Частное ипотечное страхование (PMI) защищает кредиторов от риска дефолта по кредитам домовладельцев. Снижение риска кредитора может привести к более низким процентным ставкам и более легкому доступу к кредиту для заемщиков, но также может резко увеличить стоимость ипотечного кредита. Вот как вы можете получить ипотечный кредит, избегая или, по крайней мере, смягчая PMI (частное ипотечное страхование) с первоначальным взносом в размере 20 или 10% или без него.
Что такое ПМИ?
Частное ипотечное страхование (PMI) — это тип страхования, требуемый обычными ипотечными кредиторами, когда покупатель жилья вносит менее 20% покупной цены.
PMI предназначен для защиты кредитора в случае дефолта по кредиту со стороны домовладельца. Хотя это не предотвращает потерю права выкупа, это позволяет потенциальным покупателям жилья стать домовладельцами, даже если они не могут позволить себе первоначальный взнос в размере 20%. Если ваш кредитор сочтет, что вам нужно будет заплатить PMI, он будет работать с частной страховой компанией, и условия плана страхования будут сообщены вам до того, как вы закроете свою ипотеку.
Если у вас есть PMI, плата не будет с вами на неопределенный срок. Вы можете связаться со своим кредитным специалистом по поводу удаления PMI из вашей ипотеки, как только вы достигнете 20-процентного собственного капитала — либо путем погашения долга по кредиту с течением времени, либо путем увеличения стоимости дома. PMI должен быть прекращен сервисными службами, когда баланс вашего кредита достигает 78 процентов от первоначальной стоимости дома.
Какова стоимость PMI?
По данным Urban Institute, типичный диапазон ставок страховых премий PMI составляет от 0.58% до 1.86% от первоначальной суммы кредита. По данным Freddie Mac, большинство заемщиков будут платить от 30 до 70 долларов в месяц по ставкам PMI за каждые взятые взаймы 100,000 XNUMX долларов. Стоимость PMI определяется двумя основными факторами:
- Отношение вашего кредита к стоимости (LTV) – Сумма, которую вы внесете, повлияет на то, сколько PMI вы платите. Например, если вы вложите 5%, ваш показатель LTV будет равен 95%. Ваш показатель LTV составит 85%, если вы вложите 15%. Когда у вас есть только крошечный первоначальный взнос, кредитор берет на себя больший риск, и ваши платежи PMI будут выше, чтобы компенсировать это.
- Ваш кредитный рейтинг – Стоимость PMI сильно зависит от вашей кредитной истории и кредитного рейтинга. Рассмотрим пример Urban Institute, где кто-то покупает дом за 250,000 3.5 долларов с первоначальным взносом в размере 1,164%. Ежемесячный платеж по ипотеке, включая страховку, составляет 760 доллара США с исключительным баллом FICO 1,495 или выше. Ежемесячные платежи составляют 620 долларов США для покупателя с кредитным рейтингом от 640 до XNUMX, что отражает гораздо более высокую комиссию PMI.
Вот как может работать PMI в зависимости от того, сколько вы вложили, согласно расчетам калькулятора ипотечного страхования Freddie Mac и калькулятора ипотечного кредита Bankrate. Эти цифры основаны на цене покупки в размере 329,000 3.25 долларов США и процентной ставке XNUMX процента и не включают страхование домовладельцев или налоги на имущество.
| Первоначальный взнос | 5% вниз | 15% вниз | 20% вниз |
| Ежемесячный платеж PMI | $300 | $78 | $0 |
| Ежемесячный платеж по ипотеке (основная сумма, проценты и PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Различные типы PMI
Существуют различные виды частного ипотечного страхования. Они включают
№1. Страхование ипотечного кредита за счет заемщика
Взносы за оплачиваемое заемщиком ипотечное страхование включены в ваш ежемесячный платеж. Также будут включены основной баланс, проценты и другие сборы, такие как налоги на имущество. Затем деньги выплачиваются страховщику ежемесячно.
Каждый месяц вы будете замечать указание на «специальный платеж», который является просто объяснением того, что деньги были выплачены.
Оплачиваемые заемщиком взносы по ипотечному страхованию могут быть удалены, если вы достигаете определенных критериев, таких как достижение 20% собственного капитала, 78% кредита к стоимости или завершение половины срока платежа.
№ 2. Страхование ипотечного кредита за счет кредитора
Страхование ипотечного кредита, оплачиваемое кредитором, может показаться заманчивым, но не заблуждайтесь: вы все равно будете нести ответственность за покрытие. Вместо того, чтобы рассматривать эту премию как отдельную статью, вы, скорее всего, будете платить более высокую процентную ставку по ипотечному кредиту и/или оплачивать дополнительные расходы по выдаче кредита.
Другим недостатком является то, что PMI, оплачиваемый кредитором, не может быть отменен так же, как страховка, оплачиваемая заемщиком. Самый распространенный способ выйти из PMI, оплачиваемого кредитором, - перезаложить.
№3. Страхование ипотечного кредита с единой премией
Вместо того, чтобы разделять платежи на ежемесячные платежи, PMI с единой премией объединяет общую стоимость страхования в один платеж.
В зависимости от условий кредита, вы можете оплатить его полностью при закрытии или включить его в кредит на более высокую сумму.
Если вы оплатите все сразу, ваши ежемесячные платежи будут уменьшены. Однако, если вы продадите свой дом вскоре после его покупки, вы можете оказаться в худшем положении, чем если бы вы просто ежемесячно платили PMI.
Учтите, что если вы изо всех сил пытаетесь внести первоначальный взнос в размере 20%, возможно, вы не сможете позволить себе значительный авансовый страховой платеж.
№ 4. Страхование ипотечного кредита с раздельной премией
В соглашении PMI с раздельной премией вы будете платить более высокую первоначальную цену, которая покроет часть расходов, что позволит вам снизить требования к ежемесячным платежам.
Это сочетает в себе преимущества и недостатки PMI с единой премией и PMI, оплачиваемого заемщиком. Вам понадобятся деньги, но не так много, как вы думаете, чтобы заплатить аванс. После этого вы будете получать более дешевые ежемесячные платежи.
Если у вас более высокое отношение долга к доходу, вам может быть выгодна ипотечная страховка с разделенной премией. Это позволяет вам избежать возможного платежа по ипотеке, чтобы ваш DTI не стал слишком высоким для соответствия требованиям.
№ 5. Ипотечное страхование FHA
Кредит FHA включает в себя эту форму ипотечного страхования. Это влечет за собой первоначальный взнос, за которым следуют ежегодные сборы по ипотечному страхованию (MIP), которые в большинстве случаев не могут быть отменены.
Вам придется ждать 11 лет, чтобы получить бесплатную ипотечную страховку FHA без рефинансирования. Даже в этом случае страховка будет аннулирована только в том случае, если ваш первоначальный взнос составлял 10% или более.
Читайте также: КОНТРОЛЬНЫЙ КРЕДИТ: определение, плюсы, минусы и варианты рефинансирования
Способы сэкономить деньги и не платить частное ипотечное страхование PMI
Учитывая, насколько дорогим может быть частное ипотечное страхование PMI, неудивительно, что многие покупатели жилья хотят его избежать. Вот пять стратегий, позволяющих избежать уплаты PMI по ипотечному страхованию частного ипотечного кредита.
№1. Ищите кредит, который не требует PMI.
Ищите варианты кредита, которые отказываются от требований PMI и / или предоставляют помощь по первоначальному взносу. Например, кредиты VA не требуют PMI, поэтому вы можете сэкономить много денег, если соответствуете требованиям. Изучите кредиты, гарантированные Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Министерством сельского хозяйства США (USDA). Обе организации предлагают инициативы, направленные на то, чтобы сделать домовладение более доступным для покупателей с низким и средним уровнем дохода.
№ 2. Изучите государственные и местные программы для покупателей жилья.
Все больше городов отдают приоритет доступному жилью, включая создание новых программ помощи покупателям жилья. Некоторые города концентрируются на «жилье для рабочей силы», которое направлено на то, чтобы сделать домовладение доступным для тех, кто работает в определенных профессиях, таких как школьные учителя, пожарные или службы экстренного реагирования. Вы можете начать с поиска программ в вашем штате на местной странице HUD по покупке жилья.
№3. Ищите кредит 80-10-10.
По словам Эрика Симонсона, основателя Abundo Wealth, один из способов избежать частного ипотечного страхования PMI состоит в том, чтобы получить кредит 80/10/10, в котором вы вносите 10% первоначального взноса и берете 10% кредитную линию собственного капитала, чтобы удовлетворить 20 требование о первоначальном взносе. Саймонсон советует, поскольку кредитная линия, вероятно, будет переменной, вам следует расставить приоритеты погасить ее как можно быстрее. Если вы не знаете, куда обратиться за кредитором, который предлагает кредиты 80/10/10, поговорите со своим бухгалтером или финансовым консультантом, который, вероятно, может сделать несколько предложений.
№ 4. Сделайте более высокий процентный платеж
В обмен на более высокую процентную ставку некоторые кредиторы предоставляют кредиты, которые позволяют вам не платить PMI. Будет процесс квалификации, но в случае одобрения вы сможете поставить менее 20%. Тем не менее, ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет выше, а в некоторых случаях очень выше, из-за увеличения процентной ставки.
№ 5. Купите менее дорогой дом
Тот факт, что вы были предварительно одобрены кредитором на определенную сумму, не означает, что вы должны потратить все это, когда покупаете дом.
«Обычно я не рекомендую использовать PMI для покупки большого дома, который увеличивает ваш бюджет, потому что любой сбой в вашей жизни может сделать вашу ипотеку более сложной для выплаты и добавить много стресса», — говорит основатель DRS Financial Partners Стэнли Химено-Окамото.
Более разумной стратегией для покупателя жилья, впервые покупающего жилье, может быть покупка «стартового дома», который является менее дорогим домом, который он может себе позволить с комфортом, не подвергаясь PMI.
Альтернативы ФМИ
Заемщики со скромным первоначальным взносом часто спрашивают: «Есть ли альтернативы PMI?»
Ключевое различие между этим запросом и вопросом «Как мне избежать PMI?» Вопрос заключается в том, что альтернативы часто имеют одинаковую стоимость, но представлены по-разному.
Примером этого является гигантский кредит на сумму более 417,500 XNUMX долларов США.
Некоторые крупные кредиты требуют менее 20% первоначального взноса и не требуют ипотечного страхования. Это будет рекламироваться как решение, позволяющее избежать PMI. Тем не менее, вы не обязательно сэкономите деньги с точки зрения комиссий, потому что вы будете платить более высокую ставку по этому кредиту — точно так же, как если бы вы платили кредитору PMI по соответствующему кредиту.
Таким образом, хотя технически это альтернатива ипотечному страхованию, вы не избегаете расходов. Это очевидно при маркетинге кредита, соответствующего требованиям PMI кредитора, но менее очевидно при получении крупного кредита с первоначальным взносом менее 20%, потому что эти кредиты обычно продаются с такими фразами, как «без ипотечного страхования».
Отмена PMI
Если у вас есть стандартный соответствующий кредит, вы обычно можете попросить своего кредитора рассмотреть возможность отмены вашей ипотечной страховки после того, как вы достигли 22-процентного капитала в своем доме, что означает, что ваш кредит был выплачен до 78 процентов от покупной цены вашей собственности.
Если вы считаете, что достигнете этого уровня в течение разумного количества лет, PMI, оплачиваемый заемщиком, предпочтительнее, чем PMI, оплачиваемый кредитором.
Таким образом, если у вас есть PMI, оплаченный кредитором, ваша ипотечная страховка предоставляется в виде более высокой ставки по кредиту, и, таким образом, эта более высокая стоимость остается с вами на весь срок кредита. То же самое верно и для крупных ипотечных кредитов, поскольку страховая премия по ипотечным кредитам не взимается, но ставка выше.
Как я могу избежать PMI без 20-процентного первоначального взноса?
Если вы выберете оплачиваемый кредитором PMI, вы можете не платить PMI, не внося 20 процентов. Тем не менее, вы будете иметь более высокую ипотечную ставку в течение всего срока кредита. Вот почему некоторые заемщики предпочитают метод контрейлерных операций, который предполагает использование второго ипотечного кредита для финансирования процента от 20-процентного первоначального взноса, необходимого для того, чтобы избежать PMI. Кредитная программа VA позволяет ветеранам избежать PMI без первоначального взноса.
Как я могу избежать частного ипотечного страхования (PMI) с первоначальным взносом 10%?
Если у вас есть 10% первоначальный взнос, вы можете избежать PMI, если вы используете второй кредит для финансирования оставшихся 10% от покупной цены дома. Их сочетание удовлетворит требование вашего первого ипотечного кредитора о 20-процентном первоначальном взносе, что позволит вам избежать PMI. Это известно как контрейлерный кредит 80/10/10.
Стоит ли избегать PMI?
PMI — отличный ресурс для тех, кто впервые покупает жилье. Это позволяет вам внести очень небольшой первоначальный взнос и въехать в собственность гораздо раньше. В результате, для многих покупателей дома PMI является выгодным вложением, особенно если это означает покупку дома раньше, чем ждать годы, чтобы внести 20% первоначальный взнос.
Как я могу избежать PMI с первоначальным взносом 5%?
Некоторые заемщики могут найти уникальные кредитные программы, которые предоставляют ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом без PMI. Большинство из этих программ имеют ограничения по доходу или другие особые квалификационные требования. Даже если вы не можете найти программу, которая удаляет PMI, вы можете претендовать на кредит Freddie Mac Home Possible или Fannie Mae HomeReady, который позволяет вам покупать с первоначальным взносом всего 3% и платить меньше в PMI.
Какой кредитный рейтинг может позволить вам избежать PMI?
Лучший кредитный рейтинг должен привести к более дешевым премиям PMI. Однако высокий кредитный рейтинг не избавит от необходимости PMI. Вместо этого именно размер вашего первоначального взноса позволяет вам избежать PMI. Снижение на 20% поможет полностью избежать PMI.
Заключение
Премии PMI могут увеличить ежемесячный платеж по ипотеке покупателя жилья на сотни долларов. И трудно избежать частного ипотечного страхования PMI, если у вас нет 20% аванса или вы просто ждете, пока общая сумма кредита не станет меньше 80% от стоимости дома из-за основных платежей и повышения стоимости дома. Тем не менее, есть и другие варианты, в том числе помощь при первоначальном взносе, ссуды по программе VA, дополнительные ссуды и ссуды для врачей. Не все кредиторы предоставляют программы, которые позволяют заемщикам избежать PMI, а те, у которых действительно есть менее выгодные условия или большие расходы. И PMI — не единственное, о чем следует думать при аренде недвижимости. Процентные ставки, сборы, условия кредита и другие факторы могут быть столь же важными, если не более важными.
Как избежать часто задаваемых вопросов PMI
Когда можно отказаться от PMI?
Когда ожидается, что основной остаток по вашей ипотеке уменьшится до 80 процентов от первоначальной стоимости вашего дома, вы имеете право потребовать, чтобы ваш обслуживающий персонал исключил PMI. Когда вы приобрели ипотечный кредит, вы должны были получить эту дату в письменной форме в форме раскрытия информации PMI.
Стоит ли избегать PMI?
Избавление от PMI может снизить ваши ежемесячные платежи и сделать вашу собственность более доступной.
Влияет ли кредитный рейтинг на PMI?
Да, ваш кредитный рейтинг влияет на стоимость частного ипотечного страхования. Даже при одинаковом первоначальном взносе и сумме ипотеки заемщик с более высоким кредитным рейтингом обычно будет платить меньшую ежемесячную плату за PMI, чем тот, у кого более низкий кредитный рейтинг.
Статьи по теме
- Что такое ипотечное страхование и когда оно вам нужно?
- Что такое ипотечная страховая премия? Как это работает
- Как рассчитать собственный капитал с практическими примерами и всем, что вам нужно
- СТРАХОВАНИЕ ЗАЩИТЫ ИПОТЕКИ (MPI): Как это работает
- Ипотечный калькулятор Zillow: насколько точен ипотечный калькулятор Zillow? (+ Советы)
- ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ: Подробное руководство
Рекомендации
