Будь то страхование, налог на недвижимость, покупка недвижимости или даже аренда квартиры, в большинстве контрактов, доступных в штате, есть пункт об эскалаторе. Но почему пункт об эскалаторе часто встречается в контрактах, в контексте вашего договора аренды или договора о покупке дома, и как вы можете с этим справиться? Это руководство содержит ответы на все, что вам нужно знать об эскалаторах в сфере недвижимости.
Пункт об эскалаторе
Как правило, пункт в любом контракте является положением о корректировке. В сфере недвижимости есть два распространенных способа использования этого положения. В договоре оферты покупателю и договоре аренды между арендодателем и арендатором. Даже при использовании в разных случаях предложение эскалатора служит одной и той же цели.
Что такое пункт об эскалаторе?
Пункт об эскалаторе — это положение договора, которое позволяет сторонам увеличивать начальную цену или предложение, сделанное арендодателю или продавцу жилья. Это положение также известно как оговорка об эскалации. Они добавляются в андеррайтинг предложений, предполагая, что покупатель желает и может улучшить свое первоначальное предложение, если в будущем будут представлены более крупные предложения. Помимо предложения покупателя продавцу, пункт об эскалаторе также добавляется в договор аренды или даже в страховое покрытие. Однако пункт об эскалаторе в договоре аренды отличается от цели предложения, сделанного продавцу.
Как это работает?
Как это работает, во многом зависит от контракта. Например, когда к страховке добавляется пункт об эскалаторе, он служит той же цели, что и в случае с недвижимостью или арендой, но функционирует по-другому. Тем не менее, несомненно, что при некоторых условиях цена первоначального предложения будет увеличена.
Пункт об эскалации Недвижимость
Пункт об эскалации недвижимости — это положение в договоре, которое позволяет покупателю увеличить цену, по которой он намеревается приобрести недвижимость, если другие покупатели предлагают более высокую цену до определенной суммы. Это стратегия, используемая для того, чтобы убедить продавца в намерении покупателя купить выставленный на продажу дом.
Например, Уильямс предложил купить недвижимость Адама за 470,000 2000 долларов. Однако есть вероятность, что кто-то другой предложит заплатить за недвижимость более высокую цену. Вильямс просто собирается добавить положение о том, что он готов увеличить цену на 10,000 долларов до 475,000 480,000 долларов. Это просто означает, что если другой покупатель решит купить дом за XNUMX XNUMX долларов, продавец все равно будет рассматривать предложение Адама, пока не получит предложение выше XNUMX XNUMX долларов.
Как работает эскалация недвижимости?
Покупатель, который пишет и представляет предложение продавцу, должен был видеть дом, выставленный на продажу. Предложение должно содержать три ключевых компонента. Эти
- Первоначальное предложение
- Цена, по которой предложение будет расти
- Максимальное предложение — это предел цены предложения.
Используя приведенный выше пример, первоначальное предложение Уильямса составляет 470,000 2000 долларов. Цена, по которой предложение увеличивается, составляет 480,000 долларов, а максимальное предложение составляет 450,0000 475,000 долларов, что является самой высокой ценой, по которой покупатель готов купить дом. Более подробно, Клинтон - еще один покупатель, заинтересованный в собственности Адама. Он предлагает заплатить за это 2000 476,000 долларов. Это ниже предложения Уильяма, поэтому продавец не заинтересован в его предложении. Джордж предлагает заплатить XNUMX XNUMX долларов, что превышает первоначальное предложение Уильямса, это просто означает, что он увеличит свое предложение на XNUMX XNUMX долларов, и новое предложение составит XNUMX XNUMX долларов.
Когда покупатель должен включить пункт об эскалации в предложение?
Покупатель не хотел бы упустить выгодную сделку. Особенно, если дом все еще цел и требует небольшого ремонта или вообще не требует ремонта, расположен в хорошем окружении с большими шансами на увеличение стоимости. Поэтому покупатели включают оговорку об эскалаторе, когда;
№1. Дом - горячая погоня.
В основном это когда есть несколько покупателей, проявляющих интерес к дому и пытающихся превзойти других.
№ 2. Когда вы хотите, чтобы ваше предложение выделялось
Когда вы хотите, чтобы ваше предложение выделялось. Когда есть множество потенциальных покупателей, включение в ваше предложение пункта о эскалации показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке дома, что может помочь вашему предложению выделиться.
№3. Ускорьте процесс торгов
Вы также можете включить это в свое предложение, если хотите сделать процесс торгов более эффективным и быстрым. Указав самую высокую цену, по которой вы бы купили дом, другие покупатели, скорее всего, со временем откажутся.
Пункт об эскалаторе в договоре аренды
Большинство договоров аренды включают пункт об эскалации. Хотя бывают случаи, когда арендатор может подписать договор аренды, не разобравшись должным образом в его содержании. Обычно это приводит к драке при пересмотре арендной платы. Вот почему важно правильно составить договор аренды, вы также связываетесь с юристом, чтобы выделить каждый пункт в вашем договоре аренды.
Когда договор аренды продлевается по истечении срока его действия, пункт об эскалаторе в договоре позволяет арендодателю увеличить базовую арендную плату. Чаще всего повышение обычно составляет процент от арендной платы, и обе стороны соглашаются на это. Пункт об эскалаторе в договоре аренды позволяет кредитору увеличивать арендную плату. Однако повышение арендной платы произойдет только при соблюдении определенных условий. Условием является в основном рост налогов, стоимости жизни, инфляции или операционных расходов. Это просто означает, что этот пункт всегда был частью вашего контракта, но вступает в силу при некоторых условиях, таких как повышение стоимости жизни или даже инфляция.
Когда договор аренды продлевается по истечении срока его действия, пункт об увеличении в договоре аренды позволяет арендодателю (арендодателю) увеличить базовую ставку. Сумма эскалации обычно составляет процент от арендной платы, и обе стороны согласны с этим.
Почему арендодатели включают пункт об эскалации в договорное соглашение?
Арендодатели обычно добавляют пункт об эскалаторе в свой договор аренды, чтобы воспользоваться рыночными условиями. Это особенно важно, когда дом расположен в районах, где арендная плата быстро растет. Таким образом, арендодатель не хотел бы принимать какое-либо долгосрочное соглашение. Он проиграет, если произойдет общее увеличение арендной платы или повышение налога. Таким образом, арендодатели требуют, чтобы арендаторы согласились с положением о повышении в своем договоре аренды.
Ответ арендаторов на пункт об эскалации
В зависимости от типа эскалации, которую арендодатель добавляет к вашему договору аренды, вы можете договориться об условиях, особенно если это пункт о процентном увеличении эскалатора.
Вы также можете потратить время на расчет новой арендной платы. Это поможет выявить ваши ошибки и потребовать от арендодателя раскрыть сделанные расчеты.
Типы эскалаторов
Ниже приведены некоторые положения об эскалаторе в договоре аренды.
№1. Статья об индексированном эскалаторе
Индексированная эскалация чаще всего непредсказуемо высока, что приводит к ренте. В соответствии с положением об индексированной эскалации повышение арендной платы связано с индексом потребительских цен, публикуемым Бюро трудовой статистики США. Если ваша аренда включает положение о повышении ИПЦ, ваша арендная плата будет расти в соответствии с заранее установленным уровнем инфляции.
№ 2. Регулярное увеличение шага Эскалация Эскалация
Ступенчатое повышение означает, что сумма вашей аренды будет увеличиваться на заданную сумму через регулярные промежутки времени. Это означает, что ваша арендная плата будет периодически увеличиваться на определенную сумму, скажем, на 3 доллара за квадратный фут. Если вы изначально заплатили 10 долларов, ваша арендная плата увеличится на 3 доллара за квадратный метр. Этот тип эскалации дает арендаторам четкое представление об их арендной плате заранее. И с этим знанием они заранее готовятся к своей финансовой ответственности перед арендодателем.
№3. Оговорка об увеличении процента
В пункте о процентном увеличении арендная плата увеличивается на определенный процент. Например, арендодатель может включить эскалацию, в которой говорится, что арендная плата увеличится на 1% от текущей арендной платы. Вы также можете договориться об аренде с арендодателем, чтобы договориться о процентном увеличении арендной платы на протяжении всего срока аренды.
№ 4. Прямая эскалация прямых операционных расходов
Оговорка о пропуске эксплуатационных расходов через эскалатор, добавленная к вашей оговорке, просто означает, что ваша арендная плата будет увеличиваться всякий раз, когда увеличивается стоимость операционных счетов, таких как отопление, электричество, техническое обслуживание и безопасность. Если этот пункт добавляется к вашему пункту, вы должны убедиться, что ваш арендодатель четко определил, что он имеет в виду под эксплуатационными расходами в письменной форме.
№ 5. Оговорка о переносе налогов на эскалатор
Если в вашу арендную плату включен пункт о повышении арендной платы за счет налогов, ваша текущая арендная плата будет повышаться только в том случае, если налоги на недвижимость вашего арендодателя увеличатся в течение периода вашей аренды. Это означает, что вы, как правило, будете нести ответственность за уплату части прибавки в зависимости от занимаемой вами площади.
Как часто повышается арендная плата?
Когда дело доходит до повышения цен на аренду, это обычно происходит в любой из этих моментов;
- Каждый год. Когда началась ваша аренда
- Через некоторое время. Это может быть каждые три года или 5 лет в зависимости от вашего соглашения с вашим арендодателем.
- Когда пришло время продлить аренду
Пункт о налоговом эскалаторе
В случае с недвижимостью пункт о налоговом эскалаторе встречается в договоре аренды. Положение о налоговом эскалаторе в договоре аренды подразумевает, что арендная плата повышается каждый раз, когда увеличиваются налоги на недвижимость. Это просто означает, что увеличение коммерческой арендной платы должно быть соразмерно увеличению налогов на недвижимость.
Страхование эскалатора
Пункт об эскалаторе также добавляется в страховые полисы. В страховой отрасли оговорка об эскалаторе также известна как одобрение защиты от инфляции. Страхование защищает от убытков или повреждений. Почему это верно для каждого страхового покрытия, фактор пункта эскалатора в инфляции. Инфляция может сильно повлиять на ваше требование, так что может показаться, что вы были застрахованы недостаточно. Это связано с ростом стоимости вещей.
Почему необходимо добавить пункт об эскалаторе в страховку?
Инфляция может сильно повлиять на ваше требование, так что может показаться, что вы были застрахованы недостаточно. Это результат удорожания вещей. Добавление к страховке оговорки об эскалаторе позволяет страховщику увеличивать страховое покрытие в зависимости от текущей стоимости сырья, рабочей силы и других факторов. Прежде чем вы не согласитесь со своей страховой компанией или спорите о пункте об эскалаторе, добавленном в ваш полис, помните о постоянном росте стоимости вещей. Если вы когда-нибудь предъявите претензию, вы в конечном итоге будете копаться глубоко в своем кармане, чтобы покрыть стоимость вещей.
Пункт об эскалаторе — хорошая идея?
Продавец уведомляется о том, сколько вы готовы потратить, что может повысить привлекательность предложения. Переговоры с продавцом могут привести к тому, что вы получите лучшее предложение. Другие области переговоров не учитываются пунктом об эскалации.
Каков еще термин для пункта об эскалации?
После того, как вы нашли свой идеальный дом, пришло время сотрудничать с вашим агентом по недвижимости, чтобы составить конкурентоспособное предложение. Условие, известное как оговорка о повышении или эскалаторе, может быть включено в ваше предложение, если вы и ваш агент по недвижимости уверены, что будут конкурирующие предложения.
Могут ли оговорки об эскалации нанести вам ущерб?
Риски, связанные с оговорками об эскалации: если покупатель представляет предложение с оговоркой о эскалации, не зная условий и цены конкурирующих предложений или не указывая предельную цену, покупатель может в конечном итоге заплатить значительно больше, чем он первоначально планировал, за имущество.
Как доказать пункт об эскалации?
В приложении к вашему предложению вы отправляете пункт об эскалации, в котором указывается, насколько вырастет ваша ставка в случае конкурирующих предложений, до заранее определенного предела. Обычно доказательством, необходимым для активации пункта, является копия конкурирующего предложения.
Как обойти пункт об эскалации?
Предложение, превышающее максимальную цену другого покупателя, позволит вам превзойти его с оговоркой о повышении цены. Максимальная цена не может быть раскрыта агентом продавца, поэтому вы должны представить свое лучшее предложение и надеяться, что оно будет принято.
Может ли продавец отказаться от оговорки об эскалации?
Принять решение относительно того, что делать, когда есть несколько предложений; продавцы могут решить принять одно предложение, отклонить все предложения или сделать встречное предложение. Кроме того, продавец может решить исключить пункт о эскалации, установив фиксированную цену на недвижимость.
Заключение
В то время как продавец будет очень взволнован, есть возможность продать свою недвижимость по более высокой цене, у покупателя есть шанс заплатить больше, чем стоит дом. Арендатору также приходится иметь дело с непрекращающимся повышением его арендной платы, практически ничего не делая с этим. Потому что они просто продвигают свой интерес.
Часто задаваемые вопросы об эскалаторе
Можете ли вы отказаться от пункта об эскалации?
Смягчающие обстоятельства, разрешенные в контракте, будут определять, можете ли вы отказаться от положения об эскалации.
Что такое пункт об эскалации и деэскалации?
Пункт о деэскалации — это положение в условиях контракта, которое позволяет снизить цену после подписания контракта.
