Получить сразу две ипотеки можно с помощью контрейлерной ссуды или ипотеки 80-10-10. Кредит 80-10-10 позволяет вам занять до 90% стоимости вашего дома. Но как это работает? Ну, это просто; ваш первоначальный взнос и вторая ипотека составляют 90% от покупной цены, а ваша первая ипотека покрывает оставшиеся 10%. Это означает, что вы можете сэкономить деньги на ежемесячных платежах и на частном ипотечном страховании, выбрав ипотечный кредит 80-10-10 вместо более традиционного первоначального взноса в размере 20%. Однако у него есть некоторые недостатки.
Итак, давайте узнаем о мельчайших деталях ипотеки 80-10-10, а также об альтернативах, которые вы, возможно, захотите рассмотреть.
Что такое ипотека 80-10-10?
Ипотека 80-10-10 — это ипотека, при которой первая и вторая ипотека получаются одновременно. Первое ипотечное право удержания имеет отношение кредита к стоимости (LTV) 80%, что означает, что оно составляет 80% стоимости дома; вторая ипотечная задолженность имеет коэффициент LTV 10% и первоначальный взнос 10%.
Эта договоренность отличается от традиционной одиночной ипотеки с 20% первоначальным взносом.
Складная ипотека — это ипотека 80-10-10.
Как работает ипотека 80-10-10?
Когда у покупателя жилья нет первоначального взноса в размере 20%, кредиторы обычно компенсируют повышенный риск, требуя от него приобрести частную ипотечную страховку (PMI). Это одно приложение для кредита 80-10-10. Это тип дополнительной ссуды, которая позволяет вам получить ипотечный кредит, даже если вы не можете позволить себе стандартный первоначальный взнос в размере 20% и не хотите платить PMI.
В некоторых случаях ипотека 80-10-10 может помочь вам в покупке более дорогого дома без необходимости обращаться за крупной ссудой, которая часто имеет более строгие требования.
Первая ипотека
Первая ипотека в кредите 80-10-10 — это обычный кредит, который финансирует 80% стоимости вашего дома. Обычно это кредит с фиксированной процентной ставкой, но у вас может быть возможность выбрать кредит с регулируемой процентной ставкой.
Вторая ипотека
Второй ипотечный кредит покрывает 10% стоимости вашего дома и «контейнерные перевозки» поверх первого кредита. Хотя процентная ставка выше, любые проценты, выплачиваемые по второй ипотеке, не облагаются налогом (до пределов IRS). Премий PMI, с другой стороны, нет. Для второго ипотечного кредита можно использовать кредит под залог дома или кредитную линию под залог дома (HELOC).
Кредит под залог собственного капитала обычно имеет фиксированную процентную ставку и ежемесячные платежи, которые являются предсказуемыми. HELOC обычно имеет переменные процентные ставки и работает аналогично кредитной карте. Вы снимаете деньги по мере необходимости в течение определенного периода времени, известного как период розыгрыша, и платите проценты только на сумму займа. По истечении периода розыгрыша вы должны полностью погасить остаток.
Первоначальный взнос
Банки часто требуют 20% первоначальный взнос при покупке дома. Если вы не в состоянии собрать эту сумму, вам может потребоваться оплатить частную ипотечную страховку. Эти дополнительные расходы могут увеличить ваши ежемесячные платежи по ипотеке и сделать ваш кредит более дорогим. Однако с кредитом 80-10-10 вам нужно всего лишь внести 10% и не платить PMI, что делает ваши ежемесячные платежи намного более управляемыми.
Почему вы не платите PMI по кредиту 80-10-10
Частное ипотечное страхование (PMI) обычно добавляется к вашему ежемесячному платежу, если вы вносите менее 20% первоначального взноса по обычному кредиту. Если вы не можете производить платежи и не выполняете обязательства, PMI защищает вашего кредитора.
Вы по-прежнему делаете 20% первоначальный взнос с кредитом 80-10-10. Вместо того, чтобы платить наличными сразу, вы финансируете 10% с помощью второго ипотечного кредита, и первый ипотечный кредитор не обязан взимать с вас PMI.
Пример ипотеки 80-10-10
Семья Кент хочет купить дом за 300,000 30,000 долларов и имеет первоначальный взнос в размере 10 90 долларов в размере 90% от общей стоимости дома. Им придется платить PMI в дополнение к своим ежемесячным платежам по ипотеке с обычной XNUMX% ипотекой. Ипотека под XNUMX% также обычно имеет более высокую процентную ставку.
Вместо этого Кенты могут получить 80-процентный кредит на 240,000 10,000 долларов, возможно, по более низкой процентной ставке, и не платить PMI. В то же время они возьмут вторую ипотеку на 10 XNUMX долларов. Скорее всего это HELOC. Первоначальный взнос останется на уровне XNUMX%, но семья не будет платить PMI, получит лучшую процентную ставку и, следовательно, будет иметь более низкие ежемесячные платежи.
Четыре причины получить кредит 80-10-10
Кредиты 80-10-10 могут помочь вам с вашими планами покупки жилья несколькими способами.
- Вы можете избавиться от PMI. Как указывалось ранее, кредит 80-10-10 не требует PMI, обходясь вам в 30-70 долларов за каждые 100,000 XNUMX долларов, взятых взаймы.
- Возможно, вы сможете отказаться от крупного кредитного финансирования. Если вы хотите купить дом, для которого требуется сумма кредита, превышающая соответствующий лимит кредита в большинстве регионов страны, вам понадобится крупный кредит — этот тип кредита часто требует более высокого кредитного рейтинга и первоначального взноса, чем стандартная обычная ипотека. . Кредит 80-10-10 может удерживать вашу первую ипотеку ниже порогового значения, соответствующего кредиту, что позволяет вам избежать процесса квалификации крупного кредита.
- Если вы покупаете, но ваш нынешний дом не продан, вы можете восполнить кассовый разрыв. Если вы все еще пытаетесь продать свой текущий дом, кредит 80-10-10 может помочь вам временно покрыть первоначальный взнос на новый дом. Еще лучше, вы можете использовать выручку от продажи вашего дома, чтобы погасить второй ипотечный кредит без необходимости рефинансирования.
- Вы будете хранить больше денег в банке в краткосрочной перспективе. Кредит 80-10-10 позволяет хранить больше денег в банке, что может быть полезно, если ваш резервный фонд исчерпан или вы знаете, что вам нужно будет потратить дополнительные деньги на ремонт дома. Если вы ожидаете большой бонус или комиссию вскоре после покупки дома, вы можете использовать дополнительные деньги для погашения 10% второго ипотечного кредита, оставив вам только один ипотечный кредит.
Преимущества и недостатки ипотеки 80-10-10
В то время как ипотека 80-10-10 имеет много преимуществ, например, позволяя покупателям жилья приобрести дом без крупного первоначального взноса, у этих кредитов также есть несколько недостатков.
Преимущества ипотеки 80-10-10
- Уменьшенный ежемесячный платеж: Даже если вы одновременно выплачиваете второй кредит, ваш ежемесячный платеж по ипотеке может быть ниже, потому что вы не платите PMI.
- Меньший первоначальный взнос без PMI: Многие кредиторы потребуют от вас оплаты ипотечного страхования, если вы не сможете внести первоначальный взнос в размере 20%. С кредитом 80-10-10 вы можете внести всего 10% и не платить PMI.
- Вычет по налогам: Процентная ставка по второму ипотечному кредиту иногда выше, чем процентная ставка по первому ипотечному кредиту, но любые проценты, выплачиваемые по второму ипотечному кредиту, не облагаются налогом до пределов IRS.
- Сократите время, необходимое для продажи вашего дома: Вы можете быть в состоянии покрыть первоначальный взнос за новый дом, даже если ваш текущий дом не продан, потому что вам не нужно вносить большой первоначальный взнос.
- Избегайте крупного кредита: Вы можете избежать требований крупного кредита с помощью кредита 80-10-10, если вы используете основной кредит для финансирования первых 647,200 10 долларов США от цены дома и оплачиваете остальную часть вторичного кредита плюс XNUMX% первоначальный взнос.
Недостатки ипотеки 80-10-10
- Могут затруднить рефинансирование: Если вы решите рефинансировать свою ипотеку в будущем с более выгодной ставкой и сроком, наличие двух кредитов может затруднить получение права на получение кредита. На самом деле, прежде чем одобрить ваш новый кредит, ваш кредитор может потребовать, чтобы вы погасили свой второй ипотечный кредит.
- Требуется хороший кредитный рейтинг: Чтобы претендовать на кредит 80-10-10, вам, скорее всего, понадобится кредитный рейтинг от очень хорошего (740-799) до отличного (800-850).
- Вы имеете право на два отдельных кредита: Кредит 80-10-10 требует подачи заявки и квалификации для двух отдельных кредитов. Это означает, что вам, вероятно, придется удовлетворить требования двух кредиторов, а не только одного, как в случае с традиционной ипотекой.
- Плата за закрытие двух кредитов: Если вы подаете заявку на кредит 80-10-10 через две разные ипотечные компании, у вас часто будет отдельное закрытие для каждого кредита со всеми сопутствующими сборами и расходами.
- Повышенная процентная ставка: Вторая ипотека по кредиту 80-10-10 обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть регулируемой, а не фиксированной, особенно если это HELOC. Ваш ежемесячный платеж будет увеличиваться, если регулируемая процентная ставка повысится.
- Увеличение отношения долга к доходу (DTI): Большинство кредиторов предпочитает DTI 43% или меньше. Суммарные ежемесячные платежи по долгам не должны превышать 43% от вашего валового ежемесячного дохода. Наличие двух ипотечных кредитов (особенно если вы пытаетесь финансировать дом большего размера) может привести к тому, что вы превысите этот лимит. Это затруднит получение других кредитов в будущем, таких как личные или автокредиты, и может даже затруднить получение второго ипотечного кредита.
Как получить ипотеку 80-10-10?
Кредиторы кредитов 80-10-10 проверяют ваши финансы, как это делают традиционные ипотечные кредиторы, за исключением того, что вы должны доказать, что у вас есть достаточный доход, кредит и активы, чтобы получить одобрение на оба кредита. Квалификация для двух ипотечных кредитов трудно, потому что каждый кредит имеет свой собственный набор критериев одобрения. Вам потребуются следующие предметы с кредитом 80-10-10:
- Для второй ипотеки требуется более высокий кредитный рейтинг. В то время как кредитный рейтинг 620 достаточен для обычной первой ипотеки, некоторые кредиторы собственного капитала требуют минимум 660 или 680. Кредит 80-10-10 не имеет смысла, если вы не можете выполнить требования для обоих кредитов.
- Максимальный коэффициент DTI ниже. Вторые ипотечные кредиторы, как правило, не хотят, чтобы ваш общий долг превышал 43% от вашего валового дохода, в отличие от коэффициента DTI 50%, разрешенного обычными первыми ипотечными кредиторами.
- Существует два набора затрат на закрытие. Если вы подаете заявку на первый и второй ипотечные кредиты через разные ипотечные компании, вам может потребоваться документально немного дополнительных денег, чтобы получить кредит 80-10-10; это продемонстрирует, что вы можете покрыть расходы на закрытие, взимаемые каждой компанией. Кредиторы, которые специализируются на кредитах 80-10-10, могут предложить варианты с более низкой стоимостью, если они обрабатывают оба утверждения ипотеки.
Как подать заявку на вторую ипотеку
Не каждый кредитор предоставляет 80-10-10 ипотечных кредитов. Как часть структуры кредита 80-10-10, как правило, есть два способа получить второй ипотечный кредит.
- Найдите кредитора, который предоставляет оба типа ипотечных кредитов. Кредиторы, которые специализируются на кредитах на покупку, часто предлагают кредитные программы 80-10-10, в которых оба кредита утверждаются одновременно. Вам по-прежнему следует искать ставки — у разных кредиторов разные отношения со вторыми ипотечными кредиторами, и они могут даже предложить вам скидку для экономии на их кредит 80-10-10.
- Выберите двух разных кредиторов. Вы можете купить свою первую и вторую ипотечные кредиты отдельно, используя инструмент сравнения или связавшись с тремя-пятью кредиторами и сравнив оценки кредита. Обязательно уведомите своего первого ипотечного кредитора о том, что вы берете кредит 80-10-10 — кредиторы должны платить дополнительную комиссию, если вы берете два ипотечных кредита одновременно, которые обычно передаются вам как более высокие. процентная ставка по первому ипотечному кредиту.
Как получить ипотеку 80-10-10?
Некоторые кредиторы предоставляют кредиты 80-10-10, в которых первичные и вторичные ипотечные кредиты утверждаются одновременно. Однако вполне вероятно, что вам нужно будет найти отдельных кредиторов для первого и второго ипотечных кредитов. Не каждый кредитор предоставляет 80-10-10 кредитов.
Когда вы подаете заявку на кредит 80-10-10, кредиторы, как и в случае любой другой ипотеки, изучают ваше финансовое положение. Они изучат ваш кредитный рейтинг, кредитную историю, DTI и историю трудоустройства, чтобы убедиться, что у вас достаточно дохода для выплаты по двум кредитам. Как указывалось ранее, вам почти наверняка понадобится кредитный рейтинг от очень хорошего до отличного, чтобы получить право на получение кредита.
Альтернативы ипотеке 80-10-10
Если ипотека 80-10-10 вам не подходит, существуют другие варианты.
Увеличьте свой первоначальный взнос
Если вы можете себе это позволить, вы можете стиснуть зубы и внести стандартный первоначальный взнос в размере 20%. У вас будет меньший остаток кредита для погашения с течением времени и, возможно, больше вариантов кредита с лучшими условиями. Более крупный первоначальный взнос также означает меньшую процентную ставку и более низкие ежемесячные платежи. Если у вас недостаточно сбережений, чтобы отложить 20%, подумайте о том, чтобы подождать, пока они не накопится, прежде чем искать дом.
Застрахованные государством кредиты
Федеральное жилищное управление страхует ссуды FHA, для которых может потребоваться только первоначальный взнос в размере 3.5% в зависимости от вашего кредитного рейтинга. Однако ссуды FHA требуют ипотечного страхования и могут иметь несколько более высокие процентные ставки, чем обычные ссуды.
Министерство по делам ветеранов США гарантирует кредиты VA. Они не требуют первоначального взноса от имеющих право военнослужащих, квалифицированных ветеранов или оставшихся в живых супругов и не требуют PMI. Ссуды VA также могут иметь более низкие процентные ставки и условия, чем традиционные банки, кредитные союзы или ссуды ипотечного кредитора.
Ссуды USDA представляют собой ипотечные кредиты с нулевой ставкой, предлагаемые Министерством сельского хозяйства США квалифицированным покупателям жилья в сельской местности и пригородах с низким доходом. Они, как кредиты VA, имеют конкурентоспособные процентные ставки.
Оплатить частную ипотечную страховку
Если ваши платежи PMI меньше, чем ваши вторые платежи по ипотеке с кредитом 80-10-10, вам, возможно, придется стиснуть зубы и заплатить за частное ипотечное страхование. Тем не менее, кредиторы обязаны аннулировать PMI по вашему кредиту, когда у вас есть 22% капитала в вашем доме или вы находитесь на полпути к погашению ипотеки.
Получить крупную ипотеку
Если вы хотите купить значительно более дорогой дом, чем большинство в вашем районе, вам следует рассмотреть возможность получения крупного кредита. Поскольку эти крупные кредиты не соответствуют кредитным лимитам Fannie Mae и Freddie Mac, они более рискованны для кредиторов. В результате кредиторы, как правило, имеют строгие требования для получения этих кредитов, такие как высокий кредитный рейтинг и 20% или более первоначальный взнос.
Заключение
Если у вас нет необходимого 20% первоначального взноса и вы хотите избежать уплаты PMI, решением может стать кредит 80-10-10. Тем не менее, вы должны иметь отличный кредит, чтобы претендовать. Регулярно проверяйте свой кредитный отчет и кредитный рейтинг в Experian, чтобы увидеть, как складывается ваша кредитная история. Вы также можете использовать ипотечный калькулятор, чтобы определить, сэкономит ли этот тип кредита ваши деньги по сравнению с традиционной ипотекой, которая требует PMI.
Статьи по теме
- Что такое ипотечное страхование и когда оно вам нужно?
- ЛИМИТ ПО ИПОТЕКЕ JUMBO: Лимит по крупной ипотеке до 2023 г.
- ЧТО ТАКОЕ ДЖАМБО ИПОТЕКА? Тарифы и лимиты в 2023 году
- Как избежать PMI (частное ипотечное страхование): подробное руководство
Рекомендации
