Есть множество кредитных факторов, которые следует учитывать при получении ипотечного кредита. Одним из наиболее важных решений является получение ипотечного кредита с фиксированной или регулируемой процентной ставкой. ARM могут быть заманчивы в сегодняшнем климате растущих темпов из-за их более низких начальных ставок, но они сопряжены со значительным риском.
Каждый тип кредита имеет преимущества и недостатки. Таким образом, ваше решение должно основываться на вашем бюджете, жилищных требованиях и терпимости к финансовым рискам. Давайте посмотрим определение ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) и различные типы, включая 5/1 и 5/6 ARM.
Что такое ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой (ARM)?
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это ссуда, в которой процентная ставка меняется на регулярной основе, обычно на основе заранее определенного индекса. Кредит ARM может содержать первоначальный период с фиксированной ставкой от 5 до 10 лет. После истечения первоначального фиксированного периода процентная ставка может изменяться (корректироваться) каждый последующий год. Например, при кредите 5/1 ARM сроком на 30 лет ваша процентная ставка будет фиксированной в течение первых 5 лет, а затем будет колебаться вверх или вниз каждый год в течение следующих 25 лет.
Как работает ипотека с регулируемой процентной ставкой?
ARM — это долгосрочные жилищные кредиты, которые имеют две отдельные фазы, известные как фиксированный период и регулируемый период.
- Фиксированный период: Во-первых, существует начальный период фиксированной ставки (обычно первые 5, 7 или 10 лет кредита), в течение которого ваша процентная ставка не будет колебаться.
- Период адаптации: После этого ваша процентная ставка может повышаться или понижаться в зависимости от изменений эталона. (Подробнее о тестах скоро появится.)
В качестве примера предположим, что вы берете ARM на 30 лет с фиксированной продолжительностью 5 лет. Это приведет к фиксированной процентной ставке в течение первых пяти лет кредита. После этого ваша процентная ставка может колебаться в течение оставшихся 25 лет кредита.
Несоответствующие ARM против соответствующих ARM
Изучая свой выбор ARM, вы столкнетесь с соответствующими и несоответствующими кредитами.
Соответствующие кредиты — это ипотечные кредиты, которые соответствуют определенным критериям и могут быть проданы Fannie Mae и Freddie Mac. Если кредиторы будут следовать их критериям, они могут продавать ипотечные кредиты, которые они выдают, этим спонсируемым государством предприятиям для переупаковки на вторичном ипотечном рынке.
Если кредит не соответствует этим точным требованиям, он классифицируется как несоответствующий. Однако, прежде чем брать несоответствующий кредит, помните о потенциальных опасностях! Хотя есть веские причины, по которым заемщики могут потребовать несоответствующую ипотеку. В то время как большинство несоответствующих ипотечных кредиторов заслуживают доверия, многие из них таковыми не являются. Если вы думаете о приобретении несоответствующей ARM, убедитесь, что вы внимательно прочитали мелкий шрифт о сбросах ставок и поняли, как они работают.
Одним из последствий этого является то, что FHA и VA ARM не соответствуют рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac, но при этом пользуются полной поддержкой правительства США. Если у вас есть поддержка федерального правительства, вы можете чувствовать себя более комфортно, выбирая один из этих кредитов, если они доступны для вас.
Ограничения ставок и ипотечные ставки с регулируемой ставкой (ARM)
На ставки по ипотечным кредитам влияет ряд факторов. Включены личные элементы, такие как ваш кредитный рейтинг, а также более широкое влияние экономических условий. Сначала вы можете столкнуться с тизерной ставкой, чтобы привлечь вас чрезвычайно низкой ставкой, которая исчезнет через какое-то время в течение срока кредита.
Ориентир, указанный в контракте, служит основой для курса ARM. В договоре, например, может быть указана казначейская ставка США или ставка по обеспеченному кредиту овернайт (SOFR) в качестве эталонной ставки. Эталонный тест по существу будет служить отправной точкой для любых вычислений сброса.
Ставки Казначейства США и SOFR являются одними из самых низких, доступных для краткосрочных кредитов их наиболее кредитоспособным клиентам, которыми часто являются правительства и крупные предприятия. Цены на другие потребительские кредиты оцениваются с маржей или надбавкой к этим самым низким возможным ставкам по кредитам, основанным на этом эталоне.
Маржа на вашем ARM определяется вашим кредитным рейтингом и историей, а также стандартной маржой, которая признает, что ипотечные кредиты по своей сути более рискованны, чем кредиты, индексированные эталонами. Наиболее кредитоспособные клиенты будут платить близко к типичной ипотечной марже, а более рискованные кредиты будут иметь большую наценку.
Хорошей новостью является то, что могут быть установлены предельные ставки, указывающие на максимальную корректировку процентной ставки, разрешенную в течение любого заданного периода ARM. В результате каждая новая модификация курса будет иметь более допустимые колебания.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) Рефинансирование
В некоторых случаях ARM может быть лучшим вариантом. Но что, если ваше финансовое положение изменится? Чтобы зафиксировать большую стабильность, чем может обеспечить ARM, вы можете рефинансировать свой ARM в ипотеку с фиксированной ставкой.
К счастью, процедура относительно проста. Вы возьмете новый кредит, чтобы погасить существующую ипотеку, если вы рефинансируете. После этого вы начнете выплачивать новую ипотеку.
Поскольку вы подаете заявку на новую ипотеку, вам нужно будет пройти многие из тех же шагов, что и при первой подаче заявки на ипотеку. Платежные квитанции, банковские выписки и налоговые декларации, например, наверняка потребуются.
С привлекательными процентными ставками на рынке сейчас самое время подумать о том, чтобы зафиксировать низкую ставку на весь срок действия вашего кредита.
Ипотека с фиксированной и регулируемой ставкой
Как потенциальный покупатель жилья, вы сможете выбирать между ипотекой с фиксированной ставкой и ипотекой с регулируемой ставкой. Так чем же отличаются эти ипотечные кредиты?
Ипотека с фиксированной процентной ставкой обеспечивает большую уверенность, поскольку процентная ставка остается постоянной в течение срока кредита. Это означает, что ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет фиксированным в течение всего срока кредита.
С другой стороны, ARM может взимать меньшие проценты в течение вводного периода, что приводит к уменьшению первого ежемесячного платежа. Однако по истечении этого первоначального срока изменения процентных ставок повлияют на ваши платежи. Если процентные ставки упадут, ARM могут стать дешевле, чем ипотечные кредиты с фиксированной ставкой; тем не менее, если ставки вырастут, ARM могут значительно подорожать.
Типы ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM)
Существуют различные возможные макеты на выбор, если вы заинтересованы в ARM. Вот более глубокий взгляд на ваши альтернативы.
№1. 5/1 И 5/6 Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Процентная ставка по ипотечным кредитам с плавающей ставкой 5/1 и 5/6 устанавливается в течение первых 5 лет срока действия кредита. Второе число указывает, как часто ставка корректируется после первых пяти лет. Ставка по ипотеке с плавающей ставкой 5/1 меняется один раз в год. Ставка на 5/6 ARM корректируется каждые 6 месяцев. Ограничения скорости могут также применяться с кредитом.
Итак, что же такое предельная ставка? В сфере недвижимости слово 5/1 (2/2/5) может использоваться для обозначения ипотеки с плавающей ставкой 5/1.
Второй набор цифр — 2/2/5 — относится к деталям ограничения рейтинга. Вот несколько примеров:
- Первая «2» — это ограничение или предел того, насколько ваш первоначальный сброс может изменить вашу процентную ставку. Другими словами, после первоначального 5-летнего вводного срока ваш ARM может скорректировать вашу процентную ставку на 2% в 6-м году.
- Ограничение последующей корректировки: вторая «2» представляет собой максимальную сумму, на которую последующие сбросы ставок могут повысить вашу процентную ставку. Как правило, нормальный предел последующей корректировки составляет 2%. Это означает, что ваша процентная ставка может вырасти на целых 2% в 7-м году.
- Предел корректировки на весь срок определяет, насколько процентная ставка может вырасти в целом в течение срока действия кредита. В нашем случае процентная ставка может увеличиться только на 1% в 8-й год и далее: 5% (общий предел срока действия) минус 2% (корректировка 1-го года) минус 2% (корректировка 2-го года) равно 1%
Читайте также: Руководство по рефинансированию ипотечного калькулятора: обзор, сравнения и все, что вам нужно
Большинство ARM имеют лимит корректировки на весь срок службы, равный 5%, но есть и более высокие лимиты на весь срок службы, которые в долгосрочной перспективе могут обойтись вам значительно дороже. Если вы думаете о получении ARM, убедитесь, что вы понимаете, как готовятся котировки предельных ставок и насколько ваши ежемесячные платежи могут увеличиться, если процентные ставки вырастут.
№ 2. РУКИ 7/1 И 7/6
7/1 и 7/6 ARM имеют фиксированную ставку на 7 лет. При 30-летнем сроке это приведет к переменным платежам, основанным на изменении процентных ставок, в течение следующих 23 лет после окончания первоначального периода фиксированной ставки.
Помните, что процентная ставка может расти или падать, что приводит к увеличению или уменьшению платежа по ипотечному кредиту для покрытия вашего бюджета.
№ 3. РУКИ 10/1 И 10/6
Фиксированная ставка по 10/1 и 10/6 ARM действует в течение первых десяти лет кредита. После этого процентная ставка будет колебаться в зависимости от рыночных условий. Если вы возьмете 30-летний срок, у вас будет 20 лет переменных платежей.
Как получить одобрение на кредит ARM
Чтобы претендовать на ARM, вы должны соответствовать множеству различных стандартов, как и для любой другой ипотеки.
Вы должны быть готовы продемонстрировать свой заработок. Уровень вашего дохода поможет кредитору определить, на какую сумму ипотечного платежа вы можете претендовать.
Кроме того, вы должны иметь относительно отличный кредитный рейтинг, чтобы претендовать. Например, для большинства кредитов требуется оценка FICO® не ниже 620.
Кому следует подумать о покупке ARM?
Большинство людей выбирают предсказуемость и, учитывая сегодняшние низкие процентные ставки, выбирают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.
С другой стороны, ARM может иметь больше смысла для некоторых покупателей жилья, особенно для тех, кто часто переезжает или покупает стартовые дома. Если вы не ищете вечный дом, покупка ARM и его продажа до окончания периода с фиксированной ставкой может привести к уменьшению платежа по ипотеке.
Конечно, всегда есть вероятность того, что вы не сможете продать дом до того, как ваша процентная ставка изменится. Если это произойдет, вам следует рассмотреть возможность рефинансирования в ипотеку с фиксированной ставкой или новую ипотеку с регулируемой ставкой. Тем не менее, есть вероятность, что процентные ставки к тому времени вырастут.
Терминология ипотечного кредита с регулируемой ставкой
Поскольку ARM значительно более вовлечены, чем кредиты с фиксированной процентной ставкой, понимание плюсов и минусов требует базового знания некоторой терминологии. Прежде чем выбрать ARM, заемщики должны понимать следующие понятия:
- Частота регулировки: Это частота, с которой корректируются процентные ставки (например, ежемесячно, ежегодно и т. д.).
- Индексы регулировки: Корректировки процентных ставок привязаны к эталону. Иногда это процентная ставка по конкретному активу, такому как депозитные сертификаты или казначейские векселя. Это также может быть определенный индекс, такой как ставка финансирования с обеспечением овернайт (SOFR), индекс стоимости фондов или лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR).
- Поле: Когда вы подписываете свой кредит, вы соглашаетесь платить ставку, которая на процентный пункт больше, чем индекс. Например, ваша регулируемая ставка может быть годовой ставкой по казначейским векселям плюс 2%. Дополнительные 2% известны как маржа.
- Шапки: это пределы того, насколько может повышаться процентная ставка в каждый период корректировки. Некоторые ARM также имеют предельную сумму ежемесячных платежей. Эти ссуды, иногда называемые ссудами с отрицательной амортизацией, имеют минимальные платежи, но они могут покрывать только часть процентов, подлежащих уплате. Невыплаченные проценты добавляются к основному долгу. После нескольких лет платежей по ипотеке ваш основной долг может быть больше, чем сумма займа.
- Потолок: Максимальная сумма регулируемой процентной ставки может быть в течение срока кредита.
Как определяются переменные ставки по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой?
Производительность одного из трех основных индексов используется для определения большинства показателей ARM:
- Еженедельная доходность с постоянным сроком погашения по однолетним казначейским векселям: Доход, выплачиваемый долговыми ценными бумагами казначейства США, отслеживаемый Советом Федеральной резервной системы.
- Индекс стоимости фондов 11-го округа (COFI): Процентная ставка, которую банковские учреждения на западе США платят по депозитам.
- SOFR (обеспеченная ставка финансирования овернайт): В качестве эталона для ARM SOFR заменил Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR).
Индекс, которому следует ARM, указан в кредитной документации.
Ипотечные кредиторы устанавливают ставки ARM, взяв индексную ставку и добавив согласованное количество процентных пунктов, известное как маржа. Курс индекса может колебаться, но не маржа.
Например, если индекс равен 1.25 процента, а маржа равна 3 процентным пунктам, процентная ставка составляет 4.25 процента. Если через год индекс упадет до 1.5%, процентная ставка по вашему кредиту подскочит до 4.5%.
Преимущества и недостатки ARM
Плюсы
- Более низкая начальная процентная ставка означает более низкие ежемесячные платежи и возможность вкладывать больше денег в счет основного долга.
- Процентная ставка и ежемесячные платежи могут быть снижены.
- Процентная ставка не может подняться выше верхнего предела.
Минусы
- Даже при максимальном наборе процентные ставки и ежемесячные платежи могут вырасти до неуправляемого уровня.
- Структура, которая является более сложной и может быть трудной для понимания
- Возможность штрафа за досрочное погашение
Почему банки выбирают кредиты с регулируемой процентной ставкой?
В начале периода кредита платежи ниже, а ставки ниже. Люди могут покупать более дорогие дома, чем в противном случае, поскольку кредиторы могут учитывать уменьшенный платеж при определении права заемщика. Благодаря этому заемщики могут извлечь выгоду из снижения ставок без рефинансирования.
Что предпочтительнее, ARM или с фиксированной ставкой?
Для заемщиков, которые намереваются покинуть свой дом до истечения срока действия части ARM с фиксированной ставкой, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой могут быть предпочтительнее ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой. ARM часто выгодны в ситуациях с недвижимостью с высокими процентными ставками, поскольку ваша процентная ставка может измениться, если ставки снизятся.
Кто делает подходящего кандидата на ипотеку с регулируемой ставкой?
Те покупатели жилья, которые намереваются переехать или продать свое жилье до того, как их первая ставка по ипотеке скорректируется, могут быть подходящими кандидатами на получение ARM. Поскольку ARM часто имеют более низкие начальные процентные ставки, чем фиксированные кредиты, и ищут самую низкую процентную ставку или ежемесячный платеж.
Используются ли ипотечные кредиты ARM сегодня?
Даже если ARM возвращаются в сегодняшнем климате с растущими процентными ставками, получить одобрение на один из них может быть сложнее, чем получить ипотеку с фиксированной ставкой. Обычный кредит с фиксированной ставкой требует только 3% первоначального взноса, в то время как вам нужно не менее 5%. .
Заключение
Предлагая более низкую процентную ставку в течение первых нескольких лет кредита, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой обменивают долгосрочную уверенность на авансовые сбережения. Они часто подходят для заемщиков, которые не намерены оставаться в своем доме в течение длительного периода времени или которые намерены рефинансировать через несколько лет. Если вы хотите оставаться в своем доме в течение десятилетий, ARM может быть опасным, потому что ваши платежи по ипотеке могут значительно увеличиться после окончания периода фиксированной ставки. Если вы покупаете себе дом навсегда, подумайте, подходит ли вам ARM.
Часто задаваемые вопросы об ипотеке с регулируемой ставкой
Почему ипотека с регулируемой процентной ставкой — это плохо?
Если у вас есть вариант оплаты ARM и вы делаете только минимальные платежи, которые не включают все причитающиеся проценты, невыплаченные проценты добавляются к вашей основной сумме ипотечного кредита, и вы будете должны больше, чем вы первоначально заимствовали. Если сумма вашего кредита достигает максимума по договору, ваши ежемесячные платежи увеличатся.
Как работает ипотека с плавающей ставкой?
Начальная процентная ставка по ARM фиксируется на определенный период времени. После этого процентная ставка, применяемая к непогашенному остатку, регулярно сбрасывается с ежегодными или даже ежемесячными интервалами.
Можно ли досрочно погасить ипотеку ARM?
5-летняя ипотека с регулируемой процентной ставкой (5/1 ARM) может быть погашена досрочно; однако может применяться штраф за досрочное погашение. Штраф за досрочное погашение требует более высоких процентов по ипотеке.
- Ипотека: простое руководство для начинающих 2022 и все, что вам нужно Обновлено !!!
- Руководство по рефинансированию ипотечного калькулятора: обзор, сравнения и все, что вам нужно
- Ипотечный калькулятор Zillow: насколько точен ипотечный калькулятор Zillow? (+ Советы)
- Расходы на урегулирование убытков (LAE): значение, как работает LAE
- Амортизация ипотечного калькулятора: подробное руководство (обновлено)
