Что такое ипотечное страхование и когда оно вам нужно?

Ипотечное страхование, также известное как частное ипотечное страхование (PMI), может помочь покупателям жилья получить доступную, конкурентоспособную процентную ставку и просто получить кредит с минимальным первоначальным взносом в размере 3%. В обмен на эти более выгодные условия заемщик должен платить ежемесячные страховые взносы в течение как минимум нескольких лет. Здесь мы узнаем больше о PMI и процессе удаления ипотечного страхования.

Что такое ипотечное страхование?

Ипотечное страхование — это полис, который защищает ипотечного кредитора в случае, если заемщик не производит платежи. В то время как ипотечное страхование предназначено для защиты кредитора, более низкий риск позволяет кредиторам предоставлять ссуды заемщикам, которые обычно не имеют права на ипотеку, не говоря уже о недорогой.

Кредиторы традиционно требовали первоначальный взнос в размере 20% в качестве условия для получения ипотеки, потому что заемщик, который вкладывает свои собственные деньги в свой дом, с меньшей вероятностью прекратит выплаты и позволит банку лишить права выкупа дом, если стоимость его дома падает или их личные финансы ухудшаются. Оба этих сценария имели место во время жилищного кризиса и рецессии 2007 года, что подчеркивает важность ипотечного страхования.

Стоит отметить, что обычные заемщики по кредиту с более низким первоначальным взносом должны платить частное ипотечное страхование (PMI), тогда как соискатели кредита FHA должны платить премию по ипотечному страхованию (MIP).

Как работает PMI?

Ипотечное страхование стоит вам денег, но оно защищает кредитора. Страхование ипотечного кредита возмещает кредитору часть основной суммы долга, если вы не вносите платежи по ипотечному кредиту. Между тем, вы по-прежнему обязаны погасить кредит, и если вы слишком сильно отстаете, вы можете потерять свою собственность в результате потери права выкупа.

Это отличается от ипотечного страхования жизни, по которому выплачивается оставшаяся часть ипотеки в случае смерти заемщика, или от ипотечного страхования по инвалидности, при котором ипотека полностью погашается, если заемщик становится инвалидом.

Виды ипотечного страхования

Следует знать о трех основных видах ипотечного страхования. Вот основное краткое изложение каждой категории.

№1. Ипотечное страхование, оплачиваемое покупателем

Ваш PMI почти всегда будет ипотечным страхованием, оплачиваемым заемщиком (BPMI). Это форма PMI, которая обычно упоминается кредиторами. BPMI — это ипотечное страхование, которое включено в ваш ежемесячный платеж по ипотеке.

Давайте посмотрим, как это может повлиять на ваши расходы. PMI обычно стоит от 5 до 1% от суммы кредита в год. Это соответствует 1,000–2,000 долларов США на ипотечное страхование каждый год или около 83–166 долларов США в месяц.

Вы можете отказаться от страховки после оплаты более 20% стоимости дома. Это происходит, когда вы достигаете коэффициента LTV 78 процентов, что означает, что вы выплатили 22 процента стоимости кредита, или когда вы достигаете середины срока кредита, который составляет 15 лет для 30-летней ипотеки.

№ 2. Страхование ипотечного кредита, оплачиваемое кредитором

Оплачиваемое кредитором ипотечное страхование (LPMI) означает, что ваш кредитор оплачивает вашу ипотечную страховку авансом, но ваша ипотечная ставка выше для компенсации. Для LPMI увеличение процентной ставки обычно выше на 0.25–5%. Вы сэкономите деньги на ежемесячных платежах и получите более дешевый первоначальный взнос, потому что LPMI не требует 20% первоначального взноса.

Ваша процентная ставка будет выше, если ваш кредитный рейтинг низкий. Если у вас низкий кредитный рейтинг, LPMI будет стоить вам дополнительно. Кроме того, поскольку LPMI интегрирован в ваш график платежей на весь срок кредита, вы никогда не сможете отменить его.

№3. Премия по ипотечному страхованию FHA

Мы обсудили многие виды ипотечного страхования, доступные для традиционных кредитов, но как насчет ипотечных кредитов, поддерживаемых государством? Большинство ипотечных кредитов FHA, которые являются федеральными кредитами для покупателей жилья впервые, также требуют покупки ипотечного страхования, широко известного как ипотечная страховая премия (MIP).

Если вы не вносите первоначальный взнос в размере 10% или более, вам часто придется оплачивать ипотечное страхование до конца срока кредита (в этом случае MIP будет удален через 11 лет). Платить придется двумя способами. Во-первых, существует авансовый платеж по страхованию ипотечного кредита FHA (UFMIP), который обычно составляет 1.75% от суммы кредита.

Вам также придется платить ежегодный страховой взнос по ипотечному кредиту. Ежегодные выплаты MIP составляют от 0.45 до 1.05 процента от основной суммы кредита.

Оплачиваемое заемщиком ипотечное страхование работает аналогично, но есть несколько важных отличий. Вы будете платить ежемесячную сумму, аналогичную BPMI, которая обычно включается в ваш платеж по ипотеке.

Вот как это может работать: вы делаете первоначальный взнос в размере 1.75 процента от суммы кредита. Если у вас есть ипотечный кредит в размере 200,000 3,500 долларов США, вы должны рассчитывать на выплату 85 долларов США при закрытии. В течение всего срока действия ипотечного кредита вы должны рассчитывать на выплату в среднем XNUMX% от суммы кредита за MIP. Этот процент может быть выше в зависимости от того, сколько денег вы положили на свой кредит.

Когда необходим PMI?

Когда вы берете ипотечный кредит и ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены, вы можете быть вынуждены получить ипотечное страхование. Требования к ипотечному страхованию варьируются в зависимости от кредитора и кредитного пакета. Однако в зависимости от ваших обстоятельств некоторые кредиторы могут позволить вам избежать PMI, даже если вы сделаете меньший первоначальный взнос. Подумайте о том, чтобы узнать у своего кредитора, необходим ли PMI, и если да, то есть ли какие-либо исключения, на которые вы можете претендовать.

Является ли ипотечное страхование частью вашей ипотеки?

Ваш ипотечный кредит не содержит ипотечного страхования. Это отдельное страховое покрытие от вашей ипотеки. Страхование ипотечного кредита обычно оплачивается двумя способами: единовременно и ежемесячно. Тем не менее, ежемесячная стоимость вашей премии PMI довольно редко включается в ваш платеж по ипотеке. Таким образом, вы можете сделать единый ежемесячный платеж, чтобы покрыть как ипотечный кредит, так и ипотечное страхование.

Проверьте оценку кредита, которую вы получаете от кредитора, для получения информации и задайте вопросы, если вы хотите узнать, требует ли кредитор ипотечного страхования, как вы платите за него и сколько это будет стоить. Вы также можете провести собственное исследование, зайдя на такой веб-сайт, как Бюро финансовой защиты потребителей. Чтобы лучше понять, какой PMI может потребоваться и будете ли вы платить страховые взносы ежемесячно, авансом или и тем, и другим, поищите информацию, в которой излагаются заключительные сведения об оценке вашего кредита.

Хорошей новостью является то, что если вам требуется ипотечное страхование, вы можете удалить его после внесения достаточного количества платежей по кредиту, чтобы получить более 20% собственного капитала в вашем доме. Узнайте у своего кредитора, когда и как вы сможете выйти из PMI2, когда в нем больше не будет необходимости.

Удаление ипотечного страхования

К тому времени, когда ваш дом будет иметь 20-процентный капитал, вы можете исключить PMI из своего ежемесячного платежа, запросив отмену или рефинансирование кредита. Процедуры, которым вы следуете, чтобы аннулировать ваш PMI, будут различаться в зависимости от типа вашей страховки.

Снятие ипотечного страхования, оплачиваемого заемщиком

Шаг 1:

Вложите 20% собственных денег. Вы не сможете аннулировать свой PMI, если у вас нет не менее 20% акций в вашем доме. Продолжайте вносить ежемесячные платежи по кредиту. Чтобы быстрее развивать справедливость, направляйте все лишние деньги, которые у вас есть, на реализацию вашего принципа. Не забудьте включить сообщение с вашими избыточными платежами, инструктирующее вашего кредитора о том, что платеж должен быть использован для погашения основного долга, а не для следующего платежа. Для этого в вашем заявлении может быть место или флажок онлайн.

Шаг 2:

Свяжитесь с вашим кредитором. Когда у вас есть 20% акций в вашем доме, уведомите своего кредитора о прекращении вашего PMI. Примите любые меры, которые требует ваш кредитор, чтобы это произошло.

Шаг 3:

Убедитесь, что ваш PMI больше не присутствует. Запросите у своего кредитора подтверждение того, что вы больше не обязаны платить PMI. Затем получите выписку по ипотечному кредиту, содержащую информацию о ваших последних платежах. Убедитесь, что ваш ежемесячный платеж ниже, чем когда у вас был PMI по кредиту. Если ваш ежемесячный платеж остается прежним, обратитесь к своему кредитору для получения дополнительной информации.

Удаление частного ипотечного страхования и ипотечного страхования, оплачиваемого кредитором

Если у вас есть LPMI или MIP и вы сделали первоначальный взнос менее 10%, вы можете отменить свои платежи только через рефинансирование.

Шаг 1

Накопите 20% акций в своем доме. Прежде чем вы сможете рефинансировать, вы должны иметь не менее 20% капитала в своем доме. Если вы рефинансируете с капиталом менее 20%, вам придется снова платить PMI.

Шаг 2

Присмотритесь к кредитам. Вы не обязаны рефинансировать с вашим нынешним кредитором; вместо этого вы можете выбрать нового поставщика услуг. Сравните кредиторов в вашем регионе и выберите одного для рефинансирования. Прежде чем подать заявку, убедитесь, что вы соответствуете их требованиям рефинансирования.

Шаг 3

Подать заявку на рефинансирование. Заполните заявку, предоставьте финансовые доказательства и ответьте на любые запросы кредитора как можно быстрее. Обязательно укажите, что вы хотите рефинансировать обычный кредит.

Шаг 4

Дождитесь завершения андеррайтинга и оценки. Когда вы подаете заявку на кредит, ваш кредитор начнет процесс андеррайтинга. В течение этого периода финансовый специалист проверяет ваши документы, чтобы убедиться, что вы имеете право на рефинансирование. Кроме того, ваш кредитор поможет вам в планировании оценки. Разрешить завершение процессов оценки и андеррайтинга.

Шаг 5

Признайте свое Заключительное Раскрытие. Ваш кредитор предоставит вам заключительные документы после андеррайтинга и оценки. В этом документе объясняются условия вашего нового кредита, а также сборы за закрытие, которые вы должны заплатить. Не забудьте подтвердить получение как можно скорее. Ваш кредитор не сможет запланировать ваше закрытие, пока вы не просмотрите свое раскрытие.

Шаг 6

Присутствовать на закрытии. Вы оплатите свои расходы на закрытие и подпишите свой новый кредит здесь. Затем вы делаете платежи своему новому кредитору.

Нужно ли покупать ипотечное страхование?

Вам, вероятно, придется платить за PMI, если вы получаете традиционную ипотеку и ваш первоначальный взнос составляет менее 20%. Тем не менее, вы можете избежать ипотечного страхования, если вы можете внести не менее 20% от покупной цены.
Ипотечное страхование является требованием для кредитов FHA.

Как именно определяется ипотечное страхование?

Остаток кредита определяет сумму ипотечного страхования. Сначала вы должны определить соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы оценить сумму ипотечного страхования, которую вы будете платить. Разделите остаток кредита на стоимость вашего имущества, чтобы получить это. Процент PMI, который может предоставить ваш кредитор, затем умножается на это.

Что покрывается ипотечным страхованием?

Частное ипотечное страхование никоим образом не защищает ваш дом; это всего лишь страховка для ипотечного кредитора. Ипотечное страхование выступает в качестве подстраховки для кредитора в случае невыполнения обязательств по кредиту, поскольку кредиторы рассматривают ипотечные кредиты с меньшими первоначальными взносами как более рискованные инвестиции. Ваш кредитор может выбрать поставщика ипотечного страхования, потому что PMI защищает только кредитора.

Заключение

Заемщики должны платить за ипотечное страхование, но оно позволяет им быстрее стать домовладельцами, снижая риск финансовых учреждений, выдающих ипотечные кредиты лицам с низким первоначальным взносом. Если вы хотите владеть домом раньше, чем позже, из соображений образа жизни или бюджета, вы можете счесть желательным оплатить сборы по ипотечному страхованию. Кроме того, если вы ежемесячно платите PMI или ипотечное страхование с раздельной премией, страховые взносы могут быть отменены, если ваш собственный капитал превышает 80%.

Однако, если вы являетесь одним из заемщиков, которые должны платить страховые взносы FHA в течение всего срока кредита, вам следует пересмотреть свое решение. Вы можете получить рефинансирование из Кредит FHA позже, чтобы не платить PMI. Тем не менее, нет никакой уверенности в том, что ваше положение на работе или рыночные процентные ставки позволят или получат прибыль от рефинансирования.

Часто задаваемые вопросы об ипотечном страховании

Статьи по теме

• Ипотечный калькулятор Zillow: насколько точен ипотечный калькулятор Zillow? (+ Советы)
• Вторичный ипотечный рынок: пошаговое руководство о том, как это работает
• Как рассчитать собственный капитал с практическими примерами и всем, что вам нужно
• Объяснение кредита на рефинансирование наличными (+ требования и инструменты)
• Руководство по рефинансированию ипотечного калькулятора: обзор, сравнения и все, что вам нужно