30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой является популярным выбором среди покупателей жилья. Однако бывают случаи, когда ваше финансовое положение может не позволить вам купить дом, даже если вы очень этого хотите. Единственный способ совершить покупку дома, когда первоначальный взнос недоступен, — это взять несколько кредитов. Дополнительная ипотека может быть вариантом, который поможет вам купить дом, который вы хотите, но есть недостатки, о которых следует помнить, прежде чем подписывать какие-либо документы.
Давайте рассмотрим эти недостатки и каждую деталь информации, которая вам понадобится, чтобы принять лучшее решение в отношении контрейлерной ипотеки.
Контейнерные ипотечные кредиты также известны как контрейлерные кредиты.
Обзор
Если вы ищете дом, но он находится за пределами вашего ценового диапазона, особенно на горячих рынках, совместный кредит может помочь с первоначальными затратами.
Контейнерный кредит — это второй кредит после первого ипотечного кредита для финансирования одного объекта недвижимости. Обычно он используется для снижения первоначальных затрат на ипотеку, таких как первоначальный взнос или частное ипотечное страхование, которое многие кредиторы требуют при первой ипотеке.
Большинство кредиторов требуют первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости дома. Однако иметь столько наличных денег (без риска для своих сбережений) не всегда возможно, особенно если стоимость жилья быстро растет.
Некоторые программы, такие как ссуды Федерального жилищного управления (FHA) или по делам ветеранов (VA), позволяют заемщикам вносить меньше денег. Тем не менее, к ним предъявляются определенные требования (доход, местонахождение и т. д.), которым вы должны соответствовать. Кроме того, вам может потребоваться оплатить дополнительные сборы, что делает контрейлерный кредит более привлекательным вариантом.
Вот что вам нужно знать о контрейлерных кредитов для жилищных кредитов.
История контрейлерных кредитов или ипотечных кредитов
Многие кредиторы предлагали жилищные кредиты тем, у кого не было традиционного 20-процентного первоначального взноса в начале 2000-х годов (до жилищного кризиса). По данным Центра недвижимости и городской политики Фурмана при Нью-Йоркском университете, в 2006 году четверть всех заемщиков использовали контрейлерные кредиты.
Это означало, что заемщики использовали два ипотечных кредита для покрытия стоимости дома, один на 80%, а другой на 20% первоначального взноса. Когда пузырь на рынке жилья лопнул, многие домовладельцы остались с отрицательным капиталом, также известным как «под водой» (или с перевернутыми кредитами).
В результате многие люди не выполнили свои обязательства по ипотечным кредитам, а наличие двух ипотечных кредитов затрудняло получение разрешения на изменение кредита или одобрение короткой продажи.
С момента восстановления жилищного строительства комбинированные ссуды были ограничены 90% от суммы ссуды к стоимости. Это означает, что вы должны внести 10% первоначальный взнос, а не кредит 80-20, который был популярен во время пузыря.
Как работает контрейлерная ипотека
Работает контрейлерная ипотека: вы получаете ипотечный кредит на 80% от покупной цены дома. Вместо того, чтобы платить оставшиеся 20% наличными, вы берете второй кредит (обычно под 10%), а затем вносите оставшиеся 10% наличными.
Предположим, вы хотите купить дом за 200,000 20,000 долларов, но у вас есть только 160,000 80 долларов сбережений. Вы получите ипотечный кредит в размере 20,000 10 долларов США (20,000%), используя стратегию контрейлерного кредита. Затем вы бы взяли контрейлерный кредит на дополнительные 10 XNUMX долларов (XNUMX%). Наконец, вы заплатите оставшиеся XNUMX XNUMX долларов (XNUMX%) авансом.
Вы используете эту стратегию, чтобы получить оба кредита одновременно. Второй меньший кредит, как правило, кредит под залог дома или кредитная линия (HELOC) с 10-летним периодом использования, дополняет первый, чтобы удовлетворить ваши общие потребности в заимствованиях.
Тем не менее, вы не обязаны получать кредиты от того же кредитора. Если вы уведомите своего основного ипотечного кредитора о том, что собираетесь использовать контрейлерную ссуду, они направят вас ко второму кредитору, который может предоставить дополнительное финансирование.
Виды контрейлерных кредитов
Описанный выше сценарий является наиболее распространенной структурой комбинированного кредита, но это не единственный способ разделить средства. Вот более пристальный взгляд на три самых популярных альтернативы.
80/10/10
Дополнительные кредиты также известны как кредиты 80/10/10, потому что это наиболее распространенный способ разделения средств в процентах. Первое число представляет собой основную сумму ипотечного кредита (80%), а второе число представляет собой сумму дополнительного кредита (10%). Последняя цифра представляет собой первоначальный взнос (10%).
80/15/5
Это похоже на кредит 80-10-10, но вы можете предпочесть его, если у вас есть менее 10% для первоначального взноса.
75/15/10
Еще один популярный способ разделить контрейлерный кредит — 75/15/10. Это означает, что на первый ипотечный кредит приходится 75% покупной цены, на вторичный кредит приходится 15%, а первоначальный взнос составляет 10%. Эта версия часто используется при финансировании кондоминиума, поскольку ставки по ипотечным кредитам выше, когда отношение кредита к стоимости (LTV) превышает 75%.
Используя тот же пример на 200,000 75 долларов, что и выше, совместный кредит 15/10/XNUMX будет выглядеть так:
- Первичный кредит: 150,000 75 долларов США (XNUMX%).
- Вторичный кредит: 30,000 15 долларов США (XNUMX%)
- Первоначальный взнос: 20,000 10 долларов США (XNUMX%)
Почему может быть сложно получить контрейлерный кредит
Теоретически контрейлерный кредит кажется лучшим вариантом, но существуют риски, поэтому кредитор потребует доказательств того, что вы можете справиться с дополнительным долгом.
Следует иметь в виду, что ипотечный кредитор будет учитывать соотношение вашего долга к доходу (DTI) при утверждении вашего кредита. Поскольку вы, по сути, берете два кредита на дом, у вас больше долгов, поэтому вам потребуется более высокий доход, чтобы покрыть оба.
Ваш DTI не должен превышать 28%, что означает, что общая ежемесячная стоимость обоих кредитов не может превышать 28% от вашего валового ежемесячного дохода. Например, если ваш ежемесячный доход до вычета налогов составляет 6,000 долларов США, вы не имеете права на получение дополнительной ссуды, стоимость которой превышает 1,680 долларов США в месяц.
Кроме того, поскольку брать два отдельных кредита одновременно рискованно, вам понадобится хороший кредит, чтобы претендовать на получение контрейлерного кредита. У каждого кредитора разные требования, но требуется кредитный рейтинг не менее 680.
Преимущества и недостатки контрейлерных кредитов
Вы должны или не должны брать контрейлерный кредит по нескольким причинам.
Преимущества контрейлерных кредитов
№1. Как избежать PMI
Одной из наиболее распространенных причин получения дополнительной ссуды является избежание уплаты частного ипотечного страхования (PMI), которое защищает кредитора в случае дефолта. Получение двух ипотечных кредитов обходится домовладельцу дешевле, а проценты обычно не облагаются налогом. Прежде чем принимать такое важное финансовое решение, мы рекомендуем проконсультироваться со своим налоговым консультантом.
Когда у вас есть 20% или более собственного капитала в вашем доме, вы имеете законное право потребовать, чтобы ваш кредитор прекратил действие вашего PMI. В противном случае кредитор должен прекратить PMI, как только вы достигнете 22% собственного капитала в вашем доме.
№ 2. Уменьшенные авансовые платежи
Дополнительная ипотека также может использоваться для финансирования более 80% покупной цены дома (также известная как 80% кредита к стоимости или LTV).
Например, если у покупателя дома достаточно денег только для первоначального взноса в размере 5%, он может получить кредит 80/15/5. «80» относится к первой ипотеке, которая покрывает первые 80% покупной цены дома. «15» относится ко второй ипотеке, которая покрывает оставшиеся 15% от покупной цены. «5» представляет собой первоначальный взнос в размере 5%, сделанный заемщиком.
Это можно сделать двумя способами: 80/15/5 или 80/10/10. Однако некоторые кредиторы предлагают вариант 80/20, при котором вторая ипотека покрывает оставшуюся часть покупной цены без первоначального взноса.
# 3. удобство
Комбинированный кредит может быть полезным инструментом для покупателей жилья. Вам не нужно идти на два закрытия, подписывать два комплекта документов или оплачивать две разные затраты на закрытие, потому что контрейлерная ипотека закрывается в то же время, что и первая ипотека. Если ваш основной кредитор не предлагает дополнительные кредиты, они, скорее всего, порекомендуют другого кредитора, с которым у них есть рабочие отношения.
Второй кредит иногда может быть структурирован так, чтобы домовладелец мог извлечь из него выгоду. Например, если вторая ссуда представляет собой кредитную линию под залог собственного дома, домовладелец может использовать средства для улучшения дома.
Комбинированные кредиты также могут быть структурированы так, чтобы принимать только процентные платежи. Это означает, что вам нужно платить только проценты за установленный период, но вы можете добавить столько основной суммы, сколько захотите.
Этот вариант дает домовладельцам больше возможностей для того, как они могут потратить свои деньги. Они могли бы положить его в свои 401 (к) или другие финансовые вложения, погасить долг по кредитной карте с высокими процентами или отложить его на черный день.
№ 4. Как избежать больших процентных ставок по кредитам
Если вы ищете более дорогой дом, контрейлерный кредит может позволить вам избежать кредитных лимитов крупных кредитов. Более низкие процентные ставки по первой ипотеке принесут вам пользу.
Недостатки контрейлерных кредитов
С другой стороны, контрейлерные ипотечные кредиты имеют ряд недостатков, которые могут оттолкнуть заемщика. Вот несколько примеров:
№1. Более высокие процентные ставки
Поскольку вторая ипотека связана с краткосрочными процентными ставками, она обычно финансируется по более высокой ставке, чем основная ипотека. Эти ставки могут в конечном итоге перевесить стоимость PMI.
№ 2. Более высокие ежемесячные платежи
Вторые ипотечные кредиты обычно ограничиваются основным жильем и имеют более короткий срок кредита, чем первые ипотечные кредиты. Это означает более высокие ежемесячные платежи по ипотеке и ограничения по типу проживания.
№3. Ограничения по сумме
Вторые ипотечные кредиты также ограничены суммой кредита не более 100,000 XNUMX долларов. Некоторые кредиторы, однако, позволяют больше.
Дополнительные ипотечные альтернативы
№1. Оплатить частную ипотечную страховку
Вы можете предпочесть платить за PMI, особенно если PMI дешевле в месяц, чем второй платеж по ипотеке. Кредиторы обязаны отменить PMI, как только у вас будет 22% капитала в их доме, но вы можете потребовать, чтобы он был отменен раньше, если у них есть 20% капитала.
№ 2. Подать заявку на крупную ипотеку
Если ваш кредитный рейтинг и отношение долга к доходу достаточно высоки, чтобы претендовать на получение крупного кредита, вы можете предпочесть один ежемесячный платеж.
№3. Купите менее дорогой дом
Покупка менее дорогого дома может позволить вам претендовать на соответствующий кредит, а не гигантский кредит. Это устранит вашу потребность в контрейлерной ссуде, чтобы избежать гигантской ипотеки.
Более доступный дом может позволить вам внести первоначальный взнос в размере 20%, что устраняет необходимость в PMI.
# 4. Получить бридж-кредит
Вы рассматриваете возможность получения контрейлерной ссуды, потому что переезжаете, но еще не продали свой дом? Бридж-кредит может быть лучшим вариантом.
Этот краткосрочный ипотечный кредит устраняет разрыв между моментом, когда вы покупаете новый дом, и тем, когда поступает выручка от продажи вашего предыдущего дома. Обычно вы можете занять до 80% от первоначальной стоимости дома на срок от шести месяцев до одного года. Если вам нужен второй кредит на более короткий срок, чтобы вам не приходилось вносить два платежа по ипотеке в течение длительного времени, вы можете предпочесть промежуточный кредит.
Ваше финансовое положение и стоимость жилья в вашем районе, скорее всего, повлияют на ваш выбор между дополнительным кредитом и другими вариантами.
Другие возможности
- Государственный кредит: Некоторые кредиты, поддерживаемые федеральным правительством, позволяют покупателям жилья вкладывать меньше денег. Кредиты FHA, например, требуют всего лишь 3.5% первоначального взноса, хотя требуется ипотечное страхование. Если вы соответствуете определенным критериям, кредиты VA и USDA не требуют первоначального взноса.
- Программы помощи по первоначальному взносу: Если вы впервые покупаете жилье, вы можете иметь право на участие в специальных программах или грантах, которые помогут вам сэкономить деньги для первоначального взноса. В большинстве случаев вам не придется беспокоиться об оплате PMI или наличии достаточного количества сбережений.
Заключение
Прежде чем брать две ипотеки, посчитайте, чтобы убедиться, что вы экономите деньги. Хотя отказ от PMI может показаться привлекательным, в конечном итоге вы можете заплатить больше за кредиты, чем при ипотечном страховании. Подождать, пока у вас будет достаточно первоначального взноса, чтобы избежать двух кредитов или PMI, — лучший способ сэкономить деньги на протяжении всего вашего ипотечного кредита. Если это не вариант для вас, у нас есть другие варианты покупки дома с низким первоначальным взносом.
Статьи по теме
- 80-10-10 Кредит: все, что вы должны знать !!!
- Как избежать PMI (частное ипотечное страхование): подробное руководство
- КОНТРОЛЬНЫЙ КРЕДИТ: определение, плюсы, минусы и варианты рефинансирования
- ЧТО ТАКОЕ ДЖАМБО ИПОТЕКА? Тарифы и лимиты в 2023 году
Рекомендации
