Кредиты на коммерческую недвижимость обычно используются для покупки или ремонта коммерческой недвижимости. Кредиторы обычно требуют, чтобы собственность занимала владелец, а это означает, что ваша компания должна занимать не менее 51 процента здания. Чтобы получить кредит на коммерческую недвижимость, вы должны сначала определить типы коммерческих кредитов, которые вам требуются, исходя из собственности и бизнеса, а затем сузить возможности вашего кредитора. Вы также должны отметить требования к кредиторам кредитов на коммерческую недвижимость, чтобы знать, какой кредитор выбрать. Вот все, что вам нужно знать о кредитах на коммерческую недвижимость.
Кредиты на коммерческую недвижимость: как они работают?
Кредиты на коммерческую недвижимость действуют аналогично ипотечным кредитам на личную недвижимость. Одним из основных отличий является то, что ссуды обеспечены залогом коммерческой недвижимости, а не жилой недвижимости. Залоговое удержание — это юридическое требование на часть имущества, которое может быть использовано в качестве залога, если кредит не будет возвращен. В случае коммерческого кредита, как только кредит погашен, кредитор удаляет залоговое удержание.
Фактические условия кредитов на коммерческую недвижимость варьируются в зависимости от типов кредитов, кредитора, финансирования недвижимости и других факторов.
Как получить кредит на коммерческую недвижимость
Получение кредита на коммерческую недвижимость аналогично получению ипотечного кредита на жилье.
- Соберите свою документацию. При подаче заявки на кредит CRE вы должны предоставить существенную документацию, демонстрирующую ваши активы, долги, доход и кредитную историю.
- Заполните заявку на получение кредита. Кредит CRE можно получить через банк, кредитный союз или интернет-кредитора, который специализируется на коммерческих кредитах.
Важно понимать, что квалификационные требования для кредитов на коммерческую недвижимость, как правило, значительно жестче, чем для личных ипотечных кредитов. Кроме того, характеристики, которые оценивают кредиторы, могут различаться.
Требования к кредитам на коммерческую недвижимость
Право на получение кредита на коммерческую недвижимость не то же самое, что право на получение жилищного кредита. Кредиторы хотят знать, что ваша фирма может покрыть платежи по кредиту, потому что вы будете использовать недвижимость в коммерческих целях и погашать кредит за счет доходов от бизнеса.
Требования к кредитам на коммерческую недвижимость делятся на три категории:
№1. Безопасность
Прежде чем выдать кредит, ваш кредитор захочет убедиться, что кредит надлежащим образом обеспечен имуществом, против которого вы берете кредит. Это означает, что вам обычно требуется не менее 25–30% акций в собственности; если вы покупаете, вам потребуется первоначальный взнос в размере 25% или более, чтобы соответствовать требованиям.
Кроме того, ваш кредитор захочет убедиться, что у вас есть соответствующее страхование имущества для защиты от повреждения имущества (их залога). Кредитор также проведет работу с титулом собственности и рассмотрит акт, чтобы убедиться в отсутствии существующих залогов или других претензий в отношении собственности. [Для получения дополнительной информации см. Что такое залог?]
№2. Доход
Кредиторы хотят убедиться, что у вас достаточно дохода по сравнению с вашими расходами при обработке вашего заявления, чтобы они могли быть уверены, что вы сможете ежемесячно производить платежи по кредиту. Коэффициент покрытия вашего долга — это один из критериев, который кредиторы учитывают при проведении этой оценки (DSCR). Минимальный DSCR варьируется в зависимости от финансируемого имущества, однако большинство кредиторов предпочитают DSCR 1.25 или выше.
Вам нужно будет предоставить налоговые декларации за два года — обычно как корпоративные, так и личные, потому что вы будете занимать деньги для деловых целей, но вам также нужно будет подписать личную гарантию. Вы также должны предоставить организационные документы вашей компании и операционное соглашение, а также личные документы, такие как форма W-9 и копия свидетельства о рождении или паспорта.
№3. Гарантия
Если вы подаете заявку на получение кредита на коммерческую недвижимость, ваш кредитор почти наверняка захочет проверить кредитный рейтинг вашей компании. Однако в большинстве случаев кредиторы также потребуют от вас предоставить личную гарантию, поэтому ваш личный кредит также будет проверен.
Минимальный кредитный рейтинг варьируется в зависимости от кредитора, но для большинства обычных кредитов он обычно составляет от 660 до 680.
Кредиторы захотят узнать, как долго вы занимаетесь бизнесом, чтобы оценить ваш кредитный риск в дополнение к оценке вашего кредита. Чтобы иметь право на получение коммерческого кредита, вы должны, как правило, проработать в компании не менее одного или двух лет. В результате кредитор будет уверен в доходах вашей компании, которые будут основным источником погашения вашего кредита.
Выбор кредитора для кредита на коммерческую недвижимость
Существует множество различных кредитов и кредиторов, из которых можно выбирать при поиске кредита на коммерческую недвижимость, поэтому очень важно найти кредитора, который не только предлагает тип кредита, который вы хотите, но также имеет ставки, которые вы можете себе позволить, и квалификационные требования, которые вы можете выполнить.
При выборе кредитора учитывайте следующие факторы:
- Доступные варианты кредита
- Сборы за создание.
- Процентные ставки
- Требования к документации.
- Требования к рабочему времени
- Штрафы за досрочную оплату
- Личные требования
- Быстрое финансирование или плохой кредит (если они вам нужны)
- Жалобы клиентов и рейтинги Better Business Bureau
Виды кредитов на коммерческую недвижимость
Если вам интересно, где получить коммерческий кредит на строительство, есть несколько доступных вариантов. Вы должны оценить коммерческие кредитные ставки от нескольких кредиторов, чтобы определить, какой из них лучше для вас.
Ниже приводится список преимуществ и недостатков работы с определенными типами кредиторов по кредитам на коммерческую недвижимость:
№1. банки
Большинство банков предлагают коммерческие кредиты для различных типов собственности. Обычный банковский кредит обычно стоит около 1 миллиона долларов.
Плюсы:
- Разумные ставки.
- Удобство и потенциальная экономия в качестве существующего клиента банка.
- Варианты долгосрочного финансирования.
Минусы:
- Требуется обширная документация.
- Медленная процедура
- Доступно только для заявителей с сильным или исключительным кредитом.
№ 2. Коммерческие финансисты
Помимо банков, существуют и другие небанковские финансовые организации, которые могут предоставлять кредиты на коммерческую недвижимость малому и среднему бизнесу. Ставки по коммерческим кредитам, как правило, выше банковских ставок; тем не менее, если вам нужен кредит быстро, это может быть жизнеспособным вариантом.
Плюсы:
- Менее строгие критерии андеррайтинга.
- одобрение за меньшее время, чем в банках.
- Сборы и затраты на закрытие сокращаются.
Минусы:
- Процентные ставки часто выше, чем те, которые предлагают банки.
- Возможна оплата баллоном через 5-10 лет.
- Многие из них являются краткосрочными кредитами.
№3. SBA 504 кредиты на коммерческую недвижимость.
SBA создало эти кредиты на коммерческую недвижимость, которые можно использовать для покупки недвижимости или долгосрочного оборудования. Они состоят из двух кредитов: один от банка на сумму до 50% кредита и один от Сертифицированная девелоперская компания до 40% суммы кредита. Требуется депозит не менее 10%.
Плюсы:
- Процентные ставки ниже рынка
- 20 или 25-летний срок
- Минимальный первоначальный взнос
Минусы:
- Должны быть выполнены требования SBA по размеру кредита на коммерческую недвижимость.
- Затянувшаяся процедура финансирования
№ 4. SBA 7(a) Кредиты на коммерческую недвижимость
Вы можете занять до 5 миллионов долларов через связанного кредитора, используя флагманский кредит SBA, в зависимости от вашей квалификации. Эти кредиты SBA на коммерческую недвижимость могут быть использованы для строительства новой собственности, ремонта существующей собственности или покупки земли или зданий. Ставки рассчитываются с использованием базовой ставки плюс несколько процентных пунктов.
Плюсы:
- Конкурентоспособные процентные ставки
- Возможны сроки до 25 лет.
- Большинство кредитов полностью амортизированы.
Минусы:
- Ограничения по размеру компании
- Нужен хороший кредитный рейтинг.
- Долгий процесс утверждения
Следует отметить, что ссуды SBA на коммерческую недвижимость требуют как минимум 51% заполняемости для существующих зданий и 60% для нового строительства.
№ 5. Кредиторы с твердыми деньгами
Твердые кредиты деньги краткосрочные кредиты на основе стоимости имущества. Эти кредиты на коммерческую недвижимость обычно выдаются частными компаниями и имеют более высокие требования к первоначальному взносу. Таким образом, получение кредита проще, и получение кредита, как правило, быстрее, чем при стандартной ипотеке.
Плюсы:
- Не учитывает кредитный рейтинг заемщика.
- Быстрое утверждение
- Проще получить квалификацию
Минусы:
- Повышенные процентные ставки
- Средний коэффициент LTV колеблется от 60% до 80%.
- Временное финансирование
№ 6. Кондуитные финансисты
Кондуитные кредиты — это коммерческие ипотечные кредиты, которые объединяются с другими видами коммерческих кредитов, а затем продаются на вторичном рынке инвесторам. Они часто финансируют как минимум от 1 до 3 миллионов долларов на срок от пяти до десяти лет. амортизационный часто выполняется в течение более длительного периода, что позволяет поддерживать низкие платежи, но остаток выплачивается одним окончательным платежом с огромной скоростью.
Плюсы:
- Процентные ставки низкие.
- Продолжительность амортизации превышает срок кредита
- Личная гарантия не требуется для кредита без права регресса.
Минусы:
- Оплата воздушным шаром после 5-10-летнего срока
- Штрафы за досрочное погашение серьезные.
№ 7. Краудфандинговые платформы
Платформы краудфандинга связывают заемщиков с частными кредиторами. Существует множество коммерческих кредитных площадок. Эти услуги являются отличным выбором для краткосрочных промежуточных кредитов, которые должны «преодолеть разрыв», пока вы не сможете получить долгосрочное финансирование.
Плюсы:
- Быстрый поворот
- Большинство кредитных рейтингов имеют право на одобрение кредита.
- Простая процедура подачи заявки
Минусы:
- Процентные ставки могут быть высокими.
- Дорогие сборы за создание
- Традиционные кредиторы подчиняются меньшему количеству правил.
№ 8. Одеяло Кредиты
Если вы намерены приобрести несколько домов, общий кредит может помочь сделать процесс более управляемым. У вас может быть один кредитор, один платеж и один набор условий кредита для нескольких объектов с таким видом финансирования. Хотя это кажется несбыточной мечтой, у него есть существенные недостатки. Во-первых, может быть трудно продать отдельные свойства, потому что все они связаны друг с другом. Во-вторых, поскольку каждое имущество служит залогом для других, если одно из них не принесет ожидаемого дохода, все ваши инвестиции могут оказаться под угрозой.
Ставки, условия и комиссии по кредиту на коммерческую недвижимость
| Процентная ставка | Начинается около 3.5% |
| Первоначальный взнос | Не менее 25% |
| Условия кредита | От 10 до 25 лет, с амортизацией до XNUMX лет |
| Требование отношения долга к доходу | Минимальный коэффициент покрытия долга (DSCR) 1.25 |
| Минимальный кредитный рейтинг | 660 |
| Допустимые типы недвижимости | Офисная, торговая, промышленная, гостиничная, ресторанная, медицинская, развлекательная и специализированная недвижимость |
Ключевые различия между кредитами на жилую и коммерческую недвижимость
Кредиты на коммерческую недвижимость
- Кредиты на коммерческую недвижимость обычно выдаются корпорациям (корпорациям, застройщикам, товариществам с ограниченной ответственностью, фондам и трастам).
- Коммерческие ссуды часто выдаются на срок от пяти до двадцати лет, при этом время амортизации часто превышает срок ссуды.
- Отношение кредита к стоимости коммерческого кредита обычно варьируется от 65 до 80 процентов.
Жилищные ссуды
- Индивидуальные заемщики часто получают жилищную ипотеку.
- Жилищная ипотека — это тип амортизируемого кредита, по которому долг погашается регулярными платежами с течением времени. 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой является самым популярным ипотечным продуктом.
- Некоторые жилищные ипотечные кредиты, такие как кредиты USDA или VA, допускают высокое соотношение кредита к стоимости, достигающее 100 процентов.
Что отличает кредит под коммерческую недвижимость от потребительского кредита?
Индивидуальные (потребительские) кредиты — это не то же самое, что кредиты на коммерческую недвижимость. Эти кредиты имеют очень разные требования к обеспечению и андеррайтингу, а также разные ставки, сроки и другие характеристики.
Во-первых, существует значительно меньше программ для секьюритизации коммерческих кредитов, чем для личных кредитов. Это означает, что кредиторы часто должны удерживать многие из этих ссуд после того, как они выданы, а не продавать их инвесторам, которые несут риск убытков, если заемщик не погасит ссуду.
В результате кредиторы значительно более настороженно относятся к выдаче коммерческих кредитов. Минимальные кредитные баллы и авансовые платежи часто выше. Кредиты на коммерческую недвижимость также не подлежат ипотечному страхованию, поэтому требования к доходу и процентные ставки обычно выше.
Кроме того, коммерческие кредиты часто не так долго, как личные кредиты. В отличие от ипотечных кредитов, которые часто предоставляются на срок до 30 лет, кредиты на коммерческую недвижимость часто выдаются на срок всего от пяти до десяти лет. С другой стороны, амортизация кредита иногда бывает более длительной — обычно до 25 лет, — в результате чего заемщики вынуждены выплачивать огромные суммы, которые они должны либо погасить, либо рефинансировать в конце срока кредита.
Заключение
Инвестор (как правило, юридическое лицо) покупает коммерческую недвижимость, сдает в аренду площади и получает арендную плату от предприятий, которые работают на территории собственности. Инвестиции предназначены для сдачи в аренду.
Кредиторы учитывают обеспечение по кредиту, кредитоспособность организации (или принципалов/владельцев), включая финансовую отчетность за три-пять лет и налоговые декларации, а также финансовые коэффициенты, такие как отношение кредита к стоимости и коэффициент покрытия обслуживания долга. при оценке кредитов на коммерческую недвижимость.
Часто задаваемые вопросы о кредитах на коммерческую недвижимость
Какой кредитный рейтинг необходим для коммерческого кредита?
Обычно требуется кредитный рейтинг не менее 680, а кредитный рейтинг выше 700 крайне желателен.
Каковы требования для коммерческой ипотеки?
- Имейте готовый депозит 20% - 30%.
- Станьте домовладельцем.
- Владели двумя или более объектами недвижимости для сдачи в аренду в течение как минимум 24 месяцев.
- Имейте немного денег в банке в виде сбережений.
- Предъявите подтверждение своего дохода, будь то заработная плата, самостоятельная занятость или арендная плата.
Какова максимальная сумма кредита SBA?
$ 5 миллионов
