Ссуды с исправлением и возвратом, также известные как «ссуды с исправлением и отказом», представляют собой ссуды, выдаваемые покупателю на ремонт ветхого дома для его продажи. В этом виде инвестиций в жилую недвижимость инвесторы покупают дом, чтобы продать его как можно скорее с прибылью. Проекты Fix and Flip чрезвычайно прибыльны, но они дороги, потому что инвестор вкладывает много денег от начала до конца. В этой ситуации фиксированные и флип-кредиты могут помочь компенсировать некоторые из этих затрат.
Перепродажа домов может быть прибыльной, если все сделано правильно, но начать работу может быть сложно с финансовой точки зрения. Узнайте больше о фиксированных кредитах в следующих параграфах, а также о том, как получить финансирование, необходимое для вашего бизнеса в сфере недвижимости.
Фиксировать и отражать кредиты
Ссуда «фикс-и-флип» — это краткосрочный источник капитала, который инвесторы в недвижимость используют для приобретения и улучшения дома перед его перепродажей с целью получения прибыли. Этот процесс известен как «перепродажа дома». Фиксированные и флип-кредиты, также называемые краткосрочными промежуточными кредитами, могут облегчить финансовое бремя расходов инвесторов на улучшение дома, которые могут включать в себя все, от мелкого ремонта до полной реконструкции.
Кредиторы принимают во внимание покупную цену имущества и стоимость после ремонта (ARV), прежде чем определить, следует ли и сколько денег давать взаймы. Обычно ссуды на проекты «фикс-энд-флип» имеют фиксированную процентную ставку. Этот вид кредита обычно предоставляется на срок от 6 до 9 месяцев, но в некоторых случаях, если объем реабилитации значителен, сроки могут доходить до 36 месяцев.
Кредиторы оценят вашу квалификацию для фиксированной ссуды после рассмотрения справедливости, которую вы имеете в других свойствах. Вы не имеете права на основании вашего собственного финансового положения или кредитного рейтинга. Покупка и реабилитация составляют два основных компонента фиксированной и флип-кредита.
# 1. Покупка
Процесс покупки обычно прост. Кредитор получает заявку, а также подтверждающие документы и оценку. Инвесторы также должны предоставить объем работ (SOW), бизнес-план объекта недвижимости, в котором подробно описывается ремонт, а также сопутствующие расходы. После одобрения кредита инвестор может завершить покупку и приступить к этапу реабилитации.
# 2. Реабилитация
Когда заемщик начнет процесс реконструкции, ему необходимо будет заложить в бюджет расходы на первый этап, которые могут включать в себя получение разрешений и снос. Заемщик может потребовать возмещения после каждого этапа или «вытягивания» в финансовом плане. Инспектор удостоверяется, что ремонт завершен после того, как кредитор получит подтверждение оплаты, а затем открывается жеребьевка, чтобы заемщик мог перейти к следующему этапу строительства. После завершения этапа ремонта у заемщика есть два варианта: выгодно продать недвижимость или рефинансировать ее в более длительный 30-летний кредит со значительно более низкими ставками.
Преимущества фиксированных и флип-кредитов
Фиксированные и флип-кредиты имеют много преимуществ, которые привлекают инвесторов в недвижимость. Эти кредиты предлагают быстрое финансирование с адаптируемыми условиями и платежами только по процентам, что сводит ежемесячные платежи к минимуму. Штрафа за досрочное погашение нет, поскольку такие кредиты обычно имеют короткие сроки. Инвестор может защитить свои активы, рассматривая недвижимость как инвестиции, а не как личный доход, поскольку она обычно покупается через юридическое лицо. Это означает, что в худшем случае залогом кредитора будет имущество, а не личные вещи инвестора.
Недостатки фиксированных и флип-кредитов
Тем не менее, фиксированные кредиты имеют недостатки и не всегда являются лучшим выбором. Короткий срок погашения этого кредита приводит к высоким процентным ставкам. Финансовые обязательства заемщика могут увеличиться, если ремонт займет больше времени, чем предполагалось, или если что-то помешает реализации проекта или продажи. Кредиторы часто предпочитают работать с опытными флипперами, которые выполнили как минимум два флипа. В результате, впервые заемщику, возможно, придется платить более высокую процентную ставку. Заемщик также должен продемонстрировать наличие необходимых средств на своем банковском счете, прежде чем он сможет получить какой-либо розыгрыш.
Лучшее исправление и флип кредиты
# 1. Исправление твердых денег и флип-кредиты
К твердым деньгам фиксированные и обратные ссуды предъявляют более строгие требования, чем обычные ссуды, обычно со сроком до одного года и высокими процентными ставками, основанными на послеремонтной стоимости (ARV) имущества.
В большинстве случаев кредиторы с твердыми деньгами часто взимают более высокие процентные ставки, даже если их сроки погашения часто короче, чем у других типов кредитов. Это может повлиять на прибыльность вашего проекта.
Ссуда твердых денег является формой частного финансирования от компаний или частных лиц. В отличие от финансирования через банк или другого обычного кредитора, такие факторы, как ваш доход и кредитный рейтинг, не определяют право на получение кредита. Вместо этого кредиторы запрашивают актив в качестве обеспечения твердой денежной ссуды. Когда кредитный рейтинг заемщика, его доход или другие факторы не позволяют ему претендовать на получение традиционного кредита, ссуда на твердые деньги является хорошей альтернативой, а иногда и единственной доступной.
№ 2. Ссуды под залог собственного капитала и HELOC
Инвесторы могут использовать ссуду под залог дома или кредитную линию под залог дома (HELOC) для финансирования вашего проекта по устранению неполадок в дополнение к использованию ваших ресурсов, таких как ваше основное место жительства. Наличие доли в вашем доме и соответствие другим требованиям может дать вам право на участие. Кредит под залог собственного дома, также известный как вторая ипотека, требует от вас единовременного платежа, который вы затем можете погасить в течение длительного периода времени.
Вы можете многократно снимать средства с HELOC до начала периода погашения. Кредит под залог собственного дома — лучший вариант, если вы точно знаете, сколько денег вам понадобится, чтобы купить и отремонтировать свой дом; однако, если вам нужна большая гибкость финансирования, HELOC — лучший вариант.
После этого кредитор использует соотношение кредита к стоимости, чтобы рассчитать, сколько вы можете занять. Чтобы заемщики соответствовали требованиям, также необходимо иметь дом с собственным капиталом и низким соотношением долга к доходу. Кредиторы также требуют высокий личный кредитный рейтинг. Чтобы иметь право на участие, не требуется никаких предварительных знаний о смене домов.
Заемщикам легче получить деньги, в которых они нуждаются, с кредитами под залог жилья и HELOC из-за их низких процентных ставок и расширенных сроков погашения. Недостатком является то, что одобрение и выдача кредита может занять некоторое время, что делает его неподходящим для транзакций, которые должны происходить быстро.
№ 3. Деловые кредитные линии
Вы можете использовать кредитную линию для финансирования своих деловых операций, если вам нравится идея гибкой кредитной линии, но вы предпочитаете не рисковать своим домом. Вы получите разрешение на определенный кредитный лимит с бизнес-линии кредита. Эта кредитная линия имеет максимальный кредитный лимит, который вы можете снять несколько раз. Вы можете продолжать использовать деньги из возобновляемой кредитной линии, пока вы продолжаете вносить платежи на баланс.
Гибкость, обеспечиваемая кредитной линией для бизнеса, делает ее идеальной для фиксированного финансирования. Чтобы решить, имеете ли вы право на получение кредитной линии, и установить кредитный лимит, кредиторы рассматривают информацию о вашей компании. Кредиторы, по крайней мере, будут учитывать продолжительность вашей работы и ваш годовой доход. У других кредиторов могут быть требования к годовому доходу, кредитной истории как на личном, так и на деловом уровне, или и то, и другое. Это не лучший вариант для стартапов или компаний, которые еще не получили никакого дохода, потому что вам нужно будет продемонстрировать некоторый доход от бизнеса и по крайней мере несколько месяцев работы.
№ 4. Традиционная ипотека
Если у вас больше опыта в продаже домов, вы можете претендовать на традиционный кредит или ипотеку в банке, кредитном союзе или другом финансовом учреждении. Они действуют точно так же, как ваш основной ипотечный кредит на ваш дом: вы получаете финансирование от кредитора, тратите деньги на покупку, а затем распределяете погашение кредита на более длительный период, обычно от 15 до 30 лет. Низкие процентные ставки по этим кредитам — это хорошо.
Однако пройти квалификацию может быть сложно. Прежде чем кредитор одобрит вам ипотеку, вам нужно будет предоставить подтверждение предыдущего опыта продажи жилья, придерживаться кредитных стандартов и соответствовать другим критериям. Некоторые кредиторы не будут предлагать ипотечные кредиты или кредиты для домов, в которых не проживает владелец. Чрезвычайно поврежденные дома не могут претендовать на кредиты от некоторых кредиторов.
№ 5. Мост кредиты
Промежуточные кредиты — краткосрочные кредиты, которые инвесторы используют для проектов «фикс-и-флип», — часто предоставляются частными кредиторами, кредиторами с твердыми деньгами и другими специализированными финансовыми фирмами. Кредиторы обычно требуют обеспечения для промежуточных кредитов, вы можете иметь право на кредит с более низкой процентной ставкой, чем вы могли бы с некоторыми другими вариантами кредита. Кроме того, они часто проще для большинства заемщиков, чем другие кредиты.
Если вам нужно преодолеть разрыв между временем, когда вы хотите приобрести недвижимость, и временем, когда вы можете получить долгосрочное финансирование, промежуточный кредит является полезным вариантом. Когда вы используете промежуточный кредит для оплаты первоначального взноса при последующем сделке, вы можете сосредоточиться на поиске другого источника финансирования, такого как обычная ипотека, для покрытия оставшихся расходов.
№6. Краудфандинг
Работа с несколькими частными кредиторами вместо одного возможна при использовании краудфандинговой платформы для поиска финансирования. Еще один бесплатный способ получить средства, необходимые для вашего исправления и проекта переворота, — это веб-сайты краудфандинга. Эти веб-сайты собирают деньги от множества разных людей, чтобы заплатить за инвестиции, которые вы задумали.
Преимущества фиксированных и флип-кредитов
№1. Гибкие условия
Фиксированные и флип-кредиты отлично подходят для начинающих инвесторов из-за их гибкости. Существуют строгие процедуры, рекомендации и правила, которых вы должны придерживаться, чтобы получить кредит в кредитном союзе или банке. Кроме того, процесс одобрения кредита часто занимает много времени. Небанковские кредиторы предлагают флип-кредиты с более мягкими условиями и, как правило, с меньшими ограничениями.
№ 2. Быстрое одобрение
Быстрое одобрение доступно для коммерческих фиксированных и флип-кредитов. Если вы хотите купить конкретную недвижимость, возможно, вы сможете сделать это раньше, если подадите заявку на один из этих кредитов, потому что процесс одобрения проходит быстро, особенно когда за недвижимость идет жесткая конкуренция. Кредиторы обычно беспокоятся о том, будет ли легко продать недвижимость после ремонта, а это означает, что у вас есть возможность извлечь выгоду из текущих цен на недвижимость на вашем местном рынке. Когда вы предоставляете этим платформам четкое представление о своей стратегии погашения, кредиторы упрощают процесс. Эти кредиты быстро одобряются, и они закрываются быстрее, чем другие варианты.
№3. Регулирование ипотеки покупателя Обменный курс
Вы можете строить, ремонтировать и покупать недвижимость с помощью финансовых услуг Flip. Этот вариант финансирования имеет более низкую процентную ставку по сравнению с традиционными вариантами кредитования. В результате можно предложить покупателю более выгодную цену, что в конечном итоге способствует более быстрой продаже недвижимости.
№ 4. Типы недвижимости
Различные объекты недвижимости, будь то жилые или коммерческие, могут иметь право на участие в проекте фиксированной недвижимости. Вид или состояние имущества, которое вы хотите приобрести, не влияет на ваши шансы на одобрение кредита. Существуют строгие требования к финансированию недвижимости, если вы подали заявку на получение кредита в банке. Рассмотрите возможность фиксированного кредита, если вы намерены отремонтировать потенциальную сдаваемую в аренду недвижимость.
Fix and Flip Кредиты для начинающих
Инвестиции «фиксировать и перевернуть» должны приниматься во внимание новичками в сфере инвестирования в недвижимость, а также опытными инвесторами, ищущими новые возможности. Кредиторы с твердыми деньгами для перепродажи домов могут использоваться для финансирования различных проектов, но для этого необходимо использовать авторитетные онлайн-форумы для связи с кредиторами.
Прежде чем выбрать дом для перепродажи, вы должны быть правдивы в отношении состояния собственности и объема необходимых работ. Хотя иметь четкое представление о готовом продукте важно, не менее важно быть честным в отношении времени и ресурсов, необходимых для его достижения. Когда вы готовы приступить к проекту после обширных исследований, помните о следующих принципах:
Крайне важно найти лучших кредиторов с твердыми деньгами или источник на гибкой платформе, потому что стоимость продажи домов может измениться.
Прежде чем начать, узнайте как можно больше о местном рынке.
Свяжитесь с другими плавниками, особенно с более опытными. Эти знающие ласты могут помочь вам своим опытом и знаниями.
Коммерческие исправительные и флип-кредиты
Как правило, спекулянт покупает лишённую права выкупа коммерческую недвижимость, используя коммерческую исправительную ссуду. В настоящее время ссуды для коммерческих исправлений и флипов закрываются частными кредиторами, также известными как кредиторы твердых денег. Кредиторы с самыми твердыми деньгами готовы одолжить вам 60% или меньше от покупной цены REO. После этого вы будете нести ответственность за ремонт и продажу (перепродажу) имущества. В результате, прежде чем вы сможете сдать недвижимость в аренду, вам может потребоваться внести 40% от покупной цены, сделать весь необходимый ремонт и полностью погасить кредит.
Лучшие способы ремонта и перепродажи коммерческой недвижимости
# 1. Оценка недвижимости
Найти хороший дом для флипа — первый шаг. При оценке коммерческой недвижимости следует принимать во внимание такие факторы, как местоположение, рыночный спрос и возможность реконструкции. Возможно, вы захотите сосредоточиться на домах, которые просто нуждаются в косметическом ремонте, поскольку их ремонт обычно дешевле, чем те, которые требуют серьезных структурных изменений. Прежде всего, проявляйте осторожность при принятии решения об инвестировании в класс активов, с которым вы не знакомы.
# 2. Тщательно планируйте ремонт
У вас должен быть хороший план, прежде чем вы начнете процесс ремонта. Коммерческая недвижимость может приобрести ценность благодаря хорошо выполненному ремонту, но может значительно потерять в цене из-за плохо выполненного ремонта. Перед началом любых работ рекомендуется тщательно осмотреть имущество, чтобы выявить любые проблемы, которые необходимо устранить. Недостатки в собственности не обязательно должны быть исправлены с помощью фиксированных инвестиций. Будьте практичны в вопросах, которые вы должны решить: чтобы не быть застигнутым врасплох, взяв на себя больше, чем вы можете решить, тщательно изучите все потенциально важные проблемы.
# 3. Обеспечить лучшее финансирование
Успех вашей инвестиционной стратегии может зависеть от того, сможете ли вы получить идеальный кредит по принципу «фикс-и-флип», как упоминалось ранее. Убедитесь, что вы ищете соответствующий тип кредита, который описан в верхней части этой страницы, и что вы можете получить необходимое финансирование для расходов вашего проекта.
# 4. Выбирайте опытных подрядчиков
Чтобы ремонт был завершен правильно, также важно сотрудничать с группой опытных дизайнеров и подрядчиков. У вас есть преимущество, если вы ранее работали с командой, которой доверяли.
Поскольку вы работаете быстро, не жертвуя качеством, помните, что время — деньги в бизнесе «почини и переверни».
# 5. Рекламируйте свою собственность
Последний шаг — подготовиться к продаже вашего дома, возможно, даже до того, как вся работа будет завершена. Это может повлечь за собой использование онлайн-сервисов листинга или сотрудничество с агентом по коммерческой недвижимости для распространения информации. Приложите все усилия, чтобы увеличить интерес, если вы хотите продать отремонтированное имущество по самой высокой цене. Прежде чем выставлять свою недвижимость на продажу, узнайте, какова идеальная цена продажи. Несмотря на то, что во время планирования проекта было легко оставаться стойким, с тех пор рынок мог измениться — как в лучшую, так и в худшую сторону. Цена, по которой будет продаваться ваша недвижимость, во многом зависит от вашего понимания местного рынка.
Как работают фиксированные и флип-кредиты?
Любой кредитный продукт, используемый для оплаты покупки и ремонта недвижимости, называется фиксированным кредитом. Ссуды на твердые деньги, ссуды под залог жилья, HELOC, кредитные линии для бизнеса, финансирование ROBS, обычные ипотечные кредиты и личные ссуды - вот некоторые возможные формы этих ссуд.
Дают ли банки фиксированные и флип-кредиты?
Банки не часто предлагают кредитные программы, предназначенные для фиксированного и оборотного финансирования. Частные кредиторы могут быть наиболее выгодным источником фиксированных и флип-кредитов для новичков.
Какой кредитный рейтинг вам нужен для Fix and Flip Loan?
Квалификация на фиксированную и флип-кредит немного проще, потому что брокеры с твердыми деньгами делают их таковыми, а не коммерческие банки. Вообще говоря, вам требуется кредитный рейтинг не менее 620, хотя эта цифра НЕ является неизменной. Для достижения наилучших результатов ваш балл FICO должен быть не менее 620, чтобы иметь право на получение фиксированной ссуды.
Является ли Fund That Flip кредитором твердых денег?
Когда вы работаете с Fund That Flip, вы можете рассчитывать на самое быстрое время закрытия в бизнесе, надежное финансирование и преданную команду, которая поможет вам развивать вашу компанию. Один из самых простых способов расширить свою компанию по недвижимости — это кредиты твердыми деньгами. Аккредитованные инвесторы могут добавлять недвижимость в свои портфели с минимальным риском, используя платформу Fund That Flip, которая устраняет необходимость в традиционном кредите для покупки инвестиционной недвижимости. Платформа обслуживает как заемщиков, так и кредиторов, которые ищут свое следующее финансовое решение в сфере недвижимости.
Как я могу перевернуть свой дом без денег и с плохой кредитной историей?
Если у вас нет денег в банке и вы хотите продать дом, вам нужно получить финансирование. Ссуды на твердые деньги, ссуды под залог жилья, HELOC, кредитные линии для бизнеса, финансирование для пролонгации в качестве запуска бизнеса (ROBS), персональные ссуды и традиционные ипотечные кредиты относятся к различным типам ссуд, которые доступны для перепродажи домов.
Кредиторы, как правило, учитывают отношение вашего кредита к стоимости (LTV) и стоимость после ремонта (ARV) при оценке вашей заявки на фиксированный и флип-кредит. Размер кредита о стоимости имущества известен как LTV. 90% — это средний предел LTVS для кредиторов, хотя у некоторых могут быть более высокие или более низкие стандарты.
Согласно ARV имущества, другие кредиторы определяют, сколько вы можете занять. После ремонта оценочная стоимость недвижимости выглядит следующим образом. Возможно, вам придется положить деньги при подаче заявки на много кредитов. Но некоторые твердые деньги и частные кредиторы могут полностью профинансировать вашу сделку с недвижимостью и без первоначального взноса.
Вы также можете принять во внимание другие, более сложные методы продажи домов, такие как оптовая продажа, которая влечет за собой заключение контракта на недвижимость, а затем продажу этого контракта другому покупателю. Прежде чем погрузиться в эти различные кредиты и стратегии, подумайте о том, чтобы поговорить с опытным инвестором в недвижимость и тщательно взвесить свои варианты.
Как получить деньги на исправление и флип?
- Традиционное кредитование.
- Небанковские кредиторы или частные кредиторы
- Краудфандинговые сайты
- Кредитор с твердыми деньгами
Является ли Fix and Flip рискованным?
Инвестирование в исправление и флип более рискованно, если у вас нет наличных денег для покупки дома. Многие инвесторы, которые перепродают дома, используют кредиты, и вы можете обнаружить, что ипотека — лучший выбор для вас. Чтобы получить максимальную выгоду от ипотеки, необходимы исследования. Изучите свои варианты ипотеки и сравните их с другими предложениями. Продажа вашей инвестиционной собственности с прибылью или даже ее продажа вообще не является ни обещанием, ни гарантией.
Что такое правило 70% при смене домов?
Согласно этому общему правилу, покупатель, намеревающийся продать недвижимость, не должен выкладывать более 70% послеремонтной стоимости (ARV), которая включает в себя стоимость ремонта. Таким образом, примерно 30% капитала остается доступным для получения прибыли при продаже имущества, выступая в качестве подстраховки, если затраты окажутся выше, чем предполагалось.
Послеремонтная стоимость (ARV) имущества не должна превышать 70% от его ARV за вычетом стоимости ремонта в соответствии с «правилом 70%», общим принципом (а не формальным правилом или требованием). Домашние флипперы могут использовать этот быстрый и простой метод, чтобы определить самую высокую цену, которую они могут предложить за недвижимость.
Заключение
Краткосрочный кредит, известный как «фиксированный кредит», предоставляется инвесторам в недвижимость, которые используют деньги для покупки и / или ремонта недвижимости перед ее перепродажей с целью получения прибыли. Он используется в профессиональных, а не в личных целях. Кредиты с фиксированным и обратным кредитом являются важным инструментом для получения доступа к домам, которые вы хотите отремонтировать, прежде чем продавать с целью получения прибыли. Онлайн-платформы или кредиторы — отличное место для начала, если вы ищете кредиты твердыми деньгами для перепродажи домов, потому что они готовы кредитовать новичков.
Статьи по теме
- ЛУЧШИЙ КРЕДИТ НА ОБНОВЛЕНИЕ ДОМА В 2023 ГОДУ
- Как перевернуть дом в 2023 году | Пошаговое руководство для начинающих
- Как получить лицензию на недвижимость в Калифорнии: требования, шаги и руководство
- Идеи открытых дверей: 15+ идей, которые генерируют эффективных потенциальных клиентов в сфере недвижимости
- ТОП ЛУЧШЕЕ ПРОГРАММНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЛЯ АРЕНДА НА ОТПУСК 2023 ГОДА: обзоры и цены
Рекомендации
