ВОЗВРАТ АМОРТИЗАЦИОННЫХ СРЕДСТВ: определение и способы его расчета

Что такое восстановление амортизации в IRS и как вы рассчитываете его для таких активов, как недвижимость и имущество, которое вы, возможно, приобрели? Если вы намерены продать предмет, который был амортизирован для целей налогообложения, вам следует прочитать следующие инструкции. Мы рассмотрим, как возврат амортизации может привести к более высоким налоговым платежам и как, проявив некоторую предусмотрительность, вы можете избежать воздействия на свои финансы и сдаваемое в аренду имущество.

Что такое возврат амортизации?

Возврат амортизации — это процедура, которая позволяет IRS возмещать налоги с финансовой прибыли налогоплательщика от продажи актива. Арендные здания, оборудование, мебель и другие активы являются примерами капитальных активов. Как только срок действия актива истек, IRS требует от налогоплательщиков сообщать о любой прибыли от выбытия или продажи этого актива как об обычном доходе. Требования к возврату амортизации основных средств различаются. Налог на прирост капитала взимается с недвижимого имущества и возврата амортизации имущества. Однако налог на прирост капитала не включается в возмещение амортизации оборудования и других активов. Но прежде чем мы перейдем к возврату, вы сначала поймете, как работает амортизация. Ниже мы более подробно рассмотрим, как работает амортизация.

Какие активы подлежат возврату амортизации?

В соответствии с разделом 1231 Кодекса IRS любой капитальный актив, удерживаемый более одного года, может считаться амортизируемым активом и упоминается как имущество 1231. Далее следуют разделы 1245 (капитальное имущество, не являющееся недвижимостью или улучшениями в отношении недвижимости) и 1250 (недвижимость и земля).

Если вам интересно, активы, такие как акции, облигации, взаимные фонды, сырьевые товары и драгоценные металлы, не подлежат амортизации, поскольку они либо не имеют операционные расходы или иметь незначительные операционные расходы, которые не влияют на стоимость активов. Напротив, оборудование изнашивается, что снижает его рыночную стоимость и полезность. Следовательно, недвижимое имущество подвержено затратам на содержание.

Возврат амортизации арендованного имущества

Одно из наиболее существенных различий между восстановлением амортизации оборудования и сдаваемого в аренду имущества заключается в том, что окончательная стоимость восстановления имущества включает налог на прирост капитала. Это означает, что любая прибыль, полученная вами от продажи вашей собственности, будет облагаться как налогом на прирост капитала, так и другими налогами. IRS облагает налогом часть вашей прибыли как прирост капитала, а компонент, связанный с амортизацией, облагается налогом по более высокой ставке. IRS называет прибыль, связанную с амортизацией, «невосстановленной прибылью по разделу 1250».

Как спланировать возмещение амортизации сдаваемого в аренду имущества

Теперь о хороших новостях. Когда сдаваемое в аренду имущество продается, убытки от пассивной деятельности, которые ранее не подлежали вычету, становятся полностью вычитаемыми. Это может помочь смягчить налоговые последствия налога на возврат амортизации.

Арендуемая недвижимость также может быть продана в обмен на аналогичный товар, чтобы избежать налогов на прирост капитала и амортизацию. Когда за продажей не следует покупка, налоги откладываются на более поздний срок.

Примеры возмещения амортизации

Способ возмещения вашей прибыли определяется типом рассматриваемого актива. Раздел 1250 Налогового кодекса применяется к недвижимому имуществу, тогда как раздел 1245 применяется к другим видам активов. В каждом из них указаны условия, при которых повторная поимка может облагаться налогом как обычный доход, а не по ставке 25%.

Раздел 1250: Сдаваемая в аренду жилая недвижимость

Раздел 1250 применяется ко всему имуществу, приобретенному или проданному после 31 декабря 1975 года. В нем говорится, что любая прибыль от продажи имущества может облагаться налогом как обычный доход в соответствии с вашим предельным или максимальным уровнем налога на основе наименьшего из следующего:

• Предполагаемая амортизация
• Разрыв между продажной ценой или справедливой рыночной стоимостью (если вы не продаете недвижимость).

В противном случае он подлежит ставке 25%, а не льготной ставке прироста капитала.

Другая недвижимость: статья 1245.

Согласно налоговому кодексу, раздел 1245 применяется к имуществу, которое не включает «здание или его конструктивные элементы». Часть цены продажи этого имущества облагается налогом как обычный доход в той степени, в которой она превышает наименьшее из:

• «Пересчитанная» база собственности рассчитывается путем добавления обратных вычетов.
• Цена покупки или справедливая рыночная стоимость актива

Опять же, в противном случае выкуп облагается налогом по ставке 25%, а не по более низкой ставке налога на прирост капитала.

Как рассчитать возврат амортизации

Чтобы рассчитать возмещение амортизации оборудования или арендованного имущества, вы должны сначала оценить базовую стоимость вашего актива. Основой стоимости является первоначальная цена приобретения вашего актива. Вы также должны знать скорректированную базу затрат. Эта стоимость является базой стоимости актива за вычетом любых вычитаемых расходов, понесенных в течение срока его службы. Теперь вы можете рассчитать возвратную стоимость амортизации актива, вычитая скорректированную базовую стоимость из продажной цены актива.

Если вы заплатили 30,000 15 долларов за оборудование, и IRS выделило вам 30,000%-ную ставку вычета со сроком вычета в четыре года, ваши базовые затраты составляют 4,500 12,000 долларов. Ваши ежегодные вычитаемые расходы составят 13,500 долларов. Чтобы рассчитать скорректированную основу затрат, умножьте на нее годовую стоимость отчислений в четыре раза и вычтите ее из основы затрат. В результате ваша скорректированная базовая стоимость составит 300 12,000 долларов. Если вы продали актив за 1,500 XNUMX долларов США, вам придется включить дополнительные расходы или комиссии. Если сборы составляют XNUMX долларов, вы должны вычесть эту сумму из продажной цены. Эта цифра представляет ваш чистый доход. Затем вы должны вычесть из этого значения XNUMX XNUMX долларов, чтобы получить реализованную прибыль в размере XNUMX XNUMX долларов.

Читайте также: АМОРТИЗАЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: Как рассчитать

Однако вы не сможете восстановить амортизацию, если на момент продажи амортизируемого объекта был убыток. Важно помнить, что прибыли и убытки рассчитываются с использованием скорректированной стоимости, а не первоначальной цены покупки. IRS классифицирует ваш возврат как обычный доход, когда вы подаете налоговую декларацию. IRS также сравнит реализованную прибыль от актива с его амортизационными расходами. Меньшее значение представляет собой возврат амортизации. Это также относится к аренде жилья и недвижимости.

Тот же метод будет использоваться для определения базы скорректированных затрат и вычета расходов на аренду имущества. Основное отличие состоит в том, что на вашу реализованную прибыль влияет ставка налога на прирост капитала и другие налоги.

Сколько вы можете обесценивать каждый год?

Линейная формула снова является наиболее часто используемым подходом для расчета амортизации. Это влечет за собой определение стоимости актива на момент приобретения и вычитание ее из скорректированной стоимости актива в конце срока его полезного использования. Затем разделите денежную сумму базовой стоимости за вычетом скорректированной базовой стоимости на количество лет, в течение которых актив может функционально обслуживать вашу организацию (лет). Это даст вам сумму амортизации в долларах, которую вы можете потребовать за год, используя прямолинейный метод.

Однако оказывается, что вам не всегда нужно использовать прямолинейный метод. Под эгидой Общепринятых принципов бухгалтерского учета (GAAP) существует три различных метода расчета амортизации. Они включают уменьшающийся остаток, сумму цифр за год и единицы продукции.

Как избежать возврата амортизации?

Обмен 1031, названный в честь Раздел 1031 IRS налогового кодекса IRS, может помочь вам избежать возврата амортизации и налогов на прирост капитала, если вы хотите снизить налоговое бремя. Однако выручка от продажи должна быть использована для инвестирования в другую инвестиционную недвижимость в соответствии с требованиями биржи 1031.

Проще говоря, как продавец, вы можете отложить уплату налога на прирост капитала при продаже ваших инвестиций, продав недвижимость и вложив деньги в собственность, которая по характеру сравнима с продаваемой и имеет равную или большую стоимость с вашей первоначальной собственностью. . На самом деле вы не получаете никакой прибыли, когда продаете свою собственность и передаете право собственности новому покупателю. Тем не менее, вы можете использовать любые доходы, чтобы увеличить свой общий объем инвестиций в недвижимость.

Что делать, если ваша прибыль меньше ваших амортизационных отчислений?

Если ваша общая признанная прибыль меньше ваших амортизационных отчислений, IRS требует, чтобы вы рассчитали налог к ​​уплате, используя вашу обычную ставку.

Предположим, что рынок недвижимости находится в нормальном цикле снижения. Несмотря на то, что это рынок покупателя, вы предпочитаете продавать покупателю, который предлагает 105,000 XNUMX долларов по личным или коммерческим причинам. Поскольку ваша прибыль меньше, чем ваши общие налоговые вычеты на амортизацию за десять лет владения недвижимостью, ваш налог рассчитывается с использованием обычной налоговой ставки:

Цена продажи недвижимости в размере 99,000 63,640 долларов США - XNUMX XNUMX долларов США на основе скорректированной стоимости = общая признанная прибыль в размере 35,360 XNUMX долларов США.

Поскольку ваши расходы на амортизацию в размере 36,360 35,360 долларов США превышают общую признанную прибыль в размере XNUMX XNUMX долларов США, вы будете платить налог по обычной налоговой ставке:

Общая сумма налога = $35,360 24 признанной прибыли * обычная налоговая ставка 8,486% = $XNUMX XNUMX

Применим ли возврат амортизации, когда сдаваемое в аренду имущество продается с убытком?

Требования по возврату амортизации не применяются, если вы продаете арендуемое имущество с убытком. Тем не менее, даже если вы потеряете деньги при продаже, вы получите выгоду от вычета амортизации в размере 36,360 10 долларов США за последние XNUMX лет для уменьшения вашего налогооблагаемого дохода.

IRS также позволяет вам переносить убытки от аренды имущества, изменяя прошлые налоговые декларации. Вы также можете перенести убыток от инвестиций в недвижимость на будущее, чтобы компенсировать будущие доходы. Тема IRS № 425 «Пассивные действия — убытки и кредиты», а также Публикация 544 подробно описывают, как потери работают при аренде недвижимости.

Что такое неполная годовая амортизация?

В приведенных выше случаях мы использовали амортизацию за полный год, что составляет 3.363 процента от стоимости имущества каждый год. В реальном мире инвестирование в недвижимостьоднако транзакции происходят каждый месяц в году.

Месяц ввода арендуемого имущества в эксплуатацию используется для расчета частичной годовой амортизации. Согласно публикации IRS 527, арендуемое имущество вводится в эксплуатацию, когда оно готово и доступно для сдачи в аренду, а не когда арендатор вступает во владение.

Например, если ваша аренда готова к заселению 1 февраля, но арендатор не подписывает договор аренды и не въезжает до 1 апреля, вы все равно можете начать амортизацию с 1 февраля. IRS также указывает, как работает неполная годовая амортизация, чтобы вы не ошиблись:

• Полный год = 3.636%
• Январь = 3.485%
• Февраль = 3.182%
• Март = 2.879%
• апрель = 2.576%
• май = 2.273%
• июнь = 1.970%
• июль = 1.667%
• Август = 1.364%
• Сентябрь = 1.061%
• Октябрь = 0.758%
• ноябрь = 0.455%
• декабрь = 0.152%

Сдаваемое в аренду имущество амортизируется по ставке 3.636 процента за каждый полный год службы после первого неполного года службы. Затем он снова частично амортизируется в зависимости от того, в каком месяце года вы продаете.

Заключение

Если вы владеете арендуемой недвижимостью или инвестируете в недвижимость, амортизация может помочь вам сэкономить деньги на налогах. В то же время существуют ограничения на то, сколько вы можете вычесть из ваших налогов и использовать, чтобы минимизировать сумму денег, которую вы должны IRS в любой год. В любом случае, при тщательном предварительном финансовом и налоговом планировании, а также стремлении реинвестировать прибыль в рост вашего портфеля недвижимости, вы можете сделать так, чтобы ваши деньги пошли намного дальше.

Часто задаваемые вопросы о возмещении амортизации

Статьи по теме

• НАКОПЛЕННАЯ АМОРТИЗАЦИЯ: расчет и примеры
• ПРЯМОЛИНЕЙНАЯ АМОРТИЗАЦИЯ: Как рассчитать прямолинейную амортизацию
• УЧЕТ АМОРТИЗАЦИИ: определение, методы, формулы и все, что вам следует знать
• Отчет о прибылях и убытках объяснил!!! Как читать и составлять отчет о прибылях и убытках
• Операционный денежный поток: использование и приложения