Вы когда-нибудь думали о скорости и как ее рассчитать? Если да, то вы не одиноки. В этой статье будет подробно описана максимальная ставка на недвижимость, так что следите за новостями!
Немногие термины так же часто используются и в то же время неправильно понимаются при инвестировании в недвижимость, как «ставка капитализации». Концентрация на потенциальной отдаче при защите размера запланированных инвестиций обычно является хорошей идеей.
Статистика доходности, известная как ставка капитализации, оценивает возможную отдачу от инвестиций или окупаемость капитала. Из-за характера доходов они часто использовали его с коммерческой недвижимостью с повышенным риском (операционный доход).
Что такое предельная ставка недвижимости?
Ставка капитализации, также известная как ставка капитализации, представляет собой статистику, используемую для определения того, насколько желателен объект недвижимости. Это отношение, представляющее рыночную стоимость актива, деленную на его годовой чистый операционный доход (NOI).
По данным Statista, в первом квартале 2023 года средняя ставка капитализации торговой недвижимости в США составила 6.14%. Ставки капитализации для торговой недвижимости в торговых центрах в это время составляли 6.75% по сравнению с 5.63% для независимых магазинов.
Ставки капитализации обычно используются для расчета внутренней стоимости актива и служат эталоном для сравнения с другими объектами аналогичного типа. Тип, местоположение, размер и возраст собственности по-разному влияют на ставки капитализации.
Ставка капитализации часто используется при девелопменте и инвестировании в недвижимость. Это один из ключевых критериев сравнения аналогичных объектов для приобретения, развития, перепланировки и отчуждения.
Эти качества заключаются в следующем:
- Многоквартирные дома в аренду
- Квартиры Коммерческая недвижимость
- Таунхаусы в аренду
- Сдача в аренду индивидуального жилья
Этот индикатор показывает долю денежного потока вашей собственности, которую вы тратите на нее. Высокая ставка капитализации указывает на то, что недвижимость является прибыльной по отношению к стоимости владения. Низкая ставка капитализации указывает на то, что стоимость владения превышает доход, который он приносит.
Что нужно знать инвесторам о ставках капитализации
При покупке инвестиционной недвижимости за наличные инвесторы могут оценить прогнозируемую норму прибыли, используя ставку капитализации. Независимо от стратегии финансирования, эта процедура работает. Таким образом, инвесторы могут оценивать различные инвестиционные свойства, используя ставки капитализации, чтобы создать честное игровое поле.
Арендная инвестиционная недвижимость хорошо подходит для ставки капитализации, поскольку она зависит от чистого операционного дохода. К сожалению, его нельзя использовать для покупки других активов в сфере недвижимости, таких как готовые дома или, в некоторых случаях, для краткосрочной аренды — формулы денежного потока и возврата наличных денег, которые одинаково полезны для выбор инвестиции.
Формула предельной ставки недвижимости
Ставка капитализации в сфере недвижимости определяется по следующей формуле.
Мы можем рассчитать ставку капитализации различными способами. Наиболее широко используемый метод включает в себя деление чистого операционного дохода (NOI) собственности на ее текущую рыночную стоимость, чтобы получить уровень капитализации инвестиций в недвижимость. Математически,
Чистая операционная прибыль, деленная на текущую рыночную стоимость, является ставкой капитализации.
После вычитания всех затрат, связанных с содержанием имущества, чистая операционная прибыль представляет собой (ожидаемый) годовой доход, полученный от актива (например, арендная плата). Эти расходы включают цену, уплачиваемую за текущее обслуживание объекта, и налоги на имущество.
Ставка капитализации инвестиций составляет 5.0%, например, если инвестиционная недвижимость стоимостью 1 миллион долларов приносит годовой чистый операционный доход в размере 50,000 XNUMX долларов (арендная плата за вычетом операционных расходов).
Ставка капитализации = 50,000 1,000,000 долларов США, разделенное на 5.0 XNUMX XNUMX долларов США, или XNUMX%
Однако вторая итерация менее популярна по двум причинам. Во-первых, он дает иррациональные результаты для старой собственности, купленной по бросовой цене несколько лет или десятилетий назад. Во-вторых, его нельзя применить к унаследованному имуществу, поскольку его покупная цена равна нулю, что делает раздел нецелесообразным.
Кроме того, первая версия, в которой используется текущая рыночная цена вместо установленной начальной цены покупки, является более верным представлением, поскольку цены на недвижимость сильно различаются.
Один из лучших онлайн-колледжей по недвижимости может быть хорошим вариантом для всех, кто хочет узнать больше о ставках капитализации.
Расчет ставки капитализации недвижимости
После этого вы можете рассчитать чистую прибыль по следующей формуле:
Чистая прибыль равна (100 – операционные расходы) [%]. * [%] = (100 – уровень вакантности] *Валовой доход
Вы можете вычислить ставку капитализации вручную, используя приведенные выше расчеты или наш калькулятор ставки капитализации. Следуйте этим простым шагам, чтобы добиться этого:
- Начните с определения стоимости имущества, что можно сделать, например, посмотрев его продажную цену. Давайте представим, что для начала нужно 200,000 XNUMX долларов.
- Получите представление о своем валовом доходе от аренды. Это просто сумма денег, которую вы ежегодно получаете от арендаторов. Предположим, что это составляет 30,000 XNUMX долларов в год.
- Узнайте процент вакансий. Предположим, что дом пустует 2% времени.
- Выберите процент операционных расходов. Например, если вы должны тратить 500 долларов в месяц на сборы, это составляет 6000 долларов в год или 20% от вашего общего дохода.
- Рассчитайте чистый доход от аренды, используя приведенную выше формулу: Чистый доход рассчитывается как (100–20)% * (100–2)% * 30,000 0.8 долларов США или 0.98 * 30,000 * 23,520 XNUMX долларов США, что равно XNUMX XNUMX долларов США.
- Затем мы рассчитали ставку капитализации, разделив чистый доход на стоимость имущества:
- Ставка капитализации равна 23,520 200,000 долл. США / 11.76 XNUMX долл. США или XNUMX%.
Предельная ставка коммерческой недвижимости
Ставка капитализации, иногда известная как «ставка капитализации», представляет собой расчет, используемый в коммерческой недвижимости для определения возможной прибыли, которую инвестор может получить от данного актива. Обычно между 3% и 20% ставка капитализации указывается в процентах.
В большинстве случаев мы противоположно коррелировали ставки капитализации и стоимость недвижимости. Цена покупки увеличивается и уменьшается обратно пропорционально ставке капитализации.
Сравнимо с тем, как инвесторы используют мультипликаторы для оценки акций или других ценных бумаг, оценка коммерческой недвижимости с использованием ставки капитализации сродни этому. Например, ставка капитализации 10% эквивалентна 10-кратному увеличению.
Инвестор ожидает получить 1 миллион долларов годового чистого операционного дохода от недвижимости, если он заплатит 10 миллионов долларов за здание с ставкой капитализации 10%.
Подобно инвестору, покупающему целую компанию за 20 миллионов долларов, эта идея также используется. 5% от инвестиций в размере 20 миллионов долларов США возвращаются, если бизнес приносит прибыль в размере 1 миллиона долларов США в данном году.
Инвесторы в недвижимость называют эту инвестицию ставкой капитализации 5%, в то время как инвесторы в акции обычно называют ее 20-кратной. Согласно формуле, единица, умноженная на ставку капитализации, равна единице.
Что такое хорошая ставка капитализации в сфере недвижимости?
Хорошая ставка капитализации — это такая, при которой по набору «нормализованных» операционных доходов и расходов ставка капитализации рассматриваемого имущества выше, чем у ранее проданных сопоставимых объектов. В качестве иллюстрации рассмотрим покупку многоквартирного дома с максимальной ставкой 6%, когда три соседних объекта той же эпохи недавно были проданы по максимальной ставке от 5.50% до 5.75%.
Что означает ставка капитализации 7.5%?
Ставка капитализации 7.5 указывает на то, что вы должны ожидать годовой валовой доход в размере 7.5% от стоимости вашего актива или инвестиции. Ставка капитализации 7.5 соответствует годовому доходу в размере 11,250 150,000 долларов США для собственности стоимостью XNUMX XNUMX долларов США.
Хороша ли ставка капитализации 4.25?
Ставка капитализации 4.25% (норма капитализации 4.25%) означает годовой доход от инвестиций в размере 4.25%. Иными словами, если вы покупаете дом, ваш годовой чистый доход от него составит 4.25% от цены, которую вы за него заплатили.
Цена или стоимость имущества делится на годовой чистый операционный доход, чтобы получить ставку капитализации 4.25%.
Что означает ставка капитализации 3%?
Ставка капитализации в размере 3% (ставка капитализации в размере трех процентов) указывает на то, что ваши инвестиции принесут вам трехпроцентный годовой доход. Иными словами, если вы покупаете дом, ваш годовой чистый доход от него составит 3% от цены, которую вы за него заплатили.
Путем деления годового чистого операционного дохода на цену или стоимость имущества была рассчитана ставка капитализации в размере 3 процентов.
Какова хорошая ставка капитализации для аренды недвижимости в 2023 году?
Здоровая ставка капитализации может варьироваться от 4% до 12%. 4% может быть приличной ставкой капитализации, если вы живете в месте с высоким спросом и затратами, например, в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе. Средняя ставка капитализации 10% или выше может наблюдаться в районах с низким спросом, таких как развивающиеся районы или сельские районы. Вот некоторые другие соображения:
- Текущий доход от аренды недвижимости
- Принятие риска
- Прогноз аренды на будущее
- Будущий рост стоимости недвижимости
Высокая ставка капитализации может быть предпочтительнее с точки зрения прибыльности, если инвестор хочет быстро окупить деньги, потраченные на цену приобретения. При оценке риска низкая ставка капитализации означает более низкий уровень риска, а высокая ставка капитализации означает более высокий уровень риска.
Более высокая ставка капитализации обычно означает больший риск, а более низкая ставка капитализации означает меньший риск, но меньшее вознаграждение. Тем не менее, эксперты обычно считают ставку капитализации от 5% до 10% «хорошей» ставкой капитализации, тогда как ставка капитализации в 4% означает снижение риска, но более длительный период возврата инвестиций.
Часто задаваемые вопросы о максимальной ставке недвижимости
Когда допустимо запрашивать предельную ставку?
Cсравнение ставок капитализации между двумя или более свойствами может быть весьма полезным. Знание ставки капитализации каждой собственности позволит вам определить, какая из них приносит наибольшую долю чистого операционного дохода (NOI). Еще один способ взглянуть на ставку капитализации — это показатель силы собственности.
Включена ли ипотека в предельную ставку?
Ваши ипотечные платежи не учитываются при расчете максимальной ставки. Ваш годовой чистый операционный доход за вычетом ваших годовых расходов (кроме вашей ипотеки) учитывается в формуле для расчета ставки капитализации. (Чтобы определить предельную ставку, разделите эту сумму на стоимость дома.)
Заключение
Ставки капитализации помогают в оценке прибыльности. Инвесторы в недвижимость могут оценивать недвижимость, сдаваемую в аренду, используя формулу ставки капитализации, которая является важным показателем для определения ожидаемой окупаемости инвестиций.
- ПРИЛОЖЕНИЯ ДЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ: самые эффективные решения 2023 года
- CAP RATE: определение и использование в инвестировании в недвижимость
- Ставка капитализации в сфере недвижимости: руководство для инвесторов, чтобы узнать ставки капитализации
- СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ: объяснение ставки капитализации в недвижимости
- 4 основных элемента хорошей таблицы капитализации
Рекомендации
