«Контракт на покупку» — это юридическая фраза, используемая для обозначения покупки недвижимости, которая происходит непосредственно между покупателем и продавцом без участия кредитора. Кроме того, он называется договором купли-продажи в рассрочку, договором о покупке земли в рассрочку или залогом. Эта статья познакомит вас с полным пониманием того, что такое договор о праве собственности, его недостатки и как он работает?
Что такое контракт на поступок и как он работает?
Договор купли-продажи — это соглашение о покупке недвижимости без помощи ипотечного кредитора. Покупатель предлагает оплачивать ежемесячные счета продавца, и покупатель получает акт после завершения всех платежей. Другими словами, контракт на поступок — это своего рода договор купли-продажи, используемый при приобретении недвижимого имущества. Что отличает его от других соглашений о покупке класса активов, так это то, что продавец финансирует процесс.
По договору купли-продажи продавец недвижимости дает покупателю кредит; в обмен на приобретение покупателем имущества на условиях, указанных в договоре. Вот почему финансирование продавца также рассматривается как контракт на действие. Как правило, покупатель не обязан вносить авансовый платеж. Когда сделка купли-продажи закрывается, покупатель имеет право собственности и несет ответственность за собственность, но не владеет ею по закону; до тех пор, пока не будут выполнены положения договора, что часто происходит, когда закладная продавца выплачивается.
Преимущества для покупателей в контракте
Все, что вам действительно нужно, — это готовность продавца вести с вами дела. У вас может быть большая переговорная сила, когда дело доходит до авансовый платеж; и вы не будете платить расходы на закрытие, сборы за выдачу и другие сборы, связанные с получением ипотеки. Если вы не выполняете обязательства по традиционной ипотеке, кредитор может потребовать, чтобы вы погасили весь долг; даже если вы компенсируете все пропущенные платежи. Если вы не согласны включить эту формулировку в свой контракт; у продавца, использующего контракт на поступок, такой возможности нет. Кроме того, есть несколько преимуществ: отсутствие требований к кредиту, низкий или гибкий первоначальный взнос, конкурентоспособные процентные ставки и условия, а также более быстрое урегулирование.
Недостатки для покупателей в контракте
Основная опасность, связанная с покупкой дома по договору, заключается в том, что у вас не будет законных прав на недвижимость; пока не будет оплачена вся сумма покупки. Это означает, что если вы не выполняете свои платежи и не можете их произвести; вы теряете собственность и все деньги, которые вы уже вложили. В отличие от обычной ипотеки, у неплатежеспособного покупателя по договору купли-продажи может быть всего 30-60 дней; чтобы исправить ошибку или освободить собственность.
Еще одна существенная опасность заключается в том, что продавец может продолжать обременять имущество залогами и ипотечными кредитами; потому что они не обязаны передавать чистое право собственности до тех пор, пока не будут произведены все платежи по договору. Кроме того, существуют относительно минимальные требования к раскрытию/проверке. Это означает, что покупатель, который не проводит комплексную оценку дома; может найти дом с серьезными недостатками, которые требуют дорогостоящего ремонта.
Преимущества для продавцов в договоре
Договор купли-продажи позволяет вам вести дела с покупателем, который не может получить обычную ипотеку. Как правило, процедура проходит быстрее, чем традиционная продажа ипотечного кредита. Если покупатель не выполняет свои обязательства, вы можете немедленно расторгнуть договор, не проходя через длительный юридический процесс; для держателя ипотеки, чтобы взыскать на дом. Дополнительно отсутствует необходимость оценки, более широкий выбор покупателей, возможность получения прибыли при финансировании; и более быстрое заселение.
Недостатки продавцов в договоре
Для продавца основным недостатком договора о поступке является то, что; собственность останется на ваше имя в течение многих лет. Это, скорее всего, не будет соответствовать вашему инвестиционному подходу. Кроме того, вам придется подождать, пока контракт не будет завершен, прежде чем вы получите все свои деньги; в отличие от получения немедленной оплаты полной стоимости покупки от традиционной ипотечной компании. Дополнительные опасности включают остаток кредита в вашем кредитном отчете, ответственность продавца за кредит, риск невыполнения обязательств покупателем по кредиту; и покупатель никогда не проходит официальную процедуру подачи заявки, связанную с обычной ипотекой. Кроме того, продавец сохраняет законное право собственности на имущество, и если покупатель не может содержать имущество в соответствии с применимым кодексом; и стандарты постановления, в результате продавец может быть подвержен штрафам, судебным разбирательствам и другим юридическим осложнениям.
Что вы должны знать о покупке дома по контракту на продажу
Покупатели должны понимать условия контракта, которые включают стоимость покупки дома; доходность ипотечного кредита продавца, срок кредита и необходимость первоначального взноса по ипотечному кредиту. Покупатели должны быть осведомлены о конкретных пунктах, за которые они несут ответственность в соответствии с договором на поступок. Наряду с ежемесячными платежами продавцу, покупатели часто несут ответственность за уплату налога на недвижимость, страхование домовладельцев, и любое содержание имущества. Кроме того, покупатели могут нести ответственность за дорогостоящие модификации, чтобы поддерживать собственность в соответствии со стандартами; в течение определенного периода времени после завершения контракта. Убедитесь, что вы понимаете расходы, за которые вы несете ответственность, и что вы можете себе их позволить.
Убедитесь, что продавец действительно владеет имуществом и что против него не существует залоговых прав. Чтобы получить эту информацию, свяжитесь с отделом регистрации вашего округа или с титульной компанией. Вы хотите убедиться, что человек, продающий вам недвижимость, действительно владеет ею и не пытается вас обмануть. Кроме того, вы хотите убедиться, что в отношении имущества нет ожидающих залогов; это может помешать вам переехать или получить юридический титул в будущем.
Различия между договором доверительного управления и ипотекой
Покупка дома по договору купли-продажи обеспечивает меньшую конституционную защиту, чем покупка дома по ипотеке. Если вы просрочили выплаты по кредиту или объявили дефолт по какой-либо причине, у вас обычно есть от шести до двенадцати месяцев, чтобы исправить ситуацию, прежде чем вы потеряете дом. У вас может быть только шестьдесят дней, чтобы исправить любые недостатки в контракте, прежде чем вы потеряете собственность, в зависимости от положений контракта и государственных правил в отношении недвижимости.
Процентная ставка по контракту на ссуду на дело обычно составляет от 3% до 6% больше, чем процентная ставка по обычной ипотеке. Более высокая процентная ставка приводит к более высоким выплатам, плюс вы несете ответственность за налоги на имущество и страховку, даже если вы не являетесь владельцем дома. Некоторые контракты требуют от покупателя внесения значительного платежа при заключении кредита, называемого единовременным платежом.
Кроме того, платежи по кредиту, произведенные в соответствии с договором, часто не отражаются в вашем кредитном отчете, а это означает, что покупатель может не получить выгоду от своевременных платежей. Вы можете работать с продавцом и кредитными бюро, чтобы эти платежи были включены в ваш кредитный рейтинг, но, в отличие от ипотечных платежей, это не происходит автоматически.
Наверное, вам интересно, как выглядят недостатки договора подряда, давайте рассмотрим их ниже.
Недостатки контракта на поступок
Договор купли-продажи не требует оценки имущества, отчета о праве собственности или осмотра дома при покупке дома. Это подвергает покупателя риску, поскольку имущество может иметь текущие залоговые права или серьезное разрушение имущества, о котором покупатель не знает. Если вы решите использовать его, свяжитесь с беспристрастным инспектором по недвижимости, чтобы задокументировать и определить цену любого ремонта собственности, поскольку вы можете нести ответственность за любые модификации. В договоре купли-продажи есть ряд недостатков как для покупателя, так и для продавца.
№1. Риски неплатежеспособности и обращения взыскания
Если покупатель задерживает ежемесячные платежи, он или она рискует потерять имущество и любые деньги, потраченные на него, потому что никакая доля в собственности не реализуется до тех пор, пока кредит не будет выплачен в полном объеме. Согласно Real Town, одним из недостатков договора купли-продажи с продавцом является то, что если покупатель нарушает договор, для очистки права собственности могут потребоваться время и деньги. Кроме того, если покупатель не выполняет свои обязательства, продавец имеет право незамедлительно лишить права выкупа имущество без возмещения ущерба покупателю.
№ 2. Проблемы с названием
Поскольку на договор купли-продажи не распространяются те же требования к титулу, что и на стандартный договор купли-продажи, покупатели сталкиваются с недостатками покупки недвижимости с плохим титулом. Поскольку от продавцов не требуется предоставлять чистое право собственности до тех пор, пока не будет произведен окончательный платеж, покупатели не могут быть уверены, что они получат чистое право собственности на недвижимость. По данным Департамента недвижимости Калифорнии, если переданное право собственности затуманено, покупатели часто не получают возмещения и не могут расторгнуть договор из-за обремененного титула. Кроме того, в течение срока действия контракта могут возникать залоговые права против продавца, что ставит под угрозу право собственности продавца.
№3. Другие вопросы
Кроме того, существует риск того, что продавец обанкротится, пропадет без вести или умрет, что приведет к завещанию собственности и поставит под угрозу контракт покупателя. В этом случае единственным вариантом для покупателя будет участие в длительном и дорогостоящем судебном разбирательстве, чтобы оспорить притязания продавца на право собственности на имущество. Кроме того, продавец может захотеть отказать покупателю в передаче имущества после окончательного платежа. Другие возможные обстоятельства, согласно Департаменту недвижимости Калифорнии, включают неспособность продавца погасить кредитору платежи покупателя или невозможность покупателя уступить свои интересы из-за договорных условий, запрещающих такую уступку.
Как работает контракт на поступок
Договор купли-продажи — это договор купли-продажи имущества, в котором покупатель имеет право непосредственного владения землей и выплачивает покупную цену в рассрочку с течением времени, но продавец сохраняет право собственности до тех пор, пока не будут оплачены все платежи. Также известен как договор на землю, договор о рассрочке земли или договор купли-продажи земли.
Этот вид продажи адаптируется, позволяя обеим сторонам адаптировать условия сделки к обстоятельствам. Рассмотрим следующие сценарии, в которых будет работать договор купли-продажи:
№1. Чтобы обойти традиционное финансирование
Возможность избежать кредиторов делает договор на продажу привлекательным вариантом для покупателей, которые не могут получить обычную ипотеку из-за плохого или недостаточного кредита, отсутствия первоначального взноса или других факторов. В этом случае продавец может согласиться на более высокую процентную ставку, чем требует кредитор.
Кроме того, в период необычно высоких процентных ставок продавец может пожелать заключить контракт на сделку с намерением привлечь больше возможных покупателей, предложив скидку по обычным ставкам.
№ 2. Чтобы не платить расходы
Работа по договору купли-продажи может быть дешевле, чем операции, финансируемые традиционным способом, поскольку они позволяют избежать многих расходов, связанных с обычным кредитом. Затраты на закрытие также могут быть ниже по тем же причинам, особенно если сделка была заключена без участия агент по недвижимости.
№3. Ускорить процедуру продажи дома
Традиционные сделки с недвижимостью могут занять длительный период времени. В сделке участвует так много людей, включая покупателя, продавца и кредитора, чьи графики должны быть согласованы, прежде чем все смогут вместе сесть за заключительный стол. Контракты на поступок, с другой стороны, могут быть быстрыми. Для подачи юридического контракта на дело, все, что требуется, это соглашение между покупателем и продавцом.
Естественно, регистрация договора купли-продажи в регистраторе правовых титулов вашего округа или в зарегистрированном офисе имеет решающее значение. Это не только формализует цель сторон, но и может привести к штрафу, если вы этого не сделаете.
№ 4. Когда продавец и покупатель знакомы
Договор купли-продажи часто бывает полезен для передачи права собственности внутри семьи от одного родственника другому. Кроме того, может быть желательна продажа между близкими друзьями, которые достаточно доверяют друг другу, чтобы избежать вовлечения банка или другого финансового учреждения.
Важные вещи, которые вы должны знать при покупке дома
Вот некоторые важные моменты, которые следует учитывать при покупке дома по договору подряда.
№1. Полные расходы
Убедитесь, что вы понимаете и способны нести все расходы, которые будут понесены. Наряду с ежемесячными платежами в рассрочку продавцу, вы будете нести ответственность за страхование домовладельцев, налоги на имущество и любые другие сборы, упомянутые в договоре. Многочисленные контракты на недвижимость предлагаются «как есть» и могут потребовать капитального ремонта, за который вы будете нести ответственность. Вы можете потерять свой дом, если не заплатите за ремонт, в зависимости от условий контракта.
№ 2. Оплата воздушным шаром
Как и в случае с обычной ипотекой, договор купли-продажи часто включает согласованную цену покупки и план платежей. Тем не менее, платежи часто не амортизируются равномерно в течение длительного периода времени, а это означает, что вы почти наверняка будете обязаны сделать огромную единовременную выплату в определенную дату, чтобы завершить покупку, покрыв весь непогашенный остаток. по цене продажи. В этот момент вам почти наверняка понадобится получить ипотечный кредит, чтобы покрыть платеж по воздушному шару. Если вы не можете получить ипотечный кредит или произвести платеж в срок, вы наверняка рискуете расторжением контракта и выселением.
№3. Аннулирование и выселение
Если вы не уплатите один платеж, не сможете произвести разовый платеж или не соблюдаете какие-либо другие условия договора, продавец может расторгнуть договор и возбудить против вас иск о выселении в течение 60 дней. Вы потеряете владение домом и всеми деньгами, вложенными в его приобретение.
№ 4. Ипотека и залоговые права на недвижимость
В связи с тем, что продавец сохраняет за собой право собственности на недвижимость в течение всего срока действия договора, вы несете риск того, что продавец обременит недвижимость ипотекой и залогом. Вы потеряете дом, если продавец не выполнит платежи по ипотеке, а имущество будет конфисковано.
№ 5. Договор на регистрацию акта
Вы должны «зарегистрировать» договор в течение четырех месяцев после его подписания у окружного регистратора или регистратора сделок в округе, в котором находится недвижимость. Если вы этого не сделаете, вас могут оштрафовать. Кроме того, запись договора демонстрирует ваш контроль над активом и защищает вас от обязательств, налагаемых продавцом после заключения договора в отношении имущества.
Что такое контракт для дела?
Договор купли-продажи — это договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатель имеет право непосредственного владения землей и выплачивает покупную цену в рассрочку с течением времени, но продавец сохраняет право собственности до тех пор, пока не будут оплачены все платежи. Также известен как договор на землю, договор о рассрочке земли или договор купли-продажи земли.
Кто несет ответственность за запись контракта на поступок?
Естественно, регистрация договора купли-продажи с регистратором правовых титулов или зарегистрированным офисом вашего округа имеет решающее значение. Это не только формализует цель сторон, но и может привести к штрафу, если вы этого не сделаете.
Каковы недостатки контракта для дела?
Есть ряд недостатков как для покупателя, так и для продавца. Это включает;
- Риски неплатежеспособности и обращения взыскания
- Проблемы с названием
Когда я должен использовать контракт для сделки?
Рассмотрим следующие сценарии, в которых договор купли-продажи имеет смысл:
- Чтобы обойти традиционное финансирование
- Чтобы не платить расходы
- Когда продавец и покупатель знакомы
- Ускорить процедуру продажи дома
В чем разница между договором купли-продажи и ипотекой?
Традиционная ипотека с деньгами на покупку занимает намного больше времени и стоит намного больше денег, чем договор о купле-продаже. В типичном контракте на сделку нет сборов за оформление, официальных заявлений или высоких затрат на закрытие и расчеты.
Каково другое название договора купли-продажи?
Также называется земельным договором, земельным договором с оплатой или договором купли-продажи земли. Договор купли-продажи — это особый тип договора о недвижимости, в котором продавец дает покупателю деньги для покупки недвижимости по согласованной цене, а покупатель возвращает кредит в рассрочку.
Что нужно для контракта на сделку в Иллинойсе?
Что нужно для договора купли-продажи? Вам нужен письменный договор, который обе стороны подписывают и нотариально заверяют.
Связанная статья
- Договор о доверительном управлении: обзор, ипотека против договора о доверительном управлении и как это работает
- ГРАНТОВЫЙ ДОКУМЕНТ: определение и принцип работы (обновлено!!)
- ГРАНТ: лучшие практики США и все, что вам следует знать
- СПЕЦИАЛЬНЫЙ ГАРАНТИЙНЫЙ ДОГОВОР: определение и принцип работы (Техас и Флорида)
- ОБЩАЯ ГАРАНТИЯ: определение и принципы работы (Техас и Флорида)
- ЗАЛОГОРОД VS ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ: в чем разница?
- МОЖЕТЕ ЛИ ВЫ ОПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ КРЕДИТНОЙ КАРТОЙ: советы о том, как платить
