Вы называете это, счета, долги и другие источники финансового стресса — это только верхушка айсберга, который добавляет стресса в повседневную жизнь. Недвижимость бедствия является прямым результатом этих давлений. Ситуации, когда непредвиденные обстоятельства вынуждают человека или группу продавать недвижимость дешевле, чем они хотели бы. Проблемные свойства относятся к домам, которые чаще всего продаются под давлением. Читайте дальше, так как эта последующая часть статьи влечет за собой все, что вам нужно знать о продаже проблемной недвижимости и о том, как ее найти.
Значение проблемного имущества
Мы ссылаемся на дом, который вот-вот попадет под отчуждение или который уже принадлежит банку, как проблемное имущество. Из-за возможности приобрести дом по сниженной цене инвесторы часто ищут эту недвижимость. Покупатели, однако, берут на себя риск того, что дом потребует дорогостоящего ремонта. Продажа проблемной недвижимости может происходить по одной из трех основных причин. Рассмотрим каждую возможность более подробно.
Продажа проблемной недвижимости
Когда дом, акции или другой актив необходимо продать быстро, он проходит через продажу проблемной недвижимости. Когда продавец продает свою собственность в затруднительном положении, он часто теряет деньги, потому что вынужден согласиться на меньшую цену. В большинстве случаев доходы от этих активов используются для покрытия долгов, медицинских расходов или других непредвиденных потребностей. Вам следует знать о следующих категориях продажи проблемной недвижимости: Отчуждение имущества, принадлежащего банку, и короткие продажи.
№1. выкупа
С помощью юридической процедуры, называемой обращением взыскания, кредитор может заставить продать актив, который служил залогом для кредита, чтобы возместить оставшуюся часть задолженности от заемщика, который прекратил выплаты кредитору.
Виды взыскания
Существует множество видов лишения права выкупа, и они происходят в США, Канаде и многих других странах. Например, оба часто используются в США путем продажи в судебном порядке и путем продажи, хотя другие методы также являются законными в нескольких других штатах.
Судебное взыскание:
Суд наблюдает за продажей заложенного имущества во время обращения взыскания в судебном порядке, также известной как судебная продажа. Если они оставляют какие-либо средства, мы отдаем их залогодателю/заемщику после того, как все остальные держатели залога и ипотечные держатели будут выплачены.
В каждом штате США есть варианты обращения взыскания в судебном порядке, и многие из них даже требуют его (Флорида требует обращения взыскания в судебном порядке). Подав в суд на заемщика, кредитор начинает судебный процесс обращения взыскания.
Во время (часто краткого) слушания в государственном или местном суде США они выносят решение после обмена состязательными бумагами.
За продажей следит судебный пристав, который также оформляет все необходимые документы, например, акт. Эту задачу может выполнять судья из вышестоящего суда или специальный судья, избранный судом тайной судебной инстанции.
Несудебное взыскание:
Во многих штатах разрешено внесудебное обращение взыскания, также известное как обращение взыскания на основании права продажи, когда вместо фактической ипотеки используется договор о доверительном управлении с оговоркой о праве продажи.
Почти все «ипотечные кредиты» в нескольких штатах США, особенно в Техасе и Калифорнии, на самом деле являются договорами о доверительном управлении. Этот процесс влечет за собой продажу залогодержателем собственности без одобрения судьи. По сравнению с обращением взыскания в судебном порядке, этот процесс, как правило, значительно быстрее и дешевле.
Строгое выкупа:
Из-за их редкости другие виды обращения взыскания считаются незначительными. Если залогодержатель выигрывает в суде по строгому обращению взыскания, что разрешено в небольшом числе штатов, таких как Коннектикут, Нью-Гэмпшир и Вермонт, суд заставит просрочившего залогодателя выплатить ипотеку в течение определенного периода времени.
В случае, если залогодатель не делает этого, залогодержатель приобретает право собственности на имущество без необходимости его продажи. Этот вид потери права выкупа, как правило, только вариант, когда долг превышает стоимость имущества.
#2. Недвижимость, принадлежащая банку, или недвижимость в собственности (REO).
Часть недвижимости, которая не была успешно продана на аукционе по обращению взыскания, известна как недвижимость в собственности (REO).
Кредиторы, такие как банки, владеют REO. Когда изъятое имущество не может быть продано за сумму, необходимую для погашения кредита, кредитор — часто банк или квазигосударственная организация, такая как Fannie Mae или Freddie Mac— овладевает ею.
Как происходит процесс Reos
Фаза ипотечного дефолта до обращения взыскания часто включает либо короткую продажу недвижимости, либо публичные торги.
В случае, если ни то, ни другое не происходит, процедура обращения взыскания может привести к тому, что кредитор, скажем, банк, приобретет собственность. Без помощи агента по недвижимости банки могут попытаться продать дома REO из своего инвентаря.
Когда это происходит, банки часто размещают свои дома REO на своих веб-сайтах. Клиенты, ищущие дома, также могут получить информацию о свойствах REO в портфеле банка от кредитных специалистов.
Профессионалы в РЭО
Специалист REO, который продает недвижимость, осуществляет управление банком. РЭО свойства out, оценивает любые предложения, создает регулярные отчеты о состоянии портфолио и находит дела.
№3. Короткие продажи
В сфере недвижимости короткая продажа происходит, когда недвижимость выставляется на продажу за меньшую сумму, чем мы должны по ипотеке нынешнему владельцу.
Короткая продажа обычно происходит, когда домовладелец испытывает финансовые трудности и должен продать дом быстро, чтобы ипотечная компания не лишила его права выкупа.
При короткой продаже кредитор получает всю прибыль. Затем кредитор может простить невыплаченную сумму или подать иск о недостатке и попросить бывшего домовладельца полностью или частично компенсировать разницу.
Как работают короткие продажи
Наиболее распространенный сценарий коротких продаж — это когда домовладелец просрочил один или несколько платежей по ипотеке и находится в тяжелом финансовом положении. Вскоре могут начаться процедуры взыскания.
Кроме того, они более вероятны во время спада на рынке жилья, такого как финансовый кризис 2007–2009 годов, когда во многих регионах наблюдалось снижение стоимости недвижимости и замедление продаж.
Например, если стоимость недвижимости снижается, домовладелец может в конечном итоге продать дом за 150,000 175,000 долларов, при этом остаток по ипотеке составляет 25,00 XNUMX долларов. Разница в $XNUMX.
Как найти проблемное имущество; Советы и приемы
Когда вы начинаете искать проблемное имущество, очень важно знать, что искать или искать. Одним или несколькими из основных признаков того, что недвижимость может быть в беде, являются:
№1. Самая текущая цена продажи
Хотя цены на жилье растут на большинстве рынков недвижимости США, это не гарантирует, что цены не будут время от времени снижаться. Когда цены на недвижимость начинают свой обычный нисходящий цикл, покупатели, совершившие покупки на пике рынка, часто оказываются теми, кто больше всего стремится продать.
Покупатели, переплатившие за свой дом, могут с трудом сводить концы с концами и, возможно, захотят его продать.
№ 2. Сумма ипотеки
Текущий платеж по ипотеке, который должен внести владелец дома, также можно оценить, используя цену продажи. Покупатели иногда вкладывают как можно меньше денег на конкурентных рынках недвижимости, где цены быстро растут, что приводит к большим ежемесячным платежам по ипотеке.
Инвестор с хорошим капиталом может найти возможность выкупа или короткой продажи, если экономика начнет замедляться, а некоторые владельцы окажутся не в состоянии сводить концы с концами.
№3. Внешнее проявление
При поиске признаков того, что недвижимость находится в кризисе, важны первые впечатления.
Дом бедствует, если он проявляет любую из этих черт. Резиденции, в которых ночью не горит свет. Дома с заросшими сорняками дворами, разбитыми окнами и выцветшей краской. Непрочитанные газеты или нежелательные письма. Объявления на окнах и дверях.
Дома, которые выделяются среди других домов в квартале, потому что они, как правило, в
плохое состояние.
№ 4. Инциденты, изменившие жизнь
Имущество может иногда приходить в негодность по причинам, не зависящим от владельца. Любой может испытать судьбоносные события, такие как потеря работы, развод или смерть.
Люди могут быть не в состоянии нести ответственность за владение домом в подобных обстоятельствах из-за эмоциональных или финансовых трудностей. Несмотря на возможность сделок, инвесторы должны проявлять сочувствие. Они могут отклонить даже самые честные предложения покупателей, которые слишком стремятся получить прибыль за счет продавца.
Где можно найти проблемную недвижимость
Теперь, когда вы знакомы с их внешним видом, на следующем этапе необходимо определить местонахождение проблемных объектов. Чтобы найти проблемное имущество, вам необходимо воспользоваться помощью:
№1. Брокеры в оптовых продажах:
Оптовые продавцы — это профессионалы, которые находят объекты недвижимости, стоимость которых ниже рыночной, заключают договор с проблемным имуществом, а затем ищут такого инвестора, как вы, для передачи контракта.
Они уже уговорили владельца продать после поиска на рынке наибольшего
Сделки. Все, что вам нужно сделать, это сделать домашнее задание и подтвердить, что цифры складываются, прежде чем заключать контракт.
Мы можем рассматривать крошечную комиссию за переуступку, которую вы должны заплатить оптовому продавцу недвижимости, как небольшую сумму для оплаты фантастической оптовой сделки с недвижимостью.
№ 2. МЛС:
Еще один полезный инструмент для поиска имущества, лишенного права выкупа, — это местная служба множественных списков. Попросите вашего агента по недвижимости найти дома, которые были перечислены более одного раза, выставлены на продажу более одного раза или срок действия списков которых истек.
Сайты проблемной недвижимости: Следующие веб-сайты могут помочь вам найти или определить местонахождение проблемной недвижимости:
Недвижимость в США.
- Ставка на город
- CarProperty.com
- Обузданный
- Домания
- Forsalebyowner.com
- Дома.com
- ГлавнаяУслуги Америки
- Отображение листинга в Интернете
- ЖидкостьКосмос
№3. Аукционы недвижимости:
Если кредитор лишает права выкупа дома, но не может продать его напрямую,
Недвижимость РЭО часто продается на аукционах.
Ваша местная газета и веб-сайты аукционов недвижимости, такие как Auction.com.
оба публикуют аукционы собственности.
№ 4. Ассоциация с юристами:
Дома, отчужденные от права выкупа, часто можно найти, консультируясь с адвокатами, которые сосредотачиваются на лишении права выкупа недвижимости, завещании или семейном праве. Налаживание отношений с юристом требует времени, но оно может оказаться полезным.
Когда проблемная недвижимость становится доступной из-за таких событий, как финансовый кризис или развод, наличие сети юристов может дать вам внутреннюю информацию.
Преимущества и недостатки проблемной недвижимости
Давайте взглянем на некоторые из преимуществ проблемных свойств.
- Цены часто не соответствуют рыночным.
- Отличный шанс для немедленной справедливости.
- Дешевый стартовый дом в сообществе, которое в противном случае могло бы быть недосягаемым.
- При покупке REO прямо в банке финансирование может быть проще.
При покупке идеального аварийного дома в идеальном месте в идеальное время есть возможность получить астрономическую прибыль.
Недостатки проблемной недвижимости
- Реальная стоимость покупки аварийного дома может возрасти из-за непредвиденного ремонта.
- На некоторых рынках конкуренция может привести к повышению стоимости REO и недвижимости для коротких продаж.
- Если вы хотите заключить сделку сразу, покупка проблемной недвижимости может стоить больших денег.
- При покупке недвижимости, принадлежащей банку, на аукционе или напрямую у кредитора может возникнуть проблема с титульным страхованием.
Заключение
Некоторым инвесторам в недвижимость требуется больше времени и усилий, чтобы найти проблемный дом, чем купить аренду под ключ, но дополнительная работа может быть полезной.
Когда вы знаете, где найти и что искать, продажа проблемной недвижимости может стать прекрасным источником для сделок, даже если они не подходят для всех инвесторов.
Часто задаваемые вопросы о проблемном имуществе
Где можно найти проблемную недвижимость?
Лас-Вегас-Рай в Неваде. Безусловно, самый большой процент в стране, 41% всех продаж домов в Лас-Вегасе, приходилось на аукционы по отчуждению права выкупа и продажи проблемных домов.
Что означает значение дистресса?
Аварийная стоимость – это сумма, которую вы продаете за дом сразу.
Статьи по теме
