СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ: объяснение ставки капитализации в недвижимости

Ставки капитализации
Кредит Фотографии: Стесса

Ставка капитализации оказала влияние на сектор недвижимости в том смысле, что более высокая ставка капитализации свидетельствует о более высоком риске в отношении недвижимости, а более низкая ставка капитализации свидетельствует о более низком риске в отношении недвижимости. Он также находится в обратной зависимости от стоимости имущества. Формула ставки капитализации и ставка капитализации арендного имущества обсуждаются в этом посте.

Более дорогая недвижимость всегда имеет тенденцию иметь более низкую ставку капитализации, в то время как менее дорогая недвижимость будет иметь более высокую ставку капитализации. Давайте посмотрим, что мы имеем в виду.

Какова ставка капитализации?

Ставка капитализации определяется в сфере недвижимости как показатель, используемый для обозначения нормы прибыли, которую ожидается получить от инвестиционной собственности в сфере недвижимости.

Ставка капитализации предсказывает чистый доход собственности. Разделите чистый операционный доход от собственности на стоимость ее активов. Он дает приблизительную оценку прибыли инвестора в недвижимость.

Ставка капитализации помогает оценить аналогичные инвестиции в недвижимость на рынке. Это не единственный способ оценить силу инвестиций. Среди прочего, ставка капитализации не учитывает левередж, временную стоимость денег или будущие денежные потоки от модернизации недвижимости.

Ставка капитализации рассчитывается как отношение между годовым доходом от аренды, полученным от инвестиций в недвижимость, и ее текущей рыночной стоимостью. Это также зависит от годовой доход, валовой или чистый доход от аренды, а также является ли доход от аренды точной полученной суммой или суммой, которая может быть получена, если недвижимость сдается в аренду.

Формула ставки капитализации

Вы можете рассчитать ставку капитализации с помощью простой формулы, показанной ниже:

Ставка капитализации = (годовой чистый операционный доход)/(текущая рыночная стоимость)

Давайте разберем каждый термин в формуле ставки капитализации, упомянутой выше;

Годовой чистый операционный доход (NOI)

Годовой чистый операционный доход — это расчет, используемый для анализа годовой рентабельности объектов недвижимости, приносящих доход.

Это равняется всей выручке от собственности, полученной за год, за вычетом всех необходимых эксплуатационных расходов.

NOI – это цифра, которая рассчитывается до налогообложения. Он появляется в отчете о доходах и движении денежных средств недвижимости. Он не включает выплаты основного долга и процентов по кредитам, амортизацию и капитальные затраты.

Чтобы рассчитать NOI, вычтите все операционные расходы, начисленные в ходе эксплуатации недвижимости в течение года, из всех доходов, полученных от недвижимости. 

Чтобы рассчитать ANOI и учесть коэффициенты занятости ниже 100% при расчете коэффициента капитализации, используйте следующую формулу:

Годовой чистый операционный доход = {(Валовой доход) * (Заполняемость)} – (Операционные расходы)

Текущая рыночная стоимость

Текущая рыночная стоимость – это цена, которую желающий покупатель заплатил бы желающему продавцу на открытом рынке с учетом спроса и предложения. Это стоимость собственности на открытом рынке.

Текущая рыночная стоимость имущества определяется путем изучения его характеристик, обнаружения аналогичных продаж и сравнения его характеристик с ценой продажи. Скорректируйте стоимость недвижимости (цена продажи не совпадает с ценой в объявлении) и усредните итоговые значения недвижимости.

Математически вы можете рассчитать текущую рыночную стоимость, разделив чистый операционный доход от собственности на ставку капитализации собственности.

ПРИМЕЧАНИЕ:

Рыночная капитализация также может быть рассчитана по другой формуле. Это другое требуется или используется только в том случае, если рыночная стоимость неизвестна. Однако уравнение или формула основаны на исторических премиях за риск. Формула показана ниже

Ставка капитализации =

(ставка риска + историческая премия за недвижимость – ожидаемый рост чистой операционной прибыли)

Деленное на

1-(годовой капитал x расходы/чистый операционный доход) x (расходы/чистый операционный доход)

доходность бизнеса

Чтобы показать, как используется эта формула, приведем математический пример ее использования.

Если здание куплено за 100,000 5,000 долларов и имеет положительный чистый операционный доход в размере XNUMX XNUMX долларов за один год, то;

Капитализация = 5,000 100,000 долл. США/0.05 5 долл. США = XNUMX = XNUMX%

Из вышеприведенного решения ставка капитализации здания составляет пять процентов. То есть одна двадцатая стоимости здания оплачивается чистой выручкой за год.

При определении ставки капитализации приведенная стоимость выше, чем первоначальная стоимость, потому что собственность могла быть отдана. Если нынешний владелец собственности попытается вычислить свою ставку капитализации, он совершит математическую ошибку.

Пример;

Если инвестор или покупатель получает недвижимость в дар, и недвижимость приносит 5000 долларов положительного чистого операционного дохода в течение одного года, то;

Формула для ставки капитализации = годовой чистый операционный доход / первоначальная стоимость

Ставка капитализации = 5000 долларов США / 0 = математическая ошибка

Ставка капитализации арендной недвижимости

Ставка капитализации для сдаваемой в аренду недвижимости потребует от вас принятия следующих мер;

Рассчитайте чистый операционный доход объекта (Noi)

Переменные в расчетах различаются между арендным и коммерческим NOI. Здесь вы суммируете свои расходы, исключая основную часть ипотечного кредита и проценты, и удаляете арендную плату.

Последним шагом в расчете вашей ставки капитализации для сдаваемой в аренду недвижимости является деление вашего NOI на цену собственности.

Некоторые расходы на аренду включают

  • Плата за управление недвижимостью (обычно около 10% годового дохода). 
  • Ежегодные расходы на техническое обслуживание.
  • Налог на недвижимость.
  • Страховка имущества.
  • Утилиты.
  • сборы ТСЖ.

Какая ставка капитализации квартир?

Ставка капитализации для квартир — это просто отношение чистого операционного дохода (NOI) к рыночной стоимости квартир в недвижимости.       

Учитывая статистику, многоквартирные дома в США продаются с капитализацией в среднем около 7%, но за последние 10 лет этот средний показатель колеблется между 6.5% и 7.5%.

Итак, что такое хорошая ставка кепки для квартиры? Хорошая ставка капитализации для квартиры будет зависеть от того, как вы используете ставку капитализации. При покупке или инвестировании в недвижимость, если ваши первоначальные инвестиции или цена покупки невелики, хорошая ставка капитализации должна быть высокой.

Если вы продаете недвижимость по высокой цене, то хорошая ставка капитализации — это низкая ставка капитализации.

Используя рыночную ставку капитализации, хорошая ставка определяется по аналогичным квартирам в одном и том же месте и на том же рынке.

Плохая ставка капитализации не зависит от похожих квартир или от разных мест и разных рынков.

Компоненты ставки капитализации

 Ставки капитализации в США рассчитываются с учетом следующих факторов:

  • Возраст квартиры.
  • Кредитоспособность арендаторов.
  • Разнообразие арендаторов.
  • Срок действия договоров аренды с арендаторами.
  • Качество квартиры.
  • Расположение квартиры.
  • Волатильность рынка.
  • Более широкие основы спроса и предложения на рынке квартир класса.
  • Базовые экономические показатели региона включают рост населения, рост занятости и наличие сопоставимых площадей на рынке.

Использование ставки капитализации

В сфере недвижимости ставки капитализации используются следующим образом;

Использование для оценки

Ставки капитализации используются при оценке инвестиций в недвижимость или недвижимость по определенной формуле;

Капитальные затраты (цена актива) = (Чистый операционный доход (NOI) / (Ставка капитализации)

Этот метод оценки часто называют прямой капитализацией и в основном используется для оценки приносящих доход свойств при оценке недвижимости.

Использовать для сравнения

Ставки капитализации используются для сравнения стоимости инвестиций в недвижимость или собственности со стоимостью других инвестиций и недвижимости на рынке.

Высокий уровень капитализации объекта обычно указывает на большие риски, связанные с инвестированием в объект, что снижает спрос на объект и, в свою очередь, снижает стоимость объекта. В то время как низкая ставка капитализации для недвижимости будет указывать на меньший риск и сравнительно увеличить спрос на недвижимость.

Например, покупатель присматривается к квартире в недвижимости, состоящей из 10 квартир, каждая из которых сдает в аренду по 2000 долларов в месяц; это означает, что недвижимость зарабатывает 20,000 240,000 долларов в месяц или XNUMX XNUMX долларов в год.

Затем покупатель вычитает затраты на недвижимость, которые составляют 96,000 144,000 долларов, и в результате получается чистый операционный доход (NOI) в размере 7 7 долларов. Если рынок является «рынком 144,000 капиталовложений» (т. е. с нормой прибыли 7%), покупатель может разделить 2,057,143 XNUMX долларов на XNUMX % и предложить дилеру XNUMX XNUMX XNUMX доллара.

Переверните это и предположите, что продавец продвигает недвижимость по цене 2,060,000 144,000 7 долларов. Отчет о прибылях и убытках на конец года показывает чистую операционную прибыль (NOI) в размере 144,000 2,060,000 долларов США. Покупатель может сравнить XNUMX ставок доходности ресурса (XNUMX XNUMX долл. США/XNUMX XNUMX XNUMX долл. США) с другими сопоставимыми активами, чтобы решить, является ли цена справедливой.

Норма прибыли на инвестиции в недвижимость

Ставки капитализации используются для определения нормы прибыли на недвижимое имущество. Ставка капитализации отражает денежные потоки в недвижимости и может быть определена путем добавления (или вычитания) процента изменения цены из ставки капитализации.

Общая реализованная норма прибыли всегда зависит от заемных средств или кредитного плеча, используемого для покупки недвижимости.

Факторы, определяющие ставки капитализации

Альтернативная стоимость капитала, ожидания роста и риск определяют уровень капитализации недвижимости.

№1. Альтернативная стоимость капитала

Ассоциация альтернативные стоимость капитала — это постепенная прибыль, которую корпорация получает, инвестируя во внутренний проект вместо рыночных ценных бумаг. 

Если альтернативная стоимость капитала слишком высока, инвесторы будут использовать свой капитал для покупки других активов, и в результате снижение спроса приведет к снижению цен и повышению ставок капитализации. Если верно обратное, более высокий спрос из-за более низкой альтернативной стоимости капитала приведет к снижению ставок капитализации.

№ 2. Скорость роста/ожидания

Темпы роста» или «ожидания» относится к процентному изменению конкретной переменной в течение определенного периода. Ожидания полезны при оценке деятельности компании. Темпы роста также используются для прогнозирования будущей деятельности компании. Как правило, норма капитализации представляет собой просто требуемую норму прибыли за вычетом темпов роста.

№3. Риск

Это важнейший фактор в коммерческой недвижимости. Риск — это разрыв между ожиданиями и реальностью. Это неуверенность в том, что что-то будет не таким, каким кажется сегодня. В общем, вы можете думать о ставке капитализации как о способе измерения риска.

Когда кепка высока, инвестор берет на себя больший риск. Когда предел низкий, инвестиции несут меньший риск.

Заключить

Ставки капитализации недвижимого имущества непосредственно участвуют в оценке имущества, его сравнении и определении изменений в стоимости активов недвижимого имущества. В этой статье подробно описано, как можно рассчитать формулу ставки капитализации и ставку капитализации арендного имущества.

Часто задаваемые вопросы о ставке капитализации

Как рассчитать ставку капитализации для сдаваемой в аренду недвижимости?

Чтобы рассчитать ставку капитализации сдаваемого в аренду имущества, сложите свои расходы, исключая основную сумму ипотечного кредита и проценты, вычтите арендную плату, а затем разделите свой NOI на цену имущества.

Какова формула для расчета ANOI и учета заполняемости ниже 100%?

Годовой чистый операционный доход = {(Валовой доход) * (Заполняемость)} – (Операционные расходы)

  1. Ставка капитализации в сфере недвижимости: руководство для инвесторов, чтобы узнать ставки капитализации
  2. CAP RATE: определение и использование в инвестировании в недвижимость
  3. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: Советы по прибыльному инвестированию в арендную недвижимость
  4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: методы оценки инвестиционной недвижимости
Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные поля помечены * *

Вам также может понравиться
Освобождение от налога на прибыль для пенсионеров
Узнать больше

КАПИТАЛ ПОЛУЧАЕТ ОСВОБОЖДЕНИЕ ДЛЯ ПОЖИЛЫХ: Как это работает 2023

Table of Contents Hide Освобождение от прироста капитала для пожилых людейПрирост капитала от собственностиОдноразовое освобождение от прироста капитала для пожилых людей Понимание одноразового…
оптовая продажа домов недвижимость
Узнать больше

ОПТОВЫЕ ДОМА: определение, плюсы, минусы и все, что вам нужно знать

Оглавление Скрыть Что такое оптовая продажа домов? Работает ли оптовая торговля домами? Пример оптовой продажи недвижимостиОптовая торговля недвижимостью…