Отношение кредита к стоимости — это слово, часто используемое в сфере недвижимости. Но что такое LTV и как отношение кредита к стоимости влияет на процесс ипотечного кредитования? Быстрый ответ заключается в том, что отношение кредита к стоимости — это показатель, который кредиторы обычно используют для расчета любых рисков, связанных с кредитованием вас. Здесь мы более подробно рассмотрим, что означает ссуда для стоимости в сфере недвижимости, как ее рассчитать и ее потенциальное влияние на вашу ипотеку.
Каково отношение кредита к стоимости (LTV)?
Отношение кредита к стоимости (LTV) — это оценка риска, используемая финансовыми учреждениями и другими кредиторами перед выдачей ипотечного кредита. Оценки ссуд с высокими коэффициентами LTV обычно считаются ссудами с более высоким риском. В результате, если кредит разрешен, процентная ставка будет выше.
Кроме того, ссуда с высоким соотношением ссуды к стоимости может потребовать от заемщика приобретения ипотечной страховки для снижения риска кредитора. Это называется частным ипотечным страхованием (PMI).
Как работает соотношение кредита к стоимости?
При рассмотрении вашего заявления на получение обеспеченного кредита, такого как ипотека, кредиторы учитывают соотношение вашего кредита и стоимости. При покупке недвижимости первоначальный взнос часто составляет часть покупной цены. Если вы берете деньги взаймы, чтобы заплатить за остальное, ваш кредитор также направит оценщика, чтобы установить стоимость имущества. (Имейте в виду, что оценочная стоимость может соответствовать или не соответствовать цене покупки.)
Кредитор может рассчитать отношение вашего кредита к стоимости после того, как оценщик определил стоимость дома. Если вы вложите 10% от стоимости дома, а остальную часть одолжите, соотношение суммы ипотечного кредита к стоимости составит 90%. Если вы вложите 20% от стоимости дома, ваша ипотечная ссуда будет равна 80%. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем ниже коэффициент LTV.
Домовладельцы, которые имеют право на специальное финансирование, такое как ссуда VA или ссуда USDA, могут иметь возможность получить ипотечный кредит с соотношением кредита к стоимости 100%. С другой стороны, все остальные должны оплатить часть первоначальной стоимости дома, чтобы их коэффициент LTV составлял 97% или ниже.
Как рассчитать соотношение кредита к стоимости?
Чтобы рассчитать и установить соотношение вашего кредита к стоимости, разделите сумму кредита на стоимость актива и умножьте результат на 100, чтобы получить процент:
LTV = (сумма задолженности по кредиту ÷ оценочная стоимость актива) × 100
Если вы покупаете дом за 300,000 250,000 долларов и сумма вашего кредита составляет 250,000 300,000 долларов, коэффициент LTV на момент покупки составляет (100 83.3/XNUMX XNUMX долларов) x XNUMX, или XNUMX%.
Другими словами, коэффициент LTV — это процент от оценочной стоимости имущества, который не покрывается вашим первоначальным взносом. LTV составляет 85%, если вы вносите 15% на кредит, который покрывает оставшуюся часть покупной цены.
Кредиторы и федеральные органы жилищного надзора в первую очередь интересуются коэффициентом LTV на момент предоставления кредита, но вы можете рассчитать его в любой момент в течение периода погашения кредита, разделив остаток кредита на оценочную стоимость имущества. По мере того, как вы погашаете кредит, сумма к оплате снижается, что снижает LTV. Если стоимость вашего дома со временем растет, LTV уменьшается. Однако, если стоимость недвижимости упадет (например, если цены на жилье на местном рынке резко упадут), LTV может вырасти.
Когда коэффициент LTV превышает 100%, заемщик считается «под водой» по кредиту, что происходит, когда рыночная стоимость имущества меньше, чем общая сумма кредита. По кредитам с большими затратами на закрытие LTV, превышающие 100%, также возможны в начале периода погашения.
Как кредиторы используют соотношение кредита к стоимости?
Коэффициент LTV — это одна из оценок риска, которую кредиторы используют при анализе вашей кредитной заявки. Кредиторы часто предоставляют ссуды с более низким коэффициентом LTV и более низкими процентными ставками. Внесение большего первоначального взноса за недвижимость может привести к снижению процентной ставки по ипотеке.
Коэффициент LTV — не единственный критерий, который кредиторы учитывают при рассмотрении вашей заявки на кредит. Чтобы оценить ваш риск как заемщика, они также учитывают ваш кредитный рейтинг, соотношение долга к доходу, историю платежей и доход.
Если вы подумываете о покупке дома, потратьте время на восстановление кредита и сведите к минимуму соотношение долга к доходу, что может помочь вам получить более выгодные ставки.
Варианты правил соотношения ссуды к стоимости
Когда дело доходит до регулирования коэффициента LTV, разные виды кредитов могут иметь разные правила.
№1. Кредиты ФХА
Кредиты FHA — это ипотечные кредиты, предназначенные для заемщиков с низким и средним доходом. Они гарантируются Федеральной жилищной администрацией (FHA) и выдаются одобренным FHA кредитором.
Ссуды FHA обеспечивают более низкие авансовые платежи и кредитные требования, чем многие коммерческие ссуды. Ссуды FHA предлагают начальный коэффициент LTV до 96.5%, но они требуют страховой премии по ипотечному кредиту (MIP), которая выплачивается в течение всего срока кредита (независимо от того, насколько низким впоследствии становится коэффициент LTV).
№ 2. Кредиты VA и USDA
Несмотря на то, что коэффициент LTV может достигать 100%, кредиты VA и USDA, которые доступны действующим и бывшим военнослужащим, а также тем, кто живет в сельских районах, не требуют частного ипотечного страхования. Однако существуют дополнительные сборы за кредиты VA и USDA.
№3. Фанни Мэй и Фредди Мак
Для заявителей с низким доходом ипотечные программы Fannie Mae HomeReady и Freddie Mac Home Possible предлагают коэффициент LTV 97%. Однако они требуют ипотечного страхования до тех пор, пока коэффициент не упадет ниже 80%.
Существуют упрощенные альтернативы рефинансирования для кредитов FHA, VA и USDA. Эти стандарты оценки отказа, таким образом, коэффициент LTV дома не имеет отношения к кредиту. Для должников с коэффициентом LTV более 100 %, также известными как «подводные» или «перевернутые», доступны варианты рефинансирования Fannie Mae с высоким LTV и расширенное рефинансирование Freddie Mac.
Что такое хороший кредит к соотношению стоимости?
Отношение LTV 80% или меньше превосходно при использовании обычного кредита для покупки дома. PMI часто требуется для обычных ипотечных кредитов с коэффициентом LTV более 80%, что может добавить десятки тысяч долларов к вашим платежам в течение срока действия кредита.
Некоторые ипотечные кредиты, обеспеченные государством, допускают чрезвычайно высокие коэффициенты LTV. Например, минимальный первоначальный взнос для ссуды Федерального жилищного управления (FHA) составляет 3.5% (коэффициент LTV 96.5%). Кредиты от Министерства сельского хозяйства США и Министерства по делам ветеранов вообще не требуют первоначального взноса (100% LTV). Чтобы противодействовать риску, связанному с их более высокой LTV, эти кредиты часто требуют ипотечного страхования или включают дополнительные сборы в стоимость закрытия.
В автокредитах коэффициент LTV менее важен. В то время как более высокий коэффициент LTV по автокредиту может привести к более высоким процентным ставкам, нет аналогичного порога 80% LTV, который обеспечивает лучшие условия ипотечного кредита.
Как понизить ваш кредит до стоимости
В общем, снижение LTV по вашим кредитам, особенно по жилищным кредитам, означает более низкие общие затраты на протяжении всего срока кредита. Поскольку коэффициент LTV определяется только двумя переменными — суммой кредита и стоимостью активов, — методы снижения LTV просты:
- Увеличьте первоначальный взнос. Если вам не терпится купить дом или автомобиль, откладывание большого первоначального взноса может стать испытанием для вашего терпения, но в долгосрочной перспективе это может окупиться.
- Нацельтесь на менее дорогие цели. Покупка недвижимости, которая немного старше или меньше дома вашей мечты, может позволить вам использовать имеющиеся сбережения для покрытия большей суммы покупной цены.
Независимо от того, подаете ли вы заявку на автокредит или ипотеку, вы должны понимать, как коэффициент LTV влияет на общую стоимость займа, что вы можете сделать, чтобы уменьшить LTV, и как это может сэкономить вам деньги в течение срока действия кредита.
Пример ипотечного кредита до стоимости
Например, представьте, что вы покупаете недвижимость за 100,000 90,000 долларов. Однако владелец готов продать его за 10,000 80,000 долларов. Если вы вложите 80 80,000 долларов, ваш кредит составит 100,000 15,000 долларов, в результате чего коэффициент LTV составит 75,000% (т. е. 75 75,000/100,000 XNUMX). Если вы увеличите первоначальный взнос до XNUMX XNUMX долларов, ваш ипотечный кредит теперь будет стоить XNUMX XNUMX долларов. Это увеличит коэффициент LTV до XNUMX% (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
LTV против комбинированного LTV (CLTV)
В то время как коэффициент LTV учитывает влияние одного ипотечного кредита при покупке дома, комбинированный коэффициент кредита к стоимости (CLTV) учитывает общую стоимость всех обеспеченных кредитов на недвижимость. Это включает не только основную ипотеку в LTV. расчета, но также любые вторичные ипотечные кредиты, ссуды под залог дома или кредитные линии или другие залоговые права.
Коэффициент CLTV используется кредиторами для оценки риска дефолта потенциального покупателя дома, когда используется более одного кредита, например, если у него будет две или более ипотечных кредитов, или ипотека плюс кредит под залог дома или кредитная линия (HELOC) . Кредиторы, как правило, готовы кредитовать заемщиков с отличной кредитоспособностью по коэффициенту CLTV 80% или выше. Поскольку это более комплексная оценка, первичные кредиторы более снисходительны к стандартам CLTV.
Давайте подробнее рассмотрим различие. Коэффициент LTV учитывает исключительно основной остаток по ипотеке на жилье. В результате, если основной остаток по ипотеке составляет 100,000 200,000 долларов, а дом стоит 50 XNUMX долларов, LTV составляет XNUMX%.
Рассмотрим следующий сценарий: у дома есть вторая ипотека на 30,000 20,000 долларов и HELOC на 100,000 30,000 долларов. Суммарное отношение кредита к стоимости теперь составляет (20,000 200,000 долл. США + 75 XNUMX долл. США + XNUMX XNUMX долл. США / XNUMX XNUMX долл. США) = XNUMX%, что является значительно более высоким соотношением.
Эти комбинированные соображения особенно важны, если залогодержатель не выполняет свои обязательства и имущество переходит в собственность.
Что означает 60% LTV?
Соотношение кредита к стоимости сравнивает сумму ипотеки со стоимостью имущества. Он дается в процентах. Если вы берете взаймы 80,000 100,000 долларов, чтобы купить дом за 80 80 долларов, ваш кредит к стоимости составляет XNUMX%, потому что вы заняли XNUMX% стоимости дома.
Что такое 70% кредита к стоимости?
Отношение кредита к стоимости (LTV) 70% (0.70) показывает, что заемная сумма эквивалентна 70% стоимости актива. В случае ипотеки это означает, что заемщик внес 30% и финансирует остаток.
Что такое 80% кредита к стоимости?
Он дается в процентах. Если вы берете взаймы 80,000 100,000 долларов, чтобы купить дом за 80 80 долларов, ваш кредит к стоимости составляет XNUMX%, потому что вы заняли XNUMX% стоимости дома.
Как рассчитывается соотношение кредита к стоимости?
Чтобы рассчитать соотношение кредита к стоимости, разделите существующий остаток кредита (указанный в ежемесячном счете или онлайн-аккаунте) на оценочную стоимость вашего дома. Чтобы преобразовать это значение в проценты, умножьте его на 100.
Какой самый низкий LTV?
Большинство кредиторов считают 80% приемлемым соотношением кредита к стоимости (LTV). Любое значение меньше этой цифры является предпочтительным. Стоимость заимствования может увеличиться, или заемщикам может быть отказано в выдаче кредита, если LTV превышает 80%.
Что такое плохой коэффициент LTV?
Все, что меньше 80%, считается достойным соотношением кредита к стоимости. Это означает, что риск кредитора является низким. С другой стороны, все, что превышает 80%, считается ужасным соотношением кредита к стоимости, потому что это рискованно для кредитора.
40% LTV — это хорошо?
Хорошее соотношение кредита к стоимости должно быть не более 80%, как правило. Все, что выше 80%, называется высоким LTV, а это означает, что заемщики могут столкнуться с повышением ставок по займам, требованием частного ипотечного страхования или отказом в кредите. LTV, превышающие 95%, часто считаются нежелательными.
Что означает кредит к стоимости 90% от 200000?
«Отношение кредита к стоимости» (LTV) сравнивает размер вашего ипотечного кредита со стоимостью дома. Например, если ваш дом стоит 200,000 180,000 долларов и у вас есть ипотечный кредит на 90 90 долларов, коэффициент LTV составляет XNUMX%, потому что кредит составляет XNUMX% от общей стоимости.
Что означает 100% кредит к стоимости?
Требования к кредиту VA учитывают 100% LTV, что означает отсутствие необходимости в первоначальном взносе.
В заключение
В сфере недвижимости соотношение кредита к стоимости является важным расчетом для понимания. Процентная статистика, которая сравнивает стоимость оцениваемого дома, который вы хотите купить, с суммой кредита, которую вы хотите занять, помогает кредиторам определить, когда вы безопасны с точки зрения финансирования. В общем, чем меньше ваш LTV, тем лучше вы будете, когда дело доходит до займа денег.
- ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТНЫЙ СЧЕТ: Минимальный кредит, необходимый для покупки дома
- КОЭФФИЦИЕНТ LTV: что это такое и как его рассчитать
- СООТНОШЕНИЕ ССУД К СТОИМОСТИ: значение, формула и способ расчета
- Соотношение ССУД К СТОИМОСТИ (LTV): значение и расчеты
- Как рассчитать собственный капитал с практическими примерами и всем, что вам нужно
- ТЕХНИК-РАДИОЛОГ: значение, зарплата и как им стать
Рекомендации
