучите недавно проданные объекты в близлежащих районах, а не исследуйте более ранние периоды.
Факторы, которые следует учитывать при подходе к сравнению продаж
Использование метода сравнения продаж требует выполнения нескольких важных процедур. При выполнении подхода сравнения продаж агенты и брокеры оценивают следующие факторы:
№1. Место расположения
Расположение собственности часто является первым фактором при сравнении продаж. В разных населенных пунктах разная стоимость жизни, налоги на недвижимость и внешний вид, которые влияют на общую стоимость недвижимости. Например, некоторые объекты недвижимости на берегу более ценны из-за их близости к озерам, рекам, океанам и пляжам. Перед оценкой других критериев агент или брокер оценивает местоположение собственности, чтобы увидеть, влияет ли оно на общую стоимость.
№ 2. Район
Окрестности также оказывают значительное влияние на стоимость недвижимости или дома. Близость дома к таким удобствам, как школы, развлекательные центры, парки и места отдыха, а также к правительственным зданиям определяется агентами и посредниками. Другие соображения включают уровень преступности в районе, уровень загрязнения и близость к шуму от автомагистралей, промышленных зданий или природных элементов.
№3. Недавно проданные объявления
Недавно проданные списки в определенной области могут дать представление обо всем рынке в этой области. Например, если сопоставимые дома в районе продаются за 150,000 XNUMX долларов, риелтор или агент могут оценить, что рассматриваемый дом будет продаваться по более высокой или эквивалентной цене. Недавно проданные списки также могут помочь брокеру или агенту узнать больше о районе, например, о том, какие существуют модели движения и появляются ли какие-либо тенденции ценообразования.
№4. Возраст
Возраст дома также принимается во внимание при сравнительном подходе к продажам. Агенты и брокеры принимают во внимание возраст дома, потому что он может повлиять на стоимость отрицательно или положительно, в зависимости от района, типа дома и любых обновлений, которые могут потребоваться.
Из-за более эстетически красивого кирпичного фасада и деревянных полов старый дом в стиле Тюдоров может продаваться дороже, чем современный дом. Он также может продаваться дешевле, потому что ему более 100 лет и он требует различных значительных и дорогостоящих улучшений электрических панелей и сантехники.
Современный дом в старом районе в стиле Тюдоров может быть дешевле, чем его соседи.
№ 5. Условие
Одной из наиболее важных переменных в подходе к сравнению продаж является состояние дома. Состояние дома включает в себя:
- Состояние электрощита
- Внутренняя и внешняя краска
- Состояние окна
- Полы внутри
- Состояние печи или системы отопления
- Состояние крыши
- Подвальное помещение
- Состояние кухни и санузла
Существует множество других факторов состояния дома, которые можно использовать в подходе к сравнению продаж, но эти являются наиболее распространенными. Если два дома в одном и том же районе выставлены на продажу, и у одного из них проваливается крыша, дом с функциональной прочной крышей, скорее всего, будет продаваться по более высокой цене.
Поправочные коэффициенты оценки с использованием подхода сравнения продаж
№1. Сопоставимые характеристики
Объект оценки должен быть максимально похож на сопоставимый объект, чтобы свести к минимуму потребность в корректировках. Корректировки являются результатом различий в сравнении с рассматриваемым свойством.
№ 2. Доля собственности
В зависимости от доли владения в предмете имущества, стоимость предмета может быть изменена либо в большую, либо в меньшую сторону. Плата за простой процент, например, оценивается иначе, чем плата за проценты по аренде. В результате право собственности является сложным объектом для оценки.
№ 3. Рыночные условия
Рыночные условия также играют роль в корректировках оценки. Цены на недвижимость могут расти или падать в зависимости от рыночных условий. В зависимости от конкуренции продавцы могут снижать цены, чтобы улучшить перспективы покупки. Рынок может измениться за пару недель.
№4. Место расположения
Еще один фактор, на который следует обратить внимание, — это расположение объекта. Недвижимость рядом с критически важной инфраструктурой, такой как аэропорты, дороги, центральные деловые районы и т. д., считается более ценной, чем недвижимость, расположенная дальше.
Корректировки в связи с различиями между рассматриваемой недвижимостью и сопоставимыми домами также могут зависеть от ключевых аспектов, таких как схема движения, торговые объекты и доступность социальных объектов.
Как применять метод сравнения продаж
Использование метода сравнения продаж помогает повысить точность и эффективность процесса продажи и покупки. Вот как провести сравнение продаж любого дома или собственности:
№1. Определите рыночные аналоги
Первый этап заключается в обнаружении «аналогов» на рынке. Это недвижимость по соседству, наиболее похожая на ту, которую вы продаете или покупаете. Ищите распространенные архитектурные стили, такие как Тюдор, Кейп-Код, Коттеджи, Французский кантри и Греческое возрождение. Вы также можете искать недвижимость, которая была продана по цене, близкой к первоначальной стоимости жилого объекта.
Выбирая, какие свойства в регионе больше всего напоминают объект вашего сравнения, вы можете предложить основу для своего анализа.
№ 2. Определите сходство между сопоставимыми объектами и основным местом жительства.
На следующем этапе необходимо определить сходство между вашими сопоставимыми объектами и основным домом или недвижимостью, которую вы покупаете или продаете. Это может включать общие сообщества или географические районы, возраст, состояние, рыночную цену в данный период в недавней истории и цены, основанные на квадратных футах. Это позволяет вам обнаружить общие характеристики рассматриваемого дома или объекта недвижимости с аналогичными объектами, а также определить, в чем они могут отличаться. Различия могут увеличить стоимость дома.
Например, если два дома в стиле Кейп-Код находятся на рынке одновременно, но один из них имеет готовый подвал, а также отремонтированную кухню и ванную комнату, этот дом может продаваться по более высокой цене, чем сопоставимый дом без этих элементов. функции.
№3. Внесите коррективы в значения сопоставимых объектов
После того, как вы определили сходство между вашими сопоставимыми объектами и вашим домом, вы можете внести коррективы в оценки сопоставимых объектов в зависимости от рыночных тенденций и других соображений. Определите, произошли ли серьезные изменения на местном рынке после продажи ваших аналогов. Это может быть связано с высокими ценами или общим спадом на рынке недвижимости. Вы также можете рассмотреть условия ипотеки и уровень доходов по соседству, а также физические аспекты, которые отличают каждое подобное.
№ 4. Сложите все компоненты и корректировки вместе, чтобы получить окончательную оценку стоимости.
После того, как вы учли всю сопоставимую информацию, вы можете приступить к оценке рассматриваемого дома. Общий подход к сравнительным продажам выглядит следующим образом:
Главная тема
- Тюдоровский стиль
- 100 лет
- Капитальный ремонт не требуется.
- Продан за 235,000 XNUMX долларов пять лет назад.
- Ремонт кухни и ванной
- безопасный район
- Он находится недалеко от таких достопримечательностей, как развлекательный центр и пятизвездочная школьная система.
- 2,500 квадратных футов большой двор
Сравнительный
Первый дом
- Тюдоровский стиль.
- 115 лет
- Требуется ремонт крыши (ориентировочная стоимость 2,300 долл. США).
- Продан за 139,000 XNUMX долларов год назад.
- Кухня и ванная нуждаются в обновлении.
- безопасный район
- Рядом находятся школы и парки.
- Небольшой огороженный двор
- в общей сложности 2,700 квадратных футов
Дом номер два:
- Кейп-Код
- 70 лет
- Требуется ремонт подвала (ориентировочная стоимость 11,000 XNUMX долл. США).
- В этом году он был продан за 189,000 XNUMX долларов.
- Ремонт кухни и ванной
- безопасный район
- Рядом школы, развлекательный комплекс, парки и театры.
- большой двор, окруженный деревянным забором
- в общей сложности 2,800 квадратных футов
Предметом собственности является 100-летний особняк в стиле Тюдоров с площадью 2,500 квадратных футов и огромным двором. Дом в стиле Тюдоров и Кейп-Код с площадью почти 2,000 квадратных футов и безопасными районами сопоставимы. Используя метод сопоставимых продаж, вы обнаружите, что дома номер один и номер два требуют значительного ремонта стоимостью от 2,300 до 11,000 XNUMX долларов каждый. Каждый из них недавно был продан по разной цене и имел различный размер двора.
Учитывая, что дом требует капитального ремонта крыши, сравнение показывает, что дом в стиле Тюдоров, такой как рассматриваемая резиденция, продается примерно за 140,000 2,000 долларов или больше. Оба дома имеют безопасные районы, более 150,000 квадратных футов и близлежащие удобства. Эквивалентный Тюдор, с другой стороны, нуждается в обновлении кухни и ванной и имеет небольшой огороженный двор. Используя информацию о каждом доме и состояние рынка, вы можете оценить стоимость рассматриваемого дома в диапазоне от 200,000 XNUMX до XNUMX XNUMX долларов.
Заключение
Подход сравнения продаж использует сходство между двумя сравниваемыми свойствами. Сходство варьируется от даты продажи или листинга до описания сравниваемых предприятий. Очевидно, что нет одинаковых, сопоставимых единиц; таким образом, требуются корректировки на основе различий в функциях.
Подход к сравнению продаж сильно зависит от последних данных о продажах и может быть неприемлем, если данные о последних продажах отсутствуют. В результате при оценке недвижимости, в которой отсутствуют данные о богатых продажах и свежие данные, следует использовать альтернативные методы. Однако, если доступны последние данные, лучшим выбором будет подход к оценке недвижимости, основанный на сравнении продаж.
- КОМПЛЕКСЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: Подробное руководство по поиску компенсаций за недвижимость
- ПРОГРАММНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ: лучшее программное обеспечение для компаний, агентов и брокеров
- Лучшие ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ 2023 года и что вы должны знать!!!
- Оценка недвижимости: как оценить ваши инвестиции в недвижимость и недвижимость
- Сравнительный анализ рынка: управление недвижимостью
Рекомендации
