При покупке более чем одной инвестиционной недвижимости обычно предпочтительнее оформить общую ипотеку, которая представляет собой единый кредит для оплаты приобретения нескольких объектов недвижимости, чем подавать заявку на получение кредита для каждой отдельной покупки. Теперь давайте обсудим, что такое ипотечный кредит и как он применяется к недвижимости.
Обзор
Общая ипотека, также известная как общая ссуда, представляет собой ипотеку, которая покрывает ряд свойств и использует их все в качестве обеспечения. Вместо того, чтобы финансировать каждую недвижимость отдельно, вы можете финансировать сразу несколько объектов с помощью общей ипотеки.
Общий кредит может быть использован для покупки нескольких объектов одновременно или для объединения кредитов на несколько объектов в один. В случае продажи залогового имущества выплачивается только сумма, относящаяся к проданному имуществу; сам кредит не «призывается», так как это потребует рефинансирования или полного погашения. Таким образом, оставшаяся сумма кредита продолжается в соответствии с графиком.
Общие ипотечные кредиты не часто доступны в традиционных банках и кредиторах. Вместо этого коммерческие кредиторы являются основными источниками этих кредитов. Они концентрируются на опытных инвесторах в недвижимость с запутанными финансами и портфелем многих свойств.
Как работает ипотечный кредит
Полная ипотека упрощает финансирование недвижимости. Инвестиции в недвижимость требуют больших депозитов. Личных сбережений может не хватить для крупномасштабных операций с недвижимостью. Таким образом, общая ипотека идеально подходит для финансирования недвижимости. Девелоперы покупают и осваивают землю, чтобы разделить ее на жилые единицы, используя общую ипотеку. Эта ипотека охватывает несколько лотов. Развитие подразделения недвижимости использует этот вид финансирования. За установленную сумму заемщик может погасить отдельные лоты. Ипотека будет платить за оба лота, пока идет строительство.
Здания, которые будут построены с помощью этой ипотеки, служат обеспечением по кредиту. Тем не менее, общие ипотечные кредиты имеют правила, которые позволяют продавать отдельные объекты недвижимости без полной выплаты кредита.
«Оговорка о продаже» в обычных ипотечных кредитах требует полной оплаты в случае продажи недвижимости. «Оговорка об освобождении» общей ипотеки позволяет продать часть залогового имущества и вернуть часть долга. После того, как все дома проданы, общая ипотека восстанавливается. Это упрощает покупку и продажу нескольких домов с одним и тем же кредитом.
Этот пункт, однако, применим только в том случае, если стоимость уцелевшего имущества достаточна для погашения остатка непогашенной ссуды при продаже имущества из портфеля, поддерживающего общую ипотеку.
Общие требования к ипотеке
Кредитные учреждения также могут учитывать следующее при определении общего права компании на получение ипотечного кредита:
№1. Кредитоспособность заемщика
Личная кредитная история и доход заемщика будут приняты во внимание общим ипотечным кредитором в процессе подачи заявки.
№ 2. Финансовая устойчивость компании
Коэффициент покрытия долга (DSCR) не менее 1.25x требуется для того, чтобы компания могла претендовать на получение кредита в дополнение к доходам от бизнеса и кредитной истории.
№3. Понимание отрасли
Если заемщик намерен построить крупный проект, это необходимо. Общий ипотечный кредитор захочет узнать, есть ли у заемщика прошлый опыт, потому что в этих обстоятельствах они находятся в большой опасности.
№ 5. Сила актива
Кредитное учреждение захочет узнать, сколько объектов недвижимости включено в кредит, какие объекты включены, для чего они используются, где они расположены, как они обслуживаются и сколько они стоят.
№ 6. Чистый операционный доход
Если кредит предназначен для сдачи в аренду недвижимости, банковская компания захочет знать, сколько денег недвижимость приносит каждый месяц.
Кому подходят ипотечные кредиты?
Чаще всего ими пользуются умные покупатели, ласты и застройщики. Целевым рынком для общих ипотечных кредитов являются компании, занимающиеся оптовой покупкой домов, или опытные инвесторы с портфелем жилой или коммерческой недвижимости.
Эти кредиты не предназначены для использования для второго дома или даже основного места жительства. Вместо этого они служат инвестиционными резиденциями для инвесторов в недвижимость, которые сдают, продают или строят дома для получения прибыли. Некоторые из наиболее типичных клиентов для полной ипотеки включают в себя:
№1. Инвесторы в арендную недвижимость
Инвесторы в арендную недвижимость обычно сталкиваются с ограничениями на получение займов у обычных кредиторов. Общий кредит может быть использован для покупки нескольких объектов одновременно или для объединения кредитов на существующие арендуемые объекты в один кредит.
№ 2. Недвижимость Ласты
Любители недвижимости могут купить сразу несколько объектов недвижимости для перепродажи, используя общий кредит. Флиппер просто должен погасить этот процент кредита за каждую проданную собственность. Например, флипперы могут искать общие ипотечные кредиты, чтобы они могли быстро двигаться и использовать шансы, которые они обнаруживают на рынке. Полная ипотека может обеспечить дополнительную гибкость, чтобы сделать такие операции более осуществимыми, если инвестор обнаружит много домов, которые он хочет купить, отремонтировать и перепродать.
№3. Строители и девелоперы
Застройщики также могут покупать землю и оплачивать строительство зданий с помощью общей ипотеки. Если застройщик соглашается сохранить кредит, он становится постоянным финансированием; в противном случае он может быть погашен, когда застройщик продает недвижимость.
№ 4. Расширение бизнеса
Общая ссуда предлагает финансировать все здания в рамках одной ипотеки, что полезно для компаний, которые расширяют или покупают одно здание во многих местах.
Одеяло Ипотечная Недвижимость
Короче говоря, общая ипотечная недвижимость — это система финансирования различных проектов и приобретений недвижимости с использованием общей ссуды. Это также дает возможность объединить несколько отдельных ипотечных кредитов на недвижимость в рамках одного общего кредита. Поскольку общие ипотечные кредиты являются довольно гибкими и позволяют продавать отдельные активы по отдельности, без необходимости рефинансирования или получения нового кредита, их обычно приобретают инвесторы в недвижимость и застройщики, чтобы сэкономить время и деньги при финансировании нескольких активов или коммерческих и жилых объектов. характеристики.
Возьмем, к примеру, этот сценарий. Застройщик покупает 100 акров земли с намерением построить пригородный район с одним домом на акр. Они покупают землю у разных продавцов, используя общий кредит. Они продают дома конкретным семьям по мере их строительства и выплачивают часть кредита при каждой продаже.
Одеяло ипотечных кредиторов
Запрос рекомендаций у вашего банкира, CPA или финансовый консультант это самый простой способ найти коммерческого кредитора, который предоставляет общие ипотечные кредиты. Тем не менее, вот несколько ипотечных кредиторов, которые вы также можете рассмотреть:
№1. Вастер Коммерческое кредитование:
Vaster — это полностью интегрированная ипотечная организация, костяк которой составляют эксперты местного рынка. Он был основан в 2017 году двумя крупнейшими фирмами по недвижимости в Южной Флориде; Fortune International Group и связанная с ней группа. Он был создан как совместное предприятие. За первые два года своей работы в качестве частного кредитора Вастер выдал кредитов на сумму более 150,000,000 XNUMX XNUMX долларов. С тех пор они увеличили разнообразие кредитных продуктов, которые они предоставляют, чтобы продолжать помогать большему количеству людей накапливать богатство с помощью недвижимости.
Vaster расположен в Майами, штат Флорида, в Брикелле, финансовом центре города, и может предоставить беспроблемную ипотеку клиентам из Соединенных Штатов и других стран благодаря удобному расположению своей штаб-квартиры.
Вастер специализируется на крупномасштабных и сложных коммерческих сделках с финансированием до 65% и без максимальной суммы кредита по соглашению сроком от 12 до 36 месяцев как для коммерческих, так и для жилищных кредитов.
№ 2. КРАМ Капитал
Когда дело доходит до финансирования коммерческой и жилой недвижимости, немногие компании могут сравниться с ООО «КРАМ Капитал Групп». Благодаря своему глобальному присутствию клиенты KRAM могут получить доступ к средствам для инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость где угодно. Их штаб-квартира находится в Атланте, штат Джорджия.
20-летний опыт руководящей команды в коммерческом и жилищном финансировании и транзакциях на сумму 2 миллиарда долларов помогают клиентам. С 2017 года KRAM Capital Group предоставляет исключительные услуги и онлайн-инструменты, чтобы предоставить каждому клиенту уникальный опыт.
KRAM Capital предоставляет финансирование инвесторам в недвижимость всех размеров, включая; коммерческая недвижимость, многоквартирные дома, инвестиции в жилье, промежуточные кредиты и аренда на время отпуска с суммой кредита, начинающейся минимум с 300,000 5 долларов США, и фиксированным сроком кредита от 30 до XNUMX лет.
№3. Кредиты Вестпарк
Калифорнийская компания Westpark Loans является прямым кредитором твердых денег, работающим в национальном масштабе. Они предоставляют все виды ипотечных кредитов, включая твердые деньги, государственные, альтернативные документы и обычные кредиты.
Компания Westpark Loans, расположенная в Ирвине, штат Калифорния, США, предлагает 2 различных продукта в рамках общей кредитной системы. Это общий кредит Standard Investor и общий кредит Apartment Investor.
В соответствии с вариантом займа Standard Investor Blanket;
- Сумма кредита варьируется от 500,000 5 до XNUMX миллионов долларов.
- Возможен рефинансирование наличными
- 5 или 10 лет с фиксированным сроком погашения до 30 лет
По варианту кредита «Одеяло инвестора квартиры»;
- Сумма кредита варьируется от $1 млн до $50 млн.
- Также возможно рефинансирование наличными
- 5 или 10 лет с фиксированным сроком погашения до 30 лет
Бланкетный кредит против промежуточного кредита
Несмотря на то, что оба являются кредитами на коммерческую недвижимость, между ними есть несколько различий.
Бридж-кредит — это краткосрочный кредит, созданный для финансирования в переходный период, например, при переезде из одного дома в другой, тогда как общий кредит — это одна ипотека, которая покрывает два или более объекта недвижимости.
Промежуточные кредиты в основном используются одинокими домовладельцами, которые хотят переехать в новый дом или отремонтировать и продать свой старый дом, в то время как общие кредиты в основном предпочитают застройщики и инвесторы, развивающие большое количество объектов одновременно.
Промежуточные кредиты имеют более высокую процентную ставку в диапазоне от 6.25% и выше и представляют собой относительно краткосрочные кредиты, которые обычно подлежат погашению в течение от 6 месяцев до 3 лет, в то время как общие кредиты имеют гораздо более низкие процентные ставки до 4% со сроками кредита от 2 до 30 лет. XNUMX лет.
Инвесторы в недвижимость могут иногда использовать коммерческие промежуточные ссуды, которые являются краткосрочными ссудами, пока они не смогут обеспечить долгосрочное финансирование. При ремонте недавно купленной доходной собственности часто используются промежуточные ссуды; после того, как улучшения завершены, недвижимость становится доступной для постоянного финансирования. Кроме того, Коммерческие бридж-кредиты могут быть использованы для покупки земли, которая еще не построена, или для рефинансирования бизнес-активов.
Плюсы и минусы ипотечного кредита
Вот основные плюсы и минусы общей ипотеки:
Плюсы
- Заемщик с общей ипотекой может сэкономить больше денег, потому что есть только один кредит для оплаты комиссий. Это дает владельцу недвижимости больше денег для инвестирования в проект. Таким образом, затраты для торговца недвижимостью на подачу заявки и закрытие нескольких ипотечных кредитов меньше.
- Эти кредиты позволяют инвесторам и заемщикам консолидировать несколько свойств в рамках одного кредита. Это экономит много времени, энергии и денег. Кроме того, поскольку есть только одна заявка на получение кредита, они экономят массу бумаги, поскольку нужно заполнить только один набор финансовых документов, один кредитный запрос и одно заявление.
- После одобрения кредита заемщики будут иметь только один платеж по кредиту в месяц для управления и отслеживания, а также один ежемесячный отчет для обновления в бухгалтерском учете заемщика.
- Продажа одного актива вызывает погашение только суммы остатка кредита, относящегося к этому активу. Если общая кредитная собственность погашена, ее можно продать, не затрагивая непогашенную задолженность.
- Общие кредиты могут быть использованы для покупки столько имущества, как хочет заемщик.
Минусы
- Поскольку они необычны, общие кредиты не так просто получить.
- Квалификационные требования, как правило, более строгие, поскольку их условия, как правило, отличаются от условий традиционных ипотечных кредитов.
- Некоторым заемщикам может быть сложно вносить более крупные авансовые платежи, которые иногда требуют общие ипотечные кредиторы, в диапазоне от 25% до 50%, в дополнение к высоким суммам кредита, которые обычно предоставляются с общими кредитами по сравнению с обычными ипотечными кредитами.
- В отличие от обычных ипотечных кредитов, условия кредита могут измениться, и в случае неисполнения обязательств все активы, обеспеченные в качестве залога, могут быть потеряны.
Что является примером общей ипотеки?
Скажем, застройщик хочет построить пригородный участок с одним домом на акр на 100 акрах. Застройщик мог либо купить землю, используя общую ссуду, либо профинансировать строительство индивидуального дома с помощью общей ссуды и постепенно погашать ссуду при каждой продаже дома.
Сложно ли получить ипотечный кредит?
Для обычных людей было бы довольно сложно получить общий кредит, тогда как для опытных инвесторов, таких как компании по недвижимости и инвесторы, тенденция возрастает.
Как работает ипотечный кредит?
Общий кредит - это тип кредита, который в основном позволяет заемщику погасить кредит путем продажи обеспеченного имущества по сегментам.
См. также ОДЕЖДА КРЕДИТ: что это такое и как его использовать
Заключение
Общие кредиты или ипотечные кредиты — это кредиты, которые охватывают несколько объектов недвижимости и позволяют инвесторам получить финансирование для нескольких объектов одновременно, вместо того, чтобы брать несколько отдельных ипотечных кредитов. Имущество, на которое берется кредит, выступает в качестве залога по кредиту. Пункт об освобождении позволяет продавать имущество по отдельности, не выплачивая весь долг.
Основная ценность этой финансовой модели заключается в том, что она позволяет заемщику получить больше наличных денег. Полные кредиты в основном запрашиваются застройщиками, инвесторами в недвижимость и теми, кто строит крупную коммерческую или жилую недвижимость.
Одеяло Ипотека Часто задаваемые вопросы
Что такое залог при полной ипотеке?
Недвижимость является залогом по ипотеке.
Что покрывает обычная ипотека?
Полная ипотека покрывает два или более объекта активов или недвижимости.
Безопасны ли общие кредиты?
Общие кредиты являются безопасными до тех пор, пока заемщик не по умолчанию по ипотечным платежам.
- СКОЛЬКО ИПОТЕКИ ВЫ МОЖЕТЕ ИМЕТЬ: ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ
- BRIDGE LOANS: исчерпывающая информация о промежуточном кредите
- Какая самая дорогая обувь в мире?
- Лучшие кредитные карты 2023 года с нулевой процентной ставкой на 0 месяцев
- ОБРЕМЕНЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КАК ЭТО РАБОТАЕТ
- Процесс заказа на поставку: типы, примеры и формат
- ЗАЛОГ КРЕДИТ: значение и что вам нужно знать
